Belastingen bij een vakantiewoning op Cyprus
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je op Cyprus?
Cyprus heft geen overdrachtsbelasting maar transfer fees, de rechten van het Land Registry bij de overschrijving van de eigendomsakte, in drie schijven over de waarde die het Land Registry zelf taxeert: 3% tot € 85.000, 5% van € 85.000 tot € 170.000 en 8% daarboven. Bij bestaande bouw, waar geen btw op zit, geldt een wettelijke korting van 50%, dus effectief 1,5, 2,5 en 4%; bij een koop waar btw over is betaald, zijn de transfer fees nihil. Een rekenvoorbeeld voor een bestaand appartement in Paphos van € 250.000: 1,5% over € 85.000 (€ 1.275) plus 2,5% over de volgende € 85.000 (€ 2.125) plus 4% over € 80.000 (€ 3.200) is € 6.600, 2,6%. Wie met twee personen koopt, betaalt minder, want de schijven gelden per koper over zijn aandeel: twee kopers op hetzelfde appartement betalen 2 × (1,5% over € 85.000 plus 2,5% over € 40.000), € 4.550. Het zegelrecht op het koopcontract (0,15 tot 0,2%) is per 1 januari 2026 afgeschaft; wat blijft, is het depot van het contract bij het Land Registry (€ 50), en dat depot is de belangrijkste handeling van de hele koop, hieronder. Een notaris is er niet: de advocaat stelt het contract op en het Land Registry schrijft over.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw op Cyprus?
Ja, 19%, en de verlaagde 5% is voor u niet weggelegd. Sinds de wetswijziging van 2023 geldt 5% alleen voor de hoofdverblijfplaats van de koper, over de eerste 130 m² van een woning tot € 350.000 (met een totale prijs tot € 475.000 en een oppervlakte tot 190 m²); een vakantiewoning van iemand die in Nederland woont, valt daar niet onder, en wie het toch aanvraagt en de woning niet tien jaar zelf bewoont, betaalt het verschil terug. Een nieuwbouwvilla van € 400.000 kost een Nederlandse koper dus € 76.000 btw, en daartegenover staan geen transfer fees. Bestaande bouw (eerste bewoning geweest, of grond zonder bouwvergunning van vóór 2004) is btw-vrij. De keuze tussen nieuw en bestaand is op Cyprus daardoor fiscaal scherper dan in de meeste landen: 19% tegenover 2 tot 4%.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting op Cyprus?
De landelijke Immovable Property Tax is in 2017 afgeschaft. Wat overblijft, is gemeentelijk en klein: een gemeentelijke onroerendgoedbelasting van 0,1 tot 0,2% en een rioolheffing van de Sewerage Board van 0,05 tot 0,35%, beide over de waarde volgens de taxatie van 1980 (een fractie van de huidige), plus afvalstoffenheffing van € 85 tot € 250. Voor een villa van € 400.000 komt het samen op € 200 tot € 500 per jaar. In een complex komt daar de bijdrage aan de management committee bij (zwembad, tuin, lift), € 50 tot € 200 per maand; geen belasting, wel de grootste vaste post.
Hoe worden huurinkomsten belast op Cyprus?
Op Cyprus, in de inkomstenbelasting, en voor een niet-inwoner gunstig: de eerste € 22.000 (2026) zijn belastingvrij, daarboven 20% tot € 32.000, 25% tot € 42.000, 30% tot € 72.000 en 35%. Van de bruto huur trekt u eerst 20% forfaitaire kosten af, de rente van een lening voor de woning en 3% afschrijving op het gebouw. Een villa die € 20.000 per jaar opbrengt, komt na 20% aftrek op € 16.000 belastbaar en betaalt op Cyprus niets. De bijzondere defensiebijdrage (SDC) van 3% over 75% van de huur is per 2026 afgeschaft en gold voor een niet-inwoner al niet; de zorgbijdrage GESY (2,65%) geldt alleen voor inwoners. Aangifte via TaxisNet, met een Cypriotisch fiscaal nummer (TIC) dat u bij de koop aanvraagt.
Voor verhuur aan toeristen (villa, appartement met zelfcatering) is inschrijving in het Register of Self-Service Accommodation van het Deputy Ministry of Tourism verplicht (wet 9(I)/2020): € 222 voor drie jaar, met een registratienummer dat in elke advertentie moet staan; verhuren zonder inschrijving kost tot € 5.000 boete en € 200 per dag, en de handhaving is sinds 2025 begonnen. Wie meer dan € 15.600 per jaar omzet uit toeristische verhuur, wordt btw-plichtig (9%).
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting op Cyprus?
De Capital Gains Tax bedraagt 20% over de winst bij verkoop van onroerend goed op Cyprus, en die winst is de verkoopprijs min de aankoopprijs geïndexeerd met de inflatie, min verbeteringen met factuur, de transfer fees, de advocaat en de makelaar bij verkoop. Daarvan is per persoon levenslang € 17.086 vrijgesteld (€ 85.430 voor wie de woning vijf jaar als hoofdverblijf had, niet voor een vakantiewoning). Een villa gekocht voor € 300.000 en na acht jaar verkocht voor € 400.000 met € 20.000 kosten en 15% indexatie: winst € 400.000 − € 345.000 − € 20.000 = € 35.000, min € 17.086, belast € 17.914 tegen 20%: € 3.583. Twee eigenaren gebruiken twee vrijstellingen. Het Land Registry houdt de belasting in bij de overdracht. Onder het verdrag belast Nederland de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning op Cyprus?
U geeft de woning aan in box 3 tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, en Nederland verleent onder het verdrag een vrijstelling voor het deel van de box 3-heffing dat aan de Cypriotische woning is toe te rekenen, met progressievoorbehoud. Per saldo betaalt u in Nederland over de villa niets, maar u geeft haar aan; een schuld die u er in Nederland tegenover zet (verhoging van de eigen hypotheek), telt in box 3 gewoon mee als schuld. Voor een Nederlander is Cyprus daarmee een van de goedkoopste landen van de EU om een tweede huis te houden: geen onroerendgoedbelasting van betekenis, geen heffing op de eerste € 22.000 huur, geen erfbelasting.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Cyprus?
Ja, sinds kort: het verdrag van 1 juni 2021 (Nicosia), in werking sinds 2023 en van toepassing vanaf 1 januari 2024; daarvóór hadden Nederland en Cyprus, als enige twee EU-landen, geen verdrag. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij vervreemding, en artikel 21 regelt de Nederlandse vrijstelling. Een verdrag voor de erfbelasting is er niet, en dat is niet nodig: Cyprus heft geen erfbelasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen op Cyprus?
Nee. Cyprus heeft de erfbelasting in 2000 afgeschaft en kent geen schenkbelasting; een schenking van de woning aan kinderen kost alleen transfer fees tegen een verlaagd tarief (0,2% bij ouders-kinderen) en geen Capital Gains Tax, want een schenking binnen de familie is daarvan vrijgesteld. Wat bij vererving wél speelt: de Europese erfrechtverordening geldt op Cyprus, dus een Nederlandse erflater kan in zijn testament het Nederlandse erfrecht kiezen; zonder rechtskeuze geldt het recht van de laatste gewone verblijfplaats, voor een inwoner van Nederland dus toch het Nederlandse. De afwikkeling loopt via een Cypriotische grant of probate of de Europese verklaring van erfrecht, en het Land Registry schrijft over na de aangifte. Nederland heft de gewone erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner, ook over de villa op Cyprus, zonder iets te verrekenen, want Cyprus heft niets.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden op Cyprus?
- Gemeentelijke onroerendgoedbelasting en rioolheffing, hierboven; samen tientallen tot enkele honderden euro's, over de waarde van 1980.
- Afvalstoffenheffing, € 85 tot € 250 per jaar.
- Straatverlichting en gemeentelijke diensten, kleine jaarlijkse bedragen per gemeente.
- Bijdrage management committee in een complex, geregeld in de Immovable Property Law, met een verplichte vereniging en een jaarvergadering; € 600 tot € 2.400 per jaar.
- Water via de gemeentelijke Water Board, met vastrecht; Cyprus is droog en tarieven stijgen bij hoger verbruik.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren op Cyprus?
De optelsom is het voordeel: € 22.000 belastingvrije huur, geen SDC en geen GESY voor een niet-inwoner, geen onroerendgoedbelasting van betekenis, geen erf- of schenkbelasting, 20% winstbelasting met indexatie en € 17.086 vrijstelling per persoon, en bij bestaande bouw transfer fees van 2 tot 4%. Daartegenover staan de 19% btw op nieuwbouw voor wie er niet woont, en het risico dat de fiscus niet raakt maar het Land Registry wel: de eigendomsakte. Koop niets zonder title deed op naam van de verkoper of, bij nieuwbouw, zonder een contract dat binnen zes maanden bij het Land Registry is gedeponeerd; het gedeponeerde contract geeft u naar Cypriotisch recht het recht de overdracht af te dwingen, ook als de ontwikkelaar failliet gaat of de bank een hypotheek op de grond heeft. Duizenden kopers van vóór 2015 wachten nog op hun akte, en dat is op Cyprus de vraag vóór de belasting.
Bronnen
- Department of Lands and Surveys (Fees and Charges) Law, Cap. 219, en de wijziging van 2016 (50% korting, nihil bij btw); VAT Law 95(I)/2000, Schedule 5 (5% hoofdverblijf, wet 42(I)/2023); Stamp Duty Law, afschaffing per 1-1-2026 in de belastinghervorming 2026.
- Income Tax Law 118(I)/2002 art. 5, 9 en 20 (belastingvrije voet € 22.000 vanaf 2026, aftrek 20% en 3%); Special Defence Contribution Law (SDC op huur afgeschaft 2026); Capital Gains Tax Law 52/1980 (20%, vrijstelling € 17.086); Immovable Property Tax Law, afgeschaft 2017; Estate Duty, afgeschaft 2000.
- Wet 9(I)/2020 over zelfcateringaccommodatie, Deputy Ministry of Tourism; Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011.
- Verdrag Nederland-Cyprus van 1 juni 2021 (Trb. 2021, 80), art. 6, 13 en 21; Verordening (EU) 650/2012; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven en drempels zijn die van 1 januari 2026; de belastinghervorming van 2026 is nieuw en de uitvoeringsbesluiten volgen. Laat elk cijfer door een Cypriotische advocaat of accountant bevestigen.
