Het derde risico is stiller en treft de meeste kopers wél: u komt er minder vaak dan u dacht, en de vaste lasten lopen twaalf maanden per jaar door.
1. Papieren die niet kloppen
Dit is de klassieker in Zuid-Europa, waar decennialang is gebouwd zonder vergunning. Een dichtgezette veranda, een uitgebouwde keuken of een zwembad dat nooit is gemeld, koopt u erbij, met de legaliseringsplicht en de boete.
- Spanje: laat de licencia de ocupación en de vergunningen controleren; op suelo rústico mag doorgaans helemaal niet worden gebouwd.
- Italië: laat een geometra de conformità catastale en urbanistica vaststellen; een condono achteraf kost tijd en geld en lukt niet altijd.
- Frankrijk: het diagnostics-dossier is verplicht, maar een afgekeurde fosse septique moet u binnen een jaar vervangen voor € 8.000 tot € 15.000.
- Duitsland: de Bebauungsplan bepaalt of u er mag verhuren of wonen; de naam van het park zegt niets.
Zonder kloppende papieren komt er geen hypotheek, geen aansluiting, geen verhuurvergunning en geen verzekering die uitkeert.
2. Schulden die met de woning meegaan
In verschillende landen rusten openstaande lasten op het pand en niet op de vorige eigenaar. In Spanje gaan achterstallige bijdragen aan de comunidad en onbetaalde IBI over op de koper, tot een aantal jaren terug. Laat uw advocaat een verklaring van de vereniging en een uittreksel uit het eigendomsregister opvragen.
3. Een vergunning die er niet meer komt
Wie koopt om te verhuren, koopt in feite een vergunning. Die worden schaarser:
- Málaga verleent sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen.
- Barcelona laat de ruim tienduizend bestaande licenties na 2028 vervallen.
- Cataluña plafonneert in 262 gemeenten op tien per honderd inwoners.
- Op de Balearen mag verhuur alleen in aangewezen zones.
- In Frankrijk geldt sinds 20 mei 2026 een landelijk registratienummer, en in vergunningplichtige gemeenten een eis aan het energielabel.
Sinds 3 april 2025 kan een Spaanse vereniging van eigenaren verhuur bovendien verbieden met drie vijfde van de stemmen. Koop dus nooit op de belofte dat een vergunning "aan te vragen is"; laat het nummer zien en zoek het op in het openbare register.
4. Adviseurs die allemaal uit dezelfde kring komen
Als de makelaar de advocaat aandraagt, die op zijn beurt de bouwkundige en de aannemer aanbeveelt, is er niemand die tegen de koop adviseert. Neem een eigen advocaat die u zelf uitkiest, en laat de bouwkundige keuring doen door iemand die geen belang heeft bij de transactie.
Dat kost ongeveer 1% van de koopsom en is de goedkoopste verzekering die u kunt afsluiten. In Italië en Frankrijk is de notaris onpartijdig en dus ook niet uw belangenbehartiger.
5. Onder de tafel betalen
Een verkoper die vraagt om een deel contant af te rekenen, vraagt u om mee te doen aan belastingfraude. Het is bovendien in uw nadeel: uw aankoopwaarde in de akte wordt lager, en bij een latere verkoop is uw belastbare winst dus hoger. In Italië en Spanje moet de notaris in de akte vastleggen hoe er is betaald.
6. De kosten die doorlopen als u er niet bent
Dit is het risico dat de meeste kopers werkelijk treft. Reken op € 2.500 tot € 6.000 per jaar aan vaste lasten, ongeacht hoe vaak u er komt. En in de meeste landen betaalt u belasting ook zonder verhuur:
| Land | Heffing zonder verhuur |
|---|---|
| Spanje | IRNR-imputatie: 19% over 1,1% of 2% van de valor catastral |
| Frankrijk | Taxe d'habitation op tweede woningen, in 1.666 gemeenten met een opslag |
| Duitsland | Zweitwohnungsteuer, 8 tot 20% van de jaarlijkse huurwaarde |
| Italië | Geen; de IMU vervangt de inkomstenbelasting |
7. Erfrecht en overlijden
Frankrijk en Spanje kennen een dwingend erfdeel voor kinderen. U kunt via de Europese erfrechtverordening voor Nederlands recht kiezen, maar Frankrijk kent sinds 1 november 2021 een terugvorderingsrecht waarmee kinderen hun reserve alsnog uit de Franse goederen kunnen halen.
Er is met de meeste landen bovendien geen erfbelastingverdrag. Nederland verrekent wat er in het buitenland is betaald, maar de administratie ligt bij de erfgenamen, met termijnen van zes maanden in Spanje en zes tot twaalf maanden in Frankrijk.
8. Wisselkoers en rechtssysteem buiten de EU
In Turkije, Montenegro, Albanië en Georgië liggen de prijzen lager, maar u loopt koersrisico op de aankoop én op alle latere kosten, en de eigendomsregistratie is er minder betrouwbaar. Laat de eigendomsketen tien tot twintig jaar terug controleren en werk uitsluitend met een eigen advocaat.
9. Verkoopbaarheid
Het risico dat pas aan het einde zichtbaar wordt. In een dorp met veel leegstand is de kopersgroep klein, en dat merkt u pas als u eruit wilt. Vraag vóór de koop hoeveel vergelijkbare woningen er in de plaats te koop staan en hoe lang al.
Reken ook met de vermogenswinstbelasting: Spanje 19%, Frankrijk 19% plus 7,5% met een vrijstelling die pas na 22 tot 30 jaar volledig is, Italië 26% binnen vijf jaar, Duitsland belast binnen tien jaar.
Hoe u de risico's klein houdt
- Neem een eigen advocaat die u zelf uitkiest.
- Laat de vergunningen en het kadaster controleren vóór u een bindend contract tekent.
- Vraag de vergunning voor toeristische verhuur op met nummer, en zoek die op in het register.
- Vraag de aanslagen van het lopende jaar op bij de verkoper.
- Huur een winterweek in het gebied voordat u koopt.
- Reken in kosten per gebruikte week, niet in aankoopprijs.
- Regel een testament met een uitdrukkelijke rechtskeuze.
In het kort
- Papieren die niet kloppen zijn het grootste risico, vooral in Zuid-Europa.
- In Spanje gaan schulden op de woning over op de koper.
- Verhuurvergunningen worden schaarser en zijn niet altijd overdraagbaar.
- Neem een eigen adviseur, niet een die de verkoper aandraagt.
- Vaste lasten en heffingen lopen door in de maanden dat u er niet bent.
- Frankrijk en Spanje kennen een dwingend erfdeel voor kinderen.
Peildatum 1 januari 2026, regionale regels tot september 2026. Zie de landgidsen voor het volledige overzicht per land.
