Daarnaast telt iets wat niet in de prijs zit: mag u er überhaupt verhuren? In Málaga, Barcelona en op de Balearen is dat de bepalende vraag geworden, en dat verschuift het antwoord naar de regio's waar de vergunning nog gewoon te krijgen is.
De regio's naast elkaar
| Regio | Bruto rendement | Overdrachtsbelasting | Vergunning |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca, Alicante | 5 tot 6,5% | 9% (sinds 1-6-2026) | inschrijving, 5 jaar geldig |
| Costa Cálida, Murcia | 5 tot 6,5% | 8% | ruim |
| Costa del Sol, Málaga | 4 tot 5,5% | 7% | moratorium tot 2029 |
| Costa Tropical en Almería | 4,5 tot 6% | 7% | ruim |
| Canarische Eilanden | 4,5 tot 6% | 6,5% | habilitación, 5 jaar |
| Balearen | 3,5 tot 5% | 8 tot 13% | alleen in aangewezen zones |
| Barcelona en omstreken | 3 tot 4,5% | 10 tot 13% | licenties vervallen na 2028 |
| Valencia stad | 5 tot 6,5% | 9% | gemeentelijke toets vereist |
Dit zijn bruto cijfers: huurinkomsten gedeeld door de koopsom, vóór beheer, comunidad, IBI, onderhoud en belasting. Netto blijft daar ongeveer de helft van over. De opbouw staat in wat kan ik gemiddeld verdienen met verhuur.
Waarom Alicante en Murcia bovenaan staan
Drie dingen komen daar samen. De koopsommen liggen dicht bij het landelijk gemiddelde van € 2.924 per vierkante meter dat idealista in augustus 2026 noteerde, terwijl Palma op € 5.257 zit en Marbella en Ibiza tot € 10.000 oplopen. Het seizoen is lang, met een winterverhuurmarkt van Noord-Europese langverblijvers die van november tot maart doorloopt. En de vergunningen zijn er nog gewoon te krijgen, met een inschrijving die vijf jaar geldig is en een gemeentelijke toets op de bestemming.
De keerzijde is dat het aanbod er groot is en de concurrentie tussen verhuurders scherp. Een woning zonder zeezicht, zonder zwembad en op een half uur van het strand haalt de bovenkant van die bandbreedte niet.
Valencia als stedelijke uitzondering
Valencia is de enige stad in dit rijtje waar het rendement met de kust kan meekomen. De vraag komt daar niet alleen van vakantiegangers maar ook van zakelijke bezoekers en studenten, wat de bezetting buiten het seizoen omhoog houdt. De ITP ging per 1 juni 2026 van 10% naar 9% en de AJD van 2% naar 1,4%, wat de instapkosten met ongeveer één procentpunt verlaagde.
Wel geldt er een gemeentelijke toets: een informe de compatibilidad urbanística moet bevestigen dat het pand geschikt is voor toeristische verhuur. Zonder dat stuk komt de inschrijving er niet.
Waar het rendement onder druk staat
- Málaga. Sinds 16 juli 2026 geldt in de hele gemeente een moratorium van drie jaar op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur. Wie daar koopt om te verhuren, koopt een bestaande vergunning of niets.
- Barcelona. De ruim tienduizend bestaande licenties worden na 2028 niet verlengd. Een appartement met licentie is nu duurder, en die meerprijs verdampt.
- Cataluña breed. In 262 gemeenten geldt een plafond van tien vergunningen per honderd inwoners.
- Balearen. Verhuur mag alleen in aangewezen zones, met een licentie van vijf jaar. Dat maakt het aanbod schaars en duur, wat het rendement drukt.
Sinds 3 april 2025 kan bovendien de vereniging van eigenaren toeristische verhuur verbieden met drie vijfde van de stemmen, en de bijdrage van toeristisch verhuurde woningen met twintig procent verhogen. Dat risico bestaat in elke regio en staat los van de gemeente.
Wat de vergunningsregels betekenen voor uw keuze
Een hoog bruto rendement op papier is niets waard zonder een geldige vergunning. Loop daarom deze volgorde af:
- Kies eerst de regio waar verhuur is toegestaan en de vergunning nog te krijgen is.
- Controleer binnen die regio de gemeente: het beleid verschilt van dorp tot dorp.
- Lees de statuten van de vereniging van eigenaren op een verbod of een quotum.
- Reken daarna pas het rendement uit.
De aanvraag zelf staat beschreven in hoe vraag ik een verhuurvergunning aan. Het nationale registratienummer dat sinds 2025 gold, is op 21 mei 2026 door de Tribunal Supremo vernietigd; de regionale registers blijven wel gewoon van kracht.
Het binnenland en de noordkust
In Aragón, Castilla-La Mancha en Extremadura liggen de koopsommen ver onder het landelijk gemiddelde, wat op papier een hoog rendement oplevert. In de praktijk is de bezetting er dertig tot vijfenveertig procent en het seizoen kort. Aan de Costa Verde in Asturië en Cantabrië is de zomer sterk maar de rest van het jaar stil. Beide zijn geschikt voor eigen gebruik met bijverhuur, niet als rendementsinvestering.
In het kort
- Alicante en Murcia geven het hoogste netto rendement, 5 tot 6,5% bruto.
- Hoge vierkantemeterprijzen op de Balearen en in Barcelona drukken het rendement.
- Málaga verleent tot 2029 geen nieuwe verhuurvergunningen.
- Barcelona laat de bestaande licenties na 2028 vervallen.
- Valencia stad combineert een lange bezetting met een verlaagde ITP van 9%.
- Controleer de vergunning vóór u het rendement berekent.
Peildatum 1 september 2026, marktcijfers idealista augustus 2026. Rendementen zijn illustratief en per object sterk verschillend. Meer in de landgids Spanje.
