Belastingen bij aankoop van een woning in Indonesië

België heft geen registratierechten of btw bij aankoop van buitenlands onroerend goed; de Indonesische aankoopheffingen zijn uitsluitend in Indonesië verschuldigd. Als Belgische rijksinwoner moet u het buitenlandse goed binnen vier maanden na de verwerving melden aan FOD Financiën, die er een kadastraal inkomen (KI) aan toekent op basis van de wet van 17 februari 2021 (van toepassing sinds aanslagjaar 2022). België belast wereldwijde inkomsten, maar inkomsten uit buitenlands onroerend goed zijn in principe vrijgesteld met progressievoorbehoud onder het dubbelbelastingverdrag België–Indonesië (1973, art. 6 en 23-model). Dat betekent vrijstelling in België, met inachtneming van het buitenlandse onroerend inkomen om het tarief op andere inkomsten te bepalen. Er is geen Belgische onroerende voorheffing op buitenlands vastgoed en er bestaat geen algemene vermogensbelasting op vastgoed (de effectentaks van 0,15% geldt enkel voor bepaalde effectenrekeningen).

In de jaarlijkse personenbelasting geeft u het buitenlandse onroerend goed aan met het toegekende KI en de gebruiksstatus (eigen gebruik, verhuur aan particulier of beroepsmatig). Bij eigen gebruik of verhuur aan een particulier wordt het belastbare onroerend inkomen forfaitair bepaald op het geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met 1,40; dit inkomen wordt vervolgens vrijgesteld met progressievoorbehoud. Bij beroepsmatige verhuur geldt de regel van art. 13 WIB 92: bruto huur en lasten min 40% forfaitaire kosten, geplafonneerd tot 2/3 van het geherwaardeerde KI; ook dit netto-inkomen wordt in België vrijgesteld met progressievoorbehoud. Hypotheekinteresten die specifiek slaan op dit buitenlandse goed zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen (art. 14 en 104, 1° WIB 92) en verminderen de vrij te stellen basis. Regionale woonbonusregimes voor nieuwe leningen zijn afgeschaft (Vlaanderen sinds 2020, Brussel 2017; Wallonië: chèque habitat enkel voor eigen woning), en zijn niet van toepassing op een buitenlands tweede verblijf.

Bij verkoop zijn meerwaarden op Indonesisch onroerend goed in beginsel belastbaar in de staat van ligging; België kent op basis van het verdrag een vrijstelling met progressievoorbehoud, zodat geen Belgische meerwaardebelasting verschuldigd is. Er zijn in België ook geen gemeentelijke opcentiemen op dat vrijgestelde buitenlandse onroerend inkomen. Voor erf- en schenkbelasting belasten de gewesten de wereldwijde nalatenschap/gift van rijksinwoners; betaalde Indonesische rechten op het onroerend goed worden verrekend om dubbele belasting te vermijden (bijv. Vlaanderen: art. 2.7.5.0.6 VCF; vergelijkbare regels in Brussel/Wallonië). In Nederland wordt een Indonesische tweede woning bij een in Nederland wonende eigenaar jaarlijks in box 3 opgenomen tegen de waarde per 1 januari, met forfaitair rendement; hypotheekrente is niet aftrekbaar en er geldt een objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed ter voorkoming van dubbele belasting. België werkt dus met een KI?benadering en vrijstelling met progressie, Nederland met box 3?vermogensheffing.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Indonesië

De jaarlijkse belasting op onroerend goed in Indonesië is de Pajak Bumi dan Bangunan (PBB?P2), een gemeentelijke heffing op land en gebouwen op basis van de door de gemeente vastgestelde marktwaarde (NJOP). De wettelijke grondslag ligt in de wet op lokale belastingen (UU No. 1/2022, opvolger van UU No. 28/2009) en uitvoeringsverordeningen per regentschap/stad. Het tarief bedraagt maximaal 0,3% van de NJOP; grote steden zoals DKI Jakarta passen vaak progressieve schijven van circa 0,1% tot 0,3% toe, na aftrek van een lokaal bepaald vrijgesteld bedrag (NJOPTKP). Belastingplichtig is de rechthebbende (bijv. HGB/Hak Pakai/Hak Milik atas Satuan Rumah Susun); ook buitenlandse houders van Hak Pakai/HGB op een appartement ontvangen jaarlijks een aanslagbiljet (SPPT). Vervaldagen en betaalfaciliteiten verschillen per gemeente; bij te late betaling geldt doorgaans 2% verzuimrente per maand, gemaximeerd tot 24 maanden, naast eventuele invorderingskosten.

Verhuur van Indonesische grond en/of gebouwen is in Indonesië belast met een eindheffing van 10% over de bruto huur (PPh final ex art. 4(2) Wet Inkomstenbelasting; PP No. 34/2017). Indien de huurder een inhoudingsplichtige is (bijv. rechtspersoon/overheidsinstantie), houdt deze 10% in en draagt af; bij particuliere huurders zonder inhoudingsplicht betaalt de verhuurder zelf. Afdracht gebeurt periodiek (betalingsdeadline doorgaans de 10e, rapportage uiterlijk de 20e van de daaropvolgende maand) met administratieve rente bij te late betaling. Daarnaast heffen veel regio’s een lokale “pajak hotel” op kortdurende logies (o.a. villa’s/serviced apartments), veelal 10% over de kamerprijs, maandelijks te innen en af te dragen door de exploitant. Omzetbelasting (PPN) is in beginsel van toepassing op verhuurdiensten tegen 11% (Wet HPP 2021; beoogd 12% uiterlijk 2025), met specifieke uitvoeringsregels; vrijstellingen gelden voor bepaalde sociale huisvesting en kunnen per situatie verschillen.

In Nederland geldt geen gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) voor in Indonesië gelegen vastgoed en geen Nederlandse inkomstenbelasting over Indonesische huur; de waarde telt wel jaarlijks in box 3 mee, met een objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed ter voorkoming van dubbele belasting. Hypotheekrente op een Indonesische tweede woning is in Nederland niet aftrekbaar buiten box 1 (eigen woning), terwijl lokale Indonesische heffingen (PBB en, bij exploitatie, hotelbelasting en PPh final 10%) in Indonesië verschuldigd blijven. Anders dan PBB (een objectgebonden heffing met NJOP?grondslag) is box 3 een vermogensheffing op peildatumwaarde, los van feitelijke huuropbrengsten. Nederlandse btw of toeristenbelasting is niet van toepassing op de Indonesische exploitatie; in Indonesië zijn PPN en lokale hotelbelasting het relevante kader. De administratieve verplichtingen (registratie, periodieke aangifte en betaling) volgen telkens de Indonesische nationale en lokale bepalingen van de vestigingsregio.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Indonesië

Voor verhuur van Indonesische grond en/of gebouwen gelden twee duidelijk te onderscheiden regelingen. Bij een klassieke huur (woning, kantoor, winkel) is de verhuurder onderworpen aan een finale inkomstenbelasting van 10% over de bruto huur op basis van PP 34/2017; inhoudingsplichtigen (bijv. vennootschappen/overheden) houden in, bij huur door particulieren zonder inhoudingsplicht betaalt de verhuurder zelf. Verhuur die kwalificeert als hotel- of logiesdienst (kortdurende verhuur met hotelmatige diensten) valt buiten PP 34/2017: de opbrengsten worden dan als gewone bedrijfswinst belast en lokaal geldt een “pajak hotel” op grond van UU 1/2022 (veelal 10%). Zuivere verhuur van onroerend goed is doorgaans niet aan PPN onderworpen; hotel/logiesdiensten zijn expliciet van PPN uitgesloten, terwijl afzonderlijke servicekosten door een PKP wél PPN-plichtig kunnen zijn. Registratie als PKP is verplicht bij jaaromzet boven IDR 4,8 miljard; een NPWP is vereist voor aangifte en betaling.

Bij verkoop van Indonesisch onroerend goed moeten belastingen worden voldaan vóór het passeren van de akte bij de PPAT en de inschrijving bij de landdienst (BPN). De verkoper is een finale inkomstenbelasting verschuldigd van 2,5% over de overeengekomen overdrachtswaarde (PP 34/2016), met een verlaagd tarief van 1% voor bepaalde sociale woningen; betaling wordt aangetoond met een SSP. De koper betaalt BPHTB van 5% over de dutiabele grondslag (NPOP: hoogste van transactiewaarde of NJOP), verminderd met de lokale vrijstellingsdrempel (NPOPTKP) volgens UU 1/2022. Leveringen door PKP?ontwikkelaars zijn in beginsel PPN?plichtig; de bijzondere maatstaf van heffing bedraagt doorgaans 20% van de verkoopprijs, wat bij 11% PPN neerkomt op circa 2,2% effectieve PPN (met tijdelijke stimulansen mogelijk in 2023–2024). Particuliere doorverkoop tussen niet?PKP’s is niet PPN?plichtig; documenten zijn onderworpen aan een vaste bea meterai van IDR 10.000.

• PPAT mag geen akte passeren zonder bewijs van betaling van PPh final (verkoper) en BPHTB (koper); openstaande PBB?schulden moeten zijn voldaan.
• Voor buitenlandse eigenaars (bijv. Hak Pakai/HGB op een appartement) geldt hetzelfde PPh/BPHTB?regime; repatriëring verloopt via het banksysteem met onderliggende transactiedocumenten.
• Een wettelijke verhoging van het PPN?tarief naar 12% uiterlijk 2025 zou de effectieve PPN bij ontwikkelaarsverkoop naar circa 2,4% (12% x 20%) doen stijgen.

Voor Belgische rijksinwoners worden Indonesische huur en verkoop in Indonesië belast; België past op grond van het dubbelbelastingverdrag een vrijstelling met progressie toe, zodat deze inkomsten enkel het tarief op andere Belgische inkomsten kunnen beïnvloeden. In de Belgische aangifte wordt het buitenlandse vastgoed opgenomen via het toegekende kadastraal inkomen; de in Indonesië betaalde 10% huurheffing en 2,5% overdrachtsheffing worden in België niet hernomen. België heft geen btw of registratierechten op buitenlandse vastgoedtransacties en geen afzonderlijke Belgische meerwaardebelasting op de Indonesische verkoop. In Nederland worden Indonesische huur en verkoop bij particulieren niet afzonderlijk in box 1 belast; de waarde en schuld behoren tot box 3 per 1 januari, met objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed ter voorkoming van dubbele belasting. Nederlandse btw of overdrachtsbelasting is niet van toepassing; Indonesische PPh, BPHTB en lokale heffingen blijven bepalend.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Indonesië?

In België heet overdrachtsbelasting “registratierechten” (in Vlaanderen: verkooprecht) en wordt die geheven bij notariële overdracht op de hoogste van koopprijs of marktwaarde. Sinds de regionalisering (2015) bepalen de drie gewesten eigen tarieven. In Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2022 3% voor de “enige eigen woning” en 1% bij een ingrijpende energetische renovatie (IER); voor tweede verblijven, investeringen en gronden geldt 12%. Er is een aanvullende vermindering voor een bescheiden woning: 2.800 euro bij het 3%-tarief en 960 euro bij 1%, mits de aankoopprijs maximaal 220.000 euro bedraagt (240.000 euro in kernsteden en de Vlaamse Rand) en aan de eigen-woningvoorwaarden is voldaan. De meeneembaarheid van registratierechten is in Vlaanderen afgeschaft vanaf 1 januari 2024 (met overgang tot 31 december 2023), waardoor enkel de actuele tariefregeling nog speelt.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het basistarief 12,5%, met sinds 1 april 2023 een abattement van 200.000 euro op de heffingsgrondslag voor de enige eigen woning (maximale aankoopprijs 600.000 euro), wat tot 25.000 euro belastingbesparing oplevert; voorwaarde is domiciliëring binnen doorgaans 2 jaar en behoud gedurende 5 jaar. Brussel voorziet bovendien een bijkomend, resultaatsgebonden renovatie-abattement (2023) voor substantiële energieverbeteringen. In Wallonië is het basistarief 12,5%, met een abattement van 20.000 euro voor de enige eigen woning en een verlaagd tarief van 6% voor “habitations modestes” (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen ? 745 euro), onder specifieke bezettings- en eigendomsvoorwaarden. Ter vergelijking: in Nederland geldt landelijk 2% voor de eigen woning, 0% eenmalig voor kopers van 18–34 jaar tot de jaarlijks geïndexeerde koopgrens, en 10,4% voor beleggers en niet-woningen (sinds 2023).

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Indonesië?

Belgische btw is nooit verschuldigd op onroerend goed dat in Indonesië ligt; btw is territoriaal en volgt de locatie van het vastgoed. In België is btw wél van toepassing bij levering van een “nieuw gebouw” door een btw-plichtige verkoper; een gebouw blijft nieuw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikneming. Het standaardtarief bedraagt 21% op de prijs van het gebouw en alle daarmee samenhangende werken, berekend over de volledige tegenprestatie exclusief belastingen. De grond valt in de praktijk doorgaans onder registratierechten wanneer zij afzonderlijk van het gebouw wordt overgedragen: 12% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. Wanneer grond en nieuw gebouw als één geheel onder btw worden verkocht door dezelfde leverancier, geldt enkel het vast registratierecht (meestal 50 euro), maar dit regime is beperkt en aan strikte voorwaarden onderworpen.

België kent een verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw dat sinds 1 januari 2024 structureel is voor de enige en eigen woning en voor sociale verhuurconstructies. Voorwaarden omvatten onder meer volledige sloop en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel, een maximale netto-bewoonbare oppervlakte van 200 m², aankoop door een natuurlijk persoon en het betrekken als hoofdverblijfplaats binnen een korte termijn. De koper moet de woning gedurende minstens vijf jaar aanhouden als hoofdverblijf; bij schending volgt een herziening en terugbetaling van het voordeel. Sinds 2024 komen tweede verblijven en investeringspanden niet langer in aanmerking voor dit nationale 6%-stelsel en blijft 21% btw gelden voor het gebouw. Los daarvan kan renovatie van particuliere woningen ouder dan 10 jaar aan 6% btw gebeuren, maar dit ziet op werken, niet op de aankoop van nieuwbouw. Waar de grond niet onder btw valt, blijven regionale registratierechten op de grond verschuldigd naast de btw.

Voor aankoop op plan in België geldt de Wet Breyne (9 juli 1971): betalingen gebeuren in schijven naarmate de werken vorderen en elke schijf is aan btw onderworpen volgens de voortgang. Wordt de grond apart verkocht (bijvoorbeeld door de grondeigenaar), dan zijn registratierechten in het betreffende gewest verschuldigd op de grond bij de notariële akte, los van de btw op de bouwwerken. Notariskosten en hypothecaire rechten worden afzonderlijk berekend; er geldt 21% btw op de erelonen van de notaris en de facturen van de aannemer/ontwikkelaar. In Nederland is nieuwbouw doorgaans met 21% btw in de koopprijs en zonder overdrachtsbelasting; bestaande woningen kennen 2% en beleggers 10,4% overdrachtsbelasting (sinds 2023). Voor Belgische nieuwbouw als tweede verblijf of investering resulteert dit doorgaans in 21% btw op het gebouw plus 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel/Wallonië) op de grond. Voor vastgoed in Indonesië gelden uitsluitend Indonesische heffingen; Belgische btw en registratierechten zijn niet van toepassing.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Indonesië?

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Indonesië heet Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Voor stedelijk en landelijk vastgoed (PBB-P2) is zij sinds de decentralisatie bij Wet nr. 28/2009 een gemeentelijke belasting (operationeel landelijk sinds 2014); voor mijnbouw, plantages en bosbouw (PBB-P3) blijft zij centraal. De heffingsgrondslag is de door de overheid vastgestelde marktwaarde (Nilai Jual Objek Pajak, NJOP), verminderd met een vrijstelling NJOPTKP die lokaal wordt bepaald, maar wettelijk minimaal IDR 10.000.000 per belastingplichtige per gemeente/stad. De aanslag (SPPT PBB) wordt jaarlijks opgelegd door de regent/gemeente en vermeldt de NJOP, het tarief en de vervaldag. Betaling gebeurt doorgaans via banken, postkantoren of digitale kanalen; te late betaling leidt tot administratieve boetes volgens de lokale verordening. NJOP-waarderingen worden periodiek geactualiseerd (veelal jaarlijks of meerjarig per wijk) en kunnen substantieel afwijken van marktprijzen.

Het PBB-P2-tarief wordt bij lokale verordening vastgesteld met een wettelijk plafond van 0,3% van de (belastbare) NJOP; veel gemeenten hanteren 0,1–0,2% (vlak) of progressieve schijven. DKI Jakarta past bijvoorbeeld schijven toe van 0,01% (tot IDR 200 mln NJOP), 0,1% (>IDR 200 mln tot 2 mrd), 0,2% (>IDR 2 mrd tot 10 mrd) en 0,3% (>IDR 10 mrd). Rekenvoorbeeld (vlak tarief 0,2%): NJOP IDR 1.000.000.000 minus NJOPTKP IDR 10.000.000 = grondslag IDR 990.000.000; PBB = IDR 1.980.000 per jaar. Te laat betalen levert doorgaans 2% boete per maand met een wettelijk maximum (veelal 24 maanden) en kan tot invordering leiden. Dit verschilt van België (onroerende voorheffing op het geïndexeerd kadastraal inkomen met regionale/municipale opcentiemen) en Nederland (OZB als gemeentelijk percentage van de WOZ-waarde).

Hoe worden huurinkomsten belast in Indonesië?

Voor verhuur van grond en/of gebouwen in Indonesië is inkomstenbelasting op basis van artikel 4 lid (2) Wet op de Inkomstenbelasting (UU PPh) verschuldigd als eindheffing: 10% over de brutohuur, inclusief aanverwante vergoedingen (service charge, onderhoud, beveiliging, enz.), zoals vastgesteld in PP 34/2017. De belasting wordt doorgaans ingehouden (withholding) door de huurder indien die is aangewezen als inhoudingsplichtige (o.a. rechtspersonen, vaste inrichtingen en overheidsinstanties) en uiterlijk de 10e van de volgende maand afgedragen; aangifte volgt meestal uiterlijk de 20e. Ontvangt de verhuurder rechtstreeks van een niet-inhoudingsplichtige huurder, dan moet hij/zij zelf 10% eindbelasting voldoen via zelfaangifte over het ontvangen bedrag. De heffing is finaal: kosten en afschrijvingen zijn niet aftrekbaar en de huuropbrengst telt niet mee in de progressieve tarieftabel. Vooruitbetaalde huur is belastbaar op moment van ontvangst, ook als die betrekking heeft op latere perioden.

Voor niet-ingezeten ontvangers zonder vaste inrichting in Indonesië gelden de bronheffingsregels van artikel 26 UU PPh: 20% inhouding over de brutohuur, tenzij een belastingverdrag een lager tarief of vrijstelling toekent; toepassing vereist een geldig DGT Certificate of Domicile bij de betaling. Heeft de buitenlandse verhuurder een vaste inrichting, dan wordt hij als binnenlandse belastingplichtige behandeld en geldt voor verhuur van onroerend goed de 10% eindheffing van artikel 4(2)/PP 34/2017. Naast inkomstenbelasting kan btw (PPN) spelen: verhuur van onroerend goed door een btw-ondernemer (PKP) is in beginsel belast tegen 11% sinds 1 april 2022 (verhoogbaar tot 12% uiterlijk 1 januari 2025), met uitzonderingen zoals hotelaccommodatie die onder lokale PBJT/hotelbelasting valt en bepaalde residentiële verhuur. Korte-termijnverhuur via platforms kan door gemeenten worden belast met PBJT/hotelbelasting tot doorgaans 10%, naast PBB (jaarlijkse vastgoedbelasting), die los staat van inkomensheffing.

België belast voor particuliere verhuur van Belgische woningen aan privé-huurders doorgaans niet de werkelijke huur, maar het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) vermeerderd met opcentiemen; bij verhuur aan vennootschappen of voor beroepsgebruik wordt wél de werkelijke huur belast (na een forfaitaire kostenaftrek tot 40%), aan progressieve personenbelastingtarieven. Voor buitenlands vastgoed (zoals Indonesië) hanteert België sinds aanslagjaar 2022 een vastgesteld buitenlands KI; krachtens de meeste belastingverdragen (art. 6 en 23 OESO-model) heeft de staat waar het onroerend goed ligt het primaire heffingsrecht en verleent België vrijstelling met progressie. In Nederland worden particuliere verhuurders doorgaans in box 3 belast op een verondersteld rendement over de waarde, met tarieven van 32% in 2023 en 36% in 2024; buitenlandse panden vallen eveneens in box 3 met voorkoming van dubbele belasting. Daarmee wijkt de Belgische en Nederlandse systematiek wezenlijk af van Indonesië’s 10% eindheffing over brutohuur.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Indonesië?

Voor particuliere verkopers in België wordt de meerwaarde op een gebouw (zoals een tweede woning of vakantiewoning) belast als diverse inkomsten wanneer de verkoop gebeurt binnen vijf jaar na de aankoop (datum notariële akte; WIB 92 art. 90, 1°). Het tarief bedraagt 16,5% op de netto-meerwaarde, vermeerderd met gemeentelijke opcentiemen (meestal circa 5–9%; WIB 92 art. 171, 4°). Bij verkoop na vijf jaar is de meerwaarde vrijgesteld; de gezinswoning is altijd vrijgesteld, ongeacht de bezitstermijn (WIB 92 art. 44). Handelingen die beroepsmatig of speculatief zijn, kunnen herkwalificatie tot beroepsinkomsten meebrengen, met progressieve tarieven en sociale bijdragen. De bezitstermijn start in principe bij verkrijging onder bezwarende titel; bij een schenking of erfenis gelden specifieke regels voor de aanvangsdatum en de aanschafwaarde volgens de akte of aangifte.

• Gebouwen (niet-gezinswoning): verkoop ? 5 jaar na aankoop belast aan 16,5% + gemeentelijke opcentiemen; > 5 jaar vrijgesteld.
• Grond: verkoop ? 5 jaar belast aan 33%; > 5 en ? 8 jaar aan 16,5%; > 8 jaar vrijgesteld.
• Gezinswoning: meerwaarde altijd vrijgesteld (WIB 92 art. 44), ongeacht bezitstermijn.
• Referentie voor termijnen: data van de notariële aankoop- en verkoopakte; onderhandse compromissen zijn indicatief.

De belastbare netto-meerwaarde is het verschil tussen de werkelijke verkoopprijs en de aanschafwaarde, verminderd met toerekenbare kosten. Tot de aanschafwaarde behoren de betaalde registratierechten (Vlaanderen 12% op tweede verblijven; Brussel en Wallonië 12,5%), notariskosten en aktekosten, en bewezen verbeteringswerken die de waarde duurzaam verhogen (met facturen op naam, inclusief btw-nummer van de aannemer). Verkoopkosten zoals makelaarscourtage, publiciteits- en attesteringskosten verlagen eveneens de meerwaarde; gewone onderhouds- en herstellingskosten zijn niet aftrekbaar. Indexering van de aanschafwaarde wordt voor gebouwen niet toegepast; voor grond geldt evenmin indexatie in de afzonderlijke meerwaarderegeling. De belastbare meerwaarde wordt afzonderlijk belast in de personenbelasting van het inkomstenjaar van de verkoop; interesten van een vastgoedlening zijn voor deze berekening niet relevant. Bij verkoop met betalingsuitstel blijft het jaar van de notariële verkoopakte bepalend voor het inkomstenjaar van aangifte.

De belasting wordt meegedeeld via de personenbelasting van het jaar van verkoop (bij verkoop in 2025: aanslagjaar 2026); betaling volgt na het aanslagbiljet en omvat ook gemeentelijke opcentiemen waar van toepassing. Er bestaat geen voorheffing bij de notaris; de verkoper moet de meerwaarde zelf aangeven in de rubriek diverse inkomsten. Voor gronden en gebouwen gelden de vermelde forfaitaire tarieven; beroepsmatige handelaars vallen onder progressieve tarieven en RSZ-bijdragen. In Nederland zijn privé-meerwaarden op vastgoed doorgaans onbelast; in plaats daarvan wordt het vermogen jaarlijks belast in box 3 op een forfaitair rendement, tenzij sprake is van onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Bij grensgevallen bepaalt het Belgisch-Nederlandse verdrag (2001, art. 13) dat het situsland mag heffen; België belast dus Belgische panden, terwijl Nederland voor particulieren doorgaans geen meerwaardebelasting oplegt op Nederlandse panden.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Indonesië?

Als u geen Nederlands fiscaal inwoner bent, heft Nederland geen belasting over een in Indonesië gelegen woning; niet-inwoners zijn in de regel alleen in Nederland belast voor Nederlands-situs vermogen of inkomsten. Bent u wel inwoner van Nederland, dan moet u de Indonesische woning opnemen in box 3 (peildatum 1 januari; Wet IB 2001), met een tarief van 36% over het forfaitaire rendement; onroerend goed valt onder de categorie “overige bezittingen” (forfaitair rendement 6,04% voor 2024; jaarlijks vastgesteld). Nederland verleent vervolgens voorkoming van dubbele belasting via het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001: objectvrijstelling voor buitenlands onroerend goed. De vermindering is gelijk aan het deel van de box 3-heffing dat toerekenbaar is aan de netto-waarde van de Indonesische woning (waarde minus toerekenbare schulden, zoals een hypothecaire lening). In de praktijk resulteert dit doorgaans in geen effectieve Nederlandse heffing over dat buitenlandse onroerend goed, maar aangifte blijft vereist om de vrijstelling te berekenen.

Ter vergelijking: België kent geen box 3-heffing; Belgische inwoners geven buitenlands onroerend goed sinds 2021 aan via een door de administratie toegekend (fictief) buitenlands kadastraal inkomen, dat de belastbare onroerende inkomsten bepaalt. Dubbele belasting wordt in België veelal vermeden met vrijstelling met progressie op basis van artikel 155 WIB 92 wanneer een verdrag de heffingsbevoegdheid toewijst aan het situsland. In Nederland wordt reële huur uit een buitenlandse tweede woning normaliter niet afzonderlijk belast; zij valt op forfaitaire wijze in box 3, tenzij de exploitatie kwalificeert als onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Het belastingverdrag Nederland-Indonesië (2002) kent de primaire heffing over onroerende inkomsten en meerwaarden toe aan het land waar het onroerend goed is gelegen; Nederland past daarop de voorkomingsregels toe. Niet-inwoners van Nederland met uitsluitend Indonesisch vastgoed hebben daardoor geen Nederlandse aangifteplicht voor dat bezit.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Indonesië?

Ja, Nederland en Indonesië hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting over belastingen naar het inkomen. Het huidige verdrag werd in 2002 ondertekend en geldt in de praktijk sinds belastingjaren die aanvangen op of na 1 januari 2004. Het verdeelt heffingsrechten conform het OESO-model: inkomsten uit onroerende zaken en meerwaarden daarop zijn belastbaar in het land waar het onroerend goed is gelegen (artikelen 6 en 13), zodat Indonesië primair mag heffen over Indonesisch vastgoed. Voor bedrijfswinsten geldt dat de woonstaat heft, tenzij er een vaste inrichting in de andere staat is; in dat geval mag die andere staat heffen over de aan de vaste inrichting toerekenbare winst. Het verdrag bevat residentie-tiebreakers (vaste woonplaats, middelpunt van levensbelangen, gewoon verblijf, nationaliteit), een onderlinge overlegprocedure en een regeling voor inlichtingenuitwisseling; Nederland verleent vervolgens voorkoming via het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.

Inkomsten uit Indonesisch onroerend goed van Nederlandse ingezetenen worden daarmee in beginsel in Indonesië belast; Nederland past voorkoming toe (vrijstelling of verrekening, afhankelijk van de inkomenscategorie). Voor particuliere Nederlandse beleggers valt buitenlands onroerend goed in box 3; Nederland verleent objectvrijstelling binnen box 3 op basis van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, zodat per saldo geen dubbele heffing ontstaat over dat vermogen. Ter vergelijking: België kent geen box 3; Belgische inwoners geven buitenlands onroerend goed sinds 2021 aan via een buitenlands kadastraal inkomen, en dubbele belasting wordt doorgaans vermeden met vrijstelling met progressie wanneer het verdrag de heffing aan het situsland toewijst (WIB 92 art. 155). Voor Belgische situaties blijft daarnaast het onderscheid tussen onroerende inkomsten en meerwaarden van belang, met Belgische heffingsbevoegdheid enkel in de wettelijk bepaalde gevallen naast de verdragsregels.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Indonesië?

Indonesië heft geen afzonderlijke erfbelasting of schenkbelasting, in tegenstelling tot Nederland waar landelijke erf- en schenkbelastingen gelden. Op grond van de Indonesische Wet op de Inkomstenbelasting (UU PPh, Wet 7/1983 jo. 36/2008, art. 4 lid 3) zijn erfenissen vrijgesteld van inkomstenbelasting en zijn schenkingen vrijgesteld wanneer ontvangen van naaste familie of voor religieuze, sociale of educatieve doeleinden, mits niet werk- of ondernemingsgerelateerd; andere schenkingen kunnen als belastbaar inkomen gelden. Bij verkrijging van rechten op grond en gebouwen (ook door erfenis of schenking) is wel BPHTB verschuldigd: 5% over de belastbare verkrijgingswaarde na aftrek van de lokaal vastgestelde NPOPTKP-drempel (Wet 28/2009). De verkrijger betaalt deze heffing bij registratie; naast bijkomende registratiekosten en materai-stempelrecht (Wet 10/2020; Rp 10.000 per document). Voor overdrachten door verkoop is door de overdrager doorgaans 2,5% finale PPh verschuldigd (PP 34/2016); voor erfenissen en bepaalde familie-schenkingen geldt hiervoor een vrijstelling.

Voor Belgische inwoners is, los van Indonesische regels, erf- en schenkbelasting verschuldigd in België over het wereldwijde vermogen; bevoegd is het gewest van de laatste hoofdverblijfplaats van de erflater gedurende de meerderheid van de laatste vijf jaar. België heeft geen erfbelastingverdrag met Indonesië; Indonesische BPHTB is een overdrachtsbelasting en wordt in de regel niet verrekend met Belgische erfbelasting. De erfbelastingtarieven verschillen per gewest en verwantschap; in Vlaanderen loopt de rechte lijn op tot 27% en voor verdere verwantschap tot 55% (Brussel/Wallonië vergelijkbaar in orde van grootte). Voor geregistreerde schenkingen van roerende goederen geldt in Vlaanderen en Brussel 3% in rechte lijn/partners en 7% voor anderen (Wallonië: 3,3%/hogere tarieven). Niet-geregistreerde hand- en bankgiften worden in België alsnog belast bij overlijden van de schenker binnen de termijn: Vlaanderen 4 jaar (voor schenkingen sinds 1-7-2021), Brussel 3 jaar, Wallonië 5 jaar (sinds 1-1-2022).

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Indonesië?

Op gemeentelijk niveau geldt jaarlijks de PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) over grond en gebouwen op basis van de NJOP-waarde (lokale taxatiewaarde). Het tarief en vrijstellingen worden per regentschap/gemeente (kabupaten/kota) vastgesteld binnen de kaders van Wet 28/2009 en Wet 1/2022; in de praktijk ligt het tarief veelal tussen 0,1% en 0,3%, met een verplichte drempelvrijstelling (NJOPTKP) van minimaal Rp 10.000.000. De aanslag (SPPT PBB) wordt jaarlijks opgelegd aan de op 1 januari geregistreerde eigenaar; betalingstermijnen en eventuele verminderingen (bijv. voor eigen bewoning, ouderen of rampenschade) zijn per Perda geregeld. Bij verkrijging van rechten op grond/gebouwen is BPHTB verschuldigd: 5% over de belastbare verkrijgingswaarde na aftrek van de lokaal vastgestelde NPOPTKP (minimaal Rp 60.000.000, voor erfenis/schenking vaak hoger). De verkrijger betaalt BPHTB voorafgaand aan overschrijving bij het landkantoor met een SSPD BPHTB-bewijs.

Naast PBB-P2 en BPHTB kennen gemeenten diverse objectgerichte belastingen en retributies. Veelvoorkomend zijn de Pajak Penerangan Jalan (heffing via de elektriciteitsrekening; tariefplafonds zijn in Perda vastgelegd) en belastingen op grondwateronttrekking, parkeerdiensten, reclame/uitingen en niet-metalen delfstoffen, zoals bepaald in Wet 28/2009. Voor toeristische exploitatie (hotel/villa-verhuur, restaurant, amusement) gelden lokale belastingen op omzet; onder Wet 1/2022 worden deze geleidelijk gehergroepeerd tot PBJT (Pajak atas Barang dan Jasa Tertentu), met voor bepaalde vormen van vermaak landelijke bandbreedtes die voor nachtclubs/discotheken/karaoke aanzienlijk kunnen zijn. Bouw- en verbouwactiviteiten vereisen een PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) met retributie volgens PP 16/2021 en lokale tarieftabellen; ook afvalinzameling, markten en gebruik openbare ruimte kennen retributies. De exacte grondslag, tarieven, vrijstellingen en boetes volgen uit de toepasselijke Perda/Perkada van de betreffende kabupaten/kota.

In Nederland is de jaarlijkse heffing voor eigenaren de gemeentelijke OZB op basis van de WOZ-waarde, naast lokale heffingen zoals afval- en rioolheffing; de overdrachtsbelasting is landelijk (thans 10,4% algemeen; 2% eigen woning, met startersvrijstelling onder voorwaarden). Indonesië wijkt af doordat de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (PBB-P2) en de verkrijgingsheffing (BPHTB) beide lokaal zijn en aansluiten op NJOP-waarden en lokale drempels. Voor Belgische inwoners veranderen deze Indonesische lokale heffingen niets aan de Belgische aangifte-systematiek: sinds 2021 wordt buitenlands vastgoed in België in principe belast op basis van een door FOD Financiën toegekend (gerevaloriseerd) kadastraal inkomen; lokale Indonesische belastingen leveren doorgaans geen Belgische belastingkrediet op. Lokale heffingen kunnen wel de in Indonesië belastbare nettowinst uit verhuur verlagen indien sprake is van professionele exploitatie volgens Indonesisch recht.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Indonesië?

In Indonesië zijn fiscale voordelen voor huiseigenaren vooral transactiegebonden en lokaal. Voor nieuwbouw geldt in 2023–2024 een tijdelijke PPN-stimulans: op grond van PMK 120/PMK.010/2023 wordt de btw (PPN, sinds UU 7/2021 doorgaans 11%) op de levering van huizen/appartementen volledig door de staat gedragen tot een belastbare grondslag van Rp 2 miliar per eenheid, voor opleveringen tussen november 2023 en december 2024, mits aan programmavoorwaarden is voldaan. Daarnaast blijven gesubsidieerde woningen (KPR FLPP/SSB; prijsplafonds per regio van PUPR) structureel fiscaal gefaciliteerd via PPN-vrijstelling of PPN-DTP-regelingen. Lokaal kunnen first-home-kopers profiteren van een verhoogde BPHTB-vrijstellingsdrempel (NPOPTKP, wettelijk minimum Rp 60.000.000; in praktijk vaak honderden miljoenen rupiah) of een (gedeeltelijke) vrijstelling via Perda. Voor de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (PBB-P2) verlenen veel gemeenten kortingen of verminderingen voor eigen bewoning, lage NJOP-waarden, ouderen of rampenschade (Wet 28/2009 jo. Wet 1/2022).

Er bestaat geen nationale hypotheekrenteaftrek of aftrekpost voor de eigen woning in de Indonesische inkomstenbelasting; de fiscale voordelen zitten dus niet in de jaarlijkse aangifte van particulieren. Eigen bewoning leidt niet tot een forfaitaire bijtelling in box inkomen; de heffing blijft beperkt tot lokale PBB-P2. Verhuur van grond en/of gebouwen door particulieren valt onder een finale inkomstenbelasting van in de regel 10% over de bruto huur (PPh Pasal 4(2)), veelal via inhouding door inhoudingsplichtige huurders; dit vereenvoudigt de heffing maar laat geen kostenaftrek toe. Bij verkoop is door de verkoper een finale PPh van doorgaans 2,5% over de bruto verkoopprijs verschuldigd (PP 34/2016), zonder vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats. Buiten de belasting om verlagen gesubsidieerde KPR-regelingen (FLPP/SSB) de effectieve financieringslast voor in aanmerking komende kopers; juridisch-fiscaal zijn dit parafiscale, niet-belastingtechnische voordelen.

Voor Belgische inwoners ontbreekt een Indonesisch-belgisch verdrag voor deze voordelen; Indonesische PPN-DTP of lokale BPHTB/PBB-kortingen geven geen Belgische verrekening. België belast buitenlands vastgoed op basis van het (gerevaloriseerd) kadastraal inkomen; er bestaat geen federale woonbonus meer voor de eigen woning (afschaffing: Vlaanderen 1-1-2020; Brussel 2017; Wallonië 2016, vervangen door Chèque Habitat), terwijl de registratierechten regionaal worden verlaagd voor de eigen woning (Vlaanderen 3% sinds 2022; 1% bij ingrijpende energetische renovatie; Brussel 12,5% met abattement; Wallonië 12,5% met decote). In Nederland bestaan wél jaarlijkse voordelen via hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning (aftrek tegen het basistarief; 36,97% in 2024) tegenover een eigenwoningforfait, en transactievoordelen zoals de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting (tot €510.000 in 2024) en 2% tarief voor eigen bewoning. Indonesië wijkt hiervan af doordat voordelen primair via PPN-stimulansen en lokale BPHTB/PBB-verlagingen lopen.