Op een woning van € 250.000 betekent dat ongeveer € 75.000 eigen inbreng plus € 27.500 aan kosten koper: ruim honderdduizend euro voordat de bank meedoet.
Wat een Spaanse bank u leent
| Niet-inwoner | Inwoner van Spanje | |
|---|---|---|
| Maximale lening | 60 tot 70% van de laagste van taxatie en koopsom | Tot 80% |
| Looptijd | Doorgaans tot 20 of 25 jaar | Tot 30 jaar |
| Maximale leeftijd bij aflossing | 70 tot 75 jaar | 75 jaar |
| Rente | Vast of variabel; opslag voor niet-inwoners | Iets gunstiger |
| Woonlastennorm | Alle lasten samen maximaal 30 tot 35% van uw netto inkomen | Zelfde orde |
De taxatie is bepalend. Taxeert de bank lager dan uw koopsom, dan rekent zij over dat lagere bedrag, en het verschil legt u bij.
Wat u moet aanleveren
- Uw NIE-nummer en paspoort.
- Jaaropgaven en loonstroken van de laatste drie maanden, of jaarrekeningen bij een eigen zaak.
- Uw Nederlandse belastingaangifte van de laatste twee jaar.
- Bankafschriften van drie tot zes maanden.
- Een overzicht van uw Nederlandse hypotheek en overige verplichtingen, met een BKR-uitdraai.
- Het reserverings- of koopcontract.
Reken op vier tot acht weken van complete aanvraag tot definitief aanbod. Begin er dus mee vóór u het contrato de arras tekent, en neem een financieringsvoorbehoud op.
Wat de bank betaalt en wat u betaalt
Sinds de Spaanse hypothekenwet van 2019 is de kostenverdeling wettelijk geregeld en dat pakt gunstig voor u uit:
- De bank betaalt de notaris, het eigendomsregister, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte.
- U betaalt de taxatie, doorgaans € 300 tot € 600.
- Afsluitprovisie komt voor, tot ongeveer 1% van de lening; die is onderhandelbaar.
Let op de gekoppelde producten. Banken bieden rentekorting in ruil voor een opstalverzekering, een levensverzekering of een salarisrekening bij dezelfde bank. Reken door of de korting opweegt tegen de premie; vaak is dat niet zo, en verplicht is het niet.
Vast of variabel
Een variabele hypotheek volgt de euribor plus een opslag. Na de rentepiek van 2023 en de daling daarna kiezen veel niet-inwoners voor vast, juist omdat zij de woning niet snel willen herfinancieren. Vraag altijd naar de vervroegde-aflossingsvergoeding: die is bij een variabele lening wettelijk begrensd en bij een vaste lening hoger.
Of financieren in Nederland
Het alternatief is uw Nederlandse woning verhogen. Voordelen: lagere rente, geen Spaanse taxatie, geen taalbarrière, en u bent een contante koper in Spanje, wat onderhandelingsruimte geeft.
Nadelen: de rente is niet aftrekbaar, want de lening is niet voor uw eigen woning; u verbindt uw Nederlandse huis aan een Spaanse aankoop; en de schuld telt mee in box 3 boven de drempel. Zie hoeveel eigen geld hebt u nodig.
Waar u kunt aankloppen
- Spaanse grootbanken met een afdeling voor niet-inwoners. Zij kennen het product en werken vaak in het Engels.
- Lokale spaarbanken. Soms scherper in de rente, maar minder ervaring met buitenlandse dossiers.
- Nederlandse of Belgische tussenpersonen die in Spaanse hypotheken bemiddelen. Zij vragen doorgaans 0,5 tot 1% en leveren een compleet dossier aan, wat de doorlooptijd verkort.
- Uw eigen Nederlandse bank. Die financiert de Spaanse woning niet, maar wel de verhoging op uw Nederlandse huis.
Vraag altijd bij twee of drie partijen een offerte op. Het verschil in opslag tussen banken loopt bij niet-inwoners flink uiteen, en de bank die uw makelaar aandraagt is niet vanzelf de gunstigste.
De aansprakelijkheid gaat verder dan het huis
Dit is het punt waarop het Spaanse systeem strenger is dan veel kopers denken. Een Spaanse hypotheek is een persoonlijke schuld: kunt u niet betalen en brengt de executieverkoop minder op dan de restschuld, dan blijft u het verschil verschuldigd. De bank kan zich verhalen op uw overige vermogen, ook in Nederland.
De sleutels inleveren en van de schuld af zijn, de dación en pago, kan alleen als de bank daarmee instemt of als het in de akte is opgenomen. Laat uw advocaat kijken of daar iets over geregeld kan worden, en leen niet tot het maximum.
Geen valutarisico, wel renterisico
U leent in euro's en koopt in euro's, dus wisselkoersen spelen geen rol. Wat wel speelt is het renterisico bij een variabele lening: de euribor kan in enkele jaren verscheidene procentpunten bewegen, en bij een lening van € 175.000 is elke procentpunt ongeveer € 1.750 per jaar. Reken door wat u bij twee procentpunt hoger nog kunt dragen.
Rekenvoorbeeld
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Koopsom | € 250.000 |
| Hypotheek bij 70% | € 175.000 |
| Eigen inbreng koopsom | € 75.000 |
| Kosten koper, ongeveer 11% | € 27.500 |
| Taxatie en afsluitkosten | € 1.500 tot € 2.300 |
| Totaal eigen geld | ongeveer € 104.500 |
Wat vaak misgaat
- Te laat beginnen. De aanvraag duurt langer dan de termijn in het arras-contract.
- Geen financieringsvoorbehoud. Zonder die clausule verliest u uw aanbetaling van 10% als de bank afhaakt.
- Rekenen met de koopsom in plaats van de taxatie. De bank rekent met de laagste van de twee.
- Vergeten dat de kosten koper er nog bovenop komen. Die financiert geen enkele bank.
- Gekoppelde verzekeringen accepteren zonder de premie tegenover de rentekorting te zetten.
In het kort
- Spaanse banken lenen een niet-inwoner 60 tot 70% van de laagste van taxatie en koopsom.
- Reken op minstens 40% eigen inbreng plus de volledige kosten koper.
- Op € 250.000 is dat ongeveer € 104.500 eigen geld.
- De bank betaalt sinds 2019 de notaris, het register, de gestoría en het zegelrecht van de hypotheekakte.
- U betaalt de taxatie van € 300 tot € 600.
- De aanvraag duurt vier tot acht weken; begin vóór het arras-contract.
- Neem altijd een financieringsvoorbehoud op.
- Gekoppelde verzekeringen zijn niet verplicht; reken de rentekorting door.
- Een Spaanse hypotheek is een persoonlijke schuld: een restschuld na executie blijft staan.
Peildatum 1 september 2026. Voorwaarden verschillen per bank. Meer in de landgids Spanje.
