Er is één misverstand dat Nederlandse kopers duur kan komen te staan: met het tekenen van de escritura bent u eigenaar, maar u bent nog niet beschermd. Die bescherming komt pas met de inschrijving in het eigendomsregister, en die inschrijving is in Spanje niet verplicht.
Eigendom en bescherming zijn twee dingen
| Wat het doet | Verplicht? | |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Maakt u eigenaar tussen u en de verkoper | Ja, voor inschrijving en hypotheek |
| Inschrijving in het Registro de la Propiedad | Maakt uw eigendom werkbaar tegenover derden | Nee, maar onmisbaar |
| Registratie in het Catastro, het Spaanse kadaster | Legt oppervlakte, ligging en fiscale waarde vast | Ja, voor de belastingen |
Wie niet inschrijft, loopt een reëel risico. Verkoopt een malafide verkoper de woning daarna nog eens aan iemand die wél inschrijft, dan wint die tweede koper. Ook een schuldeiser van de verkoper kan zich melden. Laat de inschrijving daarom altijd door uw gestoría regelen; dat is de reden dat die post op de nota staat.
Wat er in de escritura staat
- De partijen, met paspoort en NIE-nummer. Zonder NIE kunt u niet tekenen.
- De omschrijving van de woning: het finca-nummer in het register, de kadastrale referentie en de oppervlakte.
- De koopprijs en de betaalwijze. Elke betaling moet worden geïdentificeerd: bedrag, datum, rekening en wijze. Dat volgt uit de antiwitwaswetgeving en de notaris kan daar niet van afwijken.
- Verklaring over lasten en schulden: dat de woning vrij is van hypotheken, beslagen en achterstallige bijdragen, of wat er nog op rust.
- De verdeling van de kosten tussen koper en verkoper.
- Bijlagen: het energiecertificaat, het certificado de deudas van de vereniging, en bij nieuwbouw de licencia de primera ocupación en de tienjarige verzekering.
Laat alles controleren vóór de dag zelf. De notaris leest de akte voor en tekent; hij herschrijft haar niet ter plekke.
Wat u die dag meekrijgt, en wat later
Direct na het tekenen krijgt u een copia simple: een gewaarmerkt afschrift zonder rechtsgevolg, waarmee u nutsvoorzieningen op uw naam zet en de belasting aangeeft. De notaris stuurt nog dezelfde dag langs elektronische weg bericht aan het eigendomsregister, waarmee uw voorrang wordt vastgelegd.
Daarna volgt dit:
- Binnen dertig werkdagen betaalt u de overdrachtsbelasting of het zegelrecht, met modelo 600.
- Met het betaalbewijs schrijft de gestoría de akte in bij het Registro de la Propiedad.
- Een tot drie maanden later krijgt u de akte terug met de inschrijvingsverklaring erop. Dat is uw eigendomsbewijs.
- De copia autorizada, het volledige rechtsgeldige afschrift, kunt u bij de notaris opvragen; die hebt u nodig bij verkoop of bij een hypotheek.
Registro of Catastro: twee verschillende registers
Spanje heeft twee registers die vaak worden verward, en het verschil is precies waar problemen vandaan komen.
| Registro de la Propiedad | Catastro | |
|---|---|---|
| Gaat over | Wie eigenaar is en welke rechten erop rusten | Het kadaster: waar het perceel ligt, hoe groot het is en wat het waard is |
| Valt onder | Justitie | Financiën |
| Uittreksel | Nota simple | Visura of certificado catastral |
| Waarvoor u het nodig hebt | Eigendom en hypotheek | IBI en de valor de referencia |
De twee spreken elkaar regelmatig tegen: het register kent een woning van 90 m² terwijl het Catastro er 120 registreert, omdat een uitbouw wel is gebouwd maar nooit is ingeschreven. Zo'n verschil moet vóór de akte worden opgelost, anders koopt u een probleem. Sinds 2015 worden beide registers via een gecoördineerde kaart aan elkaar gekoppeld, maar oude verschillen bestaan nog volop.
Vraag daarom altijd allebei op. Zie hoe controleer ik of een woning schuldenvrij is.
De nota simple
De nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister en het belangrijkste stuk in het hele dossier. Erop staan de eigenaar, de omschrijving van de finca, en alle lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en voorkeursrechten.
Twee dingen om te weten. Hij is informatief en geen bewijs van eigendom; daarvoor dient een certificación registral. En hij is een momentopname: vraag hem opnieuw op in de week van de akte, niet alleen bij het bod.
Als u er niet bij kunt zijn
Tekenen kan met een notariële volmacht, een poder notarial. Die kunt u in Spanje bij een notaris laten opmaken, of in Nederland bij een notaris met een apostille en een beëdigde vertaling. Reken op € 200 tot € 500 en op twee tot drie weken.
Spreekt u onvoldoende Spaans, dan is een tolk verplicht bij de ondertekening, of moet de akte tweetalig worden opgemaakt. Regel dat vooraf met de notaris; anders gaat de afspraak niet door.
Bij verkoop en bij vererving
Verkoopt u later, dan hebt u de ingeschreven escritura nodig plus een actuele nota simple, het energiecertificaat en een verklaring van de vereniging dat u geen achterstand hebt. Staat uw aankoop niet ingeschreven, dan begint u met een probleem in plaats van met een verkoop.
Bij overlijden geldt hetzelfde: erfgenamen kunnen de woning alleen op hun naam krijgen als het eigendom in het register staat. Zie wat gebeurt er met mijn vakantiehuis als ik overlijd.
De woorden die u tegenkomt
| Term | Betekenis |
|---|---|
| Escritura pública | Notariële akte, in het algemeen |
| Escritura de compraventa | De notariële koopakte |
| Copia simple | Afschrift zonder rechtsgevolg, direct na het tekenen |
| Copia autorizada | Volledig rechtsgeldig afschrift |
| Nota simple | Uittreksel uit het eigendomsregister, het bewijsstuk bij de eigendomsakte |
| Finca registral | Het geregistreerde perceel met zijn eigen nummer |
| Referencia catastral | Het kadastrale nummer van twintig tekens |
| Poder notarial | Notariële volmacht |
Wat u regelt
- Vraag uw NIE-nummer aan vóór alles.
- Laat de conceptakte enkele dagen van tevoren toesturen en vertalen.
- Controleer of finca-nummer, kadastrale referentie en oppervlakte overeenkomen.
- Vraag een verse nota simple op in de week van de akte.
- Laat elke betaling in de akte identificeren; dat is wettelijk verplicht.
- Laat de inschrijving door uw gestoría verzorgen en controleer dat het gebeurd is.
In het kort
- Escritura betekent akte; de escritura de compraventa is de notariële koopakte.
- Met de akte bent u eigenaar, met de inschrijving bent u beschermd.
- Inschrijving in het Registro is niet verplicht maar wel onmisbaar.
- Direct na het tekenen krijgt u een copia simple; het definitieve stuk volgt na één tot drie maanden.
- Registro en Catastro zijn twee verschillende registers en spreken elkaar vaak tegen.
- De nota simple is informatief; vraag hem opnieuw op vlak vóór de akte.
- Elke betaling moet in de akte worden geïdentificeerd.
- Zonder Spaans is een tolk of een tweetalige akte verplicht.
Peildatum 1 september 2026. Laat de akte door uw eigen abogado beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
