Spaanse banken lenen niet-inwoners doorgaans 60 tot 70% van de taxatiewaarde, en de kosten koper worden nooit meegefinancierd. Dat is het punt waar de meeste rekensommen op stuklopen.
Een volledige opstelling
| Post | Appartement € 235.000, Costa Blanca |
|---|---|
| ITP, overdrachtsbelasting 9% in de Comunitat Valenciana | € 21.150 |
| Notaris en Registro de la Propiedad | € 2.800 |
| Gestoría | € 400 |
| Eigen advocaat, ongeveer 1% | € 2.350 |
| Taxatie, bij een hypotheek | € 400 |
| Kosten koper samen | € 27.100, ofwel 11,5% |
| Contant kopen: totaal nodig | € 262.100 |
| Met een lening van 65% | € 109.350 eigen geld |
De overdrachtsbelasting verschilt per regio: 6% in Madrid, 6,5% op de Canarische Eilanden, 7% in Andalucía, 8% in Murcia, 9% in de Comunitat Valenciana sinds 1 juni 2026, en oplopend tot 13% in Cataluña en op de Balearen. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw plus 0,75% tot 1,5% zegelrecht.
Wat een Spaanse bank vraagt
- 60 tot 70% van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Ligt de taxatie lager dan wat u betaalt, dan wordt uw eigen inbreng groter.
- Een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening voor de incasso.
- Inkomensbewijs: aangiften van de laatste jaren, loonstroken of jaarrekeningen, en een overzicht van uw Nederlandse verplichtingen.
- Looptijd tot 20 jaar, met een einddatum vóór uw 70e of 75e.
- Een levensverzekering en een opstalverzekering, vaak via de bank aangeboden maar niet verplicht bij die bank.
Gunstig is de Spaanse hypotheekwet: de bank betaalt de notaris, het register, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte. U betaalt alleen de taxatie. Dat scheelt bij een hypotheek van twee ton al gauw enkele duizenden euro's ten opzichte van de oude situatie.
Of financiert u vanuit Nederland?
Veel Nederlandse kopers gebruiken de overwaarde van hun eigen woning. Dat gaat sneller, kost minder papierwerk en maakt u in Spanje een contante koper, wat onderhandelingsruimte oplevert.
| Spaanse hypotheek | Overwaarde uit Nederland | |
|---|---|---|
| Eigen inbreng | 30 tot 40% | afhankelijk van uw overwaarde |
| Doorlooptijd | 6 tot 12 weken | enkele weken |
| Renteaftrek in Nederland | nee | nee |
| Verlaagt Spaanse vermogensbelasting | ja | nee |
| Onderhandelingspositie | onder voorbehoud | contant |
Dat ene voordeel van de Spaanse lening telt alleen boven de € 700.000 aan Spaans bezit; daaronder speelt de vermogensbelasting niet. Zie hoe werkt de vermogensbelasting.
Wat u ook nog nodig heeft
- Inrichting. Een leeg Spaans appartement inrichten kost € 8.000 tot € 20.000, meer als u wilt verhuren en aan de verwachtingen van gasten wilt voldoen.
- Een reservering bij het contract. Bij de reserva betaalt u € 3.000 tot € 6.000, bij het contrato de arras doorgaans 10% van de koopsom. Die 10% bent u kwijt als u zich terugtrekt.
- Het eerste jaar vaste lasten: IBI, comunidad, verzekering en nutsvoorzieningen, samen € 2.500 tot € 4.500.
- Direct onderhoud bij bestaande bouw; laat een bouwkundige of arquitecto técnico ramen vóór het bod.
De valor de referencia kan uw som optrekken
Sinds 2022 wordt de overdrachtsbelasting berekend over de hoogste van de koopprijs en de valor de referencia van het Catastro. Koopt u onder die referentiewaarde, dan betaalt u belasting over een bedrag dat u niet heeft betaald.
Vraag de referentiewaarde op vóór het bod. Bij een woning die u onder de marktprijs koopt, kan dat honderden tot duizenden euro's schelen in uw begroting.
Een realistische begroting
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Koopsom | € 235.000 |
| Kosten koper | € 27.100 |
| Inrichting | € 12.000 |
| Eerste onderhoud | € 5.000 |
| Eerste jaar vaste lasten | € 3.500 |
| Contant nodig | € 282.600 |
| Met een Spaanse lening van 65% | € 129.850 |
In het kort
- Kosten koper 10 tot 14%, nooit mee te financieren.
- Spaanse banken lenen 60 tot 70% van de taxatiewaarde aan niet-inwoners.
- Eigen inbreng dus 30 tot 40% plus de kosten koper.
- De bank betaalt de kosten van de hypotheekakte; u betaalt de taxatie.
- Reken inrichting, eerste onderhoud en het eerste jaar lasten mee.
- Controleer de valor de referencia vóór het bod.
Peildatum 1 september 2026. Tarieven per regio verschillen; laat ze door uw gestor of advocaat bevestigen. Meer in de landgids Spanje en in kan ik een hypotheek krijgen in Spanje.
