Dat is het landelijke beeld, en daar zit de valkuil. Een vakantiehuis aan de kust volgt de landelijke index maar tot op zekere hoogte: het reageert later, en in een crisis harder.
De cijfers
| Periode | Prijsontwikkeling |
|---|---|
| 2025, hele jaar | +12,7%, hoogste in de reeks van het INE |
| Eerste kwartaal 2026 | +12,9% op jaarbasis |
| Waarvan nieuwbouw | +9,1% |
| Waarvan bestaande bouw | +13,5% |
| Gemiddelde vraagprijs augustus 2026 | € 2.924 per m² |
| Verwachting 2026 | +10 tot 12% |
| Verwachting 2027 | +6,8% |
Opvallend is dat bestaande bouw harder stijgt dan nieuwbouw. Dat is het teken van een markt waarin te weinig wordt bijgebouwd: de vraag komt terecht bij wat er al staat.
Waarom de prijzen stijgen
- Er wordt te weinig gebouwd. Spanje voegt jaarlijks fors minder woningen toe dan er huishoudens bijkomen. Dat tekort loopt al jaren op en lost zich niet in één cyclus op.
- De rente is gedaald. Na de piek van 2023 werd lenen weer betaalbaar, en dat vertaalt zich met vertraging in prijzen.
- Buitenlandse kopers. Aan de kust is een aanzienlijk deel van de transacties in buitenlandse handen, en die kopers zijn minder rentegevoelig omdat velen contant betalen.
- Verhuurvergunningen worden schaars. Waar gemeenten geen nieuwe vergunningen meer afgeven, wordt een woning mét vergunning een apart product met een eigen prijs.
Wat er in een crisis gebeurt
Dit is de vraag die er werkelijk toe doet, want de vorige keer was ingrijpend. Tussen 2007 en 2014 daalden de Spaanse woningprijzen landelijk met ongeveer een derde, en aan de kust met meer. Het herstel tot het oude niveau duurde bijna vijftien jaar.
Drie dingen om te onthouden voor uw eigen situatie:
- Tweede woningen dalen harder dan eerste woningen. Wie moet bezuinigen, verkoopt eerst het vakantiehuis. Het aanbod stijgt dan precies wanneer de vraag wegvalt.
- De verhuurmarkt zakt tegelijk in. U verliest waarde en huurinkomsten op hetzelfde moment.
- Verkopen duurt dan lang. In de vorige crisis stonden kustwoningen jaren te koop. Een woning is geen liquide belegging, en een vakantiewoning al helemaal niet.
Wat de huidige markt anders maakt dan 2007: er is geen bouwbubbel, de hypotheekverstrekking is een stuk voorzichtiger en de schuldenlast van huishoudens is lager. Een herhaling van 2008 is daarmee minder waarschijnlijk, maar een correctie na twee jaar dubbele cijfers is dat allerminst.
Hoe stabiel de markt is
| 2007 | Nu | |
|---|---|---|
| Bouwproductie | Extreem hoog, meer dan de vraag | Structureel te laag |
| Hypotheekverstrekking | Ruim, tot boven de marktwaarde | Terughoudend, doorgaans tot 70% voor niet-inwoners |
| Aandeel contante kopers aan de kust | Beperkt | Hoog |
| Prijsstijging voorafgaand | Tien jaar onafgebroken | Twaalf jaar sinds het dieptepunt |
De belangrijkste stabilisator is dat de stijging nu uit schaarste komt en niet uit krediet. Dat maakt een scherpe knal minder waarschijnlijk, maar het maakt de markt niet immuun voor een terugval in de buitenlandse vraag, en juist daar hangt de kust op.
De heffing van 100% waar u over leest
In januari 2025 kondigde de Spaanse regering een heffing tot 100% aan op woningen die worden gekocht door niet-ingezetenen van buiten de Europese Unie. Twee dingen om te weten:
- Het raakt u niet. Als inwoner van Nederland bent u EU-burger; het voorstel richt zich uitdrukkelijk op kopers van buiten de Unie.
- Het is geen wet. Het voorstel werd in mei 2025 als wetsontwerp ingediend en is sindsdien blijven liggen; in het voorjaar van 2026 was het nog niet in het parlement behandeld. Juristen betwijfelen bovendien of het de toets aan de Spaanse grondwet en het EU-recht zou doorstaan.
Waar het wél effect heeft, is op de stemming: Britse kopers zijn sinds de brexit niet-EU en houden er rekening mee, en dat verschuift vraag naar andere landen.
Waar de stijging het sterkst is
- De grote steden en de Balearen lopen voorop, gedreven door schaarste aan bouwgrond.
- De Costa del Sol blijft boven het gemiddelde, met Marbella tot € 10.000 per m².
- De Costa Blanca en de vastgoedmarkt rond Valencia volgen het landelijk gemiddelde en bleven relatief bereikbaar.
- Het binnenland stijgt het minst en blijft ver onder het gemiddelde.
Waar u koopt bepaalt dus niet alleen uw instapprijs maar ook hoe de woning meebeweegt. Zie welke regio's zijn populair.
Waardestijging is maar de helft
Wie in Spaans onroerend goed wil investeren, kijkt naar twee dingen tegelijk. De waardeontwikkeling hierboven is er één; het verhuurrendement is de andere, en dat verschilt sterk per regio. Zie in welke regio behaalt u het hoogste verhuurrendement.
De derde factor is de hypotheekrente. Spaanse banken financieren een niet-inwoner doorgaans tot 60 of 70% van de laagste van taxatie en koopsom, en na de rentedaling sinds 2024 is lenen weer goedkoper geworden. Dat verklaart een deel van de prijsstijging, en het betekent ook dat een nieuwe renteschok de economische onderbouwing van uw som direct raakt.
Wat dat voor uw beslissing betekent
- Koop niet op verwachte waardestijging. Na twee jaar dubbele cijfers is het rendement van de komende jaren onzekerder dan dat van de afgelopen jaren.
- Reken met eigen gebruik plus huur, niet met verkoopwinst. Zie wat kan ik verdienen met verhuur.
- Houd een horizon van tien jaar aan. De kosten koper van 8 tot 13% verdient u niet in drie jaar terug.
- Koop iets dat ook in een slechte markt verkoopbaar is: dichtbij zee of voorzieningen, met parkeerplaats, en met papieren die kloppen.
- Financier niet tot het maximum. Wie moet verkopen op het verkeerde moment, verliest het meest.
In het kort
- 2025 was met +12,7% het sterkste jaar in de Spaanse reeks; het eerste kwartaal van 2026 kwam op +12,9%.
- BBVA Research verwacht +10 tot 12% in 2026 en +6,8% in 2027.
- Bestaande bouw stijgt harder dan nieuwbouw: te weinig aanbod.
- De stijging komt uit schaarste, niet uit ruime kredietverlening.
- In de crisis van 2008 tot 2014 verloor de markt ongeveer een derde, aan de kust meer.
- Tweede woningen dalen harder en zijn dan jarenlang lastig te verkopen.
- De aangekondigde heffing van 100% geldt alleen voor niet-EU-kopers en is nog geen wet.
- Koop op gebruik en huur, niet op verwachte waardestijging.
Peildatum 1 september 2026, cijfers INE en BBVA Research. Prognoses zijn geen garantie. Meer in de landgids Spanje.
