Wie een vakantiehuis in Spanje wil kopen, rekent daarom niet met de vraagprijs maar met de vraagprijs plus 8 tot 13%. Er is nog iets belangrijkers dan het tarief: sinds 2022 rekent de fiscus niet over de prijs die u betaalt, maar over de hoogste van de koopsom en de valor de referencia van het Catastro. Koopt u onder die referentiewaarde, dan betaalt u toch belasting over die hogere waarde.
De tarieven per regio
| Comunidad | Tarief bestaande bouw | Bijzonderheid |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Laagste algemene tarief |
| Canarias | 6,5% | IGIC in plaats van IVA bij nieuwbouw |
| Andalucía | 7% | Vlak tarief sinds 2021 |
| Región de Murcia | 8% | |
| Comunitat Valenciana | 9% | Sinds 1 juni 2026, was 10%; 11% boven € 1.000.000 |
| Cataluña | 10% tot € 600.000, dan 11%, 12% en 13% | Oplopend sinds 27 juni 2025 |
| Illes Balears | 8% tot € 400.000, oplopend tot 13% | Aangifte binnen 30 werkdagen |
| Overige regio's | 6% tot 10% |
De verlaagde tarieven voor jongeren, grote gezinnen of een eerste eigen woning gelden niet voor een tweede woning. Waar u koopt scheelt dus echt geld: op € 250.000 betaalt u in Madrid € 15.000 en aan de Costa Brava € 25.000.
De valor de referencia
Het Catastro stelt voor vrijwel elke Spaanse woning een referentiewaarde vast, gebaseerd op geregistreerde transacties in de buurt. Die waarde is sinds 2022 de fiscale ondergrens.
- Betaalt u meer dan de referentiewaarde, dan rekent de fiscus over uw koopsom.
- Betaalt u minder, dan rekent hij toch over de referentiewaarde en krijgt u een naheffing als u dat niet zelf aangeeft.
Zoek de referentiewaarde vóór uw bod op via de Sede Electrónica del Catastro; u hebt daar een digitaal certificaat of uw NIE voor nodig, en uw advocaat kan het opvragen. Vindt u hem te hoog, dan kunt u hem betwisten, maar dat doet u ná de aangifte en met een taxatierapport.
Nieuwbouw: geen ITP maar IVA en AJD
| Heffing | Tarief |
|---|---|
| IVA op een woning van een promotor | 10%; op de Canarische Eilanden 7% IGIC |
| AJD, zegelrecht op de akte, Andalucía | 1,2% |
| AJD Comunitat Valenciana | 1,4% sinds 1 juni 2026, was 2% |
| AJD Cataluña, Balears, Aragón, Murcia | 1,5% |
| AJD Canarias en Madrid | 0,75% |
Bij nieuwbouw komt u dus op 10,75% tot 11,5% aan belasting uit, meer dan bij bestaande bouw in de meeste regio's. Controleer ook of de promotor de verplichte seguro decenal heeft, de tienjarige verzekering tegen constructieve schade; zonder die polis kan de nieuwbouw niet worden ingeschreven.
Wat u in totaal kwijt bent
Bij een bestaande woning van € 250.000 in de Comunitat Valenciana:
| Post | Bedrag | Grondslag |
|---|---|---|
| ITP 9% | € 22.500 | Wettelijk, per comunidad |
| Notaris | € 700 tot € 1.000 | Arancel, landelijk gelijk |
| Registro de la Propiedad | € 300 tot € 450 | Arancel, landelijk gelijk |
| Gestoría | € 300 tot € 500 | Vrij honorarium |
| Advocaat, 1% plus 21% btw | € 3.025 | Niet verplicht, wel verstandig |
| NIE, vertalingen, volmacht | € 300 | |
| Totaal | ongeveer € 27.450, dus 11% |
De tarieven van de notaris en het eigendomsregister staan bij koninklijk besluit vast en zijn in heel Spanje gelijk. Bij € 250.000 komt de arancel van de notaris uit op € 383,43 en die van het register op € 201,20; met folio's, kopieën, de wettelijke korting van 5% en 21% btw eindigt u op de bedragen hierboven. Shoppen heeft dus geen zin.
Kosten koper per regio
| Regio en woningtype | Belasting | Totaal kosten koper |
|---|---|---|
| Madrid, bestaande bouw | 6% | ongeveer 8% |
| Canarias, bestaande bouw | 6,5% | ongeveer 8,5% |
| Andalucía, bestaande bouw | 7% | ongeveer 9% |
| Comunitat Valenciana, bestaande bouw | 9% | ongeveer 11% |
| Comunitat Valenciana, nieuwbouw | 10% IVA plus 1,4% AJD | ongeveer 13,4% |
| Cataluña, bestaande bouw tot € 600.000 | 10% | ongeveer 12% |
Vergelijkt u vakantiehuizen in verschillende regio's, zet de belasting dan naast de vraagprijs. Investeren in een Spaanse vakantiewoning om te verhuren verdient dat verschil er niet snel uit.
De kosten die niemand noemt
Vier posten die bij een Spaanse aankoop regelmatig vergeten worden en die u geld kunnen kosten ná de overdracht.
- Achterstallige bijdragen van de vereniging. Volgens de Spaanse appartementswet is de koper aansprakelijk voor de onbetaalde comunidad-bijdragen van het lopende jaar en de drie jaar daarvóór. Eis daarom een certificado de deudas van de administrador; zonder dat certificaat kan de notaris in beginsel niet passeren, maar u kunt daarvan afzien en dat is precies wat u niet moet doen.
- Openstaande IBI en gemeentelijke heffingen. Die kleven aan het pand, niet aan de persoon. Vraag de laatste vier aanslagen op.
- De plusvalía municipal. Die belasting over de waardestijging van de grond betaalt de verkoper. Maar is de verkoper geen inwoner van Spanje, dan wordt de kóper wettelijk de vervangende belastingplichtige. Koopt u van een Nederlandse eigenaar, dan is dat uw rekening. Laat het bedrag inhouden op de koopsom.
- De inhouding van 3%. Is de verkoper niet-ingezetene, dan bent u verplicht 3% van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen met modelo 211. Doet u dat niet, dan kan de fiscus zich op de woning verhalen. Uw gestoría regelt het; controleer dat het gebeurd is.
Wie wat betaalt
| Post | Koper | Verkoper |
|---|---|---|
| ITP of IVA plus AJD | Ja | Nee |
| Notaris en register | Ja, in de praktijk | Nee |
| Makelaarscourtage, 3 tot 5% plus btw | Nee | Ja |
| Plusvalía municipal | Alleen als de verkoper niet-ingezetene is | Ja |
| Eigen advocaat | Ja | Ja |
| Notaris- en registerkosten van de hypotheekakte | Nee, de bank | Nee |
| Taxatie voor de hypotheek | Ja | Nee |
Dat laatste is winst sinds de hypothekenwet van 2019: de bank betaalt de notaris, het register, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte. U betaalt alleen de taxatie, doorgaans € 300 tot € 600.
Wanneer u betaalt
- Bij de reserva: € 3.000 tot € 6.000 om de woning van de markt te halen.
- Bij het contrato de arras: doorgaans 10% van de koopsom. Trekt u zich terug, dan bent u dat kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele.
- Bij de escritura: de rest van de koopsom, plus notaris en register.
- Binnen 30 werkdagen na de akte: de ITP of de AJD, via modelo 600. Te laat betalen kost een toeslag.
Reserveer de belasting apart en laat hem niet uit de hypotheek komen; Spaanse banken financieren doorgaans 60 tot 70% van de laagste van taxatie en koopsom, en de kosten koper betaalt u altijd zelf. Zie hoeveel eigen geld heb ik nodig.
Wat u regelt
- Zoek de valor de referencia op vóór uw bod en reken de belasting daarover.
- Controleer het ITP-tarief van de comunidad, niet van de provincie of de gemeente.
- Schakel een eigen advocaat in die niet door de makelaar is aangedragen.
- Eis het certificado de deudas van de vereniging en de laatste vier IBI-aanslagen.
- Is de verkoper niet-ingezetene, laat dan de 3% inhouden en de plusvalía verrekenen.
- Zet de belasting apart; hij moet binnen dertig werkdagen betaald zijn.
In het kort
- ITP loopt van 6% in Madrid tot 13% in Catalonië en op de Balearen.
- Valencia verlaagde per 1 juni 2026 naar 9%; Catalonië werd per 27 juni 2025 progressief.
- Bij nieuwbouw geen ITP maar 10% IVA plus 0,75 tot 1,5% AJD.
- De grondslag is de hoogste van koopsom en valor de referencia.
- Kosten koper komen op 8% tot 13,4% van de koopsom.
- Notaris en register hebben landelijk vaste tarieven; onderhandelen kan niet.
- U bent aansprakelijk voor onbetaalde comunidad-bijdragen van vier jaar terug.
- Bij een niet-ingezeten verkoper houdt u 3% in en betaalt u de plusvalía.
Peildatum 1 september 2026, tarieven per comunidad autónoma. Laat de berekening door uw abogado of gestoría bevestigen. Meer in de landgids Spanje.
