Belastingen bij aankoop van een woning in Spanje

Belastingen bij een vakantiehuis in Spanje

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Spanje?

Bij bestaande bouw de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), een belasting van de comunidad autónoma, over de koopsom of, als die hoger is, de valor de referencia die het Catastro voor de woning heeft vastgesteld:

De verlaagde tarieven die de comunidades kennen voor jongeren, grote gezinnen en een hoofdverblijf gelden niet voor een tweede woning. Wat wel telt: de peildatum is de akte bij de notaris, niet het voorlopig contract; wie in Valencia in mei 2026 tekende, betaalde 10%. En de valor de referencia: koopt u onder die waarde, dan rekent de fiscus toch met de valor de referencia, en dat is sinds 2022 een vast onderdeel van elke Spaanse koop.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Spanje?

Ja: bij een woning van een promotor geen ITP maar 10% IVA (op de Canarische Eilanden 7% IGIC), plus het zegelrecht AJD op de akte, per comunidad: Andalucía 1,2%, Comunitat Valenciana 1,4% sinds juni 2026, Cataluña, Balears en Murcia 1,5%, Canarias en Madrid 0,75%. Nieuwbouw is daarmee in de meeste comunidades duurder in belasting dan bestaande bouw, behalve in Madrid en op de Canarische Eilanden, waar het elkaar niet veel ontloopt.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Spanje?

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) van de gemeente, tussen 0,4% en 1,10% van de valor catastral; die ligt doorgaans ver onder de marktwaarde, en de IBI op een vakantiehuis van € 250.000 komt in de praktijk op enkele honderden euro's per jaar. Gemeenten mogen tot 50% korting geven op een woning met zonnepanelen en tot 50% toeslag rekenen op een woning die leegstaat; dat laatste is een instrument tegen speculatie in steden en treft een gebruikt vakantiehuis niet.

Hoe worden huurinkomsten belast in Spanje?

In Spanje, via de IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), en dat begint al vóór u verhuurt. Wie een Spaanse woning bezit en er niet woont, wordt geacht er inkomen uit te halen: 1,1% van de valor catastral per jaar (2% als die waarde niet in de laatste tien jaar is herzien), belast tegen 19% voor een inwoner van de EU. Bij een valor catastral van € 100.000 is dat € 209 per jaar, aan te geven met modelo 210, in het kalenderjaar na het belastingjaar. Wie het vergeet, krijgt jaren later een naheffing met boete; het is de aangifte die buitenlandse eigenaren het vaakst missen.

Verhuurt u, dan betaalt u over de dagen van verhuur 19% over de huur min de kosten die er rechtstreeks aan toe te rekenen zijn (naar rato van de verhuurde dagen: IBI, comunidad, verzekering, rente, afschrijving, beheer), en over de rest van het jaar de imputatie. Sinds 2024 is dat één jaaraangifte, tussen 1 en 20 januari. Toeristische verhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van IVA; wie ontbijt, schoonmaak tijdens het verblijf of receptie aanbiedt, zit in de 10% en moet zich als ondernemer registreren. En de licentie: die is per comunidad, en zonder licentie is verhuur geen belastingvraag maar een boete.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Spanje?

Winst bij verkoop is in Spanje belast tegen 19% via de IRNR, zonder termijn na afloop waarvan hij vrij is, en de koper is de incasseerder: hij houdt 3% van de koopsom in en draagt die af aan de fiscus (modelo 211); de verkoper verrekent dat bedrag in zijn eigen aangifte binnen vier maanden en krijgt het meerdere terug. De aankoopkosten (ITP, notaris, register, advocaat) en de verbeteringen met factuur verhogen de aanschafwaarde en verlagen de winst; bewaar ze. Nederland belast de winst niet: een particulier betaalt in box 3 geen belasting over verkoopwinst.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Spanje?

Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Het verdrag wijst de heffing over onroerende zaken aan Spanje toe, en Nederland verleent een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Spaanse deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan en het telt mee voor het heffingsvrije vermogen. De huur en de imputatie geeft u in Nederland niet aan; die zijn Spaans.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Spanje?

Ja, het verdrag van 16 juni 1971, een van de oudste die Nederland heeft. Voor een vakantiehuis zijn drie artikelen van belang: artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en het artikel over de vermijding van dubbele belasting regelt de vermindering in Nederland. Het verdrag dekt ook de vermogensbelasting: Spanje mag over het huis heffen, Nederland verleent vermindering. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Spanje?

Ja: de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones over het Spaanse huis, ook als erflater en erfgenaam in Nederland wonen. De hoogte hangt af van de comunidad, want een inwoner van de EU mag de regels van de comunidad toepassen waar het huis staat, en die verschillen enorm: Andalucía, Comunitat Valenciana, Madrid en Murcia geven 99% korting voor partner, kinderen en ouders, Balears 100%, Canarias 99,9%; Cataluña heft progressief met eigen kortingen. Een huis van € 250.000 dat in Andalucía op de kinderen overgaat, kost in Spanje vrijwel niets; hetzelfde huis in Cataluña kost geld. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner en verrekent de Spaanse belasting. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt Spanje niet.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Spanje?

• IBI, hierboven, en de tasa de basura voor afval, per gemeente en sinds 2025 kostendekkend verplicht, dus gestegen.
• Plusvalía municipal bij verkoop: een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, voor rekening van de verkoper. Let op als u koopt van een niet-inwoner: dan bent u als koper wettelijk de sustituto die de belasting moet betalen, en u houdt het bedrag in op de koopsom of u betaalt het zelf. Laat de notaris dat regelen.
• Vermogensbelasting. Spanje heft over Spaanse bezittingen boven € 700.000, met kortingen per comunidad (Andalucía, Madrid en Murcia 100%) maar een staatsheffing op vermogens boven € 3.000.000 die daar doorheen grijpt. Voor een gewoon vakantiehuis speelt het niet; voor een villa aan de Costa del Sol wel.
• Comunidad de propietarios. Geen belasting maar een vaste last, en sinds april 2025 mag de gemeenschap met drie vijfde van de eigenaren toeristische verhuur verbieden en de bijdrage van toeristische woningen tot 20% verhogen.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Spanje?

Voor een niet-inwoner vrijwel geen: de Spaanse aftrekposten voor energetische renovatie zitten in de inkomstenbelasting voor inwoners, niet in de IRNR, en de verlaagde ITP-tarieven gelden voor een hoofdverblijf. Wat overblijft: de kostenaftrek bij verhuur voor een EU-inwoner, de IBI-korting voor zonnepanelen die veel gemeenten geven, en de kortingen op de erfbelasting in de comunidades waar Nederlanders het meest kopen. De belangrijkste "aftrek" is de administratie: elke factuur van de aankoop en van verbeteringen verlaagt straks de winst bij verkoop.

Bronnen

• Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (RDL 5/2004), art. 13.1.h, 24.6 en 25; Agencia Tributaria, modelo 210 en 211.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), art. 72, 74.5 en 106.2.
• ITP- en AJD-tarieven van de comunidades: Ley 5/2025 (Comunitat Valenciana), Decret llei 5/2025 (Cataluña), ATIB (Balears), stand 1 september 2026.
• Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23 en 91.
• Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, art. 17.12 (Ley Orgánica 1/2025).
• Verdrag Nederland-Spanje van 16 juni 1971 (Trb. 1971, 144), art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 voor 2026.

Tarieven zijn die van 1 september 2026. De comunidades wijzigen hun tarieven regelmatig; de peildatum is altijd de akte.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.