Maar er is ook een kant die minder vaak in de brochure staat. De kosten koper lopen op tot 14%, de regio's verschillen sterk in belasting, en de verhuurregels zijn sinds 2025 en 2026 op veel plaatsen fors aangescherpt. Dit artikel zet beide kanten op een rij.
1. Het klimaat, en dan vooral de winter
De zomer is niet de reden dat mensen in Spanje kopen; die kun je overal krijgen. Het gaat om de maanden november tot maart, waarin de Costa Blanca en de Costa del Sol overdag rond de 17 tot 20 graden zitten en de zon vrijwel dagelijks schijnt. Dat maakt een tweede woning bruikbaar in het seizoen dat een Nederlandse of Duitse vakantiewoning leegstaat, en het is de belangrijkste reden dat de Nederlandse eigenaar er gemiddeld veel meer weken per jaar doorbrengt dan in een huis in de Eifel of de Ardennen.
Praktisch gevolg: wie zes tot twaalf weken per jaar zelf gebruikt, haalt de verhuuropbrengst niet die makelaars voorrekenen. Kies bewust tussen eigen gebruik en rendement; beide tegelijk lukt zelden.
2. De prijs per vierkante meter
De landelijke vraagprijs stond in augustus 2026 op € 2.924 per m² volgens idealista, na jaren van stijging. Per regio loopt dat sterk uiteen:
| Gebied | Vraagprijs per m² (2026) |
|---|---|
| Costa Blanca | € 2.500 tot € 4.000 |
| Costa del Sol | € 3.000 tot € 6.000, Marbella hoger |
| Balearen | Palma € 5.257, aan de kust tot € 10.000 |
| Binnenland en kleinere kustplaatsen | vanaf € 1.500 |
In koopsommen: appartementen in Torrevieja beginnen rond € 120.000, een villa met zwembad in het achterland van de Costa Blanca ligt tussen € 300.000 en € 500.000, en aan de Costa del Sol begint dat segment rond € 600.000. Meer daarover in wat kost een gemiddeld vakantiehuis in Spanje.
3. Bereikbaarheid
Alicante, Málaga, Valencia en Palma hebben het hele jaar door directe vluchten vanaf Schiphol, Eindhoven en Rotterdam, met vluchttijden van tweeënhalf tot drie uur en tickets die buiten het hoogseizoen goedkoop zijn. Dat maakt een lang weekend haalbaar, wat bij een huis in Italië of Portugal minder vanzelfsprekend is. De autoroute is met ruim 2.000 kilometer lang, maar wel doenlijk voor wie een keer per jaar met de auto komt en spullen meeneemt.
4. Een verhuurmarkt die werkt
Spanje ontvangt jaarlijks tientallen miljoenen toeristen, en anders dan in Nederland loopt het seizoen aan de zuidkust van maart tot november, met daarnaast de wintermaanden waarin Noord-Europese overwinteraars voor lange periodes huren. Een appartement van € 250.000 aan de Costa Blanca brengt bruto rond € 15.000 per jaar op; na kosten, beheer van 15 tot 25% en de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners blijft daar 3 tot 5% netto van over.
Belangrijk: verhuren mag niet overal en niet zomaar. U heeft in vrijwel elke regio een verhuurvergunning en een registratienummer nodig, en gemeenten als Málaga en Barcelona hebben nieuwe vergunningen bevroren of afgebouwd. Lees heb ik een verhuurlicentie nodig vóór u koopt met verhuur in gedachten.
De nadelen op een rij
Wie alleen de redenen om te kopen leest, krijgt een half beeld. Dit zijn de nadelen die kopers achteraf het vaakst noemen.
- De afstand blijft afstand. Een lekkage, een storing of een klacht van de vereniging lost u niet zelf op. Een beheerder ter plaatse is geen luxe maar een vaste last.
- U zit vast aan één bestemming. Wie een tweede woning heeft, gaat er heen, ook in het jaar dat hij liever iets anders had gedaan.
- Het kost geld als u er niet bent. IBI, de bijdrage aan de vereniging, verzekering, energie en de fictieve inkomstenheffing lopen twaalf maanden door.
- Uitstappen duurt lang. Verkopen kost in een rustige markt maanden, en bij verkoop houdt de koper 3% van de koopsom in voor de fiscus, betaalt u 19% over de winst en komt de gemeentelijke plusvalía er nog bij.
- Het verhuurrendement is bescheiden. Bruto 4 tot 6%, netto 2 tot 3,5%. Dat is geen slechte uitkomst, maar het is minder dan verkopers voorrekenen.
- De regels veranderen. De Golden Visa verdween in april 2025, Málaga bevroor de verhuurvergunningen in juli 2026, en de vereniging van eigenaren kan verhuur sinds april 2025 met drie vijfde van de stemmen verbieden.
Geen van deze punten is een reden om het niet te doen. Ze zijn wel de reden om vooraf te rekenen met de woning twaalf maanden per jaar in bezit, en niet met de zes weken dat u er bent.
Een tweede huis of een tweede verblijf?
Nederlanders zeggen tweede huis of tweede woning, Vlamingen zeggen tweede verblijf. Het gaat om hetzelfde: een woning die niet uw hoofdverblijf is. Het onderscheid dat er fiscaal wel toe doet, is een ander: bewoont u de woning zelf of verhuurt u haar, en bent u in Spanje inwoner of niet.
Zolang u in Nederland woont, bent u in Spanje niet-inwoner. Dat bepaalt uw tarief, 19% als EU-inwoner, uw recht om kosten af te trekken, en het feit dat u ook over leegstand belasting betaalt. Verblijft u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, dan wordt u daar fiscaal inwoner en verandert dat hele plaatje.
De andere kant: wat kopers onderschatten
De kosten koper
Reken op 9% tot 14% bovenop de vraagprijs. De grootste post is de overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw, en die verschilt per regio: Madrid 6%, Andalusië 7%, Murcia 8%, Valencia 9% sinds 1 juni 2026, de Balearen 8% tot 13% in schijven en Catalonië 10% tot 13%. Bij nieuwbouw betaalt u 10% btw plus 0,75% tot 1,5% zegelrecht. Daar komen notaris, register, gestoría en een advocaat (circa 1%) bij.
De jaarlijkse lasten
De onroerendezaakbelasting IBI kost voor een gemiddeld appartement € 400 tot € 1.600 per jaar, afhankelijk van de gemeente. Als niet-inwoner betaalt u daarnaast IRNR: ook als u niet verhuurt, belast Spanje een fictief inkomen over de kadastrale waarde. Een woning met een kadastrale waarde van € 120.000 kost daaraan ongeveer € 251 per jaar. Verhuurt u wel, dan wordt de werkelijke huur belast tegen 19% voor EU-inwoners, na aftrek van kosten.
De juridische controle
Illegale of niet-gelegaliseerde bouw, ontbrekende bewoningsvergunningen en schulden aan de vereniging van eigenaren zijn in Spanje reële risico's die op de koper overgaan. Een eigen advocaat die het eigendomsregister en het kadaster naast elkaar legt, is geen luxe. Zie is het kopen van een vakantiehuis in Spanje een goede investering.
Voor wie werkt het, en voor wie niet?
- Werkt goed voor wie zelf veel gebruikt, vooral buiten het hoogseizoen, en de woning ziet als levensgenot met een acceptabel rendement.
- Werkt matig voor wie het puur als belegging koopt: na kosten koper van 12%, IBI, IRNR en beheer moet de woning fors in waarde stijgen voordat het een goede investering is.
- Werkt niet voor wie rekent op verhuur zonder vergunning, of op een huis in een gemeente die nieuwe vergunningen heeft bevroren.
En de Nederlandse fiscus?
De Spaanse woning valt in box 3. Voor 2026 geldt een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag met Spanje wijst de heffing over onroerend goed aan Spanje toe en Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid. Hypotheekrente is niet aftrekbaar.
In het kort
- Klimaat in de winter, prijs per m², vluchtafstand en een lang verhuurseizoen zijn de vier redenen.
- Landelijke vraagprijs augustus 2026: € 2.924 per m²; Costa Blanca € 2.500 tot € 4.000.
- Kosten koper 9% tot 14%, met ITP van 6% tot 13% afhankelijk van de regio.
- Ook zonder verhuur betaalt u IBI en IRNR over een fictief inkomen.
- Verhuurvergunningen zijn schaarser geworden; controleer dat vóór de koop.
Peildatum 1 januari 2026 voor de tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers. Regionale tarieven verschillen en veranderen; zie de landgids Spanje voor het volledige overzicht.
