De boetes van € 600.000 uit dit bericht zijn nog geen geldend recht. Het wetsvoorstel duurzaam toerisme van de Junta de Andalucía werd door de regionale regering goedgekeurd en ligt sindsdien bij het Andalusische parlement, waar het in spoedprocedure wordt behandeld. Het is op het moment van bijwerken niet in werking.
Wat een koper daaruit niet moet afleiden is dat het rustig is. De regels die er nu al zijn, zijn sinds 2024 in drie stappen aangescherpt, en op één punt is de praktijk strenger dan het wetsvoorstel: uw buren kunnen u tegenhouden.
Wat er nu al geldt
| Sinds | Wat |
|---|---|
| 7 februari 2024 | Decreto 31/2024: de vivienda con fines turísticos heet vivienda de uso turístico, er is een verklaring over de stedenbouwkundige verenigbaarheid nodig, en er gelden capaciteitsgrenzen van maximaal vijftien personen per woning en vier per slaapkamer |
| Februari 2025 | Decreto-ley 1/2025: gemeenten mogen nieuwe inschrijvingen tijdelijk opschorten terwijl ze een speciaal plan opstellen, en de sancties gingen omhoog tot € 150.000 voor ernstige overtredingen |
| 3 april 2025 | Een nieuwe inschrijving vraagt instemming van drie vijfde van de eigenaren én drie vijfde van de aandelen in de vereniging van eigenaren |
| 16 juli 2026 | De gemeente Málaga geeft drie jaar lang geen nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur af |
Die derde regel is voor een koper de belangrijkste. Een appartement zonder bestaande inschrijving is pas verhuurbaar als de vereniging daarmee instemt, en in gebouwen waar al klachten over gasten leven, gebeurt dat niet. Koop dus nooit op de aanname dat verhuur "vast wel kan"; koop op een bestaande inschrijving of op een schriftelijk besluit van de vereniging.
Hoe de inschrijving werkt
Elke toeristisch verhuurde woning moet in het Registro de Turismo de Andalucía staan. U dient een verklaring in, de activiteit mag in beginsel vanaf de dag van indiening beginnen, en het register kent een code toe in de vorm VUT/provincie/nummer. Die code hoort in elke advertentie te staan.
De gemeente beoordeelt daarnaast de stedenbouwkundige verenigbaarheid en kan via haar ruimtelijke plannen beperkingen opleggen. Málaga, Sevilla en Cádiz zijn daarin het strengst. Controleer dus altijd het beleid van de gemeente en niet dat van de regio. Zie wanneer u een verhuurlicentie nodig hebt.
Wat het wetsvoorstel wil veranderen
Het voorstel herordent het hele toerismebeleid, dat veertig jaar niet integraal is herzien. De onderdelen die een eigenaar raken:
- Een zwaarder boetestelsel. Lichte overtredingen zouden van € 2.000 naar maximaal € 10.000 gaan, ernstige naar een bandbreedte van € 10.000 tot € 100.000, en zeer ernstige, zoals het belemmeren van een inspectie of onjuiste opgave in de verklaring, naar € 100.000 tot € 600.000. Voor het clandestien exploiteren van een accommodatie wordt een minimum van € 25.000 genoemd.
- Erkenning als volwaardige accommodatiecategorie, gelijk aan hotels en appartementen, met de bijbehorende eisen aan bewoonbaarheid, veiligheid en toegankelijkheid.
- Meer inspecties en digitale monitoring, waarmee registratie, advertenties en werkelijke overnachtingen tegen elkaar worden gelegd.
- Vereenvoudiging: zeventien decreten worden teruggebracht tot zes.
- Geen toeristenbelasting. Ondanks druk vanuit steden als Sevilla houdt de Junta die eruit, met als argument dat ruim een derde van de bezoekers aan de regio zelf Andalusiër is.
Los daarvan loopt in hetzelfde parlement een huisvestingswet die het woningaanbod moet vergroten. Die twee dossiers hangen samen: hoe krapper de woningmarkt, hoe minder ruimte er politiek is voor toeristische verhuur.
Wat dit betekent als u koopt
De richting is duidelijk, ook zonder dat de wet er is. Toeristische verhuur in Andalusië beweegt van iets dat u aanmeldt naar iets waarvoor u toestemming nodig hebt: van de vereniging, van de gemeente en van het register. Een woning mét geldige inschrijving is daardoor meer waard dan dezelfde woning zonder, en dat verschil is in de vraagprijs terug te zien.
- Vraag het VUT-nummer op en controleer het in het register, op naam en op adres.
- Vraag de notulen van de vereniging van de laatste drie jaar op: staat er iets over toeristische verhuur, en is er al gestemd?
- Vraag bij de gemeente of er een opschorting of een speciaal plan loopt.
- Controleer de licencia de ocupación en of de woning legaal is gebouwd.
- Reken door wat het oplevert zonder verhuur; als de som alleen sluit mét verhuur, koopt u een vergunning en geen woning.
- Laat de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde bevatten voor het geval de inschrijving niet overgaat of niet kan worden verkregen.
Zie ook het verschil tussen de Costa Blanca en de Costa del Sol.
In het kort
- De wet duurzaam toerisme is nog een voorstel en ligt in spoedprocedure bij het Andalusische parlement.
- Decreto 31/2024 geldt sinds 7 februari 2024: verklaring van stedenbouwkundige verenigbaarheid en capaciteitsgrenzen.
- Decreto-ley 1/2025 laat gemeenten nieuwe inschrijvingen opschorten en verhoogde sancties tot € 150.000.
- Sinds 3 april 2025 is instemming van drie vijfde van de vereniging nodig voor een nieuwe inschrijving.
- De gemeente Málaga geeft sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen af.
- Het wetsvoorstel wil boetes tot € 600.000 en erkent de toeristenwoning als volwaardige accommodatiecategorie.
- Er komt geen regionale toeristenbelasting.
- Een woning met geldige inschrijving is meer waard dan dezelfde woning zonder.
Peildatum 1 september 2026. Regels verschillen per gemeente en veranderen snel; laat de status van de inschrijving vóór het tekenen controleren. Meer in de landgids Spanje.
