De vraag is dus niet of een vakantiewoning in Spanje rendeert, maar of zij genoeg rendeert om de kosten koper, de Spaanse belasting en de vergunningsrisico's te dragen. Voor wie de woning tien jaar houdt en zelf ook gebruikt, is het antwoord meestal ja. Voor wie puur rendement zoekt, zijn er efficiëntere beleggingen.
De vier cijfers die de som maken
| Post | Orde van grootte |
|---|---|
| Kosten koper, bestaande bouw | 10 tot 14% van de koopsom |
| Bruto huurrendement | 4 tot 6% aan de kust, 5 tot 7% in een stad |
| Netto na kosten en belasting | 2 tot 3,5% |
| Waardeontwikkeling 2026 | +6,8 tot +7% verwacht (pisos.com, Bankinter) |
De kosten koper zijn de reden dat een Spaanse woning geen kortetermijnbelegging is. Bij een ITP van 10% in Cataluña plus notaris, register en advocaat begint u ruim twaalf procent onder water. Met een netto huurrendement van 3% duurt het vier jaar voordat u alleen de instapkosten hebt terugverdiend.
Wat u betaalt om binnen te komen
De overdrachtsbelasting verschilt sterk per regio, en dat is de grootste knop die u zelf omzet:
- Madrid 6% en Canarias 6,5%, de laagste tarieven.
- Andalucía 7%, een vlak tarief sinds 2021.
- Murcia 8%.
- Comunitat Valenciana 9% sinds 1 juni 2026, verlaagd van 10%, met 11% boven een miljoen.
- Cataluña loopt op van 10% tot 13% naar koopsom.
- Illes Balears van 8% tot 13%.
Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaalt u geen ITP maar 10% IVA plus AJD, dat per regio tussen 0,75% en 1,5% ligt. Daarbovenop komen notaris, inschrijving in het Registro de la Propiedad, gestoría en een eigen advocaat: samen ongeveer 2 tot 3%.
Wat het opbrengt
Toeristische verhuur aan de Spaanse kust levert bruto doorgaans 4 tot 6% van de koopsom op, afhankelijk van de bezetting en het seizoen. Daar gaan de bemiddeling of het beheer af, dat 20 tot 25% van de omzet kost, plus de comunidad, IBI, verzekering, energie en onderhoud. Wat er netto overblijft, staat uitgewerkt in wat kan ik gemiddeld verdienen met verhuur, en de verschillen per regio in in welke regio behaal ik het hoogste verhuurrendement.
De Spaanse belastingen op een rij
Als niet-inwoner betaalt u IRNR, de inkomstenbelasting voor niet-inwoners. Verhuurt u, dan is dat 19% over de huur min de direct toerekenbare kosten. Verhuurt u niet, dan betaalt u toch: over een leegstaande tweede woning heft Spanje 19% over een fictief inkomen van 1,1% van de valor catastral, of 2% als die waarde in de laatste tien jaar niet is herzien.
Jaarlijks komt daar de IBI bij, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting van 0,4% tot 1,10% van de valor catastral. Boven € 700.000 aan Spaanse bezittingen speelt de vermogensbelasting, al kennen Andalucía, Madrid en Murcia daarvoor een volledige korting; boven drie miljoen grijpt de staat alsnog in met de solidariteitsheffing. De volledige fiscale kant staat in zijn er fiscale voordelen verbonden aan investeren in Spanje.
Het grootste risico is de vergunning
Dit is wat een goede belegging in een slechte kan veranderen, en het verandert per jaar. De regels zijn per regio anders en worden strenger:
- Málaga kent sinds 16 juli 2026 een moratorium van drie jaar op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur in de hele gemeente.
- Barcelona verlengt bestaande licenties na 2028 niet meer.
- Cataluña plafonneert in 262 gemeenten op tien vergunningen per honderd inwoners.
- Balears staat verhuur alleen toe in aangewezen zones.
- Sinds 3 april 2025 kan de vereniging van eigenaren toeristische verhuur verbieden met drie vijfde van de stemmen, en de bijdrage van toeristisch verhuurde woningen met twintig procent verhogen.
Koop daarom nooit op de belofte dat verhuur "wel zal mogen". Laat vóór de koop schriftelijk vaststellen of de woning een geldige vergunning heeft, of die overdraagbaar is, en wat er in de statuten van de vereniging staat.
Wat er in 2025 en 2026 veranderde
- De Golden Visa is per 3 april 2025 afgeschaft. Een aankoop geeft geen verblijfsrecht meer.
- Het nationale registratienummer voor toeristische verhuur is door de Tribunal Supremo vernietigd op 21 mei 2026. De regionale registers blijven wel gelden.
- De Comunitat Valenciana verlaagde per 1 juni 2026 de ITP van 10% naar 9% en de AJD van 2% naar 1,4%.
- Het wetsvoorstel voor een heffing van 100% op aankopen door niet-EU-kopers is niet behandeld en niet in werking. Voor Nederlanders speelde het sowieso niet.
Spanje naast Nederland
Voor veel kopers is de vergelijking niet Spanje tegenover aandelen, maar Spanje tegenover een Nederlandse recreatiewoning. Op drie punten verschilt het beeld.
- Aankoopprijs. Een appartement met twee slaapkamers aan de Costa Blanca kost € 180.000 tot € 250.000. Een vergelijkbare Nederlandse recreatiewoning kwam in 2025 gemiddeld op € 247.000 uit, maar dan zonder zee en met een seizoen van zes maanden.
- Seizoen. Een Spaans vakantiehuis aan de zuidkust verhuurt het hele jaar door, met langverblijvers in de winter. Een Nederlandse vakantiewoning heeft een piek in de zomer en de schoolvakanties.
- Grond en regels. In Spanje koopt u vrijwel altijd volledig eigendom, zonder erfpacht of parkreglement. Daar staat tegenover dat de verhuurvergunning per gemeente kan worden ingetrokken, en dat is een risico dat een Nederlandse vakantiewoning niet in die vorm kent.
Als vermogensspreiding werkt het: een vakantiewoning in een ander land en een andere markt beweegt niet gelijk op met uw Nederlandse bezit, en de huur beweegt mee met de inflatie omdat u de weekprijs jaarlijks aanpast. Dat is een reëel voordeel, maar het is een spreidingsargument en geen rendementsargument.
De markt zelf
Idealista noteerde in augustus 2026 een landelijke gemiddelde vraagprijs van € 2.924 per vierkante meter, met Palma op € 5.257 en Marbella en Ibiza tot € 10.000. Buitenlandse kopers deden in 2025 een recordaantal van 97.480 aankopen, bijna vijftien procent van de markt; Nederlanders kochten er 6.153 tweede woningen, bijna een kwart meer dan het jaar ervoor en meer dan de Duitsers.
Dat is tegelijk het argument voor en tegen. De vraag is groot en houdt de prijzen omhoog, maar diezelfde drukte is precies waarom gemeenten de verhuurvergunningen inperken.
Voor wie het werkt en voor wie niet
- Werkt: u gebruikt de woning zelf een aantal weken, verhuurt de rest van het jaar, koopt in een regio met lage ITP en een geldige vergunning, en houdt hem minstens tien jaar.
- Werkt matig: u koopt een vakantiewoning puur voor rendement. Netto 2 tot 3,5% met valutarisico noch fiscale voordelen is geen uitzonderlijk rendement.
- Werkt niet: u koopt met veel vreemd vermogen om binnen enkele jaren door te verkopen. Bij verkoop houdt de koper 3% van de koopsom in voor de fiscus, betaalt u 19% over de winst, en komt de plusvalía municipal er nog bij.
In het kort
- Bruto 4 tot 6% huurrendement, netto 2 tot 3,5%.
- Kosten koper 10 tot 14%; dat maakt het een langetermijnbelegging.
- De ITP verschilt per regio van 6% tot 13%.
- Ook zonder verhuur betaalt u IRNR over een fictief inkomen.
- De verhuurvergunning is het grootste risico en verschilt per gemeente.
- De Golden Visa bestaat sinds april 2025 niet meer.
Peildatum 1 september 2026. Bedragen zijn illustratief; laat uw eigen som door een Spaanse gestor of belastingadviseur narekenen. Meer in de landgids Spanje.
