Bij een Spaanse aankoop tekent u doorgaans drie stukken achter elkaar. Elk heeft zijn eigen gewicht, en het eerste wordt het vaakst te licht opgevat.
De drie contracten
| Contract | Wanneer | Wat het doet |
|---|---|---|
| Contrato de reserva | Direct na uw bod | Haalt de woning van de markt tegen € 3.000 tot € 6.000 |
| Contrato de arras | Na het onderzoek van uw advocaat | Bindt beide partijen; aanbetaling doorgaans 10% |
| Escritura pública de compraventa | Bij de notaris | Draagt het eigendom over |
Laat het reserveringscontract nooit tekenen zonder dat er een voorbehoud in staat. Veel makelaars presenteren het als een formaliteit, maar het is een overeenkomst waaraan u geld verbindt.
Arras penitenciales of confirmatorias
- Arras penitenciales. Beide partijen mogen zich terugtrekken. U verliest uw aanbetaling; de verkoper betaalt het dubbele terug. Dit is wat de meeste kopers denken te tekenen en wat u wilt.
- Arras confirmatorias. De koop is bindend. Trekt u zich terug, dan kan de verkoper nakoming eisen én schadevergoeding, boven op uw aanbetaling.
- Arras penales. Een boetebeding; de aanbetaling geldt als boete, maar de andere partij kan daarnaast nakoming vorderen.
Laat in het contract letterlijk opnemen dat het om arras penitenciales gaat, met verwijzing naar artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.
Wat er verder in moet staan
- Identiteit van alle partijen, met NIE-nummer. Bij meerdere eigenaren tekenen zij allemaal.
- De woning: het finca-nummer in het eigendomsregister, de kadastrale referentie en de oppervlakte.
- De koopprijs en hoe die wordt betaald, met bedragen en data per termijn.
- De datum van de akte en wie de notaris kiest.
- Verklaring dat de woning vrij is van hypotheken, beslagen, huurders en achterstallige verenigingsbijdragen, met de toezegging dat de verkoper eventuele lasten vóór de akte aflost.
- Wat er meegaat: meubilair, apparatuur, airco, zonwering, met een inventarislijst.
- De verdeling van de kosten tussen koper en verkoper.
- Verrekening van IBI, comunidad en nutsvoorzieningen per de dag van levering.
De ontbindende voorwaarden
Dit is het deel waar u het meest aan hebt en dat er standaard niet in staat. Laat opnemen dat u zonder kosten kunt terugtreden als:
- de nota simple lasten toont die niet vóór de akte worden opgeheven;
- er geen geldige gebruiksvergunning is, of de bouw niet overeenkomt met het kadaster;
- er geen overdraagbare verhuurvergunning is, als u koopt om te verhuren;
- de vereniging van eigenaren toeristische verhuur niet toestaat;
- uw financiering niet rond komt binnen een genoemde termijn;
- de bouwkundige keuring gebreken toont boven een afgesproken bedrag.
Zonder deze clausules is uw aanbetaling het enige wat u riskeert, en dat is bij 10% van de koopsom veel geld.
Waar het geld heen gaat
De aanbetaling gaat naar de derdenrekening van uw advocaat of naar de notaris, nooit naar de rekening van het makelaarskantoor en nooit contant. Laat in het contract staan op welke rekening wordt gestort en onder welke voorwaarden het geld vrijkomt.
Vergeet niet dat het contract fiscale gevolgen heeft: bij een aanbetaling is doorgaans registratie verschuldigd, en de betaalwijze moet later in de akte worden geïdentificeerd. Zie wat de escritura precies is.
Wat u niet doet
- Tekenen zonder dat uw eigen advocaat het contract heeft gelezen.
- Een contract accepteren dat alleen in het Spaans bestaat zonder vertaling.
- Akkoord gaan met een lagere koopsom op papier dan u werkelijk betaalt; dat is fraude en het maakt u kwetsbaar bij verkoop.
- De aanbetaling overmaken vóór het onderzoek is afgerond.
- Een reserveringscontract tekenen dat u aan een specifieke advocaat of gestoría bindt.
Zie ook de grootste valkuilen bij het kopen in Spanje.
In het kort
- Er zijn drie contracten: reserva, arras en de notariële akte.
- Leg uitdrukkelijk vast dat het om arras penitenciales gaat.
- Bij arras confirmatorias kan de verkoper nakoming eisen.
- Zet finca-nummer, kadastrale referentie en oppervlakte in het contract.
- Neem ontbindende voorwaarden op voor lasten, vergunningen, financiering en keuring.
- Laat de verkoper verklaren dat de woning vrij is van schulden en huurders.
- Betaal alleen op de derdenrekening van advocaat of notaris.
- Zet nooit een lagere prijs op papier dan u betaalt.
Peildatum 1 september 2026. Laat elk contract door uw eigen abogado beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
