Belastingen bij een vakantiewoning in Turkije
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Turkije?
De tapu harcı bedraagt 4% van de koopsom, en de wet verdeelt haar: 2% voor de koper, 2% voor de verkoper. In de praktijk aan de Turkse kust staat in veel contracten dat de koper de volle 4% draagt; lees dat vóór u tekent, want het scheelt op een appartement van € 150.000 een bedrag van € 3.000. De grondslag is de koopsom, maar niet lager dan de gemeentelijke waarde (rayiç bedel), en de tijd dat men een lagere prijs op de tapu zette om belasting te sparen, is voorbij: de verplichte taxatie door een SPK-gelicentieerde taxateur, die voor elke koop door een buitenlander geldt, wordt met de akte vergeleken. Daarbij komt een vast kadasterrecht (döner sermaye, TL 2.534 in 2026, hoger in grote steden en bij een buitenlandse partij) en de beëdigde tolk die bij de overdracht verplicht is voor wie geen Turks spreekt. Een notaris is er niet; de overdracht gebeurt aan de balie van het kadaster.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Turkije?
Bij een Turkse koper zit in nieuwbouw 10% KDV (tot 150 m² netto) of 20% (daarboven). Voor een Nederlander die niet in Turkije woont, bestaat een vrijstelling (KDV Kanunu art. 13/i): de eerste nieuwbouwwoning die u rechtstreeks van een ontwikkelaar koopt, is btw-vrij als u de koopsom in vreemde valuta naar Turkije brengt (met een DAB, het bewijs van valutaverkoop bij een Turkse bank) en de woning minstens een jaar houdt; verkoopt u eerder, dan betaalt u de btw alsnog met rente. Bestaande bouw tussen particulieren is altijd btw-vrij. Een ontwikkelaar die "btw inbegrepen" adverteert aan buitenlanders, verdient die btw dus vaak zelf; vraag de prijs zonder.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Turkije?
De emlak vergisi: 0,1% van de gemeentelijke waarde voor een woning, 0,2% in de dertig grootstedelijke gemeenten (Antalya, Muğla, İzmir, Istanbul, Mersin), betaald in twee termijnen in mei en november aan de gemeente. De gemeentelijke waarde ligt onder de marktwaarde; voor een appartement in Alanya van € 150.000 komt het in de praktijk op € 100 tot € 250 per jaar. Daarbovenop bestaat sinds 2020 de değerli konut vergisi, een luxewoningbelasting van 0,3 tot 1% over woningen met een gemeentelijke waarde boven TL 17.711.000 (2026, ruwweg € 370.000); wie één woning in Turkije heeft, is ervan vrijgesteld.
Hoe worden huurinkomsten belast in Turkije?
In Turkije, in de inkomstenbelasting, met een aangifte in maart over het voorgaande jaar. Van de huur van een woning is in 2026 TL 58.000 (ongeveer € 1.200) vrijgesteld; van de rest trekt u 15% forfaitaire kosten af, of de werkelijke kosten (onderhoud, verzekering, beheer, afschrijving), en het saldo is belast tegen 15% tot 40% (15% tot TL 190.000, 20% tot 400.000, 27% tot 1.000.000, 35% tot 5.300.000, 40% daarboven). Een appartement dat € 8.000 per jaar opbrengt, betaalt zo ruwweg € 900 tot € 1.100. Huur moet via een bank lopen (contante huurbetaling is sinds 2024 voor elk bedrag verboden), en de Turkse fiscus vergelijkt platforms, banken en de gemeentelijke aangifte.
Voor verhuur aan toeristen geldt sinds 1 januari 2024 wet 7464: een vergunning van het ministerie van Toerisme per woning, in een appartementsgebouw alleen met unanieme toestemming van alle eigenaren, een plaquette aan de deur, verhuur van hoogstens 100 dagen per overeenkomst en gastregistratie bij de politie. Zonder vergunning zijn de boetes TL 100.000 en meer per overtreding, en de platforms halen Turkse advertenties zonder vergunningnummer weg. In veel complexen aan de kust is die unanieme toestemming niet te krijgen; wie koopt om te verhuren, vraagt de beheerder vóór de koop.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Turkije?
De değer artış kazancı: wie een woning binnen vijf jaar na de inschrijving op de tapu verkoopt, betaalt inkomstenbelasting (15 tot 40%) over de winst, na indexatie van de aankoopprijs met de producentenprijsindex (als die meer dan 10% steeg, wat in Turkije altijd zo is) en na een vrijstelling van TL 150.588 (2026). Wie vijf volle jaren wacht, betaalt niets. Bij de verkoop betaalt de verkoper zijn 2% tapu harcı. De indexatie doet in Turkije veel: een woning die in lira twee keer zo duur werd bij 60% inflatie over drie jaar, levert fiscaal een kleine winst op. Het verdrag met Nederland wijst de heffing aan Turkije toe; Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Turkije?
U geeft de woning aan in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, omgerekend uit lira of euro; Nederland verleent onder het verdrag een vrijstelling voor het deel van de box 3-heffing dat aan de Turkse woning is toe te rekenen, met progressievoorbehoud. Per saldo betaalt u in Nederland over het appartement niets, maar u geeft het aan, en de vermindering geldt niet voor een schuld die u ertegenover zet. De lira doet daarbij iets vreemds: een woning die in lira stijgt en in euro's daalt, wordt in box 3 elk jaar goedkoper.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Turkije?
Ja, het verdrag van 27 maart 1986. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij vervreemding, en artikel 23 regelt de Nederlandse vrijstelling. Voor de erfbelasting is er geen verdrag; Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Turkse belasting op grond van het Besluit voorkoming dubbele belasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Turkije?
Ja: de veraset ve intikal vergisi, 1 tot 10% over een erfenis en 10 tot 30% over een schenking, per verkrijger, na een vrijstelling van TL 3.000.000 (2026, ongeveer € 62.000) per erfgenaam, in drie jaar betaalbaar in zes termijnen. Een appartement van € 150.000 dat naar twee kinderen gaat, kost in Turkije per kind ruwweg € 100 tot € 200 en wordt op de tapu overgeschreven na een Turkse verklaring van erfrecht, waarvoor de Nederlandse verklaring van erfrecht met apostille en beëdigde vertaling nodig is. Naar Turks internationaal privaatrecht geldt voor onroerend goed in Turkije het Turkse erfrecht, met wettelijke erfdelen voor kinderen; een Nederlands testament met rechtskeuze wordt in Turkije niet zonder meer gevolgd voor de woning. Nederland heft daarnaast de gewone erfbelasting (10 tot 20% voor kinderen boven de vrijstelling) en verrekent de Turkse.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Turkije?
- Emlak vergisi, hierboven.
- Çevre temizlik vergisi (afvalstoffenheffing), via de waterrekening, enkele tientallen euro's per jaar.
- Aidat: de bijdrage aan het complex (beveiliging, zwembad, tuin, lift), geen belasting maar de grootste vaste post aan de kust: € 30 tot € 150 per maand.
- Konaklama vergisi: 2% toeristenbelasting op logies, via de vergunninghouder.
- DASK: de verplichte aardbevingsverzekering, geen belasting, wel wettelijk en gekoppeld aan de tapu en de aansluitingen; zie het verzekeringsartikel.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Turkije?
De KDV-vrijstelling bij de eerste nieuwbouwwoning, de vrijstelling van TL 58.000 op huur, de vijfjaarsregel en de indexatie bij verkoop, een onroerendgoedbelasting die zelden boven € 250 uitkomt, en geen vermogensbelasting. Daartegenover staan de lira, die het rendement in euro's opeet, de vergunningplicht voor toeristische verhuur die in veel complexen onhaalbaar is, en een Turkse erfbelasting en erfrecht die Nederlandse planning doorkruisen. Het echte voordeel is de prijs, en die is er alleen voor wie in euro's rekent en niet in lira.
Bronnen
- Harçlar Kanunu (492), tarief 4, art. 20 (tapu harcı 4%); Emlak Vergisi Kanunu (1319) art. 8 en 42 e.v. (değerli konut vergisi 2026: TL 17.711.000); Gelir Vergisi Kanunu art. 21, 74, 80 en mükerrer 80 (kira istisnası TL 58.000, değer artış kazancı, vrijstelling TL 150.588); KDV Kanunu art. 13/i; Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu art. 4 en 16.
- Wet 7464 (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun), in werking 1 januari 2024; Tapu Kanunu art. 35; Gelir İdaresi Başkanlığı, gidsen 2026.
- Verdrag Nederland-Turkije van 27 maart 1986 (Trb. 1986, 67), art. 6, 13 en 23; Besluit voorkoming dubbele belasting 2001; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven en drempels zijn die van 1 januari 2026; de Turkse lira-bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en de euro-omrekening (± TL 48 per euro) verandert snel. Laat elk cijfer door een Turkse advocaat of belastingadviseur bevestigen.
