Belastingen bij een vakantiewoning in Indonesië
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Indonesië?
Dat hangt af van wat u koopt, en dat is in Indonesië de vraag vóór de belasting. Volle eigendom (Hak Milik) is voor Indonesische staatsburgers; een Nederlander koopt óf een Hak Pakai (gebruiksrecht van 30 jaar, verlengbaar tot 80), waarvoor een verblijfsvergunning nodig is en op Bali een minimumprijs van IDR 3 miljard geldt, óf een leasehold van 25 tot 30 jaar, wat op Bali de gewone vorm is voor buitenlandse kopers. Bij een geregistreerd recht (Hak Pakai, of een HGB via een eigen vennootschap) betaalt de koper de BPHTB van 5% over de waarde boven een regionale drempel (minimaal IDR 80 miljoen), en de verkoper 2,5% PPh final. Bij een leasehold is er geen BPHTB, want er wordt geen recht overgedragen; de verhuurder betaalt 10% PPh over de huursom en verwerkt dat meestal in de prijs. Een "villa te koop" op Bali voor € 250.000 is dus meestal een huurrecht van 25 jaar, en de belasting zit bij de verhuurder.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Indonesië?
Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar zit 11% PPN in de prijs (12% op luxevastgoed boven IDR 30 miljard); bij een koop tussen particulieren niet. Bij een leasehold op een nieuw gebouwde villa van een ontwikkelaar is de vraag of de PPN over de huursom is berekend en of hij in de prijs zit; vraag het, en vraag de factuur.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Indonesië?
De PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), 0,1 tot 0,3% van de taxatiewaarde (NJOP) die de regio vaststelt en die onder de marktwaarde ligt; voor een villa op Bali in de praktijk enkele honderden euro's per jaar. Bij een leasehold blijft de grondeigenaar de belastingplichtige, maar het contract legt de PBB vaak bij de huurder; lees dat artikel. De aanslag komt van de regio; een beheerder of de verhuurder betaalt hem meestal namens u.
Hoe worden huurinkomsten belast in Indonesië?
In Indonesië, en hard: een niet-inwoner betaalt over de bruto huur een bronbelasting van 20% (PPh pasal 26), ingehouden door wie betaalt, zonder aftrek van kosten; het verdrag met Nederland verlaagt dat voor vastgoed niet. Wie via een eigen Indonesische vennootschap (PT PMA) verhuurt, betaalt 22% vennootschapsbelasting over de winst na kosten, wat bij een villa met beheer, personeel en onderhoud meestal gunstiger uitkomt, en keert daarna dividend uit onder het verdrag. Vóór de belasting komt de vergunning: de Pondok Wisata, de gewone verhuurvergunning voor een villa met hoogstens vijf kamers, is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers; een buitenlander verhuurt legaal via een PT PMA met villa-licentie of via de vergunning van de Indonesische eigenaar en een beheerder. Het gebouw heeft een bouwvergunning (PBG) en een gebruikscertificaat (SLF) nodig en moet in een toeristische zone staan; Bali handhaaft dat sinds 2025 met sloop en boetes vanaf IDR 50 miljoen.
Wie niet verhuurt, betaalt in Indonesië over de woning geen inkomstenbelasting; er is geen fictief inkomen en geen vermogensbelasting.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Indonesië?
Indonesië kent geen aparte vermogenswinstbelasting maar een eindheffing op de transactie: bij verkoop van een geregistreerd recht 2,5% van de verkoopprijs voor de verkoper, winst of niet; bij overdracht van een leasehold 10% over de ontvangen som, en voor een verkoper zonder Indonesisch fiscaal nummer (NPWP) 20% bronbelasting. Een NPWP is voor een niet-inwoner dus geld waard bij de verkoop. Het verdrag wijst de heffing aan Indonesië toe; Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Indonesië?
Een Hak Pakai of een leasehold van 25 tot 30 jaar is voor de Nederlandse fiscus een vermogensrecht in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, omgerekend uit rupiah of dollar. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan Indonesië toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Per saldo betaalt u in Nederland over de villa niets, maar u geeft haar aan, en bij een leasehold daalt de waarde elk jaar met het verstrijken van de looptijd.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Indonesië?
Ja, het verdrag van 29 januari 2002, gewijzigd in 2015. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij vervreemding, en het verdrag regelt de vermindering in Nederland. Voor de erfbelasting is er geen verdrag, en dat maakt niet uit: Indonesië heeft geen erfbelasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Indonesië?
Nee. Wat er bij vererving wél is: de BPHTB van 5% over de waarde boven IDR 300 miljoen als een geregistreerd recht overgaat, en de regel dat een erfgenaam zonder Indonesische verblijfsvergunning een Hak Pakai binnen een jaar moet overdragen. Een leasehold gaat over volgens het contract; lees of het contract vererving toestaat, want niet elk contract doet dat. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner de gewone erfbelasting, ook over de villa op Bali.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Indonesië?
- PBB, hierboven.
- Regionale toeristenbelasting op verhuur (hotelbelasting van de regio, 10% over de logiesomzet in veel regentschappen), via de vergunninghouder.
- Love Bali: IDR 150.000 per buitenlandse bezoeker per bezoek, betaalt de gast, niet de eigenaar.
- Banjar-bijdragen: de dorpsgemeenschap op Bali vraagt eigenaren en verhuurders een bijdrage voor beveiliging, ceremonies en onderhoud; geen wet, wel de praktijk.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Indonesië?
Lage vaste lasten (PBB van enkele honderden euro's, geen vermogensbelasting, geen erfbelasting) tegenover een zware heffing op verhuur (20% bruto) en een eindheffing bij verkoop. Het fiscale voordeel dat telt, is de structuur: wie serieus verhuurt, doet dat via een PT PMA; wie zelf gebruikt, houdt een leasehold met een NPWP voor de dag dat hij verkoopt. En de vraag vóór alle voordelen blijft: wat u koopt, is een recht van 25 tot 80 jaar, geen grond.
Bronnen
- Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960); PP 18/2021 (Hak Pakai voor buitenlanders, art. 51 e.v.); Keputusan Menteri ATR/BPN over de minimumprijzen per provincie.
- UU 1/2022 (PDRD: BPHTB 5%, PBB); PP 34/2016 (PPh final 2,5%); UU PPh pasal 4(2) en 26; UU HPP (PPN 11/12%).
- Permenpar 18/2016 (Pondok Wisata); PP 16/2021 (PBG, SLF); Perda Bali over de toeristenheffing (2024).
- Verdrag Nederland-Indonesië van 29 januari 2002 (Trb. 2002, 33), protocol 2015, art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026; drempels per provincie en regio veranderen. De bronnen voor Indonesië zijn minder toegankelijk dan voor de EU-landen; laat elk cijfer door een Indonesische notaris en een onafhankelijke advocaat bevestigen.
