Belastingen bij aankoop van een woning in Turkije

Bij aankoop in Turkije betaalt de koper in de regel titelaktekosten (tapu harc?) ten belope van 4% over de aangegeven verkoopwaarde, met als minimale grondslag de door de gemeente vastgestelde “emlak vergisi de?eri” (Property Tax Law nr. 1319; Fees Law nr. 492). In de praktijk wordt die 4% vaak 50/50 tussen koper en verkoper verdeeld, maar wettelijk is dat vrij onderhandelbaar; vastlegging en inning gebeuren bij het Kadaster (Tapu ve Kadastro). Voor nieuwbouw van een ontwikkelaar kan btw (KDV) verschuldigd zijn tegen 1%, 10% of 20%, afhankelijk van projectcategorie en netto?oppervlakte; dit volgt uit de Turkse Btw?wet nr. 3065 en latere presidentiële besluiten die de tarieven differentiëren. Sinds 2017 bestaat een KDV?vrijstelling voor de eerste levering aan niet?ingezeten kopers indien volledig in vreemde valuta wordt betaald en de woning ten minste één jaar niet wordt vervreemd (art. 13/i KDV?wet; niet?naleving leidt tot alsnog verschuldigde btw en boeten). Daarnaast rekent het kadaster vaste dienst/omslagvergoedingen aan, en voor nutsvoorzieningen is een verplichte aardbevingsverzekering (DASK) vereist; notariskosten zijn doorgaans enkel relevant bij volmachten, omdat de eigendomsoverdracht zelf bij het kadaster plaatsvindt.

Na aankoop is jaarlijkse onroerende voorheffing in Turkije (emlak vergisi) verschuldigd door de eigenaar, met wettelijke tarieven voor woningen van 0,1% in niet?metropolitane gemeenten en 0,2% in metropolitane gemeenten (Property Tax Law nr. 1319); betaling verloopt doorgaans in twee termijnen (meestal mei en november) bij de bevoegde gemeente. De belastingplicht ontstaat in principe per 1 januari voor de dan geregistreerde eigenaar; een koper die in de loop van het jaar verwerft, wordt normaal vanaf het daaropvolgende jaar aangeslagen, maar registratie en aangifte bij de gemeente moeten tijdig gebeuren. Bijkomend geldt een kleine milieuheffing op waterverbruik per wooneenheid (çevre temizlik vergisi). Bij latere verkoop geldt in Turkije een vrijstelling voor privépersonen wanneer de woning na meer dan vijf jaar wordt vervreemd; bij verkoop binnen vijf jaar is meerwaarde belastbaar op basis van de Turkse Inkomstenbelastingwet nr. 193 (met inflatie?aanpassingen). Deze Turkse heffingen staan los van eventuele Belgische verplichtingen van de Belgische inwoner?eigenaar.

Voor Belgische inwoners heeft een Turkse aankoop geen Belgische registratierechten of btw?gevolgen, maar er bestaat wel een aangifteplicht aan de FOD Financiën om een buitenlands kadastraal inkomen (KI) te laten vaststellen. Die verplichting is ingevoerd bij wet van 17 februari 2021 (BS 25.02.2021) en vereist dat de eigenaar binnen vier maanden na verwerving of oplevering de nodige gegevens indient (via MyMinfin), waarna de administratie een gereconstrueerd KI toekent op basis van de marktwaarde. In de jaarlijkse personenbelasting wordt het Turkse onroerend inkomen vervolgens behandeld volgens het Belgisch?Turkse dubbelbelastingverdrag: het heffingsrecht ligt in beginsel bij Turkije (art. 6 en 13 OESO?model), België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud; het KI (na toerekening van eventuele leningsintresten) beïnvloedt dus het tarief op andere inkomsten maar wordt niet dubbel belast. België kent geen vermogensbelasting op onroerend vermogen; voor eigen gebruik is er geen bijkomende Belgische jaarlijkse heffing, in tegenstelling tot Nederland waar een buitenlandse tweede woning in box 3 valt. Hypotheekinteresten die specifiek slaan op de Turkse woning verminderen in België het in aanmerking te nemen (vrijgestelde) onroerend inkomen voor het progressievoorbehoud.

Bij vererving of schenking kunnen zowel Turkije (voor in Turkije gelegen goederen) als de Belgische woonplaatsregio van de erflater/schenker heffen; er bestaat geen bilateraal successie?/schenkverdrag tussen België en Turkije. De drie Belgische gewesten voorzien evenwel in een verrekeningsmechanisme voor in het buitenland betaalde erfbelasting op buitenlands onroerend goed, beperkt tot de in België op dat goed verschuldigde belasting (bv. Vlaams Codex Fiscaliteit art. 2.7.5.0.6; gelijkaardige bepalingen in Brussel en Wallonië). Voor meerwaarden bij latere verkoop ligt het verdragstypisch heffingsrecht bij Turkije; België past vrijstelling met progressie toe zodat geen dubbele heffing ontstaat. In Nederland geldt bij erfenis eveneens wereldwijde heffing naar woonplaats, met unilaterale vermindering voor buitenlandse nalatenschapsbelastingen; verkoopmeerwaarden op privé?onroerend goed worden in Nederland normaliter niet afzonderlijk belast, terwijl de jaarlijkse box 3?heffing wel blijft doorlopen. Deze verschillen zijn relevant voor Belgische kopers die alternatieven overwegen of een Nederlands fiscaal woonplaatsverleden hebben.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Turkije

De jaarlijkse onroerende voorheffing (emlak vergisi) in Turkije is verschuldigd door de eigenaar die op 1 januari in het kadaster staat en wordt geregeld door Property Tax Law nr. 1319. De basis voor woningen is het door de gemeente vastgestelde “bina vergi de?eri”; in grootstedelijke gemeenten (büyük?ehir) geldt wettelijk een 100% opslag op de landelijke basistarieven, waardoor de effectieve woningtarieven 0,2% (in plaats van 0,1%) bedragen. Aangifte bij de bevoegde gemeente (beyan) moet in het jaar van verwerving of oplevering worden ingediend; betaling gebeurt in twee termijnen (meestal eind mei en eind november), met verzuimrente volgens Law on Collection of Public Receivables nr. 6183 bij laattijdigheid. Er bestaan gerichte vrijstellingen voor de eigen en enige woning tot 200 m² voor o.a. gepensioneerden, invaliden en oorlogsinvaliden met beperkte inkomsten; tweede woningen en vakantieverblijven vallen daar in de regel niet onder. In tegenstelling tot België, waar de onroerende voorheffing is gebaseerd op het (geïndexeerd) KI en niet geldt voor in Turkije gelegen goederen, is deze Turkse heffing altijd lokaal verschuldigd ongeacht de woonstaat van de eigenaar.

Naast de algemene onroerende voorheffing kent Turkije de belasting op waardevolle woningen (de?erli konut vergisi, DKV), ingevoerd bij Wet nr. 7194 en opgenomen in aanvullende artikelen van Wet nr. 1319. Deze treft in Turkije gelegen residentiële eenheden waarvan de gemeentelijke “bina vergi de?eri” een jaarlijks geïndexeerde drempel overschrijdt; de drempel en schijven worden jaarlijks aangepast via de herwaarderingscoëfficiënt (VUK nr. 213, art. 298/B). Aangifte gebeurt bij de belastingdienst in de maand februari volgend op het belastingjaar; betaling kan in twee gelijke termijnen (februari en augustus). De DKV geldt per afzonderlijke woning; bepaalde vrijstellingen bestaan o.a. voor overheidsbezit en nieuwbouw binnen specifieke termijnen, maar niet standaard voor buitenlandse tweede verblijven. Nederland kent geen afzonderlijke rijksbelasting op “waardevolle woningen”, maar heft jaarlijks vermogensrendementsheffing in box 3 over de waarde van buitenlandse tweede woningen; België kent geen vermogensbelasting, noch een aparte “waardevolle-woningen”-heffing.

• Schijventarieven DKV (progressief over de belastbare waarde):
  – Onder de drempel: geen DKV.
  – Eerste schijf boven de drempel: 0,3%.
  – Middenschijf: 0,6%.
  – Bovenste schijf: 1%.

Voor wie de woning (gedeeltelijk) verhuurt, is jaarlijks Turkse inkomstenbelasting over huurinkomsten verschuldigd onder de Inkomstenbelastingwet nr. 193. Niet?ingezetenen zijn binnenlands belastingplichtig voor Turkse bronhuur; aangifte over het kalenderjaar moet doorgaans vóór eind maart van het daaropvolgende jaar worden ingediend, met betaling in twee termijnen (maart en juli). Een jaarlijks geïndexeerde vrijstellingsdrempel geldt voor particuliere verhuur van woningen; daarboven geldt een progressieve tarievenstructuur (tot 40%), met keuze tussen werkelijke kostenaftrek (o.a. interesten, verzekeringen, lokale belastingen, onderhoud) of een wettelijk forfait volgens art. 74. Indien aan een inhoudingsplichtige huurder (bijv. vennootschap) wordt verhuurd, kan bronheffing (stopaj) gelden die in de aanslag verrekend wordt; bij particuliere huurders is er normaliter geen stopaj. België wijst het heffingsrecht voor de Turkse huur aan Turkije toe en verleent vrijstelling met progressievoorbehoud, terwijl Nederland de waarde jaarlijks in box 3 betrekt en huur doorgaans niet afzonderlijk belast.

Bovenop belastingen gelden jaarlijks terugkerende heffingen en verplichtingen. De milieureinigingsheffing (çevre temizlik vergisi, ÇTV) wordt voor woningen via de waterrekening geïnd en is gekoppeld aan waterverbruik of lokale tariefklassen, met bandbreedtes die door gemeenten binnen landelijke kaders worden vastgesteld. Verplichte aardbevingsverzekering (DASK), gebaseerd op Decree Law nr. 587 en de Verzekeringswet nr. 5684, moet jaarlijks worden vernieuwd; zonder geldige DASK worden aansluitingen en transacties (bijv. nutsregistraties) geweigerd. In appartements- en sitestructuren zijn daarnaast periodieke bijdrageverplichtingen (aidat) verschuldigd op grond van Wet op de Appartementsrechten nr. 634; dit zijn geen belastingen maar afdwingbare gemeenschapsheffingen. Waar België en Nederland ook lokale heffingen kennen (respectievelijk gemeentelijke en OZB/afvalstoffenheffing), zijn Turkse ÇTV en DASK specifiek voor de context van woningexploitatie in Turkije en blijven zij losstaan van Belgische of Nederlandse aangifteverplichtingen.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Turkije

Niet?ingezeten natuurlijke personen met Turkse huurinkomsten zijn in Turkije binnenlands belastingplichtig voor “inkomsten uit onroerende goederen” (GVK/Law nr. 193, art. 70 e.v.). Aangifte gebeurt jaarlijks over het kalenderjaar via een jaarlijkse aangifte in maart van het daaropvolgende jaar; betaling verloopt in twee termijnen (maart en juli). De belastbare grondslag is de in het jaar daadwerkelijk geïnde huur, omgerekend naar TRY tegen de koers op ontvangstdatum (G?B?praktijk). Er bestaat een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling voor particuliere verhuur van woningen (art. 21), met toepassingsvoorwaarden en uitsluitingen bij niet?naleving. U kiest per jaar tussen werkelijke kostenaftrek (art. 74; o.a. interesten, verzekeringen incl. DASK, lokale belastingen, beheer, makelaarskosten en afschrijving van het gebouw) of de forfaitaire kostenaftrek (15% van de bruto huur); afschrijving is niet van toepassing bij het forfait en landwaarde is niet afschrijfbaar.

Indien de huurder inhoudingsplichtig is (bv. een vennootschap of een zelfstandige ondernemer), houdt deze in de regel bronheffing (stopaj) in op de bruto huur op grond van art. 94 GVK; de ingehouden belasting is verrekenbaar in de aanslag van de verhuurder. Particuliere woningverhuur door een niet?ondernemer is vrijgesteld van Turkse btw (KDV?wet nr. 3065, art. 17/4?d); bij bedrijfsmatig verhuur of verhuur van bedrijfsruimte door een btw?plichtige kunnen KDV?verplichtingen ontstaan. Huurcontracten zijn onderworpen aan damga vergisi (Stempelbelastingwet nr. 488) berekend over de totale contractwaarde; betaling ligt vaak contractueel bij de huurder. Turkije verplicht in de praktijk huurbetalingen via bank/POST (VUK nr. 213 en anti?contantregels), met administratieve boeten bij cashbetalingen in strijd met deze bepalingen. Voor niet?ingezetenen zijn er normaliter geen kwartaalvoorschotten; afrekening gebeurt volledig via de jaarlijkse aangifte.

Bij verkoop door een particulier is winst binnen vijf jaar na verkrijging belast als “de?er art?? kazanc?” (GVK art. 80); na vijf jaar is de meerwaarde vrijgesteld. Goederen die om niet zijn verkregen (erfenis/schenking) vallen buiten de heffing op waardestijgingen, ongeacht de aanhoudingsduur, al blijven registratie? en eventuele erf-/schenkbelastingen gelden. De belastbare winst is de verkoopprijs minus de aanschaffingsprijs (incl. tapu?kosten en belastingen) geïndexeerd met de producentenprijsindex (Y??ÜFE) indien de prijsstijging sinds aankoop een wettelijke drempel overschrijdt, verminderd met verkoopkosten en een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling. Aangifte van de meerwaarde gebeurt in maart van het jaar na de verkoop, met betaling in maart en juli. Particuliere doorverkoop is niet aan KDV onderworpen; eerste opleveringen door ontwikkelaars kunnen wel aan KDV onderhevig zijn, terwijl het kadaster bij overdracht steeds de titelaktekosten (tapu harc?) heft volgens de op dat moment geldende regels.

Wanneer aan- en verkopen, verkaveling, promotie of projectontwikkeling een duurzaam en georganiseerd karakter aannemen, kan de fiscus herkwalificeren naar een commerciële activiteit; winsten worden dan als bedrijfsinkomen (of vennootschapswinst) belast en KDV?registratie en ?afdracht kunnen verplicht zijn. Het Belgisch?Turkse verdrag wijst het heffingsrecht over huur en onroerende meerwaarden in beginsel toe aan Turkije; België past vrijstelling met progressievoorbehoud toe, zodat het Turkse resultaat wel het tarief op andere inkomsten kan beïnvloeden. Nederland belast Turkse huur niet afzonderlijk, maar neemt de waarde van de woning jaarlijks in box 3 op; betaalde Turkse huurbelasting is doorgaans niet verrekenbaar met de box 3?heffing. Verkoopwinsten op privé?onroerend goed worden in Nederland normaliter niet belast, terwijl Turkije wel binnen de vijfjaarstermijn kan heffen. Dit leidt in de praktijk tot jaarlijkse belastingdruk in Nederland (box 3) versus gebeurtenisgebaseerde heffing in Turkije.

• Verhuurcompliance: vraag een Turks (potentieel) belastingnummer aan; verzamel bankafschriften, contract, DASK?polis, kostenbewijzen; aangifte in maart; betaling in maart/juli; stopaj?inhoudingen verrekenen met de aanslag.
• Verkoopcompliance: bewaar aankoopakte, tapu? en makelaarskosten, indexatiegegevens (Y??ÜFE), bewijs van verkoopkosten; aangifte van meerwaarde in maart na het verkoopjaar; betaling in maart/juli; geen KDV bij particuliere doorverkoop.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Turkije?

In Turkije wordt de “overdrachtsbelasting” ingevuld door de titelaktekosten (tapu harc?), geheven bij inschrijving van de eigendomsoverdracht in het kadaster, tegen in totaal 4% over de aangegeven verkoopwaarde met als ondergrens de gemeentelijke “emlak vergisi de?eri” (Harçlar Kanunu nr. 492, Tarife (4)). Koper en verkoper zijn wettelijk elk 2% verschuldigd, maar contractueel wordt de last vaak (gedeeltelijk) naar de koper verschoven; een tijdelijke verlaging tot 3% gold tot en met 31?12?2019 en is beëindigd. Naast deze heffing rekent het kadaster vaste “döner sermaye”-kosten aan, en bij eerste oplevering door een ontwikkelaar kan btw (KDV) van 1%, 10% of 20% op de koopprijs gelden; de KDV?vrijstelling voor de eerste levering aan niet?ingezetenen (art. 13/i KDV?wet) laat de tapu harc? onverlet. Onderwaardering onder de gemeentelijke waarde of de feitelijke marktprijs kan leiden tot naheffing, rente en “vergi ziya?”?boete volgens de Turkse Algemene Fiscale Procedurewet (VUK nr. 213). Ter vergelijking: Nederland heft 10,4% overdrachtsbelasting voor niet?eigen?bewoning en 2% voor de eigen woning, met een startersvrijstelling tot een jaarlijks geïndexeerde waardegrens; Turkije hanteert één uniform tarief van 4% ongeacht het gebruik.

• Tapu harc?: 4% totaal over de aangegeven waarde; minimale grondslag is de gemeentelijke emlak vergisi de?eri.
• Verdeling: in de wet 2% koper + 2% verkoper; partijen kunnen contractueel afspreken wie betaalt.
• KDV (alleen bij eerste levering door ontwikkelaar): 1%, 10% of 20%; vrijstelling mogelijk voor niet?ingezetenen onder art. 13/i KDV?wet.
• Extra kosten: vaste kadaster-/dienstkosten (döner sermaye); geen standaard notariële overdrachtsakte vereist.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Turkije?

KDV is in Turkije in beginsel verschuldigd bij de eerste levering van een nieuwe woning door een btw?plichtige ontwikkelaar (KDV?wet nr. 3065). Sinds het presidentieel besluit nr. 5359 (29?03?2022) en de tariefverhoging van 10?07?2023 (besluit nr. 7346) geldt voor woningen: 10% KDV over de eerste 150 m² netto?oppervlakte en 20% over het meerdere; voor winkels/kantoren geldt 20%. Het 1%?tarief is sindsdien in hoofdzaak voor sociale huisvesting door TOK? en vergelijkbare projecten, niet voor reguliere marktverkoop. Koopt u “nieuw” van een particulier die niet als ondernemer handelt (bijv. landheer die een verkregen unit doorverkoopt), dan kan de levering buiten KDV vallen. Los van KDV heft het kadaster steeds 4% titelaktekosten (tapu harc?) over de aangegeven waarde; in Nederland is de eerste levering van nieuwbouw doorgaans 21% btw met samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting, terwijl Turkije KDV en tapu harc? cumuleert.

• Woningen: 10% KDV tot 150 m² netto; 20% KDV over het meerdere (PD nr. 5359; PD nr. 7346).
  Sociale huisvesting (TOK? e.d.): veelal 1% KDV.
• Commerciële units (winkel/kantoor): 20% KDV.
• Geen KDV bij verkoop door niet?ondernemende particulier; beoordeling op feiten (duurzaamheid/omvang kan ondernemerschap impliceren).
• Tapu harc?: altijd aanvullend 4% over de waarde (Harçlar Kanunu nr. 492).

Voor niet?ingezeten kopers bestaat een KDV?vrijstelling voor de eerste levering van een woning/werkplaats (art. 13/i KDV?wet; sinds 2017). Voorwaarden zijn onder meer: geen vestiging/verblijf in Turkije (voor Turkse onderdanen: minstens 6 maanden verblijf met werk/woonvergunning in het buitenland), volledige betaling in vreemde valuta, aantoonbare instroom van die valuta vóór facturatie via een bank (Döviz Al?m Belgesi), en behoud van het onroerend goed gedurende minimaal één jaar. De vrijstelling geldt uitsluitend bij eerste oplevering door de ontwikkelaar; tweedehandsleveringen vallen sowieso buiten KDV. Niet?naleving (bijv. verkoop binnen een jaar) leidt tot alsnog verschuldigde KDV, vermeerderd met nalatigheidsinterest en administratieve boeten volgens de Algemene Fiscale Procedurewet (VUK nr. 213). De factuur moet expliciet naar art. 13/i verwijzen en de vrijstellingsdocumenten moeten bij een belastingcontrole kunnen worden overgelegd.

In de praktijk ontstaat de KDV?heffing op het moment van levering of eerdere facturatie; bij off?plan verkoop worden vaak termijnfacturen met KDV uitgereikt conform de bouwvoortgang. Bij projecten met gedeelde opbrengst (aannemer?grondheer) kan verkoop door de grondheer zónder ondernemerschap buiten KDV vallen, terwijl verkoop door de ontwikkelaar wél belast is; commerciële kwalificatie hangt af van organisatie en herhaling. Voor winkels/kantoren blijft het algemene tarief van 20% gelden, ongeacht oppervlakte. Voor buitenlandse kopers is van belang dat KDV?vrijstelling niet de 4% tapu harc? opheft en dat koersomrekening voor KDV?grondslag op factuurdatum plaatsvindt bij vreemde?valutacontracten. Ter vergelijking: Nederland kent 21% btw op nieuwbouwwoningen met samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting; Turkije kent gedifferentieerde KDV?tarieven maar heft daarnaast steeds tapu harc?.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Turkije?

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Turkije is de Emlak Vergisi op gebouwen en grond en wordt geheven door de gemeente waar het object ligt (Wet nr. 1319). Belastingplichtig is degene die op 1 januari als eigenaar in het kadaster staat; bij verwerving of oplevering moet in datzelfde kalenderjaar een gemeentelijke aangifte (beyan) worden ingediend zodat de heffingsbasis kan worden vastgesteld. De grondslag is de door de gemeente vastgestelde fiscale waarde (emlak/bina vergi de?eri), die volgens wettelijke procedures periodiek wordt geactualiseerd en jaarlijks wordt geïndexeerd. Betaling gebeurt normaliter in twee gelijke termijnen, eind mei en eind november; te late betaling leidt tot invorderingsrente en boeten volgens de Wet op de invordering van publieke vorderingen nr. 6183. In grootstedelijke gemeenten (büyük?ehir belediyesi) geldt een verplichte 100% opslag op de landelijke basistarieven, waardoor de effectieve aanslag daar dubbel zo hoog is; gerichte vrijstellingen bestaan onder strikte voorwaarden, onder meer voor de eigen én enige woning van bepaalde categorieën met beperkte inkomsten.

• Woning (bina–mesken): 0,1% per jaar; 0,2% in grootstedelijke gemeenten.
• Niet?woongebouw (bina–i?yeri/di?er): 0,2% per jaar; 0,4% in grootstedelijke gemeenten.
• Bouwgrond/“arsa”: 0,3% per jaar; 0,6% in grootstedelijke gemeenten.
• Landbouwgrond/“arazi”: 0,1% per jaar; 0,2% in grootstedelijke gemeenten.

Naast de Emlak Vergisi kan voor in Turkije gelegen woningen met een hoge fiscale waarde de belasting op waardevolle woningen (De?erli Konut Vergisi, Wet nr. 7194, aanvullend op Wet nr. 1319) verschuldigd zijn. Die treft uitsluitend residentiële eenheden waarvan de gemeentelijke waarde een jaarlijks geïndexeerde drempel overschrijdt; de belasting is progressief per afzonderlijke woning (0,3%/0,6%/1%), met aangifte in februari en betaling in februari en augustus via de belastingdienst (G?B). Deze DKV komt bovenop de reguliere Emlak Vergisi en kent beperkte vrijstellingen (o.a. voor bepaalde overheids- en nieuwbouwwoningen binnen termijnen), maar geen generieke uitzondering voor tweede verblijven van niet?ingezetenen. België heft geen onroerende voorheffing op in Turkije gelegen goederen; Belgische inwoners moeten het pand wel melden aan de FOD Financiën voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen en genieten vervolgens verdragvrijstelling met progressievoorbehoud. Nederland kent geen Turkse gemeentebelastingplicht (OZB) en geen DKV?equivalent; voor Nederlandse residenten valt de waarde van een Turkse tweede woning in box 3 van de inkomstenbelasting.

Hoe worden huurinkomsten belast in Turkije?

Huur uit in Turkije gelegen onroerend goed valt onder de Turkse inkomstenbelastingwet (GVK nr. 193, art. 70 e.v.) en wordt bij natuurlijke personen progressief belast op kasbasis over de in het kalenderjaar daadwerkelijk geïnde bedragen, omgerekend naar TRY tegen de koers op ontvangstdatum (VUK nr. 213; G?B?praktijk). Voor particuliere verhuur van woningen geldt een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling; voor 2024 bedraagt deze 33.000 TRY en is zij beperkt tot “mesken”-huur (dus geen werkplaats/i?yeri) en vervalt zij bij niet?naleving van aangifteverplichtingen. Aangifte gebeurt jaarlijks in maart over het voorgaande kalenderjaar; betaling volgt in twee termijnen, maart en juli, met invorderingsrente en administratieve boeten bij laattijdigheid (Wet nr. 6183). Niet?ingezetenen zijn beperkt belastingplichtig voor Turkse bronhuur en gebruiken dezelfde aangiftetermijnen en tarieven; ze hebben doorgaans geen kwartaalvoorschotten. In België wijst het dubbelbelastingverdrag het heffingsrecht over Turkse huur aan Turkije toe en verleent België vrijstelling met progressievoorbehoud; in Nederland wordt de Turkse woning jaarlijks in box 3 betrokken en is de huur doorgaans niet afzonderlijk belast.

De belastbare grondslag kan worden verminderd via één van twee methoden: ofwel de forfaitaire kostenaftrek (götürü gider) van 15% van de bruto woninghuur, ofwel werkelijke kosten (art. 74 GVK) zoals hypotheekinteresten, verplichte verzekeringen (o.a. DASK), lokale belastingen (Emlak Vergisi, ÇTV), beheer- en onderhoudskosten en afschrijving van het gebouw (typisch 2% per jaar; grond niet afschrijfbaar). De keuze geldt per jaar en per belastingplichtige; bij gemengd gebruik of gedeeltelijke verhuur is een proportionele toerekening vereist. Indien de huurder een inhoudingsplichtige is (bijv. een vennootschap of zelfstandige), wordt op werkplaats-/kantoorhuur bronheffing (stopaj) ingehouden, in de regel 20% over de bruto huur (art. 94 GVK); deze is verrekenbaar in de aanslag van de verhuurder. Woningverhuur door een niet?ondernemer is vrijgesteld van Turkse btw (KDV?wet nr. 3065, art. 17/4?d); bij kortdurende, dienstmatige verhuur kan KDV en aanvullende vergunningplicht gelden volgens sectorregels. Huurcontracten zijn onderworpen aan stempelbelasting (Damga Vergisi, Wet nr. 488) berekend over de totale contractwaarde, doorgaans contractueel gedragen door de huurder.

Betalingen van woninghuur dienen via bank of PTT te verlopen met vermelding van huurder, verhuurder en object, conform anti?contantbepalingen in de fiscale procedure; cashbetalingen kunnen tot bijzondere onregelmatigheidsboeten leiden (VUK nr. 213). Verhuurders (ook niet?ingezetenen) hebben voor de aangifte een Turks belastingnummer nodig; indien stopaj is ingehouden op i?yeri?huur, wordt deze via de jaarlijkse aangifte verrekend, waarbij eventuele teruggaaf op een Turkse bankrekening plaatsvindt. De progressieve tarieven voor 2024 bedragen 15%/20%/27%/35%/40%, met schijven die voor niet?ingezetenen worden toegepast op hun in Turkije belastbare totale inkomen van het jaar. België belast het Turkse huurrendement niet opnieuw maar vergt melding van het buitenlandse onroerend goed voor toekenning van een buitenlands kadastraal inkomen (wet van 17?02?2021); dit inkomen telt enkel mee voor het progressievoorbehoud. Nederland kent geen Turkse aangifteverplichting, maar waardeert de woning jaarlijks in box 3 per 1 januari; betaalde Turkse huurbelasting is daar doorgaans niet verrekenbaar met box 3.

• Vrijstelling woninghuur 2024: 33.000 TRY (art. 21 GVK; alleen voor “mesken”-huur; vervalt bij niet?aangifte).
• Progressieve tarieven 2024: 15% t/m 110.000 TRY; 20% t/m 230.000 TRY; 27% t/m 580.000 TRY; 35% t/m 3.000.000 TRY; 40% boven 3.000.000 TRY.
• Kostenaftrek: keuze per jaar tussen 15% forfait of werkelijke kosten (o.a. interesten, Emlak Vergisi, DASK, onderhoud, 2% afschrijving op het gebouw).
• Bronheffing (i?yeri?huur): doorgaans 20% stopaj door de huurder; verrekenbaar in de aanslag van de verhuurder.
• Aangifte en betaling: jaarlijkse aangifte in maart; betaling in twee termijnen (maart en juli); rente/boeten bij laattijdigheid (Wet nr. 6183).

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Turkije?

Voor natuurlijke personen wordt winst bij vervreemding van in Turkije gelegen onroerend goed als “de?er art?? kazanc?” belast als de verkoop plaatsvindt binnen vijf kalenderjaren na verkrijging (Inkomstenbelastingwet/GVK art. 80; vijfjaarstermijn sinds 01?01?2007). De verkrijgingsdatum is in de regel de datum van kadastrale inschrijving (tapu tescil); een notariële verkoopbelofte draagt geen eigendom over. Bij overdracht van voorverkooprechten of aandelen in een onverdeeld aandeel wordt het als vervreemding van een recht behandeld en geldt dezelfde termijn vanaf de eerste verwerving van dat recht. De belastbare winst is de verkoopopbrengst minus de (geïndexeerde) aanschafprijs en toegestane kosten; indexatie met de producentenprijsindex (Y??ÜFE) is toegestaan als de indexstijging tussen de maand van aankoop en de maand voorafgaand aan de verkoop ten minste 10% bedraagt. Aftrekbaar zijn o.a. tapu?kosten, makelaars- en publiciteitskosten, en waardeverhogende investeringen; landwaarde is niet afschrijfbaar. Goederen verkregen door erfenis of schenking vallen buiten deze heffing, ongeacht de aanhoudingsduur (wel successie-/schenkbelasting volgens de Turkse Veraset ve ?ntikal Vergisi).

De nettoplus wordt in het kalenderjaar van verkoop samengevoegd met andere Turkse inkomsten en belast tegen de progressieve tarieven voor natuurlijke personen (tot 40%); een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling geldt per belastingplichtige (bijv. 87.000 TRY voor 2024). Er is geen bronheffing en geen kwartaalvoorheffing; aangifte gebeurt via de jaarlijkse aangifte in maart van het jaar na verkoop, met betaling in twee termijnen (maart en juli). Alle bedragen worden in TRY berekend; aankoopsommen en verkoopopbrengsten in vreemde valuta worden omgerekend tegen de CBRT?koers van de transactiedatum; indexatie gebeurt met Y??ÜFE conform administratieve praktijk (G?B). Particuliere doorverkoop is niet aan KDV onderworpen; het kadaster heft wel steeds tapu harc?. Voor vennootschappen is de vroegere winstvrijstelling bij verkoop van onroerend goed (KVK art. 5/1?e) in 2023 voor immovabelen grotendeels afgeschaft (Wet nr. 7456); standaard geldt volle belastingheffing. Verdragsmatig is de heffing over onroerende meerwaarden aan Turkije toegewezen; België verleent vrijstelling met progressie, Nederland belast de winst niet afzonderlijk maar waardeert de woning in box 3 tot 1 januari volgend op de verkoop.

• Termijn: belast bij verkoop binnen 5 jaar na verkrijging; verkrijgingsdatum = tapu tescil.
• Indexatie: Y??ÜFE?correctie toegestaan als de cumulatieve stijging ?10% is tussen aankoopmaand en maand vóór verkoop.
• Kosten: aftrekbaar zijn o.a. tapu?/dienstkosten, makelaarskosten, notariskosten (voor volmachten), waardeverhogende investeringen, verkoopkosten.
• Vrijstelling: jaarlijks geïndexeerd bedrag voor “de?er art?? kazanc?” (2024: 87.000 TRY).
• Aangifte/betaling: jaarlijkse aangifte in maart na het verkoopjaar; betaling in maart en juli; geen voorlopige belasting en geen bronheffing.
• KDV: geen btw bij particuliere doorverkoop; tapu harc? blijft verschuldigd.
• Uitzonderingen: verkoop van geërfde/geschonken goederen valt buiten art. 80 GVK; er kunnen wel Turkse erf-/schenkbelastingen spelen.
• Vennootschappen: 50%?vrijstelling bij verkoop van immovabelen is in 2023 afgeschaft (Wet nr. 7456); reguliere CIT?heffing van toepassing.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Turkije?

Ja, als in Nederland belastingplichtige neemt u een Turkse woning op in box 3 (sparen en beleggen) tegen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari, in euro’s omgerekend volgens de openbare wisselkoers op die datum. De woning valt in de categorie “overige bezittingen”, waarvoor in 2024 een forfaitair rendement geldt dat door de Overbruggingswet box 3 periodiek wordt vastgesteld (voorlopig 6,04%), belast tegen 32% na toepassing van het heffingsvrije vermogen. Bijbehorende schulden (zoals een hypotheek die specifiek op die woning rust) tellen in box 3 mee als schulden en verlagen de rendementsgrondslag, met toepassing van de schuldendrempel per persoon. Gemeentelijke OZB in Nederland is niet verschuldigd over buitenlands onroerend goed; lokale heffingen en Emlak Vergisi worden in Turkije geheven. Huur uit de Turkse woning en een eventuele verkoopwinst worden in Nederland doorgaans niet afzonderlijk belast; de fiscale druk in Nederland zit in beginsel uitsluitend in box 3, onder voorbehoud van de voorkomingsregels.

Voor onroerende zaken in Turkije verleent Nederland voorkoming van dubbele belasting krachtens het Nederlands?Turkse verdrag (1986, met latere protocollen) en het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. De voorkoming in box 3 werkt via de evenredigheidsmethode: de berekende box?3?heffing wordt verminderd naar rato van het deel van uw netto buitenlandse onroerende zaken in de totale box?3?grondslag; is de toerekenbare netto?waarde nihil of negatief, dan is er geen voorkoming. In de aangifte inkomstenbelasting geeft u de woning en de bijbehorende schuld op onder box 3 en claimt u de vrijstelling voor buitenlandse onroerende zaken; de berekening gebeurt vervolgens automatisch. Indien de Turkse woning uw hoofdverblijf zou zijn, kan deze alleen onder uitzonderlijke omstandigheden als “eigen woning” (box 1) kwalificeren; voor een vakantiewoning is dat niet aan de orde. Het verdrag wijst heffing over huur en meerwaarde primair toe aan Turkije; Nederland beperkt zich dan tot box 3 met pro rata?vrijstelling.

In België geldt voor een Turkse woning geen jaarlijkse vermogensheffing; Belgische inwoners moeten het bezit wel melden zodat een buitenlands kadastraal inkomen wordt bepaald, waarna België verdragstechnisch doorgaans vrijstelling met progressievoorbehoud toepast. Nederland daarentegen kent wél een jaarlijkse box?3?heffing over de waarde van buitenlandse tweede woningen, maar verleent proportionele vrijstelling voor buitenlands onroerend goed op basis van het verdrag en het Bvdb 2001. Daardoor kan de effectieve Nederlandse heffing over uitsluitend de Turkse woning uitkomen op nul, terwijl belasting over andere box?3?bezittingen (zoals effecten) blijft. Belgische en Nederlandse benaderingen verschillen dus wezenlijk: België werkt met een gereconstrueerd huurinkomen zonder vermogensbelasting, Nederland met een forfaitair rendement over vermogen. Beide systemen laten de Turkse Emlak Vergisi en eventuele Turkse inkomstenbelasting over huur onverlet.

• Waardedatum box 3: 1 januari van het belastingjaar; waardering tegen marktwaarde; omrekening naar EUR per 1 januari.
• Heffingsvrij vermogen 2024: €57.000 per persoon (fiscale partners: €114.000); box?3?tarief 2024: 32%.
• Forfaitair rendement 2024 (voorlopig): overige bezittingen 6,04%; schulden 2,47%; spaargeld 1,92%.
• Schuldendrempel 2024: €3.400 per persoon; alleen het deel daarboven telt als box?3?schuld.
• Voorkoming dubbele belasting box 3: evenredigheidsmethode op grond van het NL?Turkije?verdrag en het Bvdb 2001; claim via rubriek “buitenlandse onroerende zaken”.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Turkije?

Ja, Nederland en Turkije hebben een bilateraal verdrag ter voorkoming van dubbele belasting voor inkomstenbelastingen; het werd in 1986 gesloten, is sinds eind jaren tachtig van kracht en later aangevuld met een wijzigingsprotocol dat onder meer de uitwisseling van inlichtingen (OESO?art. 26?standaard) moderniseert. Het verdrag volgt in hoofdzaak het OESO?model: inkomsten uit onroerend goed (huur en eigen gebruik) en meerwaarden op in Turkije gelegen onroerend goed zijn in beginsel in Turkije belastbaar, terwijl Nederland daarvoor verdragsvoorkoming verleent. Voor passieve inkomsten gelden bronheffingsplafonds: dividenden doorgaans 5% bij een deelneming boven een substantiële drempel en 15% in overige gevallen, rente 10% en royalty’s 10% (specifieke uitzonderingen/definities per artikel). Nederland past de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud voor in Turkije belastbaar onroerend inkomen en vaste inrichtingen toe, en de verrekeningsmethode voor bronbelaste passieve inkomsten; voor box 3 werkt de voorkoming via de evenredigheidsmethode (Bvdb 2001). Ter vergelijking: België kent eveneens een Belgisch?Turks dubbelbelastingverdrag en past voor Turkse onroerende inkomsten in de personenbelasting in de regel vrijstelling met progressie toe, zonder jaarlijkse vermogensheffing zoals de Nederlandse box 3?systematiek.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Turkije?

Ja. Turkije heft een erf- en schenkbelasting onder de Veraset ve ?ntikal Vergisi Kanunu (Wet nr. 7338), die alle verkrijgingen om niet omvat: door overlijden (vererving), door schenking (hibe) en bepaalde prijs/loting?winsten. Belastingplichtig is de verkrijger; inwoners van Turkije zijn voor deze belasting wereldwijd belastingplichtig, terwijl niet?inwoners enkel belasting betalen over in Turkije gelegen of uitgegeven vermogensbestanddelen (waaronder in Turkije gelegen onroerend goed en Turkse banktegoeden). De heffing is progressief met twee tariefschalen: voor erfenissen globaal circa 1%–10% en voor schenkingen circa 10%–30%, met jaarlijks geïndexeerde schijven en vrijstellingen per verkrijger op grond van de herwaarderingscoëfficiënt (VUK nr. 213, art. 298/B). De grondslag is de netto verkrijging na aftrek van schulden en lijkbezorgingskosten; voor onroerend goed geldt ten minste de gemeentelijke “emlak/bina vergi de?eri” als waarderingsbodem, terwijl hogere aantoonbare marktwaarden kunnen doorwerken. Overdrachten aan de staat en bepaalde erkende publieke instellingen/charitatieve lichamen zijn vrijgesteld binnen de wettelijke voorwaarden.

Aangifte gebeurt via de Veraset ve ?ntikal Vergisi?beyannamesi bij de bevoegde vergi dairesi: voor erfenissen doorgaans in 4 maanden bij overlijden in Turkije (erfgenaam in Turkije), 6 maanden bij overlijden in het buitenland met erfgenaam in Turkije, en tot 8 maanden indien zowel overlijden als erfgenaam in het buitenland plaatsvonden; voor schenkingen in beginsel binnen 1 maand na verkrijging (met verlenging bij verkrijging in het buitenland). De aanslag wordt in zes gelijke termijnen voldaan, telkens in mei en november, gespreid over drie jaren; bij laattijdige betaling geldt invorderingsrente en sancties volgens de Wet op de invordering van publieke vorderingen (Law nr. 6183). De bevoegde plaats voor aangifte is de laatste woonplaats van de erflater in Turkije of, bij niet?inwoners en onroerend goed, de locatie van het object; bij schenkingen idem naar situs of woonplaatsregels. Vereiste documenten omvatten o.a. overlijdens- en erfrechtverklaringen, eigendoms- en bankbescheiden; buitenlandse valuta worden omgerekend tegen de CBRT?koers op verkrijgingsdatum, en onderwaardering kan tot navordering en boeten leiden.

Voor Belgische inwoners zijn cumulaties mogelijk: Turkije heft wegens situs of inwonerschap onder Wet nr. 7338, terwijl de Belgische woonplaatsregio erf? en schenkbelasting over wereldvermogen of geregistreerde schenkingen kan heffen; er bestaat geen Belgisch?Turks verdrag voor erf-/schenkbelasting. De drie gewesten voorzien echter in een eenzijdig verrekeningsmechanisme voor in het buitenland betaalde erfbelasting op buitenlands onroerend goed, beperkt tot de in België op dat goed verschuldigde belasting (bv. Vlaams Codex Fiscaliteit art. 2.7.5.0.6; analoge bepalingen in Brussel en Wallonië). Een schenking van in Turkije gelegen onroerend goed vereist een geldige hibe?akte en inschrijving bij het Tapu? en Kadaster (Tapu Kanunu nr. 2644) om eigendom over te dragen; deze onderwerpt de verkrijger aan Turkse veraset ve intikal?heffing naast lokale registratiekosten. In Nederland worden erf? en schenkbelasting geheven naar woonplaats van erflater/schenker, met tarief- en vrijstellingsniveaus naar verwantschap en zogeheten terugkijkregels bij emigratie (o.a. 10?jaar?regel voor Nederlanders); er is geen NL?TR verdrag, zodat voorkoming daar unilateraal en casuïstisch werkt.

• Tariefstructuur: erfenis 1%–10%; schenking 10%–30%; schijven en vrijstellingen jaarlijks geïndexeerd (VUK art. 298/B).
• Aangiftetermijnen: erfenis 4–8 maanden afhankelijk van woon-/overlijdensplaats; schenking 1 maand (langer bij buitenlandse verkrijging).
• Betaling: 6 termijnen (mei en november) over 3 jaar; invorderingsrente/boeten volgens Law nr. 6183 bij te late betaling.
• Toepassingsbereik: inwoners – wereldwijde verkrijgingen; niet?inwoners – alleen Turkse situs/uitgifte (o.a. onroerend goed in Turkije).

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Turkije?

De kern van de lokale heffingen voor eigenaren in Turkije bestaat uit de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Emlak Vergisi, Wet nr. 1319) en aanvullende gemeentelijke lasten op basis van de Gemeentelijke Inkomstenwet (Belediye Gelirleri Kanunu, Wet nr. 2464). Voor woonhuizen bedraagt de Emlak Vergisi nominaal 0,1% per jaar, maar in grootstedelijke gemeenten (büyük?ehir) wordt dit wettelijk verdubbeld tot 0,2%; belastingplicht ontstaat voor de eigenaar die op 1 januari in het kadaster staat. De heffingsbasis is de door de gemeente vastgestelde fiscale waarde (bina/emlak vergi de?eri), waarvoor na verwerving een aangifte bij de gemeente vereist is; betaling gebeurt doorgaans in twee termijnen (mei en november), met invorderingsrente en boeten bij laattijdigheid (Wet nr. 6183). Naast de algemene eigenaarsbelasting kunnen specifieke gemeentelijke bijdragen en kosten gelden die gekoppeld zijn aan afval, water/riolering en lokale infrastructuur. Ter vergelijking: Nederland heft OZB, riool- en afvalstoffenheffing op binnenlands vastgoed; voor een woning in Turkije gelden uitsluitend de Turkse lokale heffingen.

De milieureinigingsheffing (Çevre Temizlik Vergisi, ÇTV; Wet nr. 2464) wordt voor woningen via de waterrekening geïnd door de lokale water- en rioleringsadministratie en is doorgaans verbonden aan het waterverbruik of aan gemeentelijke tariefklassen. Bedragen en tariefschalen worden gemeentelijk vastgesteld binnen landelijke kaders en volgen de jaarlijkse herwaarderingscoëfficiënt van de Algemene Fiscale Procedurewet (VUK nr. 213, art. 298/B). Naast ÇTV brengen gemeenten of hun nutsbedrijven kostengebaseerde vergoedingen in rekening voor vaste afvalinzameling en -verwerking (kat? at?k toplama/bertaraf bedeli), veelal eveneens via de waterfactuur; de juridische basis ligt in milieuwetgeving (Wet nr. 2872) en uitvoeringsregelingen rond afvalbeheer en “Zero Waste”. Water- en afvalwaterheffingen (su bedeli, at?ksu bedeli) zijn tarieven voor levering/dienst en geen belastingen in enge zin, maar zij zijn verplicht voor aangesloten panden. In Nederland bestaan vergelijkbare gemeentelijke lasten (riool- en afvalstoffenheffing), terwijl België geen lokale heffingen heft over in Turkije gelegen eigendommen van Belgische inwoners.

Naast jaarlijkse lasten kunnen éénmalige of gebeurtenisgebonden gemeentelijke bijdragen spelen. Bij aanleg of verbetering van wegen en riolering kunnen gemeenten een kostendeel verhalen via “weg- en rioleringsparticipaties” (yol harcamalar?na kat?lma pay?; kanalizasyon harcamalar?na kat?lma pay?) op grond van Wet nr. 2464; de berekening gebeurt volgens frontbreedte/oppervlakte of profijt, met betaling ineens of in termijnen. Voor (ver)bouw en gebruiksname gelden gemeentelijke bouw- en vergunningrechten, waaronder de bouwheffing (bina in?aat harc?) en het gebruiksvergunningsrecht (yap? kullanma izin harc?), gebaseerd op de Stedenbouwwet (?mar Kanunu, nr. 3194) en tarieftabellen van Wet nr. 2464; deze zijn verschuldigd bij vergunningverlening of oplevering. Tijdelijke inname van openbaar domein (bijv. steigers, containers) is onderworpen aan een bezettingsheffing (i?gal harc?) met tarieven per m² en dag, vastgesteld door de gemeenteraad. Dergelijke bijdragen zijn lokaal vast te stellen binnen wettelijke plafonds en verschillen dus per gemeente; in Nederland bestaat een functioneel vergelijkbare precario/leges-systematiek.

Andere lokaal relevante posten hangen af van gebruik en exploitatie. Wie op of aan het pand commerciële uitingen plaatst (lichtreclame, gevelreclame) kan de gemeentelijke aankondigings- en reclamebelasting verschuldigd zijn (?lan ve Reklam Vergisi, Wet nr. 2464); voor louter residentieel gebruik is die doorgaans niet van toepassing. Appartements- en sitestructuren kennen verplichte mede-eigendomsbijdragen (aidat) op basis van de Appartementenwet (Kat Mülkiyeti Kanunu, nr. 634); dit zijn geen belastingen, maar wel afdwingbare periodieke lasten naast de gemeentelijke heffingen. De verplichte aardbevingsverzekering (DASK; Decree Law nr. 587; Verzekeringswet nr. 5684) is jaarlijks te vernieuwen en wordt vaak vereist voor nutsregistraties; dit is een verzekering, geen lokale belasting. Voor kortdurende verhuur kunnen gemeentelijke vergunning- en meldplichten gelden (i?yeri açma ve çal??ma ruhsat?/sectorregels), terwijl de nationale verblijfstoeristenbelasting (Konaklama Vergisi, Wet nr. 7194) geen gemeentebelasting is; in Nederland zijn toeristenbelasting en verhuurvergunningen in handen van gemeenten.

• Emlak Vergisi (Wet nr. 1319): jaarlijkse eigenaarsbelasting over gemeentelijke fiscale waarde; woning 0,1% (0,2% in büyük?ehir); aangifte na verwerving; betaling meestal mei/november.
• Çevre Temizlik Vergisi (Wet nr. 2464): milieureinigingsheffing voor woningen via waterrekening; tarieven door gemeenten binnen landelijke indexatiekaders (VUK art. 298/B).
• Kat? at?k toplama/bertaraf bedeli: kostengebaseerde vaste?afvaltarieven op grond van milieuwetgeving (Wet nr. 2872) en uitvoeringsregelingen; veelal via de waterfactuur.
• Su/at?ksu bedelleri: water- en afvalwatertarieven van gemeentelijke nutsbedrijven; dienstvergoedingen, geen belasting.
• Yol/kanalizasyon kat?lma paylar? (Wet nr. 2464): bijdragen bij aanleg/verbetering van weg/riolering; berekend naar profijt/frontbreedte; aflossing ineens of in termijnen.
• Bina in?aat harc? & yap? kullanma izin harc? (Wet nr. 2464; ?mar Kanunu nr. 3194): bouw- en gebruiksvergunningrechten per m²/categorie; verschuldigd bij vergunning/oplevering.
• ??gal harc? (Wet nr. 2464): heffing voor tijdelijke inname van openbaar domein (steiger/container); tarief per m²/dag via gemeentelijke tarieftabellen.
• ?lan ve Reklam Vergisi (Wet nr. 2464): reclame-/aankondigingsbelasting voor commerciële uitingen; doorgaans niet van toepassing op louter woongebruik.
• Niet-fiscale maar verplicht: DASK?verzekering (DL nr. 587; Wet nr. 5684) en VvE/“aidat” (Wet nr. 634); aanvullend op bovenstaande gemeentelijke lasten.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Turkije?

Voor eigenaren bestaan gerichte vrijstellingen en het ontbreken van bepaalde heffingen. De belangrijkste is de 0%-heffing voor de eigen en enige woning tot 200 m² voor specifieke groepen: gepensioneerden met uitsluitend pensioeninkomen, oorlogsinvaliden/veteranen (gazi), personen met een handicap en nabestaanden van “?ehit” (Wet nr. 1319, art. 8 en uitvoeringsregelingen). Voorwaarden zijn onder meer: slechts één woning in eigendom gebruiken als hoofdverblijf, geen commerciële aanwending of verhuur, en het voldoen aan de inkomenscriteria; bij mede?eigendom geldt de vrijstelling pro rata. De vrijstelling wordt op aanvraag bij de gemeente toegepast en kan, binnen de algemene verjaringstermijn van de fiscale procedure (VUK nr. 213), met terugwerkende kracht worden verrekend bij te veel betaalde aanslagen. Daarnaast kent Turkije geen fictieve bijtelling of “eigenwoningforfait” voor eigen gebruik; er is dus geen jaarlijkse inkomstenbelasting over het loutere bezit, in tegenstelling tot Nederland waar de waarde van een tweede woning in box 3 valt en forfaitair wordt belast.

• Emlak Vergisi?vrijstelling: 0% voor de eigen én enige woning tot 200 m² voor o.a. gepensioneerden/invaliden/gazi/nabestaanden; aanvraag bij de gemeente.
• Geen heffing over eigen gebruik: geen imputatie van huur of eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.

Bij aanschaf kunnen niet?ingezetenen een btw?vrijstelling (KDV) benutten bij de eerste levering van een woning/werkplaats door een ontwikkelaar (art. 13/i KDV?wet, sinds 2017). Vereisten zijn onder meer: geen binnenlandse vestiging/verblijf (voor Turkse onderdanen: aantoonbaar langdurig verblijf in het buitenland), volledige koopsom in vreemde valuta, bankdocumentatie van valutainstroom (Döviz Al?m Belgesi) vóór facturatie, en ten minste één jaar behoud van het object; bij schending volgt naheffing met rente en boeten volgens VUK nr. 213. De vrijstelling verlaagt de aankoopprijs substantieel bij nieuwbouw, maar laat de titelaktekosten (tapu harc?, in totaal 4% over de aangegeven waarde; Harçlar Kanunu nr. 492) onverlet. Tweedehandsleveringen door particulieren vallen doorgaans buiten KDV en profiteren dus niet van art. 13/i. Ter vergelijking: Nederland kent 21% btw op nieuwbouw met samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting; Turkije kan KDV?vrijstelling bieden maar heft tapu harc? steeds aanvullend.

Voor particuliere verhuurders biedt de inkomstenbelasting wetgeving twee voordelen die de effectieve heffing drukken. Ten eerste geldt een jaarlijkse vrijstellingsdrempel voor woningverhuur (2024: 33.000 TRY) die op de bruto kasontvangsten in mindering komt, mits aan de aangiftevoorwaarden is voldaan (GVK nr. 193, art. 21). Ten tweede bestaat keuze tussen een forfaitaire kostenaftrek van 15% of werkelijke kosten (art. 74), waaronder hypotheekrente, verplichte verzekeringen (zoals DASK), lokale belastingen en afschrijving op het gebouw (typisch 2% per jaar; grond niet afschrijfbaar); deze keuze kan de belastbare grondslag aanzienlijk verlagen. Woningverhuur door niet?ondernemers is vrijgesteld van KDV (art. 17/4?d KDV?wet), zodat geen btw?druk ontstaat op de huurprijs. Nederland belast woninghuur doorgaans niet afzonderlijk maar waardeert het pand in box 3; België verleent voor Turkse huur verdragvrijstelling met progressievoorbehoud in de personenbelasting.

Bij vervreemding bestaan gunstige regels voor natuurlijke personen. Verkoopwinst op onroerend goed dat vijf jaar of langer is aangehouden, is volledig vrijgesteld van inkomstenbelasting (GVK art. 80; termijn sinds 01?01?2007), ongeacht eigen gebruik; dit elimineert belasting op langetermijnwaardestijgingen. Vindt verkoop binnen vijf jaar plaats, dan vermindert indexatie met de producentenprijsindex (Y??ÜFE) de belastbare winst, mits de cumulatieve stijging tussen aankoopmaand en maand voorafgaand aan verkoop ten minste 10% bedraagt; bovendien geldt een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling op de netto meerwaarde (2024: 87.000 TRY). Privé?doorverkoop is niet aan KDV onderworpen, zodat enkel inkomstenbelasting kan spelen bij korte aanhouding en steeds de tapu?heffing verschuldigd blijft. Erfenis- en schenkverkrijgingen zijn uitgezonderd van deze meerwaardebelasting, terwijl Turkije wel erf-/schenkbelasting heft; België en Nederland belasten particuliere verkoopwinsten op buitenlandse woningen in de regel niet, waardoor het Turkse vijfjaarsregime vaak het enige relevante winstkader is.