Subsidies en fiscale regelingen voor een vakantiewoning op Cyprus
Zijn er subsidies voor energiebesparing op Cyprus?
Ja, en ze zijn ruim, maar voor u bijna altijd gesloten. Het programma Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω στις Κατοικίες ("Bespaar, renoveer in woningen", uit het EU-cohesieprogramma THALIA 2021–2027) vergoedt tot € 32.000 per woning voor isolatie, kozijnen, zonwering, verwarming en koeling, zonneboilers en zonnepanelen, met 20% extra voor kwetsbare huishoudens en berggebieden; de derde ronde opent in september 2026. De voorwaarden: een woning van vóór 2017, in gebied onder controle van de Republiek, van een aanvrager die er zijn hoofdverblijf heeft of haar verhuurt als hoofdverblijf; een vakantiewoning van een niet-inwoner valt erbuiten. Hetzelfde geldt voor de zonnepanelenregeling met net-metering (subsidie € 1.000 tot € 1.500 per installatie): de EAC-aansluiting moet op naam van een huishouden staan dat er woont. Wat overblijft, is de rekensom zonder subsidie, en die is op Cyprus gunstig: stroom kost € 0,25 tot € 0,30 per kWh, de zon schijnt 300 dagen, en een installatie van 4 kWp (€ 5.000 tot € 7.000) met net-metering betaalt zichzelf in vier tot zes jaar terug. Een zonneboiler (€ 1.000 tot € 1.500) staat op vrijwel elk Cypriotisch dak om dezelfde reden.
Kan ik profiteren van fiscale voordelen op Cyprus?
Ja, van een reeks die ook voor een niet-inwoner geldt: de belastingvrije voet van € 22.000 (2026) op huurinkomsten, 20% forfaitaire kosten en 3% afschrijving, geen SDC en geen GESY voor een niet-inwoner, geen onroerendgoedbelasting van betekenis sinds 2017, geen erf- of schenkbelasting, 20% winstbelasting met indexatie en € 17.086 vrijstelling per persoon, en transfer fees met 50% korting bij bestaande bouw. Wat er niet is: renteaftrek in Nederland, en de verlaagde btw op nieuwbouw.
Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie op Cyprus?
Niet als landelijke garantie. Cyprus heeft na de bankencrisis van 2013 een reeks regelingen voor eigen inwoners gehad (het ESTIA-programma voor probleemhypotheken, huursubsidie voor jonge gezinnen, de "Housing for young couples"-subsidie in bergdorpen en in het noorden van Nicosia, en een rentesubsidie voor eerste kopers tot € 300.000 die in 2023 en 2024 liep), alle voor Cypriotische inwoners met een hoofdverblijf. Voor een Nederlandse koper van een vakantiewoning is er geen garantie; een Cypriotische hypotheek is er op 60 tot 70% van de taxatiewaarde, op uw eigen inkomen. De Nederlandse NHG geldt voor de eigen woning in Nederland.
Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma's op Cyprus?
Ja, en ze wijzen allemaal weg van de kust: de regering subsidieert wonen en bouwen in de bergdorpen (Troodos) en in afgelegen gemeenschappen om ontvolking tegen te gaan, met de "Housing Scheme for Mountainous, Remote and Disadvantaged Areas" (tot € 50.000 voor bouw of renovatie van een hoofdverblijf) en de plannen voor de gemeenten langs de Groene Lijn. Voorwaarde is steeds het hoofdverblijf van een inwoner, soms met een inkomensgrens. Wie als Nederlander naar Cyprus verhuist en er belastinginwoner wordt, kan in aanmerking komen; wie een vakantiewoning houdt, niet. Gemeenten subsidiëren verder geen particuliere renovatie, wel de restauratie van beschermde traditionele huizen in oude dorpskernen via het Department of Town Planning (tot 50% van de kosten, ook voor niet-inwoners, mits de woning is aangewezen).
Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies op Cyprus?
Indirect: de renovatie- en zonnepanelenregelingen hierboven worden uit EU-fondsen betaald (Cohesiefonds, Herstel- en Veerkrachtfaciliteit), en de voorwaarden zijn die van Cyprus, dus hoofdverblijf. Er is geen EU-regeling waarop een particulier rechtstreeks een beroep doet voor een tweede woning.
Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies op Cyprus?
Niet de nationaliteit maar het verblijf telt: een EU-burger die op Cyprus woont, er is geregistreerd (MEU1) en er belasting betaalt, heeft dezelfde rechten als een Cyprioot. Een niet-inwoner heeft geen toegang tot de woonsubsidies, wel tot alle fiscale regelingen. Wat een buitenlander bij aankoop krijgt, is geen subsidie maar rechten: als EU-burger vrij kopen zonder vergunning van de Council of Ministers (die alleen voor niet-EU-burgers geldt), en verblijf op grond van het EU-recht. De Cypriotische "gouden" verblijfsvergunning voor een investering van € 300.000 is voor niet-EU-burgers en voor een Nederlander overbodig.
Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw op Cyprus?
Eén, en die is voor u niet toegankelijk: de verlaagde btw van 5% voor de hoofdverblijfplaats (eerste 130 m², waarde tot € 350.000, sinds 2023), tegenover 19% voor ieder ander. Een Nederlander die naar Cyprus verhuist en de woning tien jaar zelf bewoont, kan haar wél aanvragen; wie na een paar jaar verhuurt of terugkeert, betaalt het verschil terug naar rato van de resterende jaren. De tegenhanger geldt voor iedereen: bij een koop met btw zijn de transfer fees nihil.
Biedt de overheid op Cyprus speciale leningen aan?
Voor inwoners: de Cyprus Land Development Corporation (KOAG) verkoopt goedkope woningen en verstrekt leningen aan huishoudens met een inkomensgrens, en de Housing Finance Corporation gaf jarenlang goedkope hypotheken aan Cypriotische gezinnen. Niet voor een niet-inwoner en niet voor een tweede woning. Wat er wél is: een gewone Cypriotische hypotheek met rentekorting van 0,1 tot 0,25% voor een energiezuinige woning (EPC A of B), bij de meeste banken.
Moet ik ingeschreven staan op Cyprus om subsidie te krijgen?
Ja, en meer dan dat: de woning moet uw hoofdverblijf zijn, u moet belastinginwoner zijn (183 dagen, of de 60-dagenregel met een Cypriotische woning en zonder ander fiscaal thuis) en geregistreerd als EU-burger. Wie dat overweegt, krijgt er iets bij dat groter is dan de subsidie: het Cypriotische non-dom-regime, dat een nieuwe inwoner zeventien jaar vrijstelt van belasting op dividend en rente. Voor een vakantiewoning is de inschrijving niet nodig, en fiscaal onverstandig als u in Nederland blijft wonen: een Cypriotische inschrijving maakt u geen inwoner, maar een verblijf van meer dan 183 dagen wel.
Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen op Cyprus?
Het energiecertificaat (EPC) is verplicht bij elke verkoop en verhuur, en nieuwbouw moet sinds 2021 bijna-energieneutraal zijn (nZEB, label A); een woning van vóór 2010 heeft in de praktijk label D of lager, geen isolatie en enkel glas, en dat is de reden dat de renovatieregeling bestaat. Zonneboilers zijn bij nieuwbouw verplicht. Voor een vakantiewoning zonder subsidie is de volgorde dezelfde als voor een inwoner met: eerst de zonneboiler, dan zonnepanelen met net-metering (aanvraag bij de EAC, ook op naam van een niet-inwoner mogelijk, alleen zonder de subsidie), dan zonwering en dakisolatie tegen de hitte. De regel die u het meest raakt, is die van het water: in droge jaren gelden beperkingen voor het vullen van zwembaden en het besproeien van tuinen, en de Water Boards rekenen bij hoog verbruik straftarieven.
Bronnen
- Ministry of Energy, Commerce and Industry: Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω στις Κατοικίες, derde oproep 2026 (THALIA 2021–2027); RES and Energy Saving Fund, zonnepanelenregeling 2025/2026; Cyprus Energy Regulatory Authority, net-metering.
- Ministry of Interior, Housing Scheme for Mountainous, Remote and Disadvantaged Areas (2024–2026); Cyprus Land Development Corporation; Department of Town Planning and Housing, restauratiesubsidie beschermde gebouwen.
- VAT Law 95(I)/2000, Schedule 5 (wet 42(I)/2023); Income Tax Law 118(I)/2002 art. 2 (60-dagenregel), art. 20 en de hervorming 2026; Energy Performance of Buildings Law 142(I)/2006.
Regelingen en drempels zijn die van 1 januari 2026; de subsidierondes openen en sluiten per jaar. Laat elke regeling door een Cypriotische adviseur bevestigen vóór u ermee rekent.
