Dat verschil is de kern van dit onderwerp. Nederlandse kopers gaan er vaak van uit dat de notaris hun kant kiest zoals in Nederland, en die aanname kost geld.
Wat hij wél doet
- De escritura pública opstellen, de notariële koopakte, en die voorlezen en laten tekenen.
- De nota simple opvragen uit het Registro de la Propiedad, vlak vóór het passeren: wie is eigenaar, en rusten er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden op de woning?
- De identiteit van koper en verkoper vaststellen, met paspoort en NIE-nummer.
- Vastleggen hoe er is betaald. Elke betaling moet in de akte staan, met bedrag, datum en wijze. Contant boven de wettelijke limiet mag niet.
- De akte aanbieden aan het eigendomsregister, zodat uw eigendom wordt ingeschreven.
- Controleren of de energiecertificaten en de bewoningsvergunning aanwezig zijn, voor zover die bij de akte horen.
Wat hij níét doet
- Beoordelen of de prijs marktconform is.
- De bouwkundige staat van de woning onderzoeken.
- Controleren of alles wat er staat met vergunning is gebouwd.
- Nagaan of er een geldige vergunning voor toeristische verhuur is.
- Openstaande bijdragen aan de comunidad of onbetaalde IBI opsporen, tenzij hij daar opdracht toe krijgt.
- Onderhandelen of het contract in uw voordeel opstellen.
Die zes punten zijn precies het werk van uw abogado, en dat kost ongeveer 1% van de koopsom. Bij een woning van twee ton is dat de goedkoopste verzekering die u kunt afsluiten; zie heb ik een advocaat nodig.
Wie kiest de notaris?
In Spanje kiest de koper de notaris, want de koper betaalt hem. Maak van dat recht gebruik: neem er een die niet door de verkoper of de makelaar is aangedragen, en bij voorkeur een die Engels spreekt of met wie uw advocaat gewend is te werken.
De tarieven zijn wettelijk vastgelegd en oplopend met de koopsom, dus u kiest niet op prijs maar op bereikbaarheid en werkwijze.
Wat het kost
| Post | Bij € 235.000 |
|---|---|
| Notaris, wettelijk tarief | € 700 tot € 1.200 |
| Inschrijving Registro de la Propiedad | € 500 tot € 900 |
| Gestoría, administratieve afhandeling | € 300 tot € 500 |
| Kopieën, apostilles en vertalingen | € 150 tot € 400 |
Samen ongeveer 1 tot 1,5% van de koopsom. De grote post bij de aankoop is niet de notaris maar de overdrachtsbelasting van 6% tot 13%, afhankelijk van de regio.
De dag van de akte
- U komt met paspoort en NIE-nummer, of uw gemachtigde komt met een volmacht.
- De notaris leest de akte voor. Spreekt u geen Spaans, dan is een tolk verplicht, of u tekent op basis van een beëdigde vertaling.
- U betaalt de koopsom, doorgaans met een bankcheque of een overboeking die vóór de akte binnen is.
- De verkoper geeft de sleutels.
- De notaris stuurt een bericht naar het eigendomsregister zodat de inschrijving direct wordt geblokkeerd voor derden.
- U ontvangt een kopie; de definitieve akte volgt na inschrijving.
Vraag de conceptakte een week vooraf op en laat die door uw advocaat lezen. Dat is het moment om fouten te vinden, niet aan de notaristafel.
Kopen met een volmacht
U hoeft er niet bij te zijn. Een poder notarial, een notariële volmacht, laat uw advocaat of een vertrouwenspersoon de akte tekenen. Die volmacht laat u opstellen bij een Spaanse notaris, of bij een Nederlandse notaris met een apostille en een beëdigde vertaling.
Geef een volmacht die precies omschrijft wat de gemachtigde mag: deze woning, deze prijs, deze voorwaarden. Een algemene volmacht is een blanco cheque.
Wat u zelf laat controleren vóór de akte
- De nota simple, opnieuw en recent.
- Een verklaring van de comunidad dat er geen achterstand is; die schulden gaan over op de koper.
- De laatste IBI-aanslag en de afvalstoffenheffing.
- De licencia de ocupación en, bij verbouwingen, de bouwvergunningen.
- De verhuurvergunning met nummer, als u wilt verhuren.
- De valor de referencia van het Catastro, want daarover kan de overdrachtsbelasting worden berekend.
In het kort
- De notaris is onpartijdig en werkt niet voor u.
- De koper kiest de notaris en betaalt hem.
- Notaris, register en gestoría samen 1 tot 1,5% van de koopsom.
- Elke betaling moet in de akte staan.
- Met een poder notarial kunt u op afstand kopen.
- Laat de conceptakte een week vooraf door uw eigen advocaat lezen.
Peildatum 1 september 2026. Meer in de landgids Spanje en in wat betekent escritura pública.
