Belastingen bij aankoop van een woning in Polen

Belastingen bij het kopen van een woning in Polen

Een Poolse vakantiewoning kost belasting op vier momenten: bij de aankoop, elk jaar dat u hem bezit, over de huur als u verhuurt, en bij de verkoop. Daarnaast blijft de woning meetellen in de Nederlandse aangifte. Dit artikel zet de vier momenten op een rij met de tarieven die op 1 januari 2026 gelden, en begint bij de vraag die aan alle vier voorafgaat: mag u het object überhaupt kopen.

Kan een Nederlander zonder vergunning een huis kopen in Polen?

Polen kent sinds de wet van 24 maart 1920 een vergunningstelsel voor de verwerving van onroerend goed door buitenlanders. De vergunning komt van de minister van Binnenlandse Zaken. Burgers en ondernemers uit de Europese Economische Ruimte en uit Zwitserland zijn daarvan vrijgesteld, en een Nederlandse koper valt onder die vrijstelling.

Die vrijstelling geldt volgens het ministerie "ongeacht de ligging en de oppervlakte van het onroerend goed", dus ook aan de Oostzeekust en in een grensgebied (strefa nadgraniczna). De beperkingen voor grensgebieden in de wet raken alleen kopers van buiten de EER; wie in oudere teksten leest dat een Nederlander aan de kust een vergunning nodig heeft, leest een verouderde bron. Een overdracht die zonder een wél vereiste vergunning tot stand komt, is nietig, maar voor een Nederlandse particulier speelt dat alleen bij landbouwgrond.

Laat de notaris vóór het bod de bestemming en de oppervlakte van het perceel nagaan en leg het antwoord schriftelijk vast.

Voor niet-bedrijfsmatig gebruik geldt daarnaast een omvangsgrens van 0,5 hectare per persoon en 1 hectare voor echtparen. Bij een woning met een gewone tuin speelt die grens niet; bij een kavel om op te bouwen of een woning met een groot perceel wel. Gaat het om landbouwgrond, dan komt bovendien de ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego in beeld, met een eigen set beperkingen.

Welke belasting betaalt u bij de aankoop?

Bij een woning op de bestaande markt betaalt de koper de podatek od czynności cywilnoprawnych, de PCC. Het tarief voor onroerend goed en voor eeuwigdurend vruchtgebruik is 2%.

Twee dingen aan die tabel verdienen toelichting. Het tarief van 6% vanaf de zesde woning in één investering is een maatregel tegen partijen die hele projecten opkopen. Dat raakt een particulier zelden, maar wel wie meerdere units in hetzelfde complex overweegt: de zesde koop is dan drie keer zo duur belast als de eerste.

Het tarief van 20% is de strafheffing. Wordt een belastbare handeling niet aangegeven en komt hij bij een controle alsnog boven water, dan geldt niet het normale tarief maar 20%. Op een familielening van 200.000 zł is dat het verschil tussen 1.000 zł en 40.000 zł. Wie de aankoop deels met geleend geld van familie financiert, moet die lening dus aangeven, ook als er nooit iemand naar vraagt.

De grondslag is niet de koopsom maar de marktwaarde. Ligt de overeengekomen prijs daar duidelijk onder, dan kan de fiscus de waarde corrigeren en over het hogere bedrag heffen. Een prijs die op papier laag wordt gehouden, verlaagt de heffing dus niet betrouwbaar, en verhoogt later de belaste winst bij verkoop.

De PCC wordt door de notaris berekend, geïnd en op formulier PCC-3 aangegeven. Dat regelt u niet zelf en u kunt het ook niet vergeten.

Wat kost de notaris en de inschrijving?

Polen kent, anders dan sommige landen in deze reeks, een verplichte notariële akte (akt notarialny) bij de overdracht. Zonder die akte is er geen geldige overdracht. Het honorarium is bij verordening gemaximeerd; de notaris mag lager gaan maar niet hoger, en over het honorarium komt 23% btw.

Een hardnekkig misverstand in Nederlandstalige bronnen is dat het honorarium bij een woning op de helft uitkomt. Dat halve tarief bestaat, maar geldt alleen in een aantal opgesomde gevallen: een leveringsakte ter uitvoering van een eerdere verplichtende overeenkomst, een verkoop door de staat of een gemeente met korting, de overdracht van een coöperatief woonrecht, en een handvol soortgelijke situaties. De gewone koop van een bestaande vakantiewoning van een particulier staat er niet bij. Reken op het volle tarief.

Daarbovenop komt het griffierecht voor het kadaster, de księga wieczysta. De inschrijving van de eigendom kost een vast bedrag van 200 zł. Moet er een nieuw kadasterblad worden aangelegd, bijvoorbeeld bij een afgesplitst perceel, dan komt daar 100 zł bij; de wet bepaalt uitdrukkelijk dat die twee bedragen naast elkaar staan. Een hypotheekinschrijving kost eveneens 200 zł.

Nieuwbouw: btw in plaats van PCC

Koopt u van een ontwikkelaar, dan geldt geen PCC maar btw. Het algemene tarief is 23%. Voor woningbouw die onder het sociale woningbouwprogramma valt, geldt 8%. De grenzen daarvan staan in de wet: een eengezinswoning tot 300 m² en een appartement tot 150 m². Wordt die oppervlakte overschreden, dan geldt 8% over het deel dat binnen de grens valt en 23% over de rest, naar rato van de oppervlakte.

Hier zit een addertje dat specifiek voor recreatiewoningen geldt. Het verlaagde tarief vraagt dat het object als woongebouw is geclassificeerd. Een domek letniskowy die geschikt is voor bewoning het hele jaar door en als zodanig in de bouwclassificatie staat, kan eronder vallen. Een object dat als recreatiegebouw is geregistreerd, valt erbuiten en wordt met 23% belast. Bij een nieuwbouwprijs van 400.000 zł scheelt dat 60.000 zł.

De jaarlijkse heffing, en waarom die tien keer kan verschillen

De podatek od nieruchomości wordt door de gemeenteraad vastgesteld, maar nooit hoger dan het landelijke maximum dat de minister jaarlijks afkondigt. Voor 2026 zijn dat deze bedragen.

Tussen de eerste twee regels zit een factor van bijna tien, en precies daar belandt een vakantiewoning. Een recreatiewoning wordt in de praktijk als "overig gebouw" aangeslagen, tenzij de eigenaar aannemelijk maakt dat het pand in een woonbehoefte voorziet. De rechtspraak daarover is de laatste jaren strenger geworden voor de eigenaar: de hoogste Poolse bestuursrechter hecht nu zwaar aan wat er in de ewidencja gruntów i budynków staat geregistreerd. Staat daar budynek rekreacji indywidualnej, dan is het hoge tarief het uitgangspunt en ligt de bewijslast bij u.

Rekenvoorbeeld. Een vakantiewoning van 55 m² op een perceel van 400 m², bij een gemeente die de maximumtarieven volgt.

Het verschil van 591 zł per jaar is op zichzelf te overzien. Over twintig jaar bezit is het bijna 12.000 zł, en het is een verschil dat u vóór de koop kunt vaststellen door de kadastrale registratie op te vragen. Doe dat, en reken in de begroting met de categorie die er werkelijk staat, niet met de categorie die de verkoper noemt.

Verhuurt u het object, dan komt er een heffing bij die de gast betaalt maar die de eigenaar of de exploitant int en afdraagt: de opłata miejscowa, in 2026 maximaal 3,46 zł per persoon per overnachting, in gebieden met bijzondere klimaateisen 4,89 zł, en in een kuuroord 6,67 zł. Dat is geen kostenpost, maar wel een administratieve verplichting die bij een verhuurde woning hoort.

Belasting over huurinkomsten

Particuliere verhuur (najem prywatny) wordt sinds 2023 uitsluitend belast met de forfaitaire heffing ryczałt, aan te geven op formulier PIT-28. Kosten zijn niet aftrekbaar: de heffing gaat over de bruto opbrengst.

Voor gehuwden die samen bezitten en de inkomsten door één van beiden laten aangeven, ligt die grens op 200.000 zł. Dat de heffing over de bruto opbrengst gaat, verandert de rekensom bij een woning met veel exploitatiekosten aanzienlijk: schoonmaak, linnen, provisie aan het verhuurkantoor en onderhoud verlagen de belasting niet.

Op 8,5% over een bruto opbrengst van 40.000 zł komt 3.400 zł heffing. Blijft daar na kosten 22.000 zł netto van over, dan is de effectieve druk op het resultaat geen 8,5% maar ruim 15%.

Belasting bij verkoop

De vijfjaarstermijn is het getal dat de planning bepaalt. Bij een aankoop in maart 2026 loopt de termijn tot en met 31 december 2031, want hij begint pas te tellen aan het einde van het aankoopjaar. Een verkoop in november 2031 is nog belast, een verkoop in januari 2032 niet. Tussen die twee momenten zit bij een winst van 100.000 zł een bedrag van 19.000 zł.

Er bestaat daarnaast een vrijstelling wanneer de opbrengst binnen drie jaar na het einde van het belastingjaar van verkoop wordt besteed aan eigen woondoeleinden. Voor iemand die een vakantiewoning verkoopt en de opbrengst niet in een eigen woning steekt, is die route zelden bruikbaar. Hij bestaat, maar reken er niet mee tot een adviseur heeft bevestigd dat de besteding kwalificeert.

Wat betekent dit voor de Nederlandse aangifte?

Het belastingverdrag tussen Nederland en Polen is ondertekend op 13 februari 2002 en in werking getreden op 18 maart 2003. Het is gewijzigd bij een protocol van 29 oktober 2020, dat op 30 april 2022 in werking is getreden.

Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de zaak ligt. Artikel 13 doet hetzelfde met de winst bij verkoop. Artikel 23 regelt de voorkoming van dubbele belasting: Nederland verleent een vrijstelling en mag de vrijgestelde inkomsten wel meetellen bij het bepalen van het tarief over de rest. Dat laatste heet het progressievoorbehoud.

Praktisch betekent dit dat de Poolse woning niet uit de Nederlandse aangifte verdwijnt. Hij gaat in box 3 mee als bezitting, met daarnaast een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De waarde die u opgeeft is de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het belastingjaar. Voor 2026 rekent box 3 met een forfaitair rendement van 6,00% over overige bezittingen, waar een tweede woning onder valt, en een tarief van 36% over het berekende rendement. Het heffingsvrije vermogen is € 59.357 per persoon. Een lening die u voor de woning aangaat, telt mee als schuld met een forfaitair rendement van 2,70%, na aftrek van een drempel van € 3.800 per persoon.

De vermindering wordt berekend naar de verhouding tussen de waarde van de buitenlandse bezitting en het totale vermogen in box 3, en niet naar wat er in Polen daadwerkelijk aan belasting is betaald. Een lage Poolse aanslag levert dus geen hogere Nederlandse aanslag op, en andersom evenmin.

De vier momenten op een rij

De bedragen in zloty zijn niet omgerekend. Een omgerekend bedrag veroudert sneller dan het tarief zelf, en een koers van vandaag zegt weinig over de aanslag van volgend jaar.

Bronnen

• Ministerie van Financiën, PCC — stawki i limity, bijgewerkt 15 december 2025.
• Ministerie van Financiën, Dochody z najmu (ryczałt) en Zbycie nieruchomości (PIT-39).
• Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki van 1 augustus 2025, M.P. 2025 poz. 726, over de maximumtarieven van de lokale belastingen voor 2026.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości van 28 juni 2004 over de maximale taksa notarialna, geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566, §3 en §6.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 en 44, over de griffierechten van het kadaster.
• Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 41 lid 12 tot en met 12c, over het verlaagde btw-tarief en de oppervlaktegrenzen.
• Ministerie van Binnenlandse Zaken, vergunning voor verwerving van onroerend goed door buitenlanders, en de wet van 24 maart 1920.
• Verdrag Nederland–Polen van 13 februari 2002 met het protocol van 29 oktober 2020, Trb. 2022, 23.

Tarieven zijn die van 1 januari 2026. Een gemeente mag onder het maximum van de jaarlijkse heffing blijven, en doet dat ook regelmatig; het bedrag op de aanslag komt van de gemeente waar het object ligt.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.