Een hypotheek voor een vakantiehuis in Spanje
Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Spanje?
Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-inwoners, en de markt aan de costa's is daarop ingericht: de grote banken hebben afdelingen voor buitenlandse klanten en de tussenpersonen werken in het Engels en soms in het Nederlands. Wat anders is dan voor een Spaanse inwoner: de bank financiert minder, gangbaar 60 tot 70% van de taxatiewaarde, met een looptijd die zelden boven twintig jaar komt en moet eindigen vóór u 70 tot 75 bent, en tegen een rente die hoger ligt dan voor een inwoner. Een NIE, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders, is voor de aanvraag en de akte verplicht.
Hoeveel eigen geld is vereist bij een hypotheek in Spanje?
Twee bedragen. Eerst de kosten koper, die geen bank financiert: de ITP van de comunidad (7% in Andalucía, 9% in Comunitat Valenciana, 10% en meer in Cataluña) of 10% IVA plus AJD bij nieuwbouw, de notaris en het register, de advocaat en de gestoría, samen 10 tot 14% van de koopsom. Dan het deel van de koopsom boven de lening: 30 tot 40%. Bij een appartement van € 250.000 in Comunitat Valenciana is dat ruwweg € 28.000 aan kosten plus € 75.000 tot € 100.000 eigen inbreng, en de bank rekent met haar taxatie, die onder de koopsom kan liggen.
Wat zijn de actuele hypotheekrentes in Spanje?
Die noemen we niet; ze veranderen meerdere keren per jaar. Wat blijvend is: Spanje kent variabele hypotheken op de euríbor plus een opslag, vaste hypotheken (tipo fijo) voor de hele looptijd, en gemengde vormen met een vaste periode van vijf tot tien jaar. Voor een niet-inwoner ligt de opslag hoger, en de bank koppelt de rente vaak aan producten: een lagere opslag als u haar levens- en schadeverzekering neemt, uw salaris laat storten of een kaart neemt. De wet verplicht de bank de rente zonder die producten ernaast te zetten; vergelijk beide. En de rente is nergens aftrekbaar: het huis zit in Nederland in box 3, en in Spanje betaalt een niet-inwoner over een niet-verhuurd huis een vaste imputatie waar rente niet van af gaat.
Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders in Spanje?
De grote Spaanse banken en enkele regionale, meestal via hun afdeling voor niet-inwoners, en daarnaast hypotheekbemiddelaars die met meerdere banken werken. Een lijst met namen is binnen een jaar onjuist. Wat blijft: een bank met een kantoor in de plaats van het huis kent het gebouw en de promotor, en bij nieuwbouw heeft de promotor vaak een afspraak met de bank die het project financiert; die subrogación van de bouwhypotheek is een optie, geen plicht, en niet altijd de goedkoopste.
Welke documenten zijn nodig voor een hypotheekaanvraag in Spanje?
- paspoort en NIE;
- inkomensbewijzen: de laatste loonstroken en de aangifte inkomstenbelasting, of jaarrekeningen bij een eigen bedrijf, meestal met een beëdigde vertaling in het Spaans of een Engelse versie die de bank accepteert;
- bankafschriften van de laatste maanden en een overzicht van de lopende hypotheek en andere schulden; een Spaanse bank kent de BKR niet en vraagt in plaats daarvan een verklaring van uw bank;
- het privécontract of de reservering, en de nota simple van het huis;
- de taxatie door een door de Banco de España erkende taxateur, in opdracht van de bank en betaald door u.
Hoeveel procent van de woningwaarde kan ik financieren in Spanje?
Als niet-inwoner 60 tot 70% van de taxatiewaarde, en de taxatie is de grondslag, niet de koopsom: ligt de taxatie lager, dan financiert de bank minder en betaalt u het verschil. Voor een inwoner is 80% gangbaar; het verschil is de prijs van een klant zonder Spaans inkomen. Een villa op rustiek land of een huis zonder bewoningsvergunning financiert een bank niet, en dat is informatie over het huis.
Wat zijn de verschillen met een Nederlandse hypotheek?
| Onderwerp | Spanje | Nederland |
|---|---|---|
| renteaftrek | geen; box 3 | alleen eigen woning |
| belening | 60–70% van de taxatie voor een niet-inwoner | tot 100% van de woningwaarde |
| looptijd | meestal tot 20 jaar, einde vóór 70–75 | 30 jaar |
| kosten van de akte | de bank betaalt notaris, register, gestoría en AJD van de hypotheekakte; u betaalt de taxatie | koper betaalt de hypotheekakte |
| vervroegd aflossen | wettelijk gemaximeerd: variabel 0,25% (eerste drie jaar) of 0,15% (eerste vijf jaar); vast 2% (eerste tien jaar), daarna 1,5%; nooit meer dan het renteverlies van de bank | vergoeding bij lagere marktrente |
| verzekering | bank mag opstal- en levensverzekering eisen, moet een gelijkwaardige polis van elders accepteren | opstal verplicht via verstrekker |
| aflosvorm | annuïtair (sistema francés); aflossingsvrij bestaat vrijwel niet | annuïtair of lineair |
| garantie | geen voor een tweede woning | NHG, niet voor recreatie |
Heb ik een lokale hypotheekadviseur nodig in Spanje?
Niet verplicht, wel nuttig als u meer dan één bank wilt vergelijken en het Spaans niet beheerst: een intermediario de crédito is ingeschreven bij de Banco de España en werkt tegen een honorarium dat vooraf vaststaat. Belangrijker dan de adviseur is de volgorde: de bank beoordeelt het concrete huis, en de taxatie en de FEIN, het bindende aanbod, komen pas na de aanvraag. Teken geen privécontract met arras vóór u een bindend aanbod heeft, of neem een financieringsvoorbehoud op; zonder dat bent u de arras kwijt als de bank nee zegt.
Kan ik in Nederland een hypotheek afsluiten voor een huis in Spanje?
Niet op het Spaanse huis: Nederlandse geldverstrekkers nemen een buitenlands onderpand vrijwel nooit. Wel op de eigen woning: een verhoging uit de overwaarde, waarmee u het Spaanse huis contant betaalt. De rente op die verhoging is niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 mee tegen 2,70% na een drempel van € 3.800, en het Spaanse huis staat in box 3 met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Contant kopen bespaart in Spanje de taxatie en de tijd van de bank, en het maakt u bij een bod sterker: een comprador sin hipoteca tekent sneller.
Welke looptijden en aflosvormen zijn gebruikelijk in Spanje?
Annuïtair, twintig tot dertig jaar voor inwoners en meestal tot twintig voor niet-inwoners, met de leeftijdsgrens als harde rand. Vast, variabel of gemengd; sinds de rentestijgingen van 2022 kiest de meerderheid van de nieuwe leningen vast. Extra aflossen kan altijd, tegen de wettelijke maxima hierboven, en de Spaanse wet kent bij een vaste hypotheek na tien jaar een vergoeding van hoogstens 1,5%. De novación (aanpassing bij dezelfde bank) en de subrogación (overstap naar een andere bank) zijn wettelijk geregeld en goedkoop; wie na een paar jaar een betere rente ziet, kan overstappen.
Bronnen
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14 (kostenverdeling), 17 (koppelverkoop en verzekering), 23 (vervroegde aflossing); Banco de España, registro de intermediarios de crédito inmobiliario.
- Real Decreto 557/2011, art. 206 (NIE).
- Belastingdienst, box 3 voor 2026; verdrag Nederland-Spanje 1971.
Beleningspercentages, looptijden en rentes zijn per bank en per dossier; de percentages in dit artikel zijn bandbreedtes uit de praktijk, geen toezegging.
