Belastingen bij een vakantiewoning in de Verenigde Arabische Emiraten
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Verenigde Arabische Emiraten?
De Emiraten kennen geen overdrachtsbelasting maar een registratievergoeding, en in Dubai is dat de DLD transfer fee van 4% van de koopsom, door het Dubai Land Department geïnd bij de overdracht; de wet verdeelt haar tussen koper en verkoper, de markt legt haar bij de koper. Daarbij komen vaste bedragen: AED 580 administratie, AED 250 voor de eigendomsakte (title deed), AED 250 voor de kaart, en de Registration Trustee (het particuliere kantoor waar de overdracht plaatsvindt; een notaris is er niet) AED 4.000 tot 4.200 plus 5% btw. Voor een appartement in Dubai Marina van AED 2.000.000 (ongeveer € 480.000) is dat AED 85.500, 4,3%. De makelaar rekent 2% plus 5% btw van de koper, en de verkoper vraagt de ontwikkelaar om een NOC (AED 500 tot 5.000). Bij een koop op tekening (off-plan) betaalt u dezelfde 4% bij de registratie van het contract in het voorlopige register (Oqood). In Abu Dhabi is de registratievergoeding 2%, in Sharjah 2%, in Ras Al Khaimah 4%; alles bij elkaar kost een koop in de Emiraten 6 tot 8% boven de prijs, en dat is het enige moment waarop de overheid iets vraagt.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Verenigde Arabische Emiraten?
Nee. De Emiraten heffen sinds 2018 een btw van 5%, maar de eerste levering van een woning binnen drie jaar na oplevering is nultarief (de ontwikkelaar krijgt zijn voorbelasting terug zonder u te belasten), en elke latere verkoop en elke verhuur van langer dan zes maanden is vrijgesteld. Btw betaalt u alleen over diensten: de makelaar, de trustee, de beheerder, de holiday-home-operator en de service charges, alle 5%. Commercieel vastgoed is wél belast met 5%; een "hotel apartment" of een kantoor is dus iets anders dan een woning.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Verenigde Arabische Emiraten?
Er is geen onroerendgoedbelasting. Wat er wel is, is de housing fee van de gemeente Dubai: 5% van de jaarhuurwaarde van de woning (volgens de RERA-huurindex), in twaalf termijnen op de stroom- en waterrekening van DEWA, betaald door wie er woont, dus door u als u de woning zelf gebruikt en door de huurder als u langdurig verhuurt; voor een appartement met een huurwaarde van AED 120.000 is dat AED 6.000 per jaar (€ 1.450). In Abu Dhabi is het 3% via de huurder. De werkelijke vaste last is niet de gemeente maar het gebouw: de service charges van de vereniging van eigenaren, AED 15 tot 20 per vierkante voet per jaar in een gewoon gebouw (€ 160 tot € 215 per m²), tot AED 68 in de Burj Khalifa, lager in villawijken; voor een appartement van 100 m² dus € 16.000 tot € 21.500 per jaar, inclusief de gebouwverzekering, beveiliging, zwembad, sportzaal en het reservefonds. De RERA publiceert per gebouw de goedgekeurde tarieven; die index is de belangrijkste bladzijde van elke koop in Dubai.
Hoe worden huurinkomsten belast in Verenigde Arabische Emiraten?
Niet. De Emiraten heffen geen inkomstenbelasting van natuurlijke personen, geen bronbelasting op huur en geen belasting op de winst bij verkoop; de vennootschapsbelasting van 9% die sinds 2023 bestaat, raakt geen particulier die vastgoed op eigen naam houdt, ook niet bij verhuur (Cabinet Decision 49/2023). Wat er bij verhuur wél is: de registratie van elk huurcontract in Ejari, de housing fee via de huurder, en bij verhuur aan toeristen de holiday home-vergunning van het Department of Economy and Tourism (DET): een eenmalige registratie van ongeveer AED 1.520, een jaarlijkse vergunning per woning van AED 370 (één slaapkamer) tot AED 970 (drie slaapkamers), de Tourism Dirham van AED 10 tot 15 per nacht die de gast betaalt, en gastregistratie in het DET-systeem. Een eigenaar mag tot acht woningen zelf exploiteren of een operator inschakelen (15 tot 25% van de omzet plus btw); sommige torens verbieden holiday homes in hun huisregels, en de vereniging van eigenaren moet toestemmen. De huur zelf blijft onbelast, in Dubai. In Nederland niet, hieronder.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Verenigde Arabische Emiraten?
Er is geen vermogenswinstbelasting. Bij verkoop betaalt de verkoper zijn makelaar (2% plus btw), lost hij een eventuele hypotheek af via een blocking-procedure bij de DLD, en vraagt hij de NOC van de ontwikkelaar; de 4% van de DLD is voor de koper. Wie binnen een jaar na een koop op tekening doorverkoopt, heeft bij de meeste ontwikkelaars een minimumpercentage van de prijs betaald (30 tot 40%) voordat de NOC wordt afgegeven, en dat is de enige rem op de handel in off-plan-contracten. Onder het verdrag wijst artikel 13 de heffing over de winst toe aan de Emiraten; Nederland belast de winst niet, en de Emiraten ook niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Verenigde Arabische Emiraten?
Dit is de vraag die het hele plaatje bepaalt. Als inwoner van Nederland geeft u het appartement in Dubai aan in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, omgerekend uit dirham. Het belastingverdrag van 2007 wijst inkomsten uit en winst op onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat (artikelen 6 en 13), en Nederland past voor die inkomsten in artikel 22 de vrijstellingsmethode toe: het deel van de box 3-heffing dat aan de Dubaise woning is toe te rekenen, wordt in mindering gebracht, met progressievoorbehoud, óók al heffen de Emiraten zelf niets. Dat is de uitkomst die de Belastingdienst sinds de inwerkingtreding in 2010 toepast en die in 2024 in Woo-stukken van het ministerie van Financiën als bewust beleid is beschreven, met de aantekening dat men het bij een herziening van het verdrag anders zou willen. Twee kanttekeningen: een schuld die u tegenover de woning zet (een verhoging van de Nederlandse hypotheek) blijft een gewone box 3-schuld, en de vrijstelling geldt alleen zolang u de woning op eigen naam houdt en het verdrag zo luidt als het nu luidt. Laat een Nederlandse belastingadviseur de aangifte doen; de vermindering moet in de aangifte worden geclaimd, zij komt niet vanzelf.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Verenigde Arabische Emiraten?
Ja, het verdrag van 8 mei 2007 (Trb. 2007, 107), in werking sinds 2010. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de woning staat, artikel 13 de winst bij vervreemding, en artikel 22 regelt de Nederlandse vrijstelling, hierboven. Voor de erfbelasting is er geen verdrag, en dat is niet nodig aan de Emiratische kant: de Emiraten heffen geen erfbelasting. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner de gewone erfbelasting, ook over het appartement in Dubai, zonder iets te verrekenen.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Verenigde Arabische Emiraten?
Nee, en toch is het erfrecht in de Emiraten het punt waar een Nederlandse eigenaar het meest te regelen heeft. Zonder testament gold tot 2023 voor iedereen de sharia-verdeling; sinds Decreet-wet 41/2022 geldt voor niet-moslims een civiel erfrecht (de helft voor de partner, de helft voor de kinderen, ongeacht geslacht), tenzij een testament anders bepaalt. De Europese erfrechtverordening geldt in de Emiraten niet, en een Nederlands testament wordt door de rechter in Dubai pas gevolgd na legalisatie, vertaling en een procedure van maanden waarin de rekeningen en de woning geblokkeerd zijn. Daarom registreert vrijwel elke buitenlandse eigenaar een testament in Dubai: bij het DIFC Wills Service Centre (USD 1.400 voor een volledig testament, USD 840 voor alleen het vastgoed; in het Engels, met een rechtskeuze en een executeur) of bij de Dubai Courts (in het Arabisch, goedkoper). Een schenking van de woning aan kinderen kost bij de DLD 0,125% in plaats van 4% als het om eerstegraads familie gaat; Nederland heft de gewone schenkbelasting.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Verenigde Arabische Emiraten?
- Housing fee 5% van de huurwaarde via DEWA, voor de bewoner.
- Service charges van de vereniging van eigenaren, naar de RERA-index; de grootste vaste post, met een reservefonds (sinking fund) erin; bij een villa in een community de communitybijdrage voor wegen, tuinen en beveiliging.
- Koeling (district cooling, Empower of Emicool): in veel torens apart, met een vast en een verbruiksdeel, AED 5.000 tot 15.000 per jaar voor een appartement.
- DEWA: stroom en water met een borg (AED 2.000 tot 4.000) en per kWh en gallon, met een hoger tarief boven een drempel.
- Tourism Dirham bij verhuur aan toeristen, betaald door de gast.
- Knowledge fee en innovation fee, AED 10 elk op elke overheidstransactie; klein, maar overal.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Verenigde Arabische Emiraten?
Alles wat er niet is: geen inkomstenbelasting, geen winstbelasting, geen onroerendgoedbelasting, geen erf- en schenkbelasting, geen btw op woningen, en onder het verdrag een vrijstelling in box 3 in Nederland. Daartegenover staan de posten die er wél zijn en die de rekening van een appartement in Dubai bepalen: 6 tot 8% bij aankoop, service charges van € 16.000 tot € 21.500 per jaar voor 100 m², koeling, de housing fee, een verhuurmarkt met vergunningen en huisregels, een munt die aan de dollar hangt, en een erfrecht dat om een tweede testament vraagt. De belasting is in de Emiraten het kleinste probleem; het gebouw en de verdragstoepassing in Nederland zijn de twee waar u een adviseur voor neemt.
Bronnen
- Dubai Land Department: Executive Council Resolution 30/2013 (transfer fee 4%), tarieven Registration Trustee en Oqood 2026; wet 7/2006 (eigendom door buitenlanders); wet 6/2019 (Owners Associations, service charges); RERA Service Charge Index.
- Federal Decree-Law 8/2017 (btw; art. 45 nultarief eerste levering woning, vrijstelling doorverkoop en verhuur); Federal Decree-Law 47/2022 en Cabinet Decision 49/2023 (vennootschapsbelasting, uitsluiting particulier vastgoed); Dubai Municipality, housing fee 5%.
- Decree 41/2013 en DET-tarieven 2026 (holiday homes, Tourism Dirham); Federal Decree-Law 41/2022 (civiel personen- en erfrecht niet-moslims); DIFC Wills Service Centre, tarieven 2026.
- Verdrag Nederland-Verenigde Arabische Emiraten van 8 mei 2007 (Trb. 2007, 107), art. 6, 13 en 22; Woo-besluit ministerie van Financiën 16 april 2024; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026 in Dubai; de andere emiraten wijken af. De Nederlandse vrijstelling in box 3 is een verdragstoepassing die bij een herziening van het verdrag kan veranderen; laat de aangifte door een Nederlandse belastingadviseur doen en de koop door een conveyancer in Dubai begeleiden.
