Belastingen bij een vakantiehuis in Montenegro
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Montenegro?
Sinds 1 januari 2024 progressief, over de marktwaarde van een bestaande woning:
| Deel van de waarde | Tarief |
|---|---|
| tot € 150.000 | 3% |
| van € 150.000 tot € 500.000 | 5% |
| boven € 500.000 | 6% |
Bij een appartement van € 250.000 is dat € 4.500 plus € 5.000 = € 9.500. De belastingdienst mag een hogere marktwaarde aanhouden dan de prijs in de akte; de aangifte en de betaling moeten binnen vijftien dagen na de notariële akte, en zonder betalingsbewijs schrijft het kadaster niet in. Buitenlanders betalen hetzelfde als Montenegrijnen, en er is geen lager tarief voor een hoofdverblijf. Wat u vóór de belasting moet weten: als niet-inwoner mag u een gebouw of appartement op eigen naam kopen, maar geen landbouwgrond, bos of grond binnen een kilometer van de grens of op een eiland, behalve tot 5.000 m² grond waarop het gekochte woonhuis staat. Wie bouwgrond wil, koopt via een Montenegrijnse vennootschap.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Montenegro?
Ja: bij een nieuwe woning van een ontwikkelaar, de eerste overdracht, zit 21% PDV in de prijs en vervalt de overdrachtsbelasting. De prijzen van nieuwbouw aan de kust worden vrijwel altijd inclusief PDV genoemd; vraag het na, want "plus PDV" is bij € 250.000 een verschil van € 52.500.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Montenegro?
De porez na nepokretnosti van de gemeente, tussen 0,25% en 1% van de marktwaarde per 1 januari, met per gemeente eigen tarieven: een korting voor wie er zijn hoofdverblijf heeft, en in veel kustgemeenten een hoger tarief voor tweede woningen en voor onbebouwde grond. Bij een appartement van € 250.000 en een tarief van 0,5% is dat € 1.250 per jaar. Aan de kust komt daar een jaarlijkse toeristische heffing voor eigenaren van een tweede woning bij, die samen met de onroerendezaakbelasting wordt geïnd. De aanslag komt van de gemeente; wie geen Montenegrijns adres heeft, regelt een gemachtigde of een e-mailadres bij de gemeente, want een onbetaalde aanslag loopt op met rente.
Hoe worden huurinkomsten belast in Montenegro?
In Montenegro, en niet in Nederland: het verdrag wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat. Huurinkomsten worden als inkomsten uit vermogen belast tegen 15%, na een forfaitaire kostenaftrek van 30%; op een huur van € 10.000 is dat € 1.050. U heeft daarvoor een Montenegrijns fiscaal nummer nodig en doet aangifte bij de Poreska uprava; een verblijfsvergunning is niet nodig. Vóór de belasting komen de toeristische plichten: een categorisering van de woning door de gemeente, aanmelding van elke gast binnen 24 uur, en de toeristenbelasting van € 1 per volwassene per nacht aan de kust (2026), die u int en per vijftien dagen afdraagt. Een particulier mag zonder bedrijf verhuren tot zeven kamers of vijftien bedden.
Wie niet verhuurt, betaalt in Montenegro over de woning geen inkomstenbelasting; er is geen fictief inkomen en geen vermogensbelasting.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Montenegro?
Winst bij verkoop is belast tegen 15%, ook voor een niet-inwoner en zonder termijn waarna hij vrij is; de aankoopprijs, de overdrachtsbelasting en de kosten met bewijs zijn aftrekbaar, en de akte van de aankoop is dus het stuk dat u bewaart. Het verdrag wijst de heffing aan Montenegro toe; Nederland belast de winst niet. Reken bij een verkoop ook op de makelaar en op de overdrachtsbelasting die de nieuwe koper betaalt maar die de prijs drukt.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Montenegro?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Montenegro toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Montenegrijnse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De huur is Montenegrijns en komt niet in de Nederlandse aangifte.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Montenegro?
Ja, via de geschiedenis: het verdrag dat Nederland in 1982 met Joegoslavië sloot, geldt nog steeds in de verhouding met Montenegro, zoals Nederland in 2019 opnieuw heeft bevestigd. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en het verdrag regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Montenegro?
Ja, maar mild: 3% over de marktwaarde bij vererving of schenking van het huis, en vrijgesteld voor kinderen, ouders en de echtgenoot. Een vakantiehuis dat op de kinderen overgaat, kost in Montenegro dus niets aan belasting, wel de notaris en het kadaster. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner de gewone erfbelasting. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Montenegro niet.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Montenegro?
- Onroerendezaakbelasting, hierboven, met het hogere tarief voor tweede woningen in de kustgemeenten.
- Toeristische heffing voor eigenaren van een tweede woning aan de kust, jaarlijks.
- Toeristenbelasting per gast per nacht bij verhuur, door u te innen.
- Gemeentelijke heffingen voor afval, water en riool, en in de kustgemeenten bijdragen voor de gemeenschappelijke delen van een complex via de beheerder.
- Legalisatie: een gebouw dat zonder vergunning is gebouwd, en dat komt aan de kust veel voor, kost bij legalisatie een bedrag per vierkante meter aan de gemeente; koop geen ongelegaliseerd gebouw zonder dat bedrag te kennen.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Montenegro?
Het stelsel zelf: lage vaste tarieven, geen vermogensbelasting, geen fictief inkomen, 15% op huur na een forfait van 30%, geen erfbelasting in de eerste graad, en de euro als munt zonder koersrisico. Wat er niet is: enige aftrek voor een niet-inwoner, en zekerheid over de regels na de toetreding tot de Europese Unie die Montenegro voor 2028 nastreeft; belastingen op vastgoed zijn sinds 2024 al twee keer gewijzigd.
Bronnen
- Zakon o porezu na promet nepokretnosti (progressief tarief sinds 1 januari 2024); Zakon o porezu na dodatu vrijednost (PDV 21%).
- Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, art. 415 (grondbezit door buitenlanders).
- Zakon o porezu na nepokretnosti (0,25–1%, gemeentelijke besluiten); Zakon o boravišnoj taksi (2026).
- Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (inkomsten uit vermogen 15%, forfait 30%; meerwaarde 15%); Zakon o porezu na nasljeđe i poklon (3%, vrijstelling eerste graad).
- Verdrag Nederland-Joegoslavië van 22 februari 1982 (Trb. 1982, 41), van toepassing op Montenegro (Stcrt. 2019, 66194); Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026; de gemeentelijke tarieven zijn per gemeente en de bronnen voor Montenegro zijn minder toegankelijk dan voor de EU-landen. Laat de cijfers vóór de koop door een Montenegrijnse advocaat bevestigen.
