Subsidies en fiscale regelingen voor een vakantiewoning in Turkije
Zijn er subsidies voor energiebesparing in Turkije?
Nauwelijks, en niet voor u. Turkije subsidieert energie aan de verbruikskant (gereguleerde stroom- en gasprijzen, met een gestaffeld tarief waarbij grootverbruikers meer betalen) en heeft voor woningen geen landelijke subsidie voor isolatie of warmtepompen zoals Nederland. Wat er is: btw-verlaging op zonnepanelen voor eigen gebruik, een regeling voor teruglevering (mahsuplaşma) via de netbeheerder voor wie panelen op het dak legt, en in een appartementencomplex de mogelijkheid om gezamenlijk zonne-energie te installeren met een meerderheidsbesluit. Aan de zuidkust is de rekensom simpel: een appartement met airconditioning verbruikt in de zomer 300 tot 500 kWh per maand tegen ongeveer TL 3 tot 4 per kWh (€ 0,07 tot € 0,09), en een installatie van een paar kWp betaalt zichzelf in vijf tot zeven jaar terug, zonder subsidie.
Kan ik profiteren van fiscale voordelen in Turkije?
Van vier, en ze gelden ook voor een niet-inwoner. De KDV-vrijstelling: de eerste nieuwbouwwoning die u rechtstreeks van een ontwikkelaar koopt, is vrij van 10 of 20% btw als u niet in Turkije woont, de koopsom in vreemde valuta via een Turkse bank laat omzetten (DAB) en de woning een jaar houdt. De vrijstelling op huur van TL 58.000 (2026) plus 15% forfaitaire kosten. De vijfjaarsregel: verkoop na vijf jaar is vrij van winstbelasting, en daarvoor wordt de aankoopprijs geïndexeerd met de inflatie. En een onroerendgoedbelasting van 0,1 of 0,2% over een gemeentelijke waarde die ver onder de marktwaarde ligt. Wat er niet is: renteaftrek, en een vrijstelling voor de tapu harcı van 4%.
Bestaat er een hypotheekgarantie of overheidsgarantie in Turkije?
Voor Turkse kopers bestaan staatsregelingen: gesubsidieerde hypotheken via de staatsbanken (Ziraat, Halkbank, Vakıfbank) voor eerste woningen, met een rente ver onder de markt, en de woningcorporatie TOKİ, die goedkope nieuwbouw verkoopt met lange betalingstermijnen aan gezinnen die aan inkomens- en verblijfseisen voldoen. Voor een Nederlander zonder Turks staatsburgerschap staan die regelingen niet open, en een hypotheek voor buitenlanders bij een Turkse bank is er zonder garantie, tegen 50 tot 70% van de taxatiewaarde en tegen een lirarente van 35 tot 45%, of 8 tot 12% in euro's of dollars bij enkele banken. De Nederlandse NHG is voor de eigen woning in Nederland.
Zijn er lokale of regionale subsidieprogramma's in Turkije?
Het grote regionale programma raakt eigenaren aan de andere kant: de kentsel dönüşüm, de stedelijke vernieuwing na de aardbevingen van 2023, waarbij gebouwen die de aardbevingstoets niet doorstaan worden gesloopt en herbouwd, met huursubsidie en goedkope leningen van de staat voor de eigenaren tijdens de herbouw. Een eigenaar van een appartement in een gebouw van vóór 2000 in Izmir of Istanbul kan daarmee te maken krijgen: de vereniging van eigenaren besluit met een tweederdemeerderheid (sinds 2023: gewone meerderheid bij risicogebouwen), en wie tegenstemt, wordt uitgekocht of doet mee. Aan de kust (Antalya, Alanya, Muğla) speelt het minder, omdat de bouw jonger is, maar een bouwjaar van vóór 2000 is in Turkije sinds 2023 een vraag bij elke koop. Gemeentelijke subsidies voor renovatie van particuliere woningen bestaan verder niet.
Kan ik gebruikmaken van EU-subsidies in Turkije?
Nee. Turkije is kandidaat-lidstaat, en de EU-pretoetredingssteun (IPA) gaat naar overheden, infrastructuur en programma's, niet naar particulier vastgoed. De Europese regelingen voor energie en wonen gelden er niet.
Welke regels gelden voor buitenlanders bij subsidies in Turkije?
Turkse woonsubsidies (staatshypotheek, TOKİ, huursubsidie) zijn voor Turkse staatsburgers; de fiscale regelingen (KDV-vrijstelling, huurvrijstelling, vijfjaarsregel) gelden voor iedereen, en de KDV-vrijstelling is zelfs alleen voor niet-inwoners. Wat een buitenlander in Turkije krijgt bij aankoop, is geen subsidie maar een status: een kortlopende verblijfsvergunning (ikamet) op grond van eigendom, sinds 2023 in de grote steden alleen bij een taxatiewaarde vanaf USD 200.000, en het Turkse staatsburgerschap bij een koop van USD 400.000 of meer die drie jaar wordt gehouden; wie dat Turkse staatsburgerschap vrijwillig aanneemt, verliest naar Nederlands recht in de regel de Nederlandse nationaliteit. Dat laatste is voor een vakantiewoning zelden aan de orde, maar het verklaart de prijs van nieuwbouw in Istanbul en Antalya: die is gebouwd voor de koper die een paspoort koopt.
Zijn er belastingkortingen bij aankoop van nieuwbouw in Turkije?
Ja, de KDV-vrijstelling van artikel 13/i van de btw-wet, hierboven, en die is voor een niet-inwoner het grootste fiscale voordeel dat Turkije kent: 10% op een appartement tot 150 m², 20% op een groter huis of een villa. Voorwaarden: eerste koop van een woning in Turkije, direct van de bouwer, betaling in vreemde valuta die vóór de tapu naar een Turkse bank is gebracht en omgezet (DAB), niet in Turkije wonen, een jaar niet verkopen. De ontwikkelaar past de vrijstelling toe op de factuur; vraag er om, want een prijs "inclusief KDV" aan een buitenlander is een prijs met 10 tot 20% marge voor de verkoper. Op bestaande bouw is er geen btw en dus geen korting.
Biedt de overheid in Turkije speciale leningen aan?
Voor Turkse staatsburgers: de staatsbanken en TOKİ. Voor een buitenlander niet; en de leningen die er wel zijn (Turkse bank, ontwikkelaar met termijnen) zijn in lira of in vreemde valuta tegen rentes die een Nederlandse hypotheek op de eigen woning altijd goedkoper maken.
Moet ik ingeschreven staan in Turkije om subsidie te krijgen?
Voor de woonsubsidies is het staatsburgerschap de eis, niet de inschrijving. Voor de fiscale regelingen is het omgekeerd: de KDV-vrijstelling vervalt juist voor wie in Turkije woont of er meer dan zes maanden per jaar verblijft, en wie een verblijfsvergunning neemt en langer dan 183 dagen in Turkije is, wordt fiscaal inwoner met wereldinkomen in de Turkse aangifte. Een vakantiewoning houdt u dus als niet-inwoner, met een Turks fiscaal nummer (vergi numarası) dat u bij de belastingdienst aanvraagt voor de tapu, de bankrekening en de huuraangifte.
Welke voorwaarden gelden voor duurzaamheidsregelingen in Turkije?
De regel die een koper raakt, is het energielabel: het Enerji Kimlik Belgesi (EKB) is sinds 2020 verplicht bij elke verkoop en verhuur, en een gebouw zonder EKB kan niet worden overgedragen; de verkoper regelt het, voor enkele tientallen euro's, en een label C is het minimum voor nieuwbouw. De tweede regel is de aardbevingsnorm: gebouwen van na 2018 zijn gebouwd onder de nieuwe aardbevingsvoorschriften, en de verplichte DASK-verzekering dekt tot TL 1.272.000 (2026). Een subsidie hangt aan geen van beide; de voorwaarde is het papier, en het papier is bij een koop in Turkije de vraag die telt: EKB, DASK, een bouwvergunning die klopt met wat er staat (iskân, de gebruiksvergunning) en een bouwjaar van na 2000.
Bronnen
- KDV Kanunu (3065) art. 13/i en de toepassingscirculaire; Gelir Vergisi Kanunu art. 21 en mükerrer 80; Emlak Vergisi Kanunu (1319).
- Wet 6306 (kentsel dönüşüm) en de wijziging van 2023; TOKİ; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu over konut kredisi.
- Enerji Verimliliği Kanunu (5627) en de BEP-verordening (EKB); DASK, dekkingslimiet 2026; Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (6458) art. 31 (ikamet op grond van eigendom); Turks Staatsburgerschapsbesluit art. 20 (USD 400.000).
- EPDK over mahsuplaşma bij zonnepanelen.
Regelingen en drempels zijn die van 1 januari 2026; de dollar-drempels voor verblijf en staatsburgerschap veranderen per besluit. Laat elke regeling door een Turkse advocaat bevestigen.
