Daarom kiest een groot deel van de Nederlandse kopers een andere route: lenen in Nederland tegen de overwaarde van de eigen woning, en in Frankrijk contant afrekenen.
De drie routes naast elkaar
| Franse hypotheek | Nederlandse bank op de Franse woning | Overwaarde eigen woning | |
|---|---|---|---|
| Beschikbaar | bij enkele gespecialiseerde banken | zelden; het onderpand ligt in het buitenland | bij vrijwel elke geldverstrekker |
| Eigen inbreng | 20 tot 30% | hoog | afhankelijk van uw overwaarde |
| Looptijd | maximaal 20 jaar voor niet-inwoners | wisselend | tot 30 jaar |
| Doorlooptijd | 2 tot 4 maanden | lang | weken |
| Renteaftrek in Nederland | nee | nee | nee |
| Onderhandelingspositie | financieringsvoorbehoud | financieringsvoorbehoud | u bent contante koper |
Die laatste rij weegt zwaarder dan hij lijkt. Een Franse verkoper die kan kiezen tussen een bod met financieringsvoorbehoud en een contant bod, kiest het tweede, ook bij een lagere prijs.
Wat een Franse bank van u vraagt
- Eigen inbreng van 20 tot 30% van de koopsom, en de frais de notaire van 7 tot 8,5% uit eigen middelen; die worden nooit meegefinancierd.
- De HCSF-norm van 35% schuldenlast. Alle leningen tellen mee, dus ook uw Nederlandse hypotheek, en de premie van de leningverzekering telt in het maandbedrag mee.
- Bewijs van inkomen: drie jaar aangiften, recente loonstroken of jaarrekeningen, en een overzicht van uw vermogen.
- Assurance emprunteur, een overlijdensrisicoverzekering. Niet wettelijk verplicht maar in de praktijk geëist, en bij een oudere aanvrager fors. U mag sinds de wet-Lemoine van 2022 zelf een verzekeraar kiezen; de polis van de bank is bijna nooit de goedkoopste.
- Een Franse bankrekening voor de incasso van de maandtermijn.
De zekerheid wordt gevestigd via de notaris, als hypothèque of als privilège de prêteur de deniers. Reken op 0,5 tot 1,5% bovenop de frais de notaire.
Rente en aflossen
Franse hypotheken zijn vrijwel altijd vast voor de hele looptijd en annuïtair. Voor niet-inwoners ligt het tarief boven dat voor Franse inwoners, en de looptijdgrens van twintig jaar tilt de maandlast omhoog, wat weer tegen de norm van 35% aandrukt.
Vervroegd aflossen mag altijd. De vergoeding is bij wet gemaximeerd op zes maanden rente over het afgeloste bedrag, met een plafond van 3% van het uitstaande kapitaal, waarbij het laagste van beide geldt. Dat is aanzienlijk gunstiger dan wat in veel andere landen gebruikelijk is.
Wat er niet kan
- Nationale Hypotheek Garantie geldt alleen voor een woning in Nederland die uw hoofdverblijf is.
- Hypotheekrenteaftrek krijgt u niet: het Franse huis is geen eigen woning. De lening telt als schuld in box 3, tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800.
- De frais de notaire meefinancieren kan bij geen enkele Franse bank.
Het financieringsvoorbehoud in de compromis
Koopt u met een lening, dan hoort er een condition suspensive d'obtention de prêt in de compromis de vente. De wet beschermt u hier: bij een koop met financiering geldt zo'n voorbehoud van rechtswege, tenzij u er uitdrukkelijk en handgeschreven afstand van doet.
Zet er een reële termijn in, doorgaans 45 tot 60 dagen, en dien uw aanvraag meteen in. Wie te lang wacht en de termijn laat verlopen, kan zijn dépôt de garantie van vijf tot tien procent kwijtraken.
Wanneer welke route?
- Franse hypotheek: als u de Nederlandse woning niet wilt belasten, ruim binnen de 35%-norm blijft en de tijd heeft voor een traject van maanden.
- Overwaarde uit Nederland: als u die heeft. Sneller, eenvoudiger, en het maakt u een contante koper.
- Combinatie: een deel uit overwaarde en een kleinere Franse lening houdt de schuldenlast binnen de norm.
Laat in alle gevallen een adviseur naar uw box 3-positie kijken. Een lening verlaagt uw belastbare vermogen, maar alleen boven de schuldendrempel, en het effect is kleiner dan mensen verwachten.
In het kort
- Franse banken lenen aan niet-inwoners, maar vragen 20 tot 30% eigen inbreng.
- Looptijd maximaal twintig jaar; totale schuldenlast maximaal 35%.
- De frais de notaire betaalt u altijd zelf.
- Een overlijdensrisicoverzekering wordt geëist; kies zelf de verzekeraar.
- Vervroegd aflossen kost maximaal zes maanden rente of 3% van het kapitaal.
- Geen renteaftrek en geen NHG; de lening valt in box 3.
- Zet een financieringsvoorbehoud met een reële termijn in de compromis.
Peildatum 1 januari 2026. Voorwaarden verschillen per bank en veranderen; vraag actuele offertes op. Meer in de landgids Frankrijk en in hoeveel eigen geld heb ik nodig.
