Eenmalige aankoopkosten en vaste lasten bij een vakantiehuis in Spanje
Hoe hoog zijn de notariskosten in Spanje?
Wettelijk vastgelegd en overal gelijk: het arancel notarial is een degressieve schaal op de koopsom, van 4,5 promille over het deel tot € 30.050 tot 0,5 promille over het deel tussen € 150.253 en € 601.012. Bij € 250.000 komt de schaal op € 383 aan honorarium, met de wettelijke korting van 5%, de folio's en kopieën en 21% IVA in de praktijk op € 700 tot € 1.000. Daar komt het Registro de la Propiedad bij, met een eigen schaal van 1,75 tot 0,3 promille: bij € 250.000 zo'n € 200 aan tarief, met IVA € 300 tot € 450. De koper kiest de notaris en betaalt hem; de Spaanse notaris controleert de identiteit, de eigendomstitel en de lasten en leest de akte voor, maar adviseert u niet over de prijs of de staat van het huis. Dat is het werk van uw advocaat.
Welke makelaarskosten gelden in Spanje?
Voor de koper in beginsel geen: de makelaar werkt voor de verkoper en wordt door de verkoper betaald, gangbaar 3 tot 5% plus IVA, en dat zit in de vraagprijs. Er is geen wettelijke regel; sommige makelaars aan de costa's rekenen de koper een honorario voor bemiddeling, en dat moet vóór het bod op papier staan. Een makelaar die op een exclusiva werkt, verkoopt alleen zijn eigen portefeuille; wie breder wil kijken, neemt een eigen aankoopadviseur, en betaalt die zelf.
Moet ik registratierechten of overdrachtsbelasting betalen in Spanje?
Ja, en het is de grootste post: de ITP van de comunidad bij bestaande bouw, over de koopsom of de hogere valor de referencia, of 10% IVA plus AJD bij nieuwbouw.
Rekenvoorbeeld bij een bestaand appartement van € 250.000 in Comunitat Valenciana, gekocht na 1 juni 2026:
| Post | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| ITP | 9% van 250.000 | € 22.500 |
| notaris incl. IVA | arancel | ca. € 850 |
| Registro de la Propiedad incl. IVA | arancel | ca. € 375 |
| gestoría | vrij honorarium | ca. € 400 |
| advocaat | 1% plus 21% IVA | € 3.025 |
| totaal | ca. € 27.150, 10,9% van de koopsom |
Hetzelfde appartement in Andalucía kost € 5.000 minder aan ITP (7%), in Cataluña € 2.500 meer (10%). Als nieuwbouw: € 25.000 IVA plus € 3.500 AJD (1,4%) in plaats van € 22.500 ITP. En de valor de referencia: koopt u onder die waarde, dan rekent de comunidad de ITP over de valor de referencia; vraag hem op bij het Catastro vóór het bod.
Wat zijn de gemiddelde bank- en hypotheekafsluitkosten in Spanje?
Sinds 2019 laag voor de lener: de wet op het hypothecair krediet legt de notaris, het register, de gestoría en de AJD van de hypotheekakte bij de bank. Wat u betaalt, is de taxatie door een erkende taxateur, enkele honderden euro's, en eventueel een comisión de apertura, die banken steeds minder rekenen en die in het bindende aanbod moet staan. Wie contant of uit de Nederlandse overwaarde koopt, slaat dit over en spaart de taxatie, maar niet de advocaat.
Hoe hoog zijn de VvE- of community-bijdragen in Spanje?
Bij een appartement of een huis in een urbanización betaalt u de cuota de comunidad, maandelijks of per kwartaal, voor schoonmaak, tuin, zwembad, lift, verzekering van het gebouw, beheerder en reserve; bij een complex met zwembad en tuinen aan de costa is dat een serieuze post, en die staat in de begroting die de jaarvergadering vaststelt. Vraag vóór het bod de laatste drie jaarrekeningen, de notulen en de stand van het reservefonds, want een groot onderhoud zonder reserve wordt een derrama, een eenmalige omslag over de eigenaren. Twee wettelijke punten. Achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar gaan over op de koper, voor het lopende jaar en de drie jaren daarvoor; de verkoper moet bij de akte een schuldverklaring van de comunidad overleggen. En sinds april 2025 mag de comunidad met drie vijfde van de eigenaren toeristische verhuur verbieden en de cuota van toeristische woningen tot 20% verhogen; lees de statuten en de notulen als u wilt verhuren.
Wat kost onderhoud van een woning in Spanje?
Een percentage noemen we niet; een appartement in een blok uit 2005 en een villa uit 1975 met eigen zwembad hebben niets gemeen. Wat aan de costa's extra telt: het zwembad (onderhoud, water, chloor, en bij verhuur de eisen van de licentie), de zoutlucht die aluminium en installaties aantast, de airconditioning, en bij een gebouw van meer dan vijftig jaar de wettelijke bouwkundige inspectie (ITE of IEE) die gemeenten periodiek eisen en die tot verplichte werken kan leiden. Vraag bij een ouder gebouw naar het laatste inspectierapport; het staat in de notulen van de comunidad.
Hoeveel betaal ik gemiddeld aan gas, water en licht in Spanje?
Geen gemiddelde; het hangt af van gebruik, isolatie en airconditioning, en de Spaanse energieprijzen bewegen sneller dan een artikel. Wat u moet weten over de structuur: een Spaans stroomcontract heeft een vast deel voor het gecontracteerde vermogen (potencia contratada) dat doorloopt als het huis leegstaat, en een variabel deel voor het verbruik; water en riolering gaan via de gemeente of een concessiehouder met een vast deel per aansluiting. Gas is aan de kust zelden aangesloten; koken en warm water gaan op flessengas of elektrisch. Vraag de laatste jaarafrekeningen van de verkoper; die zijn het enige houvast, en let bij de overdracht op de cambio de titular van de contracten, want een leverancier die de vorige eigenaar blijft factureren, sluit af.
Zijn er verborgen of onverwachte kosten in Spanje?
- De IRNR-imputatie. Elk jaar 19% over 1,1% (of 2%) van de valor catastral, ook zonder verhuur; de aangifte die buitenlandse eigenaren het vaakst missen, met naheffing en boete als gevolg.
- Onbetaalde IBI rust op het huis; de notaris vraagt het laatste betaalbewijs, u vraagt de gemeente.
- De valor de referencia die boven de koopsom ligt en de ITP verhoogt.
- De plusvalía bij koop van een niet-inwoner: dan bent u wettelijk de sustituto die betaalt; houd het bedrag in op de koopsom.
- De derrama van een comunidad met een leeg reservefonds, en de ITE van een oud gebouw.
- Het energiecertificaat en de bewoningsvergunning: de verkoper moet ze leveren; ontbreken ze, dan kost het u tijd en geld en bij verhuur de licentie.
Wat kost een taxatie of keuring in Spanje?
Een bouwkundige keuring is in Spanje geen gewoonte; de koper koopt zoals gezien, en de verkoper is voor verborgen gebreken zes maanden aansprakelijk, wat in de praktijk weinig oplevert. Een eigen arquitecto técnico die het huis vóór het bod bekijkt, kost een paar honderd euro en is bij een villa van dertig jaar oud het beste geld van de hele koop. De tasación van een erkende taxateur is alleen nodig als de bank hem vraagt en kost enkele honderden euro's; u betaalt hem, ook als de lening niet doorgaat. Tarieven zijn vrij.
Hoeveel betaal ik jaarlijks aan lokale heffingen in Spanje?
De IBI van de gemeente, 0,4 tot 1,10% van de valor catastral, in de praktijk enkele honderden euro's voor een vakantiehuis van € 250.000; de tasa de basura voor afval, sinds 2025 kostendekkend en dus gestegen; water en riolering; en de IRNR-imputatie aan de staat, die geen gemeentelijke heffing is maar in dezelfde envelop hoort. Bij verhuur komt daar de IRNR over de huur bij, en in sommige comunidades een toeristische belasting per nacht die u van gasten int (Cataluña en de Balearen).
Bronnen
- Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial) en Real Decreto 1427/1989 (arancel registral).
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.
- Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, art. 9.1.e en 17.12.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 72 en 106.2; Ley 7/2022 de residuos, art. 11 (kostendekkende afvalheffing).
- Texto refundido de la Ley del IRNR, art. 13 en 25; ITP- en AJD-tarieven van de comunidades, stand 1 september 2026.
- Real Decreto 390/2021 (certificado de eficiencia energética).
Bedragen in het rekenvoorbeeld zijn de wettelijke tarieven van 2026; gestoría, advocaat en taxatie zijn praktijkwaarden.
