De landelijke verplichting die in 2025 werd ingevoerd, bestaat niet meer: de Tribunal Supremo vernietigde op 21 mei 2026 het koninklijk besluit dat het nationale registratienummer regelde. De regionale registers blijven onverkort gelden, en die zijn de registers die ertoe doen.
Per regio
| Regio | Wat u nodig heeft | Geldigheid |
|---|---|---|
| Andalucía | Inschrijving in het RTA als vivienda con fines turísticos | doorlopend, gemeenten mogen beperken |
| Comunitat Valenciana | Inschrijving plus een gemeentelijk informe de compatibilidad urbanística | 5 jaar |
| Cataluña | Gemeentelijke licentie; in 262 gemeenten geplafonneerd op 10 per 100 inwoners | 5 jaar |
| Illes Balears | Licentie, alleen in aangewezen zones | 5 jaar |
| Canarias | Habilitación onder Ley 6/2025, in werking sinds februari 2026 | 5 jaar |
| Región de Murcia | Inschrijving in het regionale register | doorlopend |
Andalucía: de huurlicentie waar de meeste Nederlanders mee te maken krijgen
In Andalucía heet het een inschrijving en geen vergunning, en dat verschil is belangrijk. U dient een verklaring in bij de Junta de Andalucía dat de woning aan de eisen voldoet, en u mag verhuren zodra die is ingediend; de controle komt daarna. De woning krijgt een VFT-nummer dat u verplicht in elke advertentie moet vermelden.
Om ingeschreven te kunnen worden, moet de woning aan een aantal basisvoorwaarden voldoen:
- Een geldige licencia de ocupación of cédula de habitabilidad. Zonder dat document komt u er niet in, en een woning met illegale uitbreidingen heeft het vaak niet.
- Voldoende ventilatie, koeling of verwarming naar het seizoen, en meubilering.
- Een eerstehulpset, informatie over voorzieningen in de omgeving, en klachtenformulieren.
- Een schriftelijk verblijfscontract met de gast en registratie van de gasten.
Sinds het Decreto 31/2024 mogen Andalusische gemeenten het aantal toeristische woningen per wijk beperken. Malaga ging daarin het verst en verleent sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen in de hele gemeente. Check dus altijd het gemeentelijke beleid en niet alleen de regionale regel.
Hoe controleert u of een woning een geldige licentie heeft?
Dit is de belangrijkste controle vóór de koop, en u kunt hem zelf doen.
- Vraag de verkoper om het registratienummer, in Andalucía het VFT-nummer.
- Zoek dat nummer op in het openbare register van de regio. Elke comunidad heeft een online raadpleegbaar register.
- Controleer of het nummer bij het juiste adres hoort en of de vermelde capaciteit klopt met de woning.
- Vraag de licencia de ocupación op, en vergelijk het aantal vierkante meters met wat in het Catastro en het Registro de la Propiedad staat.
- Lees de statuten van de comunidad de propietarios op een verbod of een quotum.
Klopt er iets niet, laat dat dan vóór de akte oplossen. Een verkoper die zegt dat de inschrijving "een formaliteit" is, heeft daar meestal een reden voor.
De vereniging van eigenaren kan het verbieden
Sinds 3 april 2025 kan de comunidad de propietarios toeristische verhuur verbieden met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren en van de deelnemingsquota. Diezelfde meerderheid mag de bijdrage van toeristisch verhuurde woningen met maximaal twintig procent verhogen.
Dat is een reëel risico dat losstaat van de gemeente. Vraag daarom niet alleen de statuten op maar ook de notulen van de laatste twee jaar: een vereniging waar dit onderwerp al op de agenda heeft gestaan, kan volgend jaar besluiten.
Wat kost het en wat levert het overtreden op?
De inschrijving zelf kost weinig, doorgaans enkele tientallen tot een paar honderd euro aan leges. Het echte geld gaat naar wat de woning moet hebben om aan de eisen te voldoen, en naar de gestor of advocaat die het regelt.
Verhuren zonder inschrijving is een bestuurlijke overtreding met boetes die in de regio's oplopen tot in de tienduizenden euro's, en de platforms werken mee: advertenties zonder geldig registratienummer worden verwijderd. Reken er dus niet op dat het ongemerkt blijft.
Wanneer heeft u géén licentie nodig?
- Langetermijnverhuur aan een bewoner valt onder het gewone huurrecht en niet onder het toeristische stelsel. Dat is een ander contract met een andere bescherming voor de huurder, en veel moeilijker te beëindigen.
- Verhuur aan familie en vrienden zonder vergoeding is geen toeristische verhuur. Zodra er betaald wordt, wel.
- Winterverhuur per maand aan langverblijvers valt in de meeste regio's onder seizoensverhuur en niet onder het toeristische register. De regels verschillen per comunidad; laat het per geval toetsen.
In het kort
- Toeristische verhuur zonder regionale inschrijving is verboden.
- Andalucía werkt met een inschrijving in het RTA en een VFT-nummer.
- Valencia, Cataluña, Balearen en Canarias werken met een licentie van vijf jaar.
- Het nationale registratienummer is op 21 mei 2026 vernietigd; de regionale registers blijven.
- Controleer het nummer in het openbare register vóór de koop.
- De vereniging van eigenaren kan verhuur verbieden met drie vijfde van de stemmen.
Peildatum 1 september 2026. Regels verschillen per comunidad en per gemeente; laat ze voor uw adres bevestigen. De aanvraag zelf staat in hoe vraag ik een verhuurvergunning aan. Meer in de landgids Spanje.
