Hypotheekmogelijkheden in Verenigde Arabische Emiraten

Voor niet-ingezetenen (waaronder Belgische kopers) zijn hypotheken in de VAE mogelijk bij o.a. Emirates NBD, HSBC en Standard Chartered, maar met strengere voorwaarden dan voor ingezetenen. De CBUAE?hypotheekplafonds (2013, verruimd in 2020) bepalen doorgaans: expats maximaal 80% LTV voor de eerste woning tot AED 5 miljoen, 70% boven AED 5 miljoen, 60% voor volgende woningen; voor off?plan maximaal 50% LTV. Looptijden liggen meestal tussen 15 en 25 jaar; de maximale leeftijd bij einddatum is vaak 65 jaar (loondienst) tot 70 jaar (zelfstandig). De schuldenlastnorm (Debt Burden Ratio) is in de regel 50% van het netto maandinkomen inclusief andere kredietverplichtingen. Rente is veelal EIBOR?gebaseerd (fixed 1–5 jaar, daarna variabel EIBOR + opslag); leningen zijn in AED (USD?gekoppeld), waardoor valutarisico naar de euro blijft bestaan. In Nederland zijn LTV?plafonds voor binnenlandse hypotheken anders geregeld en niet toepasbaar op VAE?vastgoed; Nederlandse banken nemen doorgaans geen VAE?onderpand.

Zekerheden worden gevestigd via hypotheekregistratie bij de Land Department (in Dubai via DLD Trustee Offices) zonder notariële akte; de bank krijgt eerste rang met pandrechten op de titel en vaak verplichte levens- en opstalverzekering. In Dubai bedraagt de hypotheekregistratiefee 0,25% over het geleende bedrag plus AED 290; executie bij wanbetaling verloopt via de rechtbank op basis van Dubai Mortgage Law No. 14/2008, met persoonlijke aansprakelijkheid voor eventuele restschuld (geen non?recourse). Vervroegde (gedeeltelijke of volledige) aflossing is toegestaan; de CBUAE verlaagde in 2019 de boeterente tot maximaal 1% van het afgeloste (of uitstaande) bedrag, gemaximeerd op AED 10.000. Bank?acceptatie vereist bron van eigen middelen (downpayment) via gereguleerde kanalen (AML/KYC), en voor off?plan gelden escrow?vereisten (Dubai Law No. 8/2007) en Oqood?registratie. In België is een notariële hypotheekakte verplicht en zijn registratie? en inschrijvingsrechten beduidend anders; in de VAE verloopt dit administratief via de landregistratie.

• Indicatieve kosten koper/financiering Dubai: DLD overdrachtsfee 4% koopprijs + administratieve kosten; hypotheekregistratie 0,25% lening + AED 290; bankarrangement 0,5–1,0% lening; taxatie AED 2.500–3.500; trustee/kantoorfee circa AED 2.000–4.000 (waarde?afhankelijk); opstalverzekering ~0,03–0,06% som verzekerd p.j.; levensverzekering 0,2–0,5% openstaand saldo p.j.; vervroegde aflossing max 1% (plafond AED 10.000).

De VAE kennen geen personenbelasting op huur- of vermogenswinsten voor particulieren; er is geen onroerendezaakbelasting. In Dubai geldt een gemeentelijke “housing fee” van 5% van de jaarlijkse huur, doorgaans via de nutsrekening van de huurder; voor eigen gebruik kan een vergelijkbare heffing worden opgelegd via DEWA-registratie. Woningverkopen zijn vrijgesteld/zero?rated voor btw bij eerste levering binnen 3 jaar na oplevering; latere residentiële verkopen zijn vrijgesteld (commercieel vastgoed 5% btw). Verhuurcontracten worden in Dubai via Ejari geregistreerd; huurindexering volgt RERA?regels, en geschillen gaan naar het Rental Dispute Center. Off?plan betalingen lopen via escrow?rekeningen met ontwikkelaar?bank “tie?ups”; financiering voor niet?ingezetenen is daar beperkt. Nederland kent voor particuliere beleggers wel heffing in box 3 over de waarde minus schulden en doorgaans 10,4% overdrachtsbelasting voor beleggers (2023/2024), plus notariële overdracht en hypotheekakte, wat juridisch en fiscaal wezenlijk afwijkt van de VAE?praktijk.

Voor Belgische inwoners wordt buitenlands vastgoed aangegeven in de personenbelasting met het toegewezen buitenlandse kadastraal inkomen (regeling sinds aanslagjaar 2021), geïndexeerd en vermenigvuldigd met de wettelijk vastgelegde factor; bij verhuur aan particulieren wordt geen brutohuur belast, bij verhuur aan rechtspersonen kan de werkelijke huur relevant zijn. Hypotheekinteresten op de VAE?woning zijn in België aftrekbaar tegen het onroerend inkomen van datzelfde goed; bij vrijstelling met progressie (volgens toepasselijke verdragsregels) beperkt de aftrek zich tot dat vrijgestelde inkomen en compenseert geen andere inkomsten. Er is geen Belgische vermogensbelasting; Belgische successierechten blijven echter van toepassing op wereldwijde nalatenschap, terwijl in de VAE islamitische erfrechtregels kunnen doorwerken zonder geregistreerd (bijv. DIFC/ADGM) testament voor niet?moslims. Belgische banken financieren zelden op VAE?onderpand; gebruikelijk zijn lokale VAE?hypotheken of Belgische leningen met Belgisch onderpand. De VAE nemen sinds 2018 deel aan CRS; banken vragen doorgaans CRS/FATCA?zelfcertificatie en, sinds 2023, apostilles kunnen de legalisatie vervangen.

• Typische documentatie: paspoort en verblijfsstatus; inkomensbewijzen (loonfiches/jaaropgaven, ondernemingscijfers); bankafschriften 3–6 maanden; buitenlandse kredietrapportage of lokale AECB?rapport (bij residents); bewijs eigen middelen; koopcontract en (bij off?plan) Oqood; ontwikkelaars?NOC; verzekeringspolissen; CRS/FATCA?formulieren.
  Acceptatiecriteria en LTV’s kunnen per bank verschillen voor niet?ingezetenen (vaak 60–70% LTV voor bestaande woningen; off?plan beperkt).

Voorwaarden en documenten voor een hypotheek in Verenigde Arabische Emiraten

Niet-ingezetenen (zoals Belgische kopers) kunnen in de VAE hypotheken verkrijgen bij internationale en lokale banken, met strengere kredietnormen dan voor residents. Gebruikelijk zijn maximale financieringsgraden van circa 80% van de aankoopprijs voor een eerste woning tot AED 5 miljoen, dalend naar ongeveer 70% boven dat niveau en circa 60% voor bijkomende woningen; voor off?plan blijft de financiering doorgaans beperkt tot rond 50%. De totale schuldenlast (inclusief buitenlandse leningen en creditcards) mag normaliter niet boven 50% van het netto maandinkomen uitkomen, en banktermijnen liggen veelal tussen 15 en 25 jaar met een eindleeftijd van circa 65 jaar (loondienst) tot 70 jaar (zelfstandigen). Rentestructuren zijn meestal een vaste introductieperiode (1–5 jaar) gevolgd door variabel EIBOR plus opslag, volledig in AED. Banken hanteren bovendien minimuminkomens (bijv. AED 15.000–25.000/maand) en stellen extra eisen aan zelfstandigen qua winststabiliteit en bedrijfsduur.

Zekerheden worden gevestigd door hypotheekinschrijving bij de bevoegde landregistratie (bijvoorbeeld Dubai Land Department via Trustee Offices), zonder notariële akte en met eerste rang voor de bank. Vervroegd aflossen is toegestaan; de maximale vergoeding is sinds 2019 wettelijk beperkt tot 1% van het afgeloste bedrag met een plafond in AED. Afsluiten vereist doorgaans verplichte opstalverzekering en kredietgebonden levensverzekering, en de executie bij wanbetaling verloopt via de rechtbank op basis van de lokale hypotheekwetgeving met persoonlijke aansprakelijkheid voor eventuele restschulden. Bij off?plan zijn escrow?rekeningen en projectregistratie verplicht, en uitbetalingen volgen de bouwmijlpalen. In België is daarentegen een notariële hypotheekakte en inschrijving bij het hypotheekkantoor verplicht, terwijl in Nederland eveneens een notariële akte en Kadasterinschrijving nodig zijn; de VAE?procedure is administratief en sneller, maar kent geen non?recourse.

Kosten bestaan uit overdracht- en hypotheekheffingen, bankkosten, waardering en administratieve vergoedingen, die per emiraat en bank variëren. In Dubai is de overdrachtsheffing 4% van de koopprijs (plus administratie), en de hypotheekinschrijving bedraagt 0,25% van het geleende bedrag vermeerderd met een vaste fee; bijkomend rekenen banken vaak 0,5–1,0% afsluitprovisie en afzonderlijke taxatiekosten. Trustee?kantoorvergoedingen zijn gebruikelijk, net als premies voor opstal- en levensverzekering; de vervroegde?aflossingsvergoeding is gemaximeerd zoals hierboven aangegeven. In Abu Dhabi geldt doorgaans een lagere overdrachtsheffing (rond 2%), maar specifieke tarieven en uitvoeringskosten verschillen per emiraat. In België en Nederland bestaan notaris- en registratierechten voor hypotheek- en eigendomsoverdracht; die zijn juridisch en fiscaal anders gestructureerd dan de VAE?heffingen en worden niet via de land department, maar via notariële akten en kadaster/registratie geheven.

Banken vragen uitgebreide, geverifieerde documentatie, waarbij anti?witwasregels (bron van middelen) strikt worden toegepast en herkomst van de eigen inbreng aantoonbaar via gereguleerde kanalen moet zijn. Buitenlandse documenten moeten doorgaans in het Engels of Arabisch worden aangeleverd; beëdigde vertaling en legalisatie zijn vereist, waarbij sinds 2023 een apostille volgens het Haags Apostilleverdrag de consulaire legalisatie in de VAE vervangt. Identificatie- en fiscale zelfcertificering (CRS/FATCA) zijn standaard, en voor gezamenlijke leningen kan gezinsrechtelijke documentatie nodig zijn. Off?plan transacties vereisen project- en escrowdocumenten en lopen qua uitbetalingen via bouwcertificaten. Voor Belgische kredietnemers geldt dat lokale kredietdatabases niet rechtstreeks toegankelijk zijn voor VAE?banken; zij vragen daarom vaak extra bewijsstukken over bestaande schulden en betalingsgedrag uit het thuisland.

• Identiteit en woonstatus: paspoortkopie; bewijs van woonadres (recente nutsrekening/bestemmingsdocument); eventuele VAE?visa/entry?stamps.
  Fiscale status: CRS/FATCA?zelfcertificatie, Belgisch rijksregisternummer of TIN.
• Inkomen loondienst: werkgeversverklaring/salary certificate; loonfiches 3–6 maanden; jaaropgaven/belastingaangifte; arbeidscontract met resterende looptijd.
• Inkomen zelfstandig: jaarrekeningen 2–3 jaar; auditrapport (indien beschikbaar); recente tussentijdse cijfers; ondernemingsdocumenten (statuten, uittreksel KBO/handelsregister); accountantsverklaring.
• Bankafschriften: primair betaal? en spaarrekeningen 3–6 maanden; bewijs van eigen inbreng en herkomst (spaargelden, verkoopopbrengst, schenking met bewijs); internationale overboekingen via gereguleerde kanalen.
• Kredietpositie: overzicht lopende leningen/creditcards; eventueel thuisland?kredietrapport/attest; toestemmingsverklaring voor verificatie.
• Objectdossier: koopovereenkomst en aanbetalingsbewijzen; titelbewijs/initial NOC; officiële waardering (RERA/land?department approved valuer); bij off?plan Oqood/escrow?gegevens en bouwschema.
• Verzekeringen: voorstel/aanvraag opstalverzekering; kredietgebonden levensverzekering (medische vragenlijst/keuring indien vereist).
• Juridisch: huwelijks-/samenlevingsakte bij co?aanvragers; volmacht (indien vertegenwoordigd); beëdigde vertalingen en apostilles voor buitenlandse documenten.

Het acceptatieproces start doorgaans met een voorwaardelijke pre?approval (vaak 60–90 dagen geldig) op basis van inkomens? en schuldenanalyse en wordt gevolgd door objectwaardering en finale kredietbeslissing. Uitbetaling bij bestaande bouw gebeurt bij overdracht na registratie van de hypotheek; bij off?plan in tranches conform de door de toezichthouder goedgekeurde mijlpalen. Rente wordt veelal na de vaste periode herzien op basis van EIBOR, waardoor de maandlast variabel kan worden; valutarisico blijft bestaan voor euro?inkomens door de AED?koppeling aan USD. In België wordt buitenlands vastgoed in de personenbelasting aangegeven via het toegewezen buitenlandse kadastraal inkomen (sinds aj. 2021); hypotheekinteresten zijn slechts verrekenbaar met het onroerend inkomen van datzelfde goed. Nederland kent andere binnenlandse LTV? en leennormen en behandelt buitenlandse onderpanden niet via Nederlandse hypotheekbanken voor VAE?objecten.

Hypotheekaanbieders en rentetarieven in Verenigde Arabische Emiraten

De hypotheekmarkt in de VAE wordt gedomineerd door banken die woonkredieten prijzen op basis van EIBOR, met een korte vaste introductieperiode gevolgd door variabele herzieningen. In 2024 lag 3?maands EIBOR veelal rond 5,0–5,5%, waarna banken een opslag rekenen die in de regel tussen circa 1,75 en 3,00 procentpunt uitkomt afhankelijk van risicoprofiel, LTV?schijf en looptijd. Advertentierentes voor niet?ingezetenen bij bestaande (“ready”) woningen bewogen indicatief rond 5,5–6,75% per jaar tijdens de vaste introductie van 1–5 jaar, met een gebruikelijke niet?resident opslag van ongeveer 0,25–0,75 procentpunt ten opzichte van tarieven voor residents. De effectieve jaarkost (APR) ligt systematisch hoger dan de headline?rente door bankprovisies, taxatie en verplichte verzekeringen, en veel aanbieders hanteren een minimum leenbedrag tussen AED 500.000 en AED 1.000.000 waardoor kleinere kredieten praktisch worden uitgesloten. In Nederland zijn lange vaste perioden van 10–30 jaar gangbaar en is de prijsstelling niet EIBOR?gebaseerd voor particuliere hypotheken, terwijl in de VAE vrijwel steeds na maximaal vijf jaar een EIBOR?herziening volgt en er geen NHG?achtig garantiekader bestaat.

Voor niet?ingezetenen wordt het aanbod gedragen door internationale spelers en grote lokale banken, meestal beperkt tot freehold?gebieden in Dubai en Abu Dhabi en voornamelijk voor reeds opgeleverde objecten. Emirates NBD, HSBC UAE, Standard Chartered, First Abu Dhabi Bank (FAB), Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB), Mashreq en RAKBANK bedienen niet?residenten via aparte programma’s met hogere minimuminkomens en ?leningen en striktere documentatie?eisen. Kenmerkend zijn vaste periodes van 2–5 jaar, daarna herprijzing naar 1M of 3M EIBOR plus contractuele marge, een offertetermijn/rate?lock van circa 30–90 dagen en eventuele kosten voor verlenging of herprijzing. Salary?transfer is voor niet?residenten doorgaans niet vereist, maar kan later, bij verkrijging van residency, een marginale rentekorting opleveren; huurinkomsten uit het object worden terughoudend in de draagkrachtberekening meegenomen. Alle leningen luiden in AED, waardoor Belgische en Nederlandse euro?inkomens een USD?gekoppeld valutarisico lopen dat in binnenlandse Nederlandse hypotheken voor Nederlands onderpand niet aan de orde is.

Neben conventionele kredieten zijn sharia?compliant financieringsvormen breed beschikbaar, met name bij Dubai Islamic Bank, Abu Dhabi Islamic Bank, Emirates Islamic en Amlak Finance. Deze werken via Ijara (huur met belofte tot overdracht) of Commodity Murabaha, waarbij een winsttarief wordt gehanteerd dat economisch aan EIBOR?benchmarking plus marge is gekoppeld en als “profit rate” wordt gecommuniceerd in plaats van rente. Niet?ingezetenen krijgen vergelijkbare looptijden en risicogestuurde prijsstelling als bij conventionele hypotheken, maar met verplichte takaful?dekkingen en soms hogere administratieve vergoedingen voor structuur en documentatie. De totale kostprijs ligt doorgaans dicht bij conventionele aanbiedingen, al kunnen early?settlement en herprijzing anders worden verrekend door sharia?contractvoorwaarden en specifieke termen zoals wakala? of servicefees. In België bestaan dergelijke islamitische structuren in de retailmarkt slechts beperkt en worden ze fiscaal niet anders behandeld dan conventionele leningen, terwijl zij in de VAE regulier naast elkaar bestaan en gelijk worden geregistreerd en geëxecuteerd.

Tariefmechanieken bevatten vaak een contractuele reversion?marge en periodieke resets op 1M of 3M EIBOR, met annuïtaire aflossing op een 30/360?dagentelling en maandelijkse herberekening van de termijnen. Veel banken hanteren een minimum?basisrente (“floor”) op het EIBOR?component, bijvoorbeeld 1–2%, waardoor dalingen onder die drempel niet volledig worden doorgegeven, terwijl stijgingen onverkort doorwerken boven de floor. Interne productswitch (nieuwe vaste periode) is meestal toegestaan tegen een vaste herprijzingsfee of een klein percentage van het uitstaande saldo; interbancaire buyouts vergen een nieuwe taxatie, volledige KYC/AML?herbeoordeling en kunnen gepaard gaan met arrangement? en dossierkosten. Interest?only, bullet of offset?achtige faciliteiten zijn voor particulieren schaars en doorgaans niet beschikbaar voor niet?ingezetenen; waar ze bestaan, gelden strikte LTV?limieten en kortere looptijden. De CBUAE Consumer Protection Regulation en bijbehorende standaarden verplichten APR?vermelding, maar componenten zoals trustee? en landregistratiekosten worden niet altijd uniform in marketing opgenomen; daardoor is onderlinge vergelijking enkel zinvol op volledige APR?basis, terwijl in Nederland langdurige rentevastperioden en wettelijk gestandaardiseerde boete? en kostentransparantie gebruikelijk zijn.

• Emirates NBD (conventioneel): niet?residentenprogramma voor geselecteerde nationaliteiten; vaste 2–5 jaar indicatief ca. 5,6–6,6% p.j. (Q2 2024); reversion doorgaans 3M EIBOR + circa 1,99–2,75 p.p.; minimumlening vaak AED 750.000–1.000.000; buyout en interne herprijzing beschikbaar.
• HSBC UAE (conventioneel): internationale expat?propositie; vaste 2–5 jaar indicatief ca. 5,3–6,3% p.j.; reversion 3M EIBOR + circa 1,75–2,50 p.p.; niet?residenten toegestaan voor geselecteerde markten; minimuminkomen in harde valuta vereist; buyout onder voorwaarden.
• Standard Chartered UAE (conventioneel): niet?residenten voor ready?vastgoed in Dubai/Abu Dhabi; vaste 1–5 jaar indicatief ca. 5,5–6,8% p.j.; reversion 1M/3M EIBOR + circa 1,99–2,99 p.p.; minimumlening typisch ? AED 750.000; salary?transfer niet verplicht voor niet?residenten.
• Mashreq (conventioneel): programma voor niet?ingezetenen met hogere dossiervereisten; vaste 1–5 jaar indicatief ca. 5,7–6,7% p.j.; reversion 3M EIBOR + circa 2,25–3,25 p.p.; objecten voornamelijk in Dubai en Abu Dhabi; case?by?case pricing bij hogere LTV’s.
• First Abu Dhabi Bank – FAB (conventioneel): selectieve acceptatie niet?residenten; vaste 2–5 jaar indicatief ca. 5,5–6,6% p.j.; reversion 3M EIBOR + circa 1,99–2,75 p.p.; minimumlening vaak vanaf AED 500.000–1.000.000; buyout mogelijk.
• ADCB – Abu Dhabi Commercial Bank (conventioneel): niet?residenten case?by?case; vaste 3–5 jaar indicatief ca. 5,5–6,5% p.j.; reversion 3M EIBOR + circa 1,99–2,75 p.p.; hogere eisen aan inkomensstabiliteit en documentatie; beperkt tot ready?eigendom.
• RAKBANK (conventioneel): niche?aanbieder met selectie naar nationaliteit en inkomen; vaste 1–3 jaar indicatief ca. 5,9–6,9% p.j.; reversion 3M EIBOR + circa 2,50–3,00 p.p.; minimumlening doorgaans ? AED 500.000; strengere bron?van?middelencontrole.
• Dubai Islamic Bank – DIB (sharia): Ijara/Murabaha met profit rate indicatief ca. 5,8–6,8% p.j. vast 1–5 jaar; reversion op EIBOR?benchmark + marge; niet?residenten in geselecteerde segmenten; takaful verplicht; buyout conform sharia?voorwaarden.
• Emirates Islamic (sharia): vergelijkbaar prijsniveau met DIB; vaste 2–5 jaar indicatief ca. 5,7–6,7% p.j.; reversion EIBOR?benchmark + circa 2,0–3,0 p.p.; beperkte beschikbaarheid voor niet?residenten en strengere LTV?banden.
• Amlak Finance (sharia): focus op ready?woningen; profit rates indicatief ca. 6,0–7,5% p.j. afhankelijk van LTV en looptijd; niet?residenten op selectieve basis; extra structuur? en administratiekosten mogelijk; beperkt emiraatbereik.

Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Verenigde Arabische Emiraten?

Ja, Nederlandse kopers kunnen als niet?ingezetene een hypotheek in de VAE verkrijgen, mits zij op de door de bank gehanteerde nationaliteitenlijst staan (Nederland is doorgaans toegelaten) en aan strengere niet?residentcriteria voldoen. Financiering is normaal beperkt tot freehold?zones en vooral voor opgeleverde (“ready”) objecten; off?plan kent beperkter krediet en uitbetalingen per bouwmijlpaal. Voor niet?residenten hanteren banken veelal hogere eigen?inbreng en minimumleningen (typisch circa AED 500.000–1.000.000), een vaste initiële renteperiode gevolgd door variabele EIBOR?herprijzing, en een schuldenlasttoets die alle buitenlandse kredieten meeneemt. Praktisch ziet u bij ready?woningen vaak een bandbreedte van ongeveer 60–70% LTV voor niet?residenten en rond 50% voor off?plan, met looptijden tot circa 25 jaar en een eindleeftijd die door de bank wordt begrensd. Vervroegde (gedeeltelijke) aflossing is toegestaan; de vergoeding is in de VAE wettelijk gemaximeerd op 1% met een absoluut plafond in AED, en leningen luiden in AED waardoor u valutarisico loopt tegenover de euro.

Documentatie voor Nederlanders omvat doorgaans paspoort, bewijs woonadres, recente loonstroken en werkgeversverklaring in het Engels, Nederlandse aanslag inkomstenbelasting, 3–6 maanden bankafschriften, en bewijs herkomst eigen middelen; een BKR?overzicht of schuldenverklaring kan worden gevraagd omdat de VAE?bank geen directe toegang tot BKR/AECB heeft. Buitenlandse stukken moeten veelal beëdigd vertaald worden en sinds 2023 volstaat een apostille onder het Haags Apostilleverdrag in plaats van consulaire legalisatie. Nederlandse banken financieren in de regel geen VAE?onderpand; u gebruikt dus een lokale VAE?hypotheek of een Nederlandse lening met Nederlands onderpand, terwijl de zekerheidsvestiging in de VAE administratief via de landregistratie gebeurt en volledig met persoonlijke aansprakelijkheid (geen non?recourse). Fiscaal wordt VAE?vastgoed in Nederland in box 3 opgenomen tegen de waarde per 1 januari minus schulden; de (buitenlandse) huur is niet afzonderlijk belast en hypotheekrente is in box 3 niet aftrekbaar (forfaitair rendement, tarief 32% in 2024). Ter vergelijking: Belgische inwoners rapporteren buitenlands vastgoed via een toegewezen buitenlands kadastraal inkomen (sinds aj. 2021) en mogen interesten enkel verrekenen met het onroerend inkomen van datzelfde goed.

Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Verenigde Arabische Emiraten?

Voor Belgische niet?ingezetenen in de VAE moet u doorgaans minimaal 30–40% van de koopprijs uit eigen middelen meebrengen bij “ready” woningen, omdat banken voor niet?residenten meestal tot circa 60–70% van de laagste van koopprijs of getaxeerde waarde financieren. Wettelijk liggen de centrale?bankplafonds hoger (CBUAE?regels: voor expats tot 80% LTV bij een eerste woning ? AED 5 miljoen, 70% daarboven, 60% voor volgende woningen; off?plan maximaal rond 50%), maar de marktpraktijk voor niet?residenten is strenger. Bij off?plan projecten moet u rekening houden met circa 50% eigen geld over de bouwperiode, omdat financiering vaak pas bij (nabije) oplevering inzetbaar is. De 10% reservering/booking en alle tussentijdse escrow?betalingen komen uit eigen middelen en mogen niet met consumentenkrediet worden gefinancierd (AML/KYC). In Nederland is binnenlandse financiering veelal tot 100% van de marktwaarde mogelijk (kosten koper uit eigen geld), terwijl in de VAE substantiële eigen inbreng bovenop kosten vereist blijft.

Naast de aanbetaling betaalt u in Dubai uit eigen middelen onder meer 4% overdrachtsheffing (plus beperkte administratiekosten) over de koopprijs, de hypotheekinschrijvingsheffing van 0,25% over het leenbedrag (plus AED 290), bankarrangementskosten veelal 0,5–1,0% van het leenbedrag, een taxatie (ongeveer AED 2.500–3.500), trustee?/kantoorfees en eventuele ontwikkelaar?NOC. In Abu Dhabi is de overdrachtsheffing doorgaans circa 2%, maar overige bancaire kosten blijven vergelijkbaar; deze heffingen worden niet meegefinancierd. Banken hanteren “whichever lower” (koopprijs of taxatie); een waarderingsgat moet u volledig bijleggen uit eigen middelen. Herkomst eigen geld moet aantoonbaar zijn (spaargeld, verkoopopbrengst, gedocumenteerde schenking met apostille/vertaling); cash?stortingen en cryptobronnen worden doorgaans afgewezen. Verplichte opstal? en levensverzekering starten bij passeren; eerste premies komen eveneens uit eigen middelen en tellen in de praktijk enkele honderden tot duizenden AED per jaar.

• Rekenvoorbeeld ready, Dubai (indicatief): koopprijs AED 2.000.000; lening 65% = AED 1.300.000; eigen aanbetaling 35% = AED 700.000.
  DLD?heffing 4% = AED 80.000; hypotheekinschrijving 0,25% van AED 1.300.000 = AED 3.250 + AED 290; bankfee 0,75% = AED 9.750; taxatie ~AED 3.000; trustee/NOC samen ~AED 5.000.
  Totaal eigen geld excl. verzekeringen/ nuts: circa AED 800.000 (ongeveer 40% van de koopprijs).
• Rekenvoorbeeld off?plan, Dubai (indicatief): koopprijs AED 1.500.000; bank bij oplevering 50% = AED 750.000; eigen betalingen 50% over bouw = AED 750.000.
  Oqood/DLD?registratie 4% = AED 60.000; hypotheekinschrijving bij passeren 0,25% van AED 750.000 = AED 1.875 + AED 290; bankfee 0,75% = AED 5.625; taxatie ~AED 3.000; trustee ~AED 2.500.
  Totaal eigen geld excl. verzekeringen: circa AED 823.000 (ruim 54% van de koopprijs), doordat kosten bovenop de 50% aanbetaling komen.

Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Verenigde Arabische Emiraten?

Hypotheekrentes in de VAE worden vrijwel altijd geprijsd met een korte vaste introductieperiode (1–5 jaar) en daarna een herprijzing naar 1M of 3M EIBOR plus een contractuele marge. Voor opgeleverde woningen (“ready”) liggen introductietarieven indicatief in een band van circa 5,6–6,8% per jaar voor residents en ongeveer 5,9–7,3% voor niet?residenten, afhankelijk van LTV?schijf, looptijd en inkomensprofiel. De reversion na de vaste periode bedraagt doorgaans EIBOR + circa 1,75–3,00 procentpunt, met veel contracten die een EIBOR?floor van 1–2% hanteren. In de tweede helft van 2024 bewoog 3M EIBOR rond 5,0–5,5%, wat neerkomt op reversion?niveaus van grofweg 6,8–8,5% bij typische marges. Off?plan post?handover structuren kennen vergelijkbare winst-/rentetarieven, maar financieringsgraad en prijsopslag zijn doorgaans strenger dan bij “ready” objecten, vooral voor niet?residenten.

De effectieve jaarkost (APR) ligt systematisch hoger dan de headline?rente door afsluitprovisie (meestal 0,5–1,0% van het leenbedrag), taxatie (circa AED 2.500–3.500), verplichte opstalverzekering en vaak kredietgebonden levensverzekering. Tariefafspraken bevatten doorgaans een rate?lock van circa 30–90 dagen en een contractuele reversion?marge, met herzieningen maandelijks of per kwartaal en veelal een 30/360?dagentelling voor annuïtaire aflossing. Vervroegde aflossing is toegestaan; de vergoeding is sinds 2019 gemaximeerd op 1% van het (gedeeltelijk) afgeloste bedrag met een absoluut plafond in AED 10.000, wat de effectieve kost van herfinanciering begrenst. Minimum leenbedragen liggen veelal tussen AED 500.000 en AED 1.000.000 en niet?residenten krijgen meestal een risicotoeslag van circa 0,25–0,75 procentpunt boven resident?tarieven. In Nederland zijn lange rentevaste perioden (10–30 jaar) gangbaar en niet EIBOR?gebaseerd voor particuliere hypotheken; in de VAE is de vaste periode kort en volgt vrijwel altijd herprijzing op EIBOR zonder NHG?achtig garantiekader.

Sharia?compliant woningfinanciering (bijv. Ijara of Murabaha) hanteert een “profit rate” die economisch gelijk loopt met EIBOR?benchmarking plus marge en resulteert doorgaans in vergelijkbare effectieve tarieven als conventionele hypotheken. Takaful?verzekeringen zijn verplicht binnen islamitische structuren en de administratiekosten kunnen anders worden vormgegeven (service-/wakala?fees), maar de bandbreedte van introductietarieven en reversion sluit aan bij conventionele aanbiedingen. Voor Belgische kopers (niet?residenten in de VAE) geldt doorgaans een iets hogere prijsstelling dan voor residents, strengere LTV?banden bij hogere risicoprofielen en beperkingen tot freehold?gebieden. Fiscaal worden betaalde interesten op VAE?vastgoed in België enkel verrekend met het onroerend inkomen van datzelfde goed (regeling sinds aj. 2021) en verlagen zij geen andere Belgische inkomsten; dit beïnvloedt de netto?lasten maar niet de VAE?rentevorming. In Nederland daarentegen is buitenlandse hypotheekrente voor box 3?vastgoed niet aftrekbaar; de vergelijking blijft daardoor louter structureel en niet prijsidentiek.

• Indicatieve actuele bandbreedten (conventioneel, “ready”): residents vast 1–5 jaar circa 5,6–6,8% p.j.; niet?residenten circa 5,9–7,3% p.j.; reversion doorgaans 1M/3M EIBOR + 1,75–3,00 p.p. (veelal met EIBOR?floor 1–2%).
• Scenario bij 3M EIBOR 5,3%: resident met marge 1,75 p.p. ? reversion circa 7,05% p.j.; niet?resident met marge 2,50 p.p. ? reversion circa 7,80% p.j.; effectieve APR ligt doorgaans 0,3–0,8 p.p. hoger dan de headline?rente door kosten.
• Off?plan/post?handover: introductie-/profit rates veelal in lijn met “ready” plus risico?opslag; uitbetalingsstructuur en lagere LTV’s voor niet?residenten leiden in de praktijk tot hogere marges binnen dezelfde EIBOR?systematiek.

Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Verenigde Arabische Emiraten?

Voor buitenlanders (waaronder Belgische en Nederlandse kopers) bieden in de VAE vooral grote lokale en internationale banken expliciete niet?residentprogramma’s aan, doorgaans beperkt tot freehold?zones in Dubai en Abu Dhabi en vrijwel uitsluitend in AED. Banken werken met toelatingslijsten per nationaliteit; Belgen zijn in de praktijk doorgaans toegelaten mits inkomen en documentatie voldoen, en minimum leenbedragen liggen veelal rond AED 500.000–1.000.000. Acceptatie is object? en locatiegebonden; off?plan wordt selectiever benaderd dan opgeleverde woningen en vereist vaak project? en escrowregistratie. De prijsstelling en voorwaarden variëren per bank en risicoprofiel, maar de aanbieders hieronder hebben expliciete proposities voor niet?residenten of expats. In Nederland financieren banken vrijwel nooit VAE?onderpand; buitenlandse kopers zijn daarom aangewezen op VAE?banken of op financiering met Belgisch/Nederlands onderpand in het thuisland.

• Emirates NBD (Dubai): niet?residentenprogramma; focus op ready?woningen in freehold?gebieden; vaste introperiode gevolgd door EIBOR?marge; minimumlening vaak ? AED 750.000.
• First Abu Dhabi Bank – FAB (Abu Dhabi/Dubai): selectieve acceptatie van buitenlanders; ready?eigendom in hoofdmarkten; buy?out mogelijk; minimumlening geregeld ? AED 500.000–1.000.000.
• Abu Dhabi Commercial Bank – ADCB: case?by?case voor niet?residenten; nadruk op inkomensstabiliteit; waardering via goedgekeurde valuers; beperkte dekking buiten hoofd?emiraten.
• Mashreq Bank: programma voor niet?residenten met striktere documentatie; object in Dubai/Abu Dhabi; interne herprijzing en interbancaire overname onder voorwaarden.
• RAKBANK: niche?acceptatie met selectie op nationaliteit/inkomen; minimumlening doorgaans ? AED 500.000; focus op ready?objecten; strengere bron?van?middelencontrole.
• HSBC UAE: internationale expat?propositie; niet?residenten uit geselecteerde markten; ready?vastgoed in Dubai/Abu Dhabi; inkomen in harde valuta vereist.
• Standard Chartered UAE: niet?residenten voor geselecteerde freehold?zones; vaste 1–5 jaar, daarna EIBOR?herprijzing; minimumlening typisch ? AED 750.000.
• Dubai Islamic Bank – DIB (sharia): Ijara/Murabaha voor buitenlanders in geselecteerde segmenten; takaful verplicht; vergelijkbare looptijden als conventioneel.
• Abu Dhabi Islamic Bank – ADIB (sharia): expat/niet?resident aanbiedingen; focus op ready?woningen; winsttarief EIBOR?gebaseerd; object? en locatie?selectie strikt.
• Emirates Islamic en Amlak Finance (sharia/financier): beschikbaarheid voor niet?residenten op selectieve basis; hogere administratieve vereisten; freehold?gebieden centraal.

Voor Belgische aanvragers vragen deze banken doorgaans Engelstalige bewijsstukken (loon, belastingaangifte, bankafschriften) met beëdigde vertaling waar nodig en, sinds 2023, apostille onder het Haags Apostilleverdrag volstaat in plaats van consulaire legalisatie. Herkomst eigen middelen moet aantoonbaar zijn via gereguleerde kanalen; contante stortingen en cryptobronnen worden meestal afgewezen onder AML?regels. Uitbetalingen bij off?plan volgen escrow?mijlpalen; bij ready?objecten vindt passeren plaats na inschrijving bij de landregistratie (DLD/Abu Dhabi Municipality). Buitenlandse kredietverplichtingen tellen mee in de draagkracht; omdat VAE?banken geen directe toegang hebben tot Belgische databanken, worden extra attestaties en afschriften gevraagd. In Nederland zijn lange rentevaste perioden en NHG gangbaar, maar die kaders zijn niet van toepassing op VAE?hypotheken en Nederlandse banken accepteren VAE?onderpand vrijwel niet.

Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Verenigde Arabische Emiraten?

Banken in de VAE vereisen voor niet-ingezetenen een volledig KYC/AML-dossier, een sluitende inkomensonderbouwing en objectdocumenten die aansluiten op de lokale registratiesystemen. Documenten moeten in het Engels of Arabisch worden aangeleverd; Nederlandstalige stukken vereisen een beëdigde vertaling. Buitenlandse documenten moeten rechtsgeldig geauthenticeerd zijn; sinds 16 maart 2023 volstaat in de regel een apostille (Haags Apostilleverdrag) in plaats van consulaire legalisatie in de VAE. Actualiteit is belangrijk: salarisverklaringen doorgaans ?30–60 dagen oud, adresbewijzen ?3 maanden, bankafschriften 3–6 maanden en jaarrekeningen/IB-aangiften 2–3 recente boekjaren. Daarnaast vragen banken fiscale zelfcertificering (CRS/FATCA), een overzicht van bestaande verplichtingen en verklaringen over herkomst van eigen middelen, passend binnen de CBUAE-consumenten- en AML-standaarden. In Nederland wordt BKR door banken rechtstreeks geraadpleegd; in de VAE bestaat die toegang voor Belgische dossiers niet, waardoor extra bewijsstukken uit België verplicht zijn.

Identificatie omvat een geldige paspoortkopie (minimaal 6 maanden geldig), recente inreisstempels/visa (indien van toepassing) en een woonadresbewijs zoals een nutsrekening of bankafschrift niet ouder dan 3 maanden. Banken vereisen doorgaans een compleet set aan klantformulieren (inclusief PEP-/sanctieverklaring), CRS/FATCA-zelfcertificatie en het nationale TIN/rijksregisternummer. Beëdigde vertalingen moeten voldoen aan de eisen van de ontvangende bank; apostilles op Belgische brondocumenten worden sinds 2023 breed geaccepteerd, al kan een bank incidenteel aanvullende verificatie of lokale attestatie vragen. Voor gehuwde aanvragers wordt de burgerlijke staat onderbouwd met een huwelijksakte en, indien relevant, een huwelijkscontract dat het Belgische huwelijksvermogensregime aantoont (gemeenschap/scheiding van goederen). Waar een gevolmachtigde tekent, is een volmacht met apostille en beëdigde vertaling vereist; sommige emiraatsinstanties verlangen voor gebruik ter plaatse bovendien een lokale registratie van de volmacht.

Inkomensdocumenten bij loondienst bestaan normaliter uit een employer/salary certificate (functie, startdatum, contracttype, vast basisloon en structurele toelagen), recente loonstroken (3–6 maanden) en het arbeidscontract of HR-bevestiging van dienstverband. Belgische werknemers leveren aanvullend het meest recente aanslagbiljet personenbelasting en, indien beschikbaar, fiche 281.10/jaaropgave ter kruiscontrole. Voor zelfstandigen/ondernemingen vragen VAE-banken minimaal 2–3 jaar (geauditeerde) jaarrekeningen, recente tussentijdse cijfers, btw-aangiften (indien van toepassing), een KBO-uittreksel, UBO-overzicht, statuten en aandeelhoudersregister; bij Belgische vennootschappen wordt vaak een neerleggingsbewijs bij de Balanscentrale van de NBB gevraagd. Stabiliteit van omzet/winst en bedrijfsduur (veelal ?2 jaar) zijn kerncriteria; grote inkomensschommelingen moeten onderbouwd worden. In Nederland werken banken met eigen inkomensnormen en directe databanktoegang; VAE-banken vereisen daarom uitgebreidere primaire bewijsstukken voor buitenlandse inkomens.

Objectdocumenten verschillen naargelang “ready” of off-plan. Voor bestaande bouw omvatten zij de koopovereenkomst (MoU/SPA), de geldige Title Deed (bijv. Dubai Land Department of Abu Dhabi Municipality), een ontwikkelaars?NOC voor overdracht, recente servicecharge?statement/clearance (in Dubai veelal via RERA/Mollak) en een bank-taxatie door een geaccrediteerde valuer. Voor off?plan zijn vereist: het door de toezichthouder geregistreerde SPA, Oqood?registratie (Dubai) of gelijkwaardig projectregister (Abu Dhabi), escrow?rekeninggegevens, officiële betalingsschema’s en bouwmijlpaalcertificaten voor tranche?uitbetalingen. Plattegronden, unit?gegevens (area statement) en, indien van toepassing, parkeer- en opslagcertificaten worden toegevoegd. Banken hanteren het “whichever lower”-principe (koopprijs of taxatiewaarde); eventuele waarderingsverschillen moeten uit eigen middelen worden overbrugd en de taxatie is enkel geldig binnen de door de bank gestelde termijn.

Financiële bewijsvoering omvat volledige bankafschriften van primaire betaal- en spaarrekeningen (3–6 maanden), verklaringen van lopende leningen/creditcards en kredietlimieten, en een overzicht van maandelijkse verplichtingen. Omdat VAE?banken geen toegang hebben tot de Belgische Centrale voor Kredieten aan Particulieren, wordt vaak een recent CKP?uittreksel van de NBB gevraagd of gelijkwaardige schriftelijke attestaties van kredietgevers. Bron?en herkomst van eigen middelen moeten aantoonbaar zijn via gereguleerde kanalen: opgespaarde saldi (met historiek), verkoopopbrengst (notariële akte/afrekening), bonus/dividend (board resolution/dividendvoucher), of een gedocumenteerde schenking met bewijs van registratie/betaling van schenkingsrechten; contante stortingen en niet?traceerbare crypto?bronnen worden in de regel afgewezen. Valutastromen moeten herleidbaar zijn; internationale transfers gebeuren via banken met volledige SWIFT?bevestigingen.

Verzekerings- en juridische stukken omvatten een opstalverzekering (policy/quotation) met verplichte cessie aan de bank en, indien geëist, een kredietgebonden levensverzekering met medische vragenlijst en eventueel keuring afhankelijk van leeftijd/dekking. Gehuwde aanvragers leveren vaak spousal consent of tekenen gezamenlijk; bij Belgische gemeenschapsstelsels kan mede?ondertekening door de partner contractueel vereist zijn. Indien de koper een (Belgische) vennootschap of patrimoniumvennootschap is, worden corporate-resoluties, specimen signatures, UBO-verklaring en eventueel persoonlijke borgstellingen verlangd. Bij buy?to?let kan de bank huurinformatie vragen (concept?huurcontract, marktwaarderapport), al tellen toekomstige huren beperkt mee in de draagkracht. In Nederland worden vergelijkbare verzekeringsvereisten gesteld, maar notaris en kadaster zijn integraal in het hypotheekproces betrokken; in de VAE verlopen zekerheidsstelling en documentcontrole voornamelijk administratief via de landregistratie en bank?compliance.

• Identiteit en fiscale status: paspoortkopie; adresbewijs ?3 maanden; visa/entry-stamps; CRS/FATCA?zelfcertificatie met Belgisch TIN/rijksregisternummer.
• Inkomen loondienst: salary certificate (functie/startdatum/loon); loonstroken 3–6 maanden; arbeidscontract; Belgisch aanslagbiljet en fiche 281.10 (indien beschikbaar).
• Inkomen zelfstandig/vennootschap: jaarrekeningen 2–3 jaar (bij voorkeur geaudit); tussentijdse cijfers; btw?aangiften; KBO?uittreksel; statuten/UBO; neerlegging NBB.
• Bank en schulden: bankafschriften 3–6 maanden; overzichten leningen/creditcards; Belgisch CKP?uittreksel of attest van kredietgevers; verklaring maandlasten.
• Object: SPA/MoU; Title Deed; ontwikkelaars?NOC; servicecharge?statement; taxatie door geaccrediteerd valuer; voor off?plan: Oqood/escrow en bouwschema.
• Herkomst eigen middelen: spaargeldhistoriek; verkoopafrekening; dividend/bonusdocumenten; geregistreerde schenkingsbewijzen; SWIFT?bewijzen internationale transfers.
• Verzekering en juridisch: opstalpolis met cessie; levensverzekering (medisch indien vereist); huwelijksakte/?contract en spousal consent; volmacht met apostille indien vertegenwoordigd.

Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Verenigde Arabische Emiraten?

De wettelijke hypotheekplafonds in de VAE volgen de CBUAE?regels (ingevoerd 2013, verruimd met +5 procentpunt in 2020) en worden toegepast op de laagste van koopprijs of getaxeerde waarde. Voor expat?ingezetenen geldt voor de eerste eigen woning tot AED 5 miljoen maximaal 80% LTV; boven AED 5 miljoen maximaal 70%; voor bijkomende woningen 60%. Voor off?plan blijft de lening in de regel beperkt tot 50% LTV, met uitbetaling bij of na oplevering conform bouwmijlpalen. Niet?ingezetenen (bijv. Belgische kopers zonder VAE?residency) worden door banken doorgaans conservatiever behandeld dan de CBUAE?plafonds: marktpraktijk is veelal 60–70% LTV voor opgeleverde woningen en circa 50% bij off?plan/post?handover schema’s. Bijkomende kosten (overdrachtsheffing, hypotheekinschrijvingsfee, bankfee, taxatie, trustee) worden normaliter niet meegefinancierd, zodat uw effectieve financieringsgraad over “totaalprojectkosten” merkbaar lager uitvalt dan de LTV op de woningwaarde.

• Expat resident – 1e woning ? AED 5 mln: tot 80% LTV (CBUAE?plafond).
  Expat resident – 1e woning > AED 5 mln: tot 70% LTV; volgende woningen: 60% LTV.
• Niet?ingezetene – opgeleverd (“ready”): praktijk 60–70% LTV; bankafhankelijk, vaak strenger bij hoge ticket sizes.
• Niet?ingezetene – off?plan/post?handover: doorgaans maximaal 50% LTV; uitbetalingen gekoppeld aan oplevering/mijlpalen.
• Refinance/buy?out/equity release: veel banken max 60–65% LTV; eigen middelen vereist bij waarderingsgat.
• Whichever lower: LTV wordt berekend op de laagste van koopprijs of taxatiewaarde; tekort moet uit eigen middelen.
• Affordability?kader: naast LTV geldt een Debt Burden Ratio?limiet van 50% van het netto maandinkomen; dit kan de haalbare LTV praktisch verlagen.

Naast de LTV?plafonds hanteren banken minimumleningen (typisch AED 500.000–1.000.000), eindleeftijden (vaak 65 jaar loondienst/70 jaar zelfstandigen) en selecties naar locatie (freehold?zones). Voor buy?to?let geldt bij expats dat de bank dit als “volgende” woning behandelt (resident: 60% CBUAE?plafond; niet?resident: veelal 60–65% praktijklimiet). Kosten koper, verzekeringspremies en registraties worden vrijwel nooit meegefinancierd, waardoor de feitelijke eigen inbreng bovenop de vereiste aanbetaling ligt. In Nederland zijn binnenlandse hypotheken voor eigen woning wettelijk gemaximeerd op 100% van de marktwaarde (kosten uit eigen middelen) en bestaan lange rentevaste periodes; Nederlandse banken accepteren VAE?onderpand echter vrijwel niet. Voor Belgische kopers is dus de relevante grens de VAE?LTV zoals hierboven, met bijkomende Belgische fiscale verwerking van interesten enkel tegen het onroerend inkomen van datzelfde buitenlandse goed.

Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?

In de VAE wordt kredietverlening gestuurd door CBUAE?plafonds (ingevoerd 2013, verruimd in 2020 met +5 p.p.): voor expats max. 80% LTV tot AED 5 mln, 70% daarboven en 60% voor volgende woningen; off?plan doorgaans 50%. Niet?ingezetenen worden in de praktijk strenger behandeld (ready circa 60–70% LTV; off?plan rond 50%) én onder een Debt Burden Ratio van 50% van het netto maandinkomen. In Nederland geldt voor de eigen woning een LTV?grens van 100% van de marktwaarde (kost koper uit eigen middelen) en een leencap op basis van Nibud?normen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet), terwijl buy?to?let buiten die consumentenregels valt en bankbeleid bepaalt. Rente in de VAE is vrijwel altijd kort vast (1–5 jaar) met herprijzing naar 1M/3M EIBOR + marge, vaak met EIBOR?floors; in Nederland zijn 10–30 jaar vaste perioden gebruikelijk en is variabel/renteherziening Euribor?gebaseerd zonder structurele floors. VAE?leningen zijn in AED (USD?gekoppeld), waardoor euro?inkomens valutarisico lopen; Nederlandse hypotheken luiden in euro en kennen dat risico niet.

Zekerheidsstelling en afwikkeling verschillen wezenlijk: in de VAE wordt de hypotheek administratief geregistreerd bij de Land Department (bijv. Dubai DLD via Trustee Offices) zonder notariële akte; executie verloopt via de rechtbank op basis van o.a. Dubai Mortgage Law No. 14/2008, met volledige persoonlijke aansprakelijkheid (geen non?recourse). In Nederland vereist vestiging een notariële hypotheekakte en Kadasterinschrijving; parate executie is geregeld in art. 3:268 BW en restschulden blijven eveneens voor rekening van de debiteur, zij het dat NHG onder voorwaarden restschuldrisico kan dempen. Vervroegd aflossen in de VAE kent sinds 2019 een wettelijk maximumboete van 1% met plafond AED 10.000; Nederlandse contracten staan doorgaans 10–20% boetevrij per jaar toe en rekenen daarboven een “vergoedingsregeling” (funding loss) zonder absoluut wettelijke cap. Kosten verschillen ook: Dubai overdracht 4% koopprijs en hypotheekregistratie 0,25% lening; Nederland kent 2% overdrachtsbelasting voor eigen bewoning, 10,4% voor beleggers (2024) en notariskosten i.p.v. trustee?fees.

Documentatie en productkaders wijken af. VAE?banken verlangen vaak hogere minimumleningen (typisch AED 500.000–1.000.000), verplichte opstal? én kredietgebonden levensverzekering, en een banktaxatie door een geaccrediteerde valuer (ca. AED 2.500–3.500); off?plan uitbetalingen volgen escrow?mijlpalen (Oqood in Dubai). Nederlandse aanbieders hanteren bouwdepot bij (ver)bouw, geen escrow?mijlpalen, en levensverzekering is niet wettelijk verplicht (wel soms bancair vereist); taxatie volgt NRVT/EVS?normen. Voor Belgische inwoners is de fiscale verwerking anders dan bij Nederlandse eigen?woninghypotheken: betaalde interest op VAE?vastgoed is in België enkel verrekenbaar met het onroerend inkomen van datzelfde buitenlandse goed (regeling sinds aj. 2021), zonder aftrek tegen andere Belgische inkomsten; Nederland kent voor de eigen woning (box 1) renteaftrek onder strikte aflos?/looptijdregels sinds 2013, terwijl buitenlands beleggingsvastgoed in box 3 valt zonder renteaftrek. Hierdoor wijkt de netto?last sterk af, los van renteniveau en productvoorwaarden.

• LTV/LTI: VAE expat resident tot 80%/70%/60% (praktijk niet?resident 60–70% ready, ~50% off?plan); DBR 50%.
  Nederland: LTV 100% (eigen woning); LTI op Nibud?normen; buy?to?let bankbeleid.
• Rente: VAE 1–5 jaar vast ? EIBOR + marge (floors gangbaar).
  Nederland: 10–30 jaar vast breed beschikbaar; variabel/Euribor zonder vaste floors.
• Valuta: VAE in AED (USD?peg) met EUR?FX?risico.
  Nederland in EUR, geen valutarisico.
• Vervroegd aflossen: VAE wettelijk max 1% (plafond AED 10.000).
  Nederland 10–20% p.j. boetevrij, daarboven funding?loss (geen wettelijk absoluut plafond).
• Registratie: VAE administratief via Land Department; geen notaris.
  Nederland notariële akte + Kadaster.
• Kosten: Dubai 4% overdracht + 0,25% hypotheekregistratie; trustee/taxatie/arrangement extra.
  Nederland 2% (eigen woning) of 10,4% (belegger) overdrachtsbelasting + notaris.
• Fiscale verwerking (Belgische inwoner): interest enkel verrekenbaar met buitenlands onroerend inkomen (aj. 2021).
  Nederland: eigen?woningrente aftrekbaar (box 1) onder voorwaarden; beleggingsvastgoed box 3 zonder renteaftrek.

Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Verenigde Arabische Emiraten?

Er geldt geen wettelijke plicht om een lokale hypotheekadviseur te gebruiken; banken in de VAE accepteren rechtstreekse aanvragen van niet?ingezetenen en de hypotheekinschrijving verloopt via de bevoegde landregistratie (bijv. Dubai Land Department/Abu Dhabi Municipality) zonder notariële tussenkomst. In de praktijk werken veel banken naast directe kanalen met tussenpersonen die als “introducer” of agent zijn gecontracteerd; vergoedingen bestaan doorgaans uit een door de bank betaalde commission (procuration fee) en soms een aparte klantfee, waarvoor schriftelijke transparantie vereist is op grond van de CBUAE?consumentenbeschermingsregels. Een adviseur kan meerdere aanbiedingen naast elkaar zetten en de waardering, trustee?afspraken en dossieropbouw coördineren, maar kredietbeoordeling, AML/KYC en de keuze van de taxateur blijven uitsluitend bankbevoegdheden. Het inschakelen van een adviseur heeft geen effect op wettelijke plafonds of bankbeleid rond LTV, leeftijdslimieten en valuta; die parameters volgen interne kredietnormen en centrale?bankkaders. Contractuele rentestructuur, reversion?marge en eventuele EIBOR?floor worden vastgelegd in de bankofferte, ongeacht of er een adviseur tussen zit.

Toezicht en beroepskaders wijken af van België en Nederland: waar kredietbemiddeling in België onder FSMA?vergunning valt en in Nederland onder AFM?vergunning (Wft), bestaat in de VAE geen centraal publiek register specifiek voor “mortgage advice”; tussenpersonen opereren onder commerciële licenties en bancaire agency/outsourcing?afspraken, met toepassing van CBUAE?consumenten? en AML?regels. Ongeacht tussenkomst van een adviseur moet de bank de volledige kosten (APR) en vervroegde?aflossingsregeling duidelijk maken en worden klantgelden niet door adviseurs beheerd voor hypotheekafwikkeling. Voor het eigendomstraject blijven vastgoedmakelaars onder lokale RERA/DLD?regimes en DNFBP?AML?verplichtingen vallen, terwijl de hypotheekzekerheid administratief wordt geregistreerd en de bank de eerste rang vestigt. In België is een notariële hypotheekakte en hypothecaire inschrijving verplicht en is de intermediair gereguleerd, terwijl in Nederland eveneens notariële vestiging en AFM?gereguleerde advies?/bemiddelingsplichten gelden; de VAE kent wel disclosure?normen, maar geen verplicht gebruik van een adviseur. Fiscale behandeling in België (toerekening buitenlands kadastraal inkomen; interestverrekening enkel tegen het inkomen van hetzelfde goed) staat los van de vraag of er een adviseur is betrokken.

• In de VAE wordt een adviseur in de praktijk vooral ingeschakeld bij niet?residentendossiers met meerdere inkomensbronnen, complexe eigendomsstructuren (bijv. aankoop via vennootschap) of sharia?compliant structuren; hij faciliteert bankselectie en documentstromen.
  Bankvergoedingen aan adviseurs zijn gebruikelijk; eventuele klantfees variëren en kennen geen wettelijk plafond, maar moeten vooraf schriftelijk worden bevestigd en maken deel uit van de totale kost (APR?disclosure).
• Bij interbancaire herfinanciering (buy?out) of productswitch kan een adviseur de taxatie, afkoop van bestaande zekerheden en timing met trustee?afspraken coördineren; de wettelijke cap op vervroegd?aflossingsvergoeding en de bank?reprice?voorwaarden blijven ongewijzigd.
• Off?plan trajecten vereisen afstemming met escrow?rekeningen en ontwikkelaarsdocumenten; een adviseur kan de bank?escrow “tie?up” en mijlpaalbetalingen afstemmen, maar de uitbetalingscriteria volgen toezichthouders en bankbeleid.
• Vergelijking met België/Nederland: in België en Nederland is advies/bemiddeling voor consumentenkrediet gereguleerd (FSMA/AFM) en notariële vestiging verplicht; in de VAE is advies niet verplicht, registratie gebeurt administratief via de landregistratie en de bank voert volledige AML/KYC uit.

Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Verenigde Arabische Emiraten?

Nee, Nederlandse banken verstrekken in de praktijk geen hypotheek met het onderpand gelegen in de Verenigde Arabische Emiraten; zij accepteren VAE?vastgoed niet als zekerheid en registreren geen hypotheek bij de Dubai Land Department of Abu Dhabi Municipality. Een Nederlandse hypotheek vergt een notariële hypotheekakte en inschrijving in het Nederlandse Kadaster; voor buitenlands onderpand zou de bank lokaal moeten inschrijven en executeren, wat zij zonder lokale aanwezigheid en processen niet doen. Uitsluitend banken met een VAE?licentie (bijv. Emirates NBD, FAB, HSBC UAE) kunnen daar zekerheden nemen; dat gebeurt via lokale registratie en volgens VAE?recht (o.a. Dubai Mortgage Law No. 14/2008) met persoonlijke aansprakelijkheid. In België is de praktijk gelijk: Belgische banken nemen geen VAE?onderpand en werken enkel met een Belgische hypotheekakte en hypothecaire inschrijving op Belgisch onroerend goed. De EU?Hypothekenrichtlijn 2014/17/EU creëert geen plicht tot grensoverschrijdende onderpanden; zij reguleert consumentenkrediet maar verplicht banken niet om buitenlands vastgoed als zekerheid te accepteren.

Feitelijk bestaan er twee werkbare routes: een lokale VAE?hypotheek in AED of financiering in Nederland/België met binnenlands onderpand (bijvoorbeeld verhoging of tweede hypotheek op de eigen woning/beleggingspand). In Nederland geldt dat een verhoging die wordt gebruikt voor een buitenlands tweede huis geen eigenwoningschuld is; de schuld en de woning vallen in box 3 (schuld verlaagt de grondslag; rente is niet aftrekbaar), terwijl de box 3?heffing plaatsvindt tegen het actuele tarief (36% in 2024) op een forfaitair rendement per vermogenscategorie. In België wordt VAE?vastgoed sinds aanslagjaar 2021 aangegeven via een toegekend buitenlands kadastraal inkomen; interesten op een lening die is aangegaan voor dat VAE?goed (ongeacht het onderpand) zijn enkel verrekenbaar met het onroerend inkomen van datzelfde goed en verlagen geen andere inkomens. Valutarisico is in de VAE intrinsiek (lening in AED, USD?gekoppeld); Nederlandse en Belgische binnenlandse hypotheken luiden in EUR en kennen dit risico niet, maar kunnen niet met VAE?onderpand worden gevestigd.

• Gebruikelijke alternatieven: NL/BE?hypotheek of krediet met onderpand in Nederland/België; geen hypotheekinschrijving op VAE?titel door NL/BE?bank.
  Lokale VAE?hypotheek: zekerheid via Land Department/Trustee Office, executie onder VAE?recht, rente EIBOR?gebaseerd in AED.
• Fiscale behandeling NL: buitenlands tweede huis in box 3 tegen waarde per 1 januari; schulden verminderen de box 3?grondslag; rente niet aftrekbaar; tarief 36% (2024).
  Fiscale behandeling BE: aangifte via buitenlands kadastraal inkomen (sinds aj. 2021); interest enkel verrekenbaar met het onroerend inkomen van hetzelfde VAE?goed.
• Juridisch kader: NL/BE?banken eisen notariële vestiging en binnenlandse registratie van hypotheken; geen verplichting of infrastructuur om VAE?zekerheden te nemen.
  Praktijk VAE: registratie zonder notaris, verplichte verzekeringen, persoonlijke aansprakelijkheid voor restschuld (geen non?recourse).

Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Verenigde Arabische Emiraten?

Gebruikelijke looptijden in de VAE liggen tussen 15 en 25 jaar, met 25 jaar als de feitelijke bovengrens bij de meeste banken; 30 jaar komt zelden voor. De eindleeftijd bij aflossing wordt doorgaans begrensd op circa 65 jaar voor werknemers en tot ongeveer 70 jaar voor zelfstandigen/directeurs, wat de maximale looptijd soms beperkt voor oudere aanvragers. Aflossingen gebeuren maandelijks volgens annuïtaire “equal monthly instalments” (EMI) op basis van een 30/360?dagentelling, met een korte vaste renteperiode (typisch 1–5 jaar) waarna herprijzing naar 1M of 3M EIBOR plus marge volgt. Niet?ingezetenen (zoals Belgische kopers) krijgen meestal dezelfde bandbreedte aan looptijden, maar kunnen op basis van risico of inkomensstabiliteit kortere maximaal toegestane termijnen krijgen. In Nederland zijn 30?jarige looptijden gangbaar en langdurige rentevaste perioden gebruikelijk; in België zijn 10–25 jaar courant, waarbij de looptijd vooral door inkomen en leeftijd wordt bepaald en lange vaste rentes frequenter zijn dan in de VAE.

De standaard aflosvorm in de VAE is annuïtair, met constante maandlasten die uit rente en aflossing bestaan; lineaire aflossing wordt door particulieren zelden aangeboden. Sharia?compliant varianten (Ijara of Murabaha) werken economisch vergelijkbaar: een maandelijkse huur/profit?component plus kapitaalherstel, resulterend in een dalende rentelast en stijgende aflossingscomponent over de tijd. Interest?only, bullet of hybride (deels aflossingsvrij) constructies zijn schaars voor particulieren en vrijwel niet beschikbaar voor niet?ingezetenen; waar ze bestaan, gelden strikte voorwaarden (lage LTV, korte looptijd of verplicht latere conversie naar annuïtair). Bij off?plan financiering betaalt de bank in tranches bij bouwmijlpalen of pas bij/na oplevering; de klant betaalt tussentijdse termijnen aan de escrow uit eigen middelen, waarna na handover annuïtair wordt afgelost. In Nederland zijn annuïtair en lineair beide courante aflosvormen (eigen?woningrenteaftrek vereist annuïtair/lineair), en aflossingsvrij is met name bij buy?to?let mogelijk; die keuzevrijheid is in de VAE aanzienlijk beperkter.

Vervroegd (gedeeltelijk of volledig) aflossen is toegestaan; de vergoeding is sinds 2019 door de centrale bank gemaximeerd op 1% van het (deel)afgeloste bedrag met een absoluut plafond van AED 10.000. Veel banken staan daarnaast een beperkte jaarlijkse boetevrije extra aflossing toe (bijvoorbeeld 10–20% van het oorspronkelijke of uitstaande saldo), maar dit is beleidsafhankelijk en niet wettelijk gestandaardiseerd. Productswitch of herprijzing naar een nieuwe vaste periode tijdens de looptijd is in de regel mogelijk tegen een vaste herprijzingsfee of klein percentage van het uitstaande saldo; bij interbancaire buy?out gelden een nieuwe taxatie en volledige KYC/AML?toets. In België is de wederbeleggingsvergoeding bij hypothecair krediet aan consumenten wettelijk begrensd (veelal maximaal drie maanden interest op het vervroegd terugbetaalde bedrag), terwijl in Nederland doorgaans 10–20% per jaar boetevrij kan worden afgelost en daarboven een “funding loss” geldt zonder absoluut wettelijk plafond. Deze verschillen maken dat aflosflexibiliteit en kosten in de VAE kwantitatief anders uitpakken dan in België en Nederland, ondanks vergelijkbare annuïtaire kernstructuur.

• Looptijd: typisch 15–25 jaar; 30 jaar zeldzaam. Eindleeftijd vaak 65 jaar (loondienst) tot 70 jaar (zelfstandigen).
• Aflosvorm: annuïtair (EMI) is standaard; lineair vrijwel niet aangeboden; sharia?varianten (Ijara/Murabaha) met vergelijkbare cashflows.
• Aflossingsvrij/bullet: uitzonderlijk en vrijwel nooit voor niet?ingezetenen; waar beschikbaar beperkt in LTV/duur en vaak met verplichte latere conversie.
• Off?plan: betalingen aan escrow tijdens bouw; bankfinanciering in tranches of bij oplevering; daarna annuïtair aflossen.
• Vervroegd aflossen: wettelijke cap 1% met plafond AED 10.000; soms extra boetevrij quotum p.j.; productswitch/herfinanciering tegen fee mogelijk.
• Vergelijking: België 10–25 jaar met annuïtair/lineair en wettelijk begrensde wederbeleggingsvergoeding; Nederland 30 jaar gangbaar en meer opties (lineair/annuïtair, buy?to?let deels aflossingsvrij).