Dat laatste is de kern van bijna elke misser. In Nederland koopt u een huis schoon; in Spanje koopt u wat erop rust. Dat geldt voor elk type: een appartement in Torrevieja, een villa in het binnenland, een recreatiewoning op een resort en zelfs een stacaravan op een camping.
De tien valkuilen
| Valkuil | Wat het kost | De controle |
|---|---|---|
| Achterstallige bijdragen van de vereniging | Tot vier jaar aan bijdragen | Certificado de deudas van de administrador |
| Openstaande IBI en gemeentelijke heffingen | Kleven aan het pand | Laatste vier aanslagen opvragen |
| Hypotheek of beslag dat blijft staan | De volledige restschuld | Nota simple, vlak vóór de akte |
| Bouw zonder vergunning | Geen nutsaansluiting, geen hypotheek, soms sloop | Licencia de ocupación en kadastrale tekening |
| Koopsom onder de valor de referencia | Naheffing plus boete | Referentiewaarde opzoeken vóór het bod |
| Geen of niet-overdraagbare verhuurvergunning | Het hele verhuurplan | Regionaal register en gemeentelijk beleid |
| Aanbetaling naar een privé- of kantoorrekening | Alles wat u overmaakt | Alleen naar de derdenrekening van advocaat of notaris |
| Niet alle eigenaren tekenen | De koop gaat niet door | Eigendomsverhoudingen in de nota simple |
| Nieuwbouw zonder bankgarantie | Uw termijnbetalingen | Individuele garantie per betaling eisen |
| Niet-ingezeten verkoper | 3% inhouding en de plusvalía komen bij u | Laat het op de koopsom inhouden |
Schulden gaan mee met de woning
Dit is het punt waarop Nederlandse kopers het vaakst worden verrast. Drie soorten schuld volgen het pand en niet de vorige eigenaar:
- Comunidad-bijdragen. U bent aansprakelijk voor de onbetaalde bijdragen van het lopende jaar en de drie jaar daarvóór. Bij een complex met een hoge bijdrage loopt dat op tot vijf cijfers.
- IBI en gemeentelijke heffingen. Die kennen een zakelijke werking: de gemeente kan zich op de woning verhalen, ook als de schuld van de verkoper is.
- Hypotheken en beslagen in het Registro de la Propiedad. Die moeten bij de akte worden doorgehaald; controleer de nota simple op de dag zelf, niet twee maanden eerder.
Uw advocaat vraagt deze drie op. Hoe dat werkt staat in hoe controleer ik of een woning schuldenvrij is.
Bouw zonder vergunning
In het Spaanse buitengebied staan tienduizenden woningen die nooit een vergunning hebben gehad, of die zijn uitgebreid zonder er een aan te vragen. Een serre, een extra slaapkamer, een zwembad: als het niet in het kadaster en in de gemeentelijke administratie staat, bestaat het formeel niet.
De gevolgen zijn concreet: geen licencia de ocupación, dus geen aansluiting op water en elektriciteit op uw naam, geen verhuurvergunning en geen hypotheek. In Andalusië bestaat een procedure om zulke bouw te legaliseren als er geen handhaving meer mogelijk is, maar die kost geld en tijd en lukt niet altijd.
Laat de plattegrond in het Catastro naast de werkelijkheid leggen. Wijkt de oppervlakte af, dan is dat het signaal. Zie de risico's van illegale bouw.
Het contrato de arras: twee smaken
De aanbetaling van doorgaans 10% gaat via een contrato de arras, en er zijn twee varianten met heel verschillende gevolgen:
- Arras penitenciales. Beide partijen mogen zich terugtrekken. U verliest uw aanbetaling; de verkoper betaalt het dubbele terug. Dit is wat de meeste kopers denken te tekenen.
- Arras confirmatorias. De koop is bindend. Trekt u zich terug, dan kan de verkoper nakoming eisen én schadevergoeding, boven op uw aanbetaling.
Welke variant geldt, moet uitdrukkelijk in het contract staan. Staat het er niet, dan is de uitleg aan de rechter en dat is de dure route. Laat uw advocaat het contract opstellen of ten minste beoordelen vóór u tekent, en maak het geld over naar zijn derdenrekening.
De koop annuleren
Wilt u de koop annuleren, dan hangt alles af van wat u getekend hebt. Bij een reserveringscontract, de contrato de reserva, legt u de woning vast tegen een bedrag van EUR 3.000 tot EUR 6.000; trekt u zich daarna terug, dan bent u dat bedrag kwijt. Bij arras penitenciales verliest u de aanbetaling van doorgaans 10%; bij arras confirmatorias kan de verkoper nakoming eisen.
Wil de verkoper annuleren, dan geldt het spiegelbeeld: bij arras penitenciales betaalt hij het dubbele van uw aanbetaling terug. Laat daarom in het reserveringscontract al opnemen onder welke voorwaarden u kosteloos terug kunt, bijvoorbeeld als de nota simple niet schoon is of de vergunning ontbreekt.
De valor de referencia
Sinds 2022 rekent de fiscus de overdrachtsbelasting over de hoogste van de koopsom en de referentiewaarde van het Catastro. Koopt u onder die waarde, dan volgt een naheffing over het verschil, met rente en boete.
Dat treft juist wie een koopje doet: een woning die u onder de marktwaarde koopt van een verkoper met haast, wordt fiscaal alsnog op de referentiewaarde afgerekend. Zoek die waarde op vóór uw bod. Zie hoe hoog is de overdrachtsbelasting.
De verhuurvergunning
Wie koopt om te verhuren, loopt het grootste risico op het punt dat pas ná de aankoop blijkt. Vier dingen kunnen misgaan:
- De woning heeft geen inschrijving in het regionale register, en de gemeente geeft geen nieuwe af.
- De inschrijving bestaat, maar is niet overdraagbaar bij verkoop.
- De vergunning heeft een looptijd van vijf jaar die bijna is verstreken.
- De vereniging van eigenaren heeft toeristische verhuur verboden, of moet er sinds 3 april 2025 vooraf toestemming voor geven met een drievijfdemeerderheid.
Neem een ontbindende voorwaarde op: geen geldige vergunning en geen toestemming van de vereniging, dan geen koop. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.
Oplichting: waar het echt misgaat
Regelrechte oplichting is zeldzamer dan de verhalen suggereren, maar de patronen zijn herkenbaar:
- Betalen naar een privérekening. Elke euro gaat naar de derdenrekening van uw advocaat of naar de notaris. Nooit naar een makelaarskantoor, nooit naar een persoonlijke rekening, nooit contant.
- De advocaat die de makelaar regelt. Vaak goedkoop of gratis, en dat is precies het probleem: hij wordt betaald door de partij tegenover u.
- Een bureau zonder inschrijving. In Catalonië en Valencia is registratie verplicht; vraag het nummer en controleer het.
- Haast. "Er is nog een geïnteresseerde, tekent u vandaag." Bij een tweede woning is dat vrijwel nooit waar.
- Nieuwbouw zonder garantie. Een ontwikkelaar moet uw termijnbetalingen op een aparte rekening houden met een individuele bankgarantie per betaling. Geen garantie, geen betaling.
- Een woning die niet van de verkoper is, of maar deels: bij een erfenis of scheiding moeten alle eigenaren tekenen.
De beste bescherming is saai: uw eigen advocaat, uw eigen bouwkundige, en geld dat alleen via een derdenrekening loopt.
Voordat u begint: drie dingen die u eerst regelt
- Een NIE-nummer. Zonder Spaans fiscaal nummer kunt u geen woning kopen, geen rekening openen en geen nutsvoorziening op uw naam zetten. Zie heb ik een NIE-nummer nodig.
- Zicht op de totale kosten. Reken 8% tot 13,4% boven op de vraagprijs, afhankelijk van de regio en of het nieuwbouw is.
- Duidelijkheid over de financiering. Spaanse banken lenen een buitenlander doorgaans 60 tot 70% van de laagste van taxatie en koopsom, en de kosten koper betaalt u altijd uit eigen geld.
Wie deze drie niet vooraf regelt, komt onder tijdsdruk te staan zodra hij een woning vindt, en tijdsdruk is precies waar de fouten uit voortkomen.
Veiligheid van de woning zelf
De vraag of het veilig is om een vakantiehuis in Spanje te kopen, gaat vaak niet over het kooprisico maar over de woning die tien maanden per jaar leegstaat. Wie een veilige accommodatie zoekt om te kopen, let op vier dingen; ze gelden voor losse vakantiewoningen net zo goed als voor appartementen:
- Kies een urbanisatie die het hele jaar bewoond is. Een complex dat in november leegloopt, is aantrekkelijker voor inbrekers dan een straat met buren.
- Rejas en een alarm. Traliewerk voor de ramen op de begane grond is in Spanje normaal en geen teken van een slechte buurt.
- Sleutelbeheer. Iemand ter plaatse die na een storm gaat kijken, is meer waard dan welke camera ook.
- Verzekeren. Een Spaanse opstal- en inboedelpolis kent vaak een leegstandsclausule: schade tijdens langdurige afwezigheid is beperkt of uitgesloten. Lees die voorwaarde vóór u tekent. Zie moet ik mijn vakantiehuis verzekeren.
De criminaliteitscijfers aan de Spaanse kust zijn niet hoger dan in Nederland; het verschil zit in de leegstand, niet in de omgeving.
Risico's die geen valkuil zijn, maar wel geld kosten
- Afhankelijkheid van toerisme. Uw opbrengst hangt aan het aantal vluchten en aan het seizoen. Een regio met één luchthaven en een seizoen van tien weken is kwetsbaar.
- Leegstand buiten het seizoen. Aan de zuidkust verhuurt u jaarrond, aan de Costa Brava van juni tot september. Dat verschil bepaalt uw rendement meer dan de koopprijs.
- Veranderende regels. Verhuurvergunningen worden per gemeente ingeperkt en de regels veranderen snel; reken niet op een situatie die over vijf jaar nog hetzelfde is.
- Geen wisselkoersrisico. Anders dan bij Turkije of Zwitserland koopt u in euro's, dus dat risico bestaat hier niet.
Onteigening en kraken
Twee risico's die vaak worden overdreven, maar die wel bestaan.
- Onteigening. Kan uw vakantiehuis in Spanje worden onteigend? Spanje kent net als Nederland onteigening voor werken van algemeen belang: een weg, een spoorlijn, kustbescherming. U hebt recht op schadeloosstelling, maar de procedure is traag en het bedrag dat u voor een onteigend perceel krijgt, ligt vaak lager dan de marktwaarde. Schakel dan een advocaat in die op onteigening is gespecialiseerd. Wat vaker voorkomt dan echte onteigening is de Ley de Costas: woningen binnen de kustzone kunnen onder een concessie vallen in plaats van vol eigendom. Laat dat vóór de koop nakijken bij een woning vlak aan zee.
- Kraken. De Spaanse okupas halen geregeld de Nederlandse pers. Het risico geldt vrijwel uitsluitend voor woningen die maandenlang leegstaan zonder toezicht, en de wet is de laatste jaren aangescherpt: bij betrapping op heterdaad kan de politie direct optreden. Een gekraakt huis kopen is een ander verhaal: doe dat niet, want de ontruiming wordt uw probleem en kan jaren duren. Wat helpt tegen kraak: een bewoond complex, een alarm, en iemand die regelmatig langsgaat.
Wat de notaris niet voor u doet
De notario is onpartijdig. Hij stelt de akte op, controleert de identiteit en de inschrijving in het register, en draagt de belasting af. Hij beoordeelt niet of de prijs klopt, of het dak deugt, of de woning met vergunning is gebouwd, of de vereniging schulden heeft, of u mag verhuren.
Al die controles doet uw abogado, en die kost ongeveer 1% van de koopsom. Op een woning van € 250.000 is dat € 2.500 op een aankoop van bijna € 280.000 inclusief kosten. Zie wie doet wat bij een Spaanse aankoop.
Bij een niet-ingezeten verkoper
Koopt u van iemand die niet in Spanje woont, bijvoorbeeld een Nederlandse eigenaar, dan verschuiven twee verplichtingen naar u:
- U houdt 3% van de koopsom in en draagt die af met modelo 211, binnen een maand. Doet u dat niet, dan verhaalt de fiscus zich op de woning.
- Voor de plusvalía municipal, de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, wordt u de vervangende belastingplichtige.
Laat beide bedragen op de koopsom inhouden en door uw gestoría afdragen.
Uw checklist
- Vraag als buitenlander eerst uw NIE-nummer aan; zonder dat nummer komt u nergens.
- Neem een eigen advocaat, niet een die door makelaar of verkoper is aangedragen.
- Vraag een verse nota simple op, ook op de dag van de akte.
- Vraag het certificado de deudas en de laatste vier IBI-aanslagen.
- Leg de kadastrale tekening naast de werkelijkheid en vraag de licencia de ocupación.
- Zoek de valor de referencia op vóór uw bod.
- Laat vastleggen welke soort arras geldt, en betaal alleen op een derdenrekening.
- Controleer de verhuurvergunning en de toestemming van de vereniging.
- Laat een arquitecto técnico de bouwkundige staat beoordelen.
- Eis bij nieuwbouw een individuele bankgarantie en de seguro decenal.
- Is de verkoper niet-ingezetene, houd dan 3% in en verreken de plusvalía.
In het kort
- Schulden kleven in Spanje aan de woning, niet aan de vorige eigenaar.
- U bent aansprakelijk voor comunidad-bijdragen van vier jaar terug.
- Bouw zonder vergunning kost u nutsaansluiting, hypotheek en verhuurvergunning.
- Onder de valor de referencia kopen levert een naheffing op.
- Arras penitenciales en confirmatorias hebben heel andere gevolgen; leg vast welke geldt.
- Betaal uitsluitend via de derdenrekening van uw advocaat of de notaris.
- De notaris controleert de akte, niet uw belang.
- Bij een niet-ingezeten verkoper houdt u 3% in en betaalt u de plusvalía.
Peildatum 1 september 2026. Dit is algemene informatie; laat uw situatie door een Spaanse advocaat beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
