Per vierkante meter is nieuwbouw in Spanje bovendien duurder, al is het verschil kleiner dan in Nederland. Wat u ervoor terugkrijgt is isolatie, een garantie en lagere onderhoudskosten in de eerste tien jaar.
De belasting naast elkaar
| Bestaande bouw | Nieuwbouw van een promotor | |
|---|---|---|
| Hoofdheffing | Overdrachtsbelasting, 6% tot 13% per regio | 10% btw; op de Canarische Eilanden 7% IGIC |
| Zegelrecht | Niet van toepassing | 0,75% tot 1,5% per regio |
| Grondslag | De hoogste van koopsom en referentiewaarde | De koopprijs |
| Totale kosten koper | 8% tot 12% | ongeveer 13% |
Op een woning van € 300.000 in de Comunitat Valenciana betaalt u bij bestaande bouw ongeveer € 33.000 aan kosten koper en bij nieuwbouw ongeveer € 40.000. Dat verschil van zevenduizend euro krijgt u niet terug bij verkoop, want dan is uw nieuwbouwwoning bestaande bouw geworden.
Wat u bij nieuwbouw wél krijgt
- De seguro decenal: een verplichte tienjarige verzekering van de promotor tegen constructieve gebreken. Zonder die polis wordt de woning niet ingeschreven.
- Garantie op afwerking en installaties, doorgaans één tot drie jaar.
- Betere isolatie en beglazing, wat het seizoen verlengt en de energierekening drukt.
- Lagere onderhoudskosten in de eerste tien jaar; geen dak, kozijnen of leidingwerk dat aan vervanging toe is.
- Papieren die kloppen. Geen verbouwingen zonder vergunning uit het verleden, wat bij bestaande bouw het grootste risico is.
- Keuze in afwerking, als u vroeg in het project instapt.
Wat u bij nieuwbouw riskeert
- Bouwtijd. Reken op achttien tot dertig maanden vanaf contract tot sleutel, en op uitloop.
- Termijnbetalingen zonder zekerheid. De promotor moet uw aanbetalingen op een aparte rekening houden met een individuele bankgarantie per betaling. Geen garantie, geen betaling.
- De licencia de primera ocupación. Zonder die vergunning geen aansluitingen op uw naam en geen verhuur. Laat de oplevering daarvan afhangen.
- Een complex dat nog niet af is. Zwembad, tuinen en wegen komen vaak als laatste; u woont dan tussen de bouwketen.
- Geen verhuurgeschiedenis. Bij bestaande bouw kunt u de cijfers van de vorige eigenaar opvragen; bij nieuwbouw rekent u op prognoses van de verkoper.
- De ontwikkelaar gaat failliet. Met een geldige individuele bankgarantie krijgt u uw termijnbetalingen terug; zonder garantie bent u een gewone schuldeiser en ziet u er weinig van terug. Gaat de aannemer failliet tijdens de bouw terwijl de promotor blijft bestaan, dan is het de promotor die voor vervanging moet zorgen. Wie een nieuwbouw vakantiewoning wil kopen, controleert dus twee dingen: de garantie en wie de contractpartij is.
Zelf laten bouwen
Een derde route is een eigen kavel met een aannemer. Wat dat kost:
| Post | Indicatie |
|---|---|
| Bouwkosten sleutelklaar | € 1.200 tot € 2.200 per m², afhankelijk van afwerking en regio |
| Architect en aparejador | 8 tot 12% van de bouwsom |
| Bouwvergunning, licencia de obra | 2 tot 5% van de bouwsom, per gemeente |
| Btw over de bouw | 10% over de aanneemsom |
| Grond | Overdrachtsbelasting of 21% btw bij bouwgrond van een ondernemer |
| Doorlooptijd | Twaalf tot achttien maanden bouw, plus zes tot twaalf maanden vergunning |
Werk met een aannemer in Spanje alleen op basis van een aanneemovereenkomst met een vaste prijs, een betaalschema per gerealiseerde fase en een inhouding tot de oplevering. Laat de aparejador de fasen aftekenen voordat u betaalt. Zie hoe lang duurt het bouwen van een vakantiehuis.
Wanneer welke keuze
| Situatie | Wat past |
|---|---|
| U wilt snel gebruiken | Bestaande bouw |
| U wilt lage kosten koper | Bestaande bouw, en dan in een regio met een laag tarief |
| U wilt weinig onderhoud de eerste tien jaar | Nieuwbouw |
| U wilt een woning die jaarrond comfortabel is | Nieuwbouw of een grondig gerenoveerde woning |
| U wilt zekerheid over de papieren | Nieuwbouw |
| U wilt een specifieke ligging | Bestaande bouw; nieuwbouw ligt waar grond is |
| U wilt verhuren met een bestaande vergunning | Bestaande bouw, mits die vergunning overdraagbaar is |
Dat laatste weegt zwaarder dan het lijkt. In gemeenten die geen nieuwe verhuurvergunningen meer afgeven, is een bestaande woning mét vergunning het enige wat nog werkt. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.
Wat u controleert bij nieuwbouw
- De inschrijving van de promotor en zijn eerdere projecten.
- De individuele bankgarantie per termijnbetaling, op uw naam.
- De seguro decenal en wie de verzekeraar is.
- De opleveringsdatum in het contract, met een boetebeding bij vertraging.
- De memoria de calidades: de exacte materialenlijst, niet de brochure.
- Wanneer de gemeenschappelijke voorzieningen klaar zijn.
- De geschatte bijdrage aan de vereniging, en of die realistisch is.
In het kort
- Nieuwbouw kost ongeveer 13% aan kosten koper, bestaande bouw 8 tot 12%.
- Het verschil zit in 10% btw plus zegelrecht tegen alleen overdrachtsbelasting.
- Op € 300.000 scheelt dat ongeveer zevenduizend euro.
- Nieuwbouw geeft een tienjarige verzekering, betere isolatie en papieren die kloppen.
- Eis bij nieuwbouw een individuele bankgarantie per termijnbetaling.
- Zonder licencia de primera ocupación geen aansluitingen en geen verhuur.
- Zelf bouwen kost € 1.200 tot € 2.200 per m², plus 10% btw en 8 tot 12% honoraria.
- Waar geen nieuwe verhuurvergunningen worden afgegeven, wint bestaande bouw mét vergunning.
Peildatum 1 september 2026. Tarieven verschillen per comunidad. Meer in de landgids Spanje.
