Is het als Nederlander makkelijk om een vakantiehuis in Spanje te kopen?

Praktisch ligt het anders. Het Spaanse systeem legt de controle bij de koper: de notaris is onpartijdig, de makelaar werkt voor de verkoper, en schulden kleven aan het pand. Wie dat begrijpt en een eigen advocaat inschakelt, koopt er soepel. Wie op de Nederlandse gewoonte vertrouwt dat "de notaris het wel uitzoekt", loopt risico.

Gelden er beperkingen voor buitenlanders?

Dat geldt voor elk type: een appartement aan de Costa Blanca, een vakantiehuis op Mallorca, een recreatiewoning op een resort of een finca in het binnenland. Die laatste twee regels zorgen voor verwarring, want ze halen de Nederlandse pers. Beide gaan over kopers van buiten de Europese Unie. Voor u verandert er niets.

Wat u wél moet regelen

1. Een NIE-nummer. Het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders. Zonder NIE geen akte. Elke koper heeft er een nodig. Zie heb ik een NIE-nummer nodig.
2. Een Spaanse bankrekening. Voor de betaling, de nutsvoorzieningen en de belastingen. Zie een bankrekening openen als buitenlander.
3. Een eigen advocaat, die u zelf uitkiest en niet via de makelaar. Reken op ongeveer 1% van de koopsom.
4. Een tolk of een tweetalige akte, als u onvoldoende Spaans spreekt.
5. Een volmacht, als u niet bij de ondertekening kunt zijn.

Wat het lastig maakt

• De rolverdeling. Niemand controleert uw belang tenzij u dat zelf regelt.
• Schulden die meegaan. Achterstallige verenigingsbijdragen van vier jaar terug en onbetaalde IBI komen bij de koper terecht.
• Bouw zonder vergunning. In het buitengebied wijdverbreid, en zonder gebruiksvergunning krijgt u geen aansluitingen en geen hypotheek.
• Verhuurvergunningen. Per gemeente geregeld en snel veranderend; in sommige gemeenten worden er geen nieuwe meer afgegeven.
• Afstand. Bezichtigen, onderhoud en toezicht op tweeduizend kilometer vraagt lokale hulp.
• Taal. Alle stukken zijn in het Spaans, en de akte wordt in het Spaans voorgelezen.

Geen van deze punten is onoverkomelijk; ze vragen alleen dat u ze vooraf regelt in plaats van erop te vertrouwen. Zie de grootste valkuilen.

Waarom het in de praktijk goed te doen is

Aan de Costa Blanca, de Costa del Sol, de Balearen en de Canarische Eilanden is de markt voor een groot deel op buitenlandse kopers ingericht. Makelaars, advocaten, gestorías en notarissen zijn gewend aan transacties met Nederlanders, Belgen, Duitsers en Britten, en een deel van hen spreekt Engels of Nederlands. Dat scheelt in tempo en in misverstanden.

Daar komt het prijsverschil met Nederland bij. Het landelijk gemiddelde lag in augustus 2026 op € 2.924 per vierkante meter, en buiten de toplocaties ligt dat fors lager. Voor het budget van een Nederlands appartement koopt u aan de Costa Cálida een woning met terras en gedeeld zwembad.

Wat een woning kost, en waar

Waar u koopt bepaalt niet alleen de prijs maar ook de belasting: de overdrachtsbelasting loopt van 6% in Madrid tot 13% in Catalonië en op de Balearen. Zie hoe hoog is de overdrachtsbelasting.

Het proces van bod tot sleutel

1. Reserva. U legt de woning vast tegen € 3.000 tot € 6.000 en zij wordt van de markt gehaald. Laat hier al een voorbehoud in opnemen.
2. Onderzoek door uw advocaat. Nota simple, schulden, vergunningen, verhuurmogelijkheid. Reken op één tot drie weken.
3. Contrato de arras. De aanbetaling van doorgaans 10%, op de derdenrekening van uw advocaat. Leg vast welk soort arras geldt.
4. Financiering, als u die nodig hebt: vier tot acht weken.
5. Escritura bij de notaris. Voorlezing, ondertekening, betaling en sleutels op dezelfde dag.
6. Belasting en inschrijving. Binnen dertig werkdagen de overdrachtsbelasting, daarna inschrijving in het eigendomsregister.

Van reserva tot sleutel duurt het geheel doorgaans zes tot twaalf weken, en met een hypotheek langer.

Financiering als niet-inwoner

Spaanse banken financieren een niet-ingezetene doorgaans tot 60 of 70% van de laagste van taxatie en koopsom. De kosten koper betaalt u altijd uit eigen middelen, dus reken op minstens 40% eigen geld. Sinds de hypothekenwet van 2019 betaalt de bank de notaris, het register, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte; u betaalt de taxatie van € 300 tot € 600.

Een alternatief is financieren in Nederland met de overwaarde van uw eigen woning. Dat is vaak goedkoper, maar de rente is dan niet aftrekbaar en u verbindt uw Nederlandse woning aan de aankoop. Zie hoeveel eigen geld hebt u nodig.

Wat u daarna jaarlijks betaalt

Reken op € 2.500 tot € 6.000 per jaar bij een appartement van € 250.000: IBI, de bijdrage aan de vereniging, verzekering, nutsvoorzieningen en de aangiften. Eén post verrast bijna elke Nederlandse eigenaar: ook als u niet verhuurt, belast Spanje u jaarlijks over een fictief huurinkomen van 1,1% van de kadastrale waarde tegen 19%. Zie de jaarlijkse kosten.

Verhuur: kan het, en mag het?

Verhuren aan toeristen mag, maar vraagt vrijwel overal een inschrijving in het regionale register, en in een groeiend aantal gemeenten worden er geen nieuwe vergunningen meer afgegeven. Sinds 3 april 2025 hebt u bovendien voorafgaande toestemming van de vereniging van eigenaren nodig, met een drievijfdemeerderheid.

Koopt u mede om te verhuren, maak dat dan een ontbindende voorwaarde in het contract. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.

Verblijf: hoe lang mag u er zijn?

Als EU-burger mag u onbeperkt in Spanje verblijven. Blijft u langer dan drie maanden aaneengesloten, dan moet u zich laten inschrijven en krijgt u een verklaring van registratie als burger van de Unie. Dat is geen verhuizing, maar wel een formaliteit.

Let op de fiscale grens: verblijft u meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje, dan wordt u daar fiscaal inwoner en belast Spanje uw wereldinkomen. Voor wie overwintert is dat een reële grens; houd uw dagen bij.

Nederlandse eigenaren in Spanje

U bent bepaald niet de eerste. Aan de Costa Blanca en de Costa del Sol bestaat een uitgebreide Nederlandstalige infrastructuur: makelaars, advocaten, aannemers, huisartsen, verenigingen. Dat maakt het makkelijker, maar het is geen keurmerk.

Pas dezelfde controles toe als bij een Spaanstalige partij: inschrijving in het regionale register waar dat verplicht is, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, en referenties van twee kopers die u zelf belt. Een advocaat die u via de verkopende makelaar krijgt aangereikt, werkt niet voor u, ook niet als hij Nederlands spreekt.

Kopen van een Nederlandse eigenaar

Dat komt vaak voor en heeft één gevolg dat kopers verrassen kan: omdat de verkoper niet in Spanje woont, verschuiven twee verplichtingen naar u. U houdt 3% van de koopsom in en draagt die af, en u wordt de vervangende belastingplichtige voor de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond. Laat beide bedragen op de koopsom inhouden en door uw gestoría afdragen.

Wat u regelt, in volgorde

1. Vraag uw NIE-nummer aan, bij voorkeur via een volmacht.
2. Kies uw eigen advocaat, vóór u een reserveringscontract tekent.
3. Open een Spaanse bankrekening.
4. Laat de nota simple, het certificado de deudas en de vergunningen controleren.
5. Zoek de valor de referencia op; daarover wordt de belasting berekend.
6. Reken 8% tot 13% kosten koper mee, afhankelijk van de regio en het type woning.

In het kort

• Als EU-burger koopt u in Spanje zonder vergunning of beperking.
• Er is geen maximum aantal woningen en geen woonplicht.
• De aangekondigde heffing van 100% geldt alleen voor niet-EU-kopers en is geen wet.
• Het gouden visum via vastgoed is in april 2025 afgeschaft en gold nooit voor u.
• Zonder NIE-nummer geen akte; elke koper heeft er een nodig.
• Het systeem legt de controle bij de koper, dus neem een eigen advocaat.
• Boven 183 dagen per jaar wordt u fiscaal inwoner van Spanje.
• Koopt u van een Nederlandse eigenaar, dan houdt u 3% in en betaalt u de plusvalía.

Peildatum 1 september 2026. Meer in de landgids Spanje.

Ricardo Veldmeijer Ricardo Veldmeijer is eigenaar van Vakantiewoningkopen.nl en mede-eigenaar van Vakantiewoningen.nl. Hij begeleidt al meer dan twintig jaar mensen bij de aankoop en verhuur van vakantiehuizen. Samen met zijn partners ontwikkelt hij een platform dat verhuurders en huurders eenvoudig met elkaar verbindt. Op LinkedIn deelt hij regelmatig inzichten over trends en regelgeving in de recreatiemarkt.