Vakantiewoningen te koop in Turkije

Vakantiehuis kopen in Turkije in 2026: regels, prijzen, kosten en belastingen

Een vakantiehuis in Turkije kopen is voor een Nederlander juridisch eenvoudig en financieel verleidelijk: volle eigendom op eigen naam, een overdracht die op één dag bij het kadaster wordt geregeld, kosten koper van 5 tot 8%, en aan de Turkse Rivièra en de Egeïsche kust een prijsniveau dat ondanks jaren van stijging nog ver onder Spanje ligt. Daar staat een land tegenover met een inflatie van rond 30%, een lira die in 2026 op ongeveer 48 per euro staat, een verhuurwet die kortetermijnverhuur sinds 2024 aan een vergunning en unanimiteit van de buren bindt, en een verplichte aardbevingsverzekering die niet voor niets bestaat.

Deze gids behandelt wat u moet weten: of en waar u mag kopen, wat een vakantiewoning in Turkije in 2026 kost per regio, hoe het koopproces via taxatie, DAB en tapu verloopt, de kosten koper, financiering, de jaarlijkse belastingen, verhuur onder wet 7464, DASK, en wat u in Nederland in box 3 betaalt. Bedragen in lira zijn omgerekend tegen 48 lira per euro (september 2026) en verouderen snel; peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026. De bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen over Turkije: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen in Turkije?

Ja, in volle eigendom. Nederlanders staan op de lijst van nationaliteiten die onder artikel 35 van de Turkse kadasterwet (Tapu Kanunu) vastgoed mogen verwerven, tot 30 hectare per persoon en zolang niet meer dan 10% van de oppervlakte van een district in buitenlandse handen is. Militaire en veiligheidszones zijn uitgesloten; het kadaster controleert dat bij de aanvraag. Sinds 2019 is voor elke koop door een buitenlander een taxatierapport van een door de SPK gelicentieerde taxateur verplicht ($ 300 tot $ 500), en sinds 2022 moet de betaling in vreemde valuta via een Turkse bank worden omgezet, met een döviz alım belgesi (DAB) als bewijs vóór de overdracht.

Twee dingen die vaak worden verward: kopen en wonen. Kopen mag overal waar buitenlanders mogen kopen. Een verblijfsvergunning op grond van eigendom (ikamet) vereist sinds 2023 een taxatiewaarde vanaf $ 200.000 in de grote steden, en een aantal wijken is voor nieuwe verblijfsaanvragen gesloten omdat het aandeel buitenlanders er boven 20% ligt: in Antalya bijvoorbeeld Liman, Hurma en Sarısu (Konyaaltı), terwijl Mahmutlar, Kargıcak, Kestel en Avsallar (Alanya) in 2026 weer open zijn. Wie alleen een vakantiehuis wil en binnen de 90 dagen per 180 dagen van het visumvrije verblijf blijft, heeft daar geen last van; wie er wil wonen, controleert de wijk vóór de koop. Staatsburgerschap is mogelijk bij een koop van $ 400.000 die drie jaar wordt gehouden.

Waarom kopers voor Turkije kiezen, en wat u moet accepteren

De argumenten vóór: een lang seizoen (april tot november aan de zuidkust), directe vluchten van vier uur naar Antalya, Bodrum, Dalaman en Izmir, lage koopkosten, lage jaarlasten, grote Nederlandse en Duitse gemeenschappen in Alanya, Side, Kuşadası en Didim, en een prijs die voor een appartement met zwembad in Alanya nog altijd onder € 150.000 kan liggen. Wat u moet accepteren:

• Inflatie en lira. De Turkse woningprijsindex steeg in april 2026 nominaal 26,6% op jaarbasis, maar daalde reëel met 4,3%. Prijzen voor buitenlanders worden in euro's of dollars genoemd; alle belastingen, lasten en huren zijn in lira.
• Buitenlandse vraag daalt. In 2025 werden 21.534 woningen aan buitenlanders verkocht, 9,4% minder dan in 2024 en het laagste aantal in negen jaar; Russen, Iraniërs, Oekraïners, Duitsers en Irakezen waren de grootste groepen. Antalya bleef met 5.666 verkopen aan buitenlanders de eerste vakantiemarkt. Voor een koper betekent dat onderhandelingsruimte, voor een verkoper een dunnere markt.
• Verhuur is gereguleerd. Sinds 1 januari 2024 vereist elke verhuur korter dan 100 dagen een vergunning van het ministerie van Toerisme, en in een appartementsgebouw de unanieme toestemming van alle eigenaren.
• Aardbeving. De DASK-verzekering is verplicht en dekt in 2026 maximaal TL 1.272.000 (circa € 26.500) per woning; daarboven verzekert u vrijwillig. Koop bij voorkeur nieuwbouw onder de bouwnormen van na 2018.
• Rechtszekerheid. Het kadaster is goed, maar de bouwpraktijk niet altijd: vraag de iskan (bewoningsvergunning) en controleer of de tapu een woonbestemming heeft en niet "arsa" (grond) of "tarla" (akker).

Wat kost een vakantiewoning in Turkije in 2026?

De Turkse centrale bank noteert in april 2026 een jaarstijging van 26,6% van de woningprijsindex, met de laagste stijging (16,7%) in de regio Aydın, Denizli, Muğla, waar de Egeïsche vakantiemarkt zit. Gemiddelde prijzen per m² in 2026 (vraagprijzen in lira, omgerekend tegen 48):

Bronnen: TCMB Konut Fiyat Endeksi april 2026; Hepsiemlak en regionale marktrapporten 2026. In euro's uit het aanbod voor buitenlandse kopers:

• Appartement kopen in Alanya of Side: tweekamerappartement (1+1) in een complex met zwembad € 80.000 tot € 130.000; driekamer (2+1) € 120.000 tot € 200.000; nieuwbouw aan zee daarboven.
• Woning kopen in Bodrum: appartement in Gümbet of Bitez € 150.000 tot € 300.000; villa met zeezicht in Yalıkavak of Gündoğan € 500.000 tot boven € 2 miljoen. Wie zoekt op "appartement Bodrum kopen" vindt het meeste aanbod in Bodrum-stad, Gümbet, Turgutreis en Gümüşlük.
• Villa kopen in Turkije: vrijstaand met privézwembad in Kalkan, Kaş of Fethiye (Ovacık, Hisarönü) € 300.000 tot € 800.000; in Alanya en Belek vanaf € 250.000.
• Bungalows in Turkije: het Nederlandse woord voor de één- of tweelaagse huisjes in complexen bij Didim, Kuşadası en Dalaman; € 100.000 tot € 200.000, vaak met gedeeld zwembad.
• Vakantiehuizen in Istanbul: een stadsappartement is eerder belegging dan vakantiehuis; de Prinseneilanden en de Bosporus zijn de vakantiegebieden van de stad, met prijzen van € 3.000 tot € 8.000 per m².

Regio's: Antalya, Bodrum, Fethiye, Egeïsche kust en Istanbul

Antalya en de Turkse Rivièra (Alanya, Side, Manavgat, Belek, Kemer, Kalkan, Kaş): de grootste markt, het langste seizoen, de meeste Nederlanders en Duitsers, en het grootste aanbod van complexen met zwembad en beheer. Alanya en Mahmutlar zijn het meest betaalbaar; Kalkan en Kaş zijn het duurst en het mooist. Bodrum is het Turkse Saint-Tropez: schiereiland, jachthavens, hoge prijzen, een korter seizoen en veel Turkse tweedehuizenbezitters. Fethiye, Dalaman en Marmaris: Britse en Nederlandse kolonies in Ovacık, Hisarönü en Çalış, met villa's en bergen achter het strand. Kuşadası en Didim: de Egeïsche middenkust bij Izmir, goedkoop, veel Nederlandse en Belgische kopers, complexen van honderden woningen. Çeşme en Alaçatı: windsurfen en Turkse elite; duur. Istanbul: geen vakantiemarkt, wel de grootste vastgoedmarkt van het land.

Het koopproces in Turkije stap voor stap

Stap 1: advocaat, fiscaal nummer en bankrekening

Neem een eigen Turkse advocaat (€ 1.000 tot € 2.500), niet die van de makelaar of ontwikkelaar; veel Nederlanders werken met Turkse makelaars in Nederland, wat handig is voor de taal maar niets zegt over onafhankelijkheid. Vraag een Turks fiscaal nummer (vergi numarası) aan en open een Turkse bankrekening; die heeft u nodig voor de DAB en de belastingen.

Stap 2: controle van de tapu en de vergunningen

De advocaat controleert bij het kadaster de tapu (eigendomsakte): eigenaar, bestemming (woning, niet grond of akker), hypotheken en beslagen (ipotek, haciz), aandeel in de grond bij een appartement (kat mülkiyeti versus kat irtifakı), en de iskan (bewoningsvergunning). Bij nieuwbouw: de bouwvergunning, de grond op naam van de ontwikkelaar en de betalingsvoorwaarden; er is geen wettelijke garantie voor termijnbetalingen.

Stap 3: koopovereenkomst en aanbetaling

Een onderhandse koopovereenkomst met aanbetaling van 5 tot 10% is gebruikelijk maar geeft in Turkije weinig zekerheid; een notariële voorlopige koopovereenkomst (satış vaadi sözleşmesi) kan bij het kadaster worden aangetekend en is afdwingbaar. Daarna volgen het taxatierapport en de aanvraag bij het kadaster, dat de militaire zone controleert.

Stap 4: DAB, betaling en overdracht bij het kadaster

U maakt de koopsom in euro's over naar uw Turkse rekening of naar de bank van de verkoper, die de valuta omzet en de DAB afgeeft. Op de afgesproken dag verschijnen koper en verkoper (of hun gevolmachtigden) bij het kadaster (Tapu Müdürlüğü), met een beëdigde tolk als u geen Turks spreekt. Na betaling van de tapu harcı en de kadastervergoeding wordt de tapu op uw naam gesteld; eigendom gaat over bij de inschrijving, dezelfde dag. Er is geen notaris bij de overdracht. Daarna: DASK afsluiten, nutsvoorzieningen (elektriciteit, water) op naam zetten en aangifte bij de gemeente voor de emlak vergisi.

Kosten koper in Turkije: 5 tot 8%

De eenmalige aankoopkosten:

Rekenvoorbeeld voor een bestaand appartement van € 150.000 in Alanya: tapu harcı 4% (€ 6.000), döner sermaye (€ 53), taxatie ($ 400, circa € 350), tolk (€ 150), advocaat (€ 1.500), makelaar 3% plus 20% KDV (€ 5.400), samen circa € 13.450, ofwel 9% met makelaar en 5,4% zonder. Nieuwbouw van een ontwikkelaar met KDV-vrijstelling: dezelfde posten zonder makelaarscourtage, want die betaalt de ontwikkelaar; verkoopt u binnen een jaar, dan vervalt de vrijstelling en betaalt u de KDV alsnog.

Hypotheek en financiering

De hypotheekmogelijkheden zijn beperkt en duur. Enkele Turkse banken verstrekken een konut kredisi aan buitenlanders, tot 50 à 70% van de taxatiewaarde en met een looptijd van 10 tot 15 jaar; de lira-rente ligt in 2026 rond 35 tot 45%, in euro of dollar bij enkele banken 8 tot 12%. Ontwikkelaars bieden termijnbetalingen tot de oplevering, soms rentevrij over 12 tot 36 maanden, zonder wettelijke garantie. De meeste Nederlanders betalen uit eigen middelen of uit een overwaarde-opname op de Nederlandse woning, waarvan de rente in Nederland niet aftrekbaar is. Zie alternatieve financieringsopties in Turkije.

Jaarlijkse belastingen en lasten

Uit belastingen bij aankoop en bezit in Turkije:

• Emlak vergisi (onroerendezaakbelasting): 0,1% van de gemeentelijke waarde voor een woning, 0,2% in grootstedelijke gemeenten (büyükşehir, waaronder Antalya, Muğla en Izmir), in twee termijnen (mei en november). Voor een appartement van € 150.000 met een gemeentelijke waarde van TL 4 miljoen: TL 8.000, circa € 165 per jaar.
• Değerli konut vergisi (luxewoningbelasting): 0,3 tot 1% boven een taxatiewaarde van TL 17.711.000 (circa € 370.000) in 2026; één woning is vrijgesteld.
• Beheer (aidat) in een complex: TL 2.000 tot 6.000 per maand (€ 40 tot € 125) voor zwembad, tuin, bewaking en lift.
• DASK TL 1.000 tot 4.000 per jaar plus een vrijwillige opstalpolis (TL 3.000 tot 8.000).
• Energie, water, internet: € 600 tot € 1.200 per jaar.
• Geen vermogensbelasting.

Voor een appartement van € 150.000 in Alanya komt dat op circa € 1.500 tot € 3.000 per jaar zonder hypotheeklasten; in euro's laag, maar de lira-bedragen stijgen elk jaar met de inflatie.

Verhuren: de wet van 100 dagen

Sinds 1 januari 2024 (wet 7464) geldt elke verhuur van een woning voor minder dan 100 dagen als toeristische verhuur en is een vergunning (izin belgesi) van het ministerie van Cultuur en Toerisme verplicht, aan te vragen via e-Devlet, per woning. In een appartementsgebouw is de unanieme toestemming van alle eigenaren vereist, de woning krijgt een plaquette bij de deur, het vergunningsnummer moet in elke advertentie staan, elke gast wordt bij de politie geregistreerd (kimlik bildirim) en de vergunninghouder draagt 2% verblijfsbelasting af. Zonder vergunning beginnen de boetes bij TL 100.000 en lopen op bij herhaling. Een particulier mag maximaal vijf woningen zo verhuren zonder bedrijfsvergunning. In de praktijk betekent de unanimiteitseis dat toeristische verhuur in veel bestaande complexen niet mogelijk is; nieuwe complexen die als "toeristisch" zijn ontwikkeld, regelen het in de splitsingsakte.

Fiscaal: huurinkomsten vallen in de Turkse inkomstenbelasting (2026: 15% tot TL 190.000, 20% tot 400.000, 27% tot 1 miljoen, 35% tot 5,3 miljoen, 40% daarboven), met een vrijstelling voor woningverhuur van TL 58.000 (circa € 1.200) en een forfaitaire kostenaftrek van 15% of werkelijke kosten; aangifte in maart. Het belastingverdrag Nederland–Turkije (1986) wijst de heffing aan Turkije toe; Nederland verleent vrijstelling met progressievoorbehoud in box 3. Rendement: een 2+1 in Alanya verhuurt in de zomer voor € 500 tot € 900 per week; met een vergunning, beheer (20 tot 30%) en belasting is 4 tot 6% netto van de koopsom haalbaar bij een complex dat toeristische verhuur toestaat, en nul waar de buren dat weigeren.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Turkse woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het verdrag van 1986 wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Turkije toe; Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Turkse woning in uw box 3-vermogen. U geeft de waarde op in euro's tegen de koers per 1 januari; door de lira-daling en de nominale prijsstijging schommelt die waarde in euro's minder dan de lira-cijfers doen vermoeden.

Verkoop, erven en schenken

Verkoopt u binnen vijf jaar na aankoop met winst, dan belast Turkije de winst als inkomen (15 tot 40%) na indexatie van de kostprijs met de producentenprijsindex (mits die meer dan 10% steeg) en een vrijstelling van TL 150.588 (2026). Na vijf jaar is de winst onbelast. De verkoper betaalt 2% tapu harcı. Nederland belast de verkoopwinst niet. Bij overlijden heft Turkije erfbelasting (veraset ve intikal vergisi) van 1 tot 10% boven een vrijstelling van TL 3.000.000 (circa € 62.500) per erfgenaam in 2026; schenkingen 10 tot 30%. Er is geen erfbelastingverdrag met Nederland; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent. Laat een Turks testament opmaken of een rechtskeuze vastleggen; de afwikkeling loopt via de Turkse rechtbank en het kadaster.

DASK en andere verzekeringen; subsidies

De aardbevingsverzekering DASK is wettelijk verplicht voor elk gebouw en gekoppeld aan de tapu en de aansluiting van water en elektriciteit: zonder DASK geen overdracht en geen stroom. De premie is in 2026 ongeveer TL 1.000 tot 4.000 per appartement, de maximale dekking TL 1.272.000 (circa € 26.500); daarboven sluit u een vrijwillige konut sigortası voor opstal en inboedel. Een energielabel (EKB) is verplicht bij verkoop. Subsidies voor buitenlandse eigenaren bestaan niet. Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen in Turkije en subsidies bij aankoop en renovatie in Turkije.

Checklist: vakantiehuis kopen in Turkije

• Neem een eigen Turkse advocaat; laat tapu, bestemming, iskan, hypotheken en beslagen controleren.
• Vraag een fiscaal nummer aan en open een Turkse bankrekening voor de DAB.
• Bij een verblijfswens: controleer of de wijk open is voor verblijfsvergunningen en of de taxatiewaarde de $ 200.000 haalt.
• Reken met 5 tot 9% kosten koper (tapu harcı 4%, taxatie, tolk, advocaat, eventueel makelaar).
• Financier uit eigen geld of Nederlandse overwaarde; Turkse rentes zijn hoog.
• Bij verhuur: is er een izin belgesi mogelijk (unanimiteit van de buren)? Zonder vergunning geen verhuur onder 100 dagen.
• Sluit DASK en een opstalpolis af; koop bij voorkeur bouw van na 2018.
• Doe aangifte bij de gemeente voor de emlak vergisi en in maart voor de huur.
• Regel een Turks testament of rechtskeuze.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering in Turkije.

Bronnen

• Tapu Kanunu art. 35; Harçlar Kanunu (tapu harcı 4%); KDV Kanunu art. 13/i (vrijstelling niet-inwoners); Emlak Vergisi Kanunu; Gelir Vergisi Kanunu art. 21 en 74 (huurvrijstelling 2026, tarieven); Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu; wet 7464 (toeristische verhuur, 100 dagen); Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği (makelaarscourtage)
• Gelir İdaresi Başkanlığı, tarieven en drempels 2026; DASK, premies en maximale dekking 2026
• TCMB, Konut Fiyat Endeksi april 2026; TÜİK, konut satış istatistikleri 2025 (verkopen aan buitenlanders); Hepsiemlak en regionale marktrapporten Antalya en Muğla 2026
• Antalya İl Göç İdaresi, gesloten en heropende wijken voor verblijfsvergunningen 2026
• Belastingverdrag Nederland–Turkije 1986, art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers en de koers (48 lira per euro). Lira-bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en de verblijfsregels per besluit gewijzigd; laat een Turkse advocaat de stand bevestigen voordat u tekent.