Koopt u in de stad om zelf te gebruiken, dan is er niets aan de hand. Koopt u om te verhuren, dan koopt u een vergunning met een einddatum, en die einddatum ligt dichtbij.
Wat er in Barcelona speelt
- Geen nieuwe vergunningen. De stad geeft geen nieuwe HUT-licenties af; wie wil verhuren, moet een woning mét vergunning kopen.
- Alle bestaande vergunningen vervallen op 24 november 2028. De gemeente heeft aangekondigd ze niet te verlengen.
- De maatregel ligt onder de rechter. De branchevereniging heeft beroep aangetekend; in het voorjaar van 2026 was daar nog geen uitspraak over. Tot die datum blijven de vergunningen geldig.
- Verhuur langer dan 31 dagen valt niet onder de toeristische regeling en blijft wel mogelijk, maar dat is een ander product met een ander rendement.
Voor een koper betekent dat het volgende: een appartement met HUT-vergunning is nu duurder dan een gelijkwaardig appartement zonder, en die meerprijs verdampt in 2028 als de rechter de gemeente gelijk geeft. Betaal er dus niet voor.
Wat Catalonië fiscaal duur maakt
| Heffing | Catalonië | Ter vergelijking |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting bestaande bouw | 10% tot € 600.000, daarna 11%, 12% en 13% | Andalucía 7%, Valencia 9% |
| Zegelrecht nieuwbouw | 1,5% | Andalucía 1,2% |
| Vermogensbelasting | Wordt geheven | Andalucía en Madrid: 100% korting |
| Erfbelasting | Progressief met kortingen | Andalucía 99% korting |
| Totale kosten koper | ongeveer 12% | Andalucía ongeveer 9% |
Die tarieven gelden sinds 27 juni 2025. Op een woning van € 400.000 betaalt u in Catalonië € 40.000 aan overdrachtsbelasting en in Andalusië € 28.000. Reken dat mee vóór u de regio's vergelijkt.
Buiten de stad: waar het wél kan
De zoekvraag "vakantiehuis omgeving Barcelona" is groter dan die naar de stad zelf, en dat is niet toevallig. Binnen een uur reizen liggen kustplaatsen met een heel ander prijs- en vergunningenbeeld.
| Gebied | Reistijd vanaf Barcelona | Karakter |
|---|---|---|
| Maresme: Canet, Sant Pol, Caldes d'Estrac | 30 tot 50 minuten met de trein | Kustdorpen met een treinstation aan zee |
| Garraf: Sitges, Vilanova, Cubelles | 35 tot 50 minuten | Sitges is duur en internationaal, Vilanova een stuk goedkoper |
| Zuidelijke Costa Brava: Blanes, Lloret, Tossa | 60 tot 80 minuten | Meest aanbod, meest toeristisch |
| Noordelijke Costa Brava: Begur, Calella de Palafrugell | 90 tot 120 minuten | Mooiste kust, hoogste prijzen |
| Penedès en het binnenland | 45 tot 70 minuten | Wijnstreek, fors goedkoper, geen zee |
De reden dat de Maresme en de Garraf voor Nederlanders werken, is de trein. Vanaf El Prat bent u zonder auto binnen anderhalf uur bij de deur, en dat scheelt bij korte bezoeken een hoop.
Ook buiten de stad geldt een vergunningenplafond
Catalonië beperkt sinds Decret llei 3/2023 de toeristische verhuur in 262 gemeenten tot tien vergunningen per honderd inwoners. Zit een gemeente boven dat plafond, dan komen er geen nieuwe bij. Onder de gemeenten met een plafond vallen veel van de plaatsen hierboven, waaronder Sitges en Lloret de Mar.
De vergunning geldt daarnaast vijf jaar en moet daarna opnieuw worden aangevraagd. Wilt u verhuren, controleer dan drie dingen vóór uw bod:
- Heeft de woning een geldige inschrijving als habitatge d'ús turístic?
- Hoelang loopt die nog, en is hij overdraagbaar bij verkoop?
- Zit de gemeente boven of onder het plafond?
Sinds 3 april 2025 komt daar een vierde bij: staat de woning in een vereniging van eigenaren, dan hebt u voorafgaande toestemming van de vergadering nodig, met een drievijfdemeerderheid. Zie wat zijn urbanisaties in Spanje.
Voor wie de stad wél werkt
- Eigen gebruik en overwinteren. Barcelona is een stad die het hele jaar functioneert, met een milde winter en alles op loopafstand.
- Lange verhuur. Verhuur aan studenten, expats of gewone huurders valt buiten de toeristische regeling. Het rendement is lager en stabieler, en de Catalaanse huurprijsregulering geldt wel.
- Waardegroei. Barcelona is de duurste woningmarkt van Spanje na Madrid, met beperkte bouwruimte. Als belegging op waarde in plaats van op huur is dat een ander verhaal dan als verhuurobject.
Wat u dan koopt, is een stadswoning, geen vakantiehuis. Reken op € 4.000 tot € 6.000 per m² in de aantrekkelijke wijken, en op een gemeenschapsbijdrage die bij oudere panden met lift snel oploopt.
Barcelona tegenover de alternatieven
| Barcelona stad | Costa Brava | Costa Blanca | |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 10 tot 13% | 10 tot 13% | 9% |
| Toeristische verhuur | Eindigt in 2028 | Plafond per gemeente | Vergunning van 5 jaar |
| Seizoen | Jaarrond | Juni tot september | Jaarrond, met winterverhuur |
| Vliegverbinding | Uitstekend | Girona en Barcelona | Alicante, zeer frequent |
| Nederlandse infrastructuur | Beperkt | Aanwezig | Zeer sterk |
Zoekt u zon, verhuur en een lange seizoenlengte, dan is de Costa Blanca fiscaal en praktisch de betere keuze. Zoekt u stad, cultuur en een korte vlucht, dan wint Barcelona, mits u niet op verhuur rekent. Zie welke regio's zijn populair.
Wat u controleert
- Betaal geen meerprijs voor een HUT-vergunning in de stad; die loopt in 2028 af.
- Vraag bij een woning buiten de stad de inschrijving als habitatge d'ús turístic op, met de resterende looptijd.
- Controleer of de gemeente boven het plafond van tien per honderd inwoners zit.
- Vraag de vereniging van eigenaren om een uitspraak over toeristische verhuur vóór u tekent.
- Reken met 12% kosten koper en met vermogensbelasting die Catalonië wél heft.
- Vraag het certificado de deudas op; u bent aansprakelijk voor achterstallige bijdragen van vier jaar terug.
In het kort
- Barcelona verlengt de 10.101 vergunningen voor toeristische appartementen niet na 24 november 2028.
- Nieuwe vergunningen worden in de stad niet meer afgegeven.
- De maatregel ligt bij de rechter; tot die datum blijven bestaande vergunningen geldig.
- Catalonië heeft met 10 tot 13% de hoogste overdrachtsbelasting van Spanje.
- Catalonië heft wel vermogensbelasting; Andalusië en Madrid niet.
- In 262 Catalaanse gemeenten geldt een plafond van tien vergunningen per honderd inwoners.
- De Maresme en de Garraf liggen op dertig tot vijftig minuten met de trein.
- Voor eigen gebruik en lange verhuur is de stad wel een verstandige keuze.
Peildatum 1 september 2026. Vergunningenbeleid verandert snel; controleer het bij de gemeente. Meer in de landgids Spanje.
