De Franse markt daalde licht in 2026: in het tweede kwartaal 0,8%, met huizen 1,3% lager, en de projectie voor juli kwam uit op 0,6% onder het jaar ervoor. Dat maakt het een kopersmarkt, zeker buiten de kust.
Prijzen per regio
| Regio | Prijs per m² | Wat u ervoor krijgt |
|---|---|---|
| Dordogne | € 1.730 gemiddeld, huizen € 1.844 | Stenen huis met tuin vanaf € 180.000 |
| Bretagne, Côtes-d'Armor | € 1.905 | Huis in een dorp vanaf € 150.000 |
| Bretagne, Finistère | € 2.126 | Huis met zeezicht vanaf € 300.000 |
| Bretagne, Morbihan | € 2.853 | De duurste van de drie Bretonse departementen |
| Var | € 4.684 | Appartement vanaf € 250.000 |
| Alpes-Maritimes | € 5.671 | Appartement vanaf € 300.000 |
De vuistregel voor Frankrijk: een uur landinwaarts halveert de prijs. Aan de Côte d'Azur betaalt u drie keer zoveel per vierkante meter als in de Dordogne, voor hetzelfde huis met andere buren.
Waar Nederlanders kopen
Nederlanders zijn goed voor ongeveer acht procent van de buitenlandse kopers in Frankrijk, en het aantal aankopen steeg tussen 2022 en 2025 met vijfenveertig procent. De gebieden die groeien zijn de Creuse, Auvergne-Rhône-Alpes en de Corrèze: het middengebied van Frankrijk, waar de prijzen laag liggen en de dorpen leeglopen.
Dat is tegelijk het aandachtspunt. Een huis van € 120.000 in de Creuse is goedkoop omdat er weinig vraag is, en dat merkt u pas als u wilt verkopen.
Wat er bovenop komt
| Post | Bij € 250.000 |
|---|---|
| Droits de mutation, 6,32% in de meeste departementen | € 15.800 |
| Émoluments van de notaris | ongeveer € 3.400 |
| Débours en formaliteiten | € 1.200 tot € 1.900 |
| Frais de notaire samen | 7 tot 8,5% |
| Makelaarscourtage, vaak in de vraagprijs | 3 tot 8% |
De overdrachtsbelasting ging per 1 april 2025 tijdelijk omhoog: departementen mochten hun deel van 4,5% naar 5,0% brengen, en de meeste deden dat. Die verhoging loopt tot 31 maart 2028; elf departementen bleven op 4,5%, waar het totaal 5,81% is.
Bij nieuwbouw van minder dan vijf jaar oud zit er 20% btw in de prijs en betaalt u alleen 0,715% taxe de publicité foncière, waardoor de bijkomende kosten op 2 tot 3% uitkomen.
Wat het jaarlijks kost
- Taxe foncière: de onroerendezaakbelasting voor de eigenaar, met een herwaardering van 0,8% in 2026.
- Taxe d'habitation op tweede woningen: die is voor hoofdverblijven afgeschaft maar bestaat hier gewoon, zonder de kortingen die bewoners hadden. In 2026 heffen 1.666 van de 3.689 gemeenten daarop een opslag van gemiddeld bijna 42%, en 688 gemeenten het maximum van 60%.
- Verzekering, water, elektriciteit en, in een copropriété, de charges.
- Onderhoud: bij een oud stenen huis één tot twee procent van de waarde per jaar.
Vraag de aanslagen van het lopende jaar op bij de verkoper. De volledige opstelling staat in wat zijn de jaarlijkse kosten van een tweede huis.
Wat de prijs binnen een regio bepaalt
- De afvalwaterzuivering. Een afgekeurde fosse septique kost € 8.000 tot € 15.000 en moet binnen een jaar na de koop worden vervangen. Dat is onderhandelingsruimte.
- Het energielabel. Een G-label mag sinds 2025 niet meer als woonruimte worden verhuurd, F volgt in 2028. Dat drukt de waarde van slecht geïsoleerde huizen.
- De staat van het dak. Bij een leien of pannen dak van vijftig jaar oud is vervanging een post van tienduizenden euro's.
- Bereikbaarheid. Twintig minuten van het dichtstbijzijnde dorp is in juli charmant en in november afgelegen; dat zit in de prijs.
- Erfdienstbaarheden. Een recht van overpad over uw grond komt op het Franse platteland veel voor.
Wat u contant nodig heeft
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Huis in de Dordogne | € 250.000 |
| Frais de notaire | € 20.300 |
| Inrichting | € 12.000 |
| Eerste onderhoud | € 10.000 |
| Eerste jaar vaste lasten | € 3.500 |
| Totaal | € 295.800 |
Leent u bij een Franse bank, dan komt daar 20 tot 30% eigen inbreng bij en geldt de HCSF-norm van maximaal 35% schuldenlast. Zie hoeveel eigen geld heb ik nodig.
In het kort
- Dordogne € 1.730 per m², Bretagne € 2.459, Var en Alpes-Maritimes boven € 4.600.
- Mediaan budget van Nederlandse kopers: € 298.000.
- De markt daalde licht in 2026; huizen 1,3% in het tweede kwartaal.
- Kosten koper 7 tot 8,5% bij bestaande bouw, 2 tot 3% bij nieuwbouw.
- De overdrachtsbelasting staat tijdelijk op 6,32% tot 31 maart 2028.
- Een uur landinwaarts halveert de prijs.
Peildatum 1 januari 2026, marktcijfers Notaires de France en regionale rapporten 2026. Meer in de landgids Frankrijk.
