Dit is de meest voorkomende en de duurste valkuil bij het kopen in Spanje, omdat er decennialang is gebouwd zonder papieren, vooral op het platteland en in het zuiden.
Wat "illegaal" hier betekent
Er zijn twee soorten strijdigheid, en het verschil bepaalt of het op te lossen is.
- Zonder vergunning gebouwd, maar wél passend binnen het bestemmingsplan. Dit is te legaliseren via een vergunning achteraf, met een boete. Vaak een kwestie van een architect, een dossier en geld.
- Zonder vergunning gebouwd en niet passend binnen het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld een woning op suelo rústico waar niet gebouwd mag worden. Dit is niet te legaliseren; de gemeente kan herstel in de oude toestand eisen.
Daarnaast bestaat de situatie fuera de ordenación: het bouwwerk is verjaard voor handhaving maar blijft strijdig. Het mag blijven staan en u mag het onderhouden, maar u mag het niet uitbreiden en het is bij verkoop en financiering een probleem.
Wat u riskeert
| Gevolg | Wat het betekent |
|---|---|
| Boete | Een percentage van de waarde van het illegale deel |
| Legaliseringsplicht | Architect, dossier, ICIO en leges; duizenden euro's |
| Sloopbevel | Afbreken en afvoeren op uw kosten |
| Geen hypotheek | De bank financiert geen onderpand dat niet klopt |
| Geen verhuurvergunning | Zonder licencia de ocupación komt er geen inschrijving |
| Geen aansluitingen | Water en elektriciteit worden geweigerd zonder bewoningsvergunning |
| Verzekering dekt niet | Schade aan het illegale deel valt buiten de polis |
| Onverkoopbaar | Een geïnformeerde koper haakt af of eist een forse korting |
Hoe u het opspoort vóór de koop
- De nota simple uit het Registro de la Propiedad: welke oppervlakte staat er ingeschreven?
- De referencia catastral en de kadastrale plattegrond bij het Catastro. Vergelijk die met wat er staat: een veranda, een garage of een extra kamer die er niet op staat, is uw signaal.
- De licencia de ocupación of cédula de habitabilidad. Ontbreekt die, dan is er iets mis.
- Een certificado urbanístico bij de gemeente: wat mag er op dit perceel, en zijn er lopende handhavingsdossiers?
- Een arquitecto técnico die de woning opmeet en met de tekeningen vergelijkt. Kost € 300 tot € 800 en is de best bestede uitgave van de hele aankoop.
Uw eigen advocaat hoort deze vijf te doen. De notaris doet het niet: die controleert de eigendom en de inschrijvingen, maar niet of alles wat er staat met vergunning is gebouwd. Zie wat doet een Spaanse notaris.
Als het pas na de koop blijkt
U kunt de verkoper aanspreken op verborgen gebreken, maar in Spanje geldt daarvoor een korte termijn en moet u bewijzen dat hij het wist en verzweeg. Bij een verkoper die inmiddels in het buitenland woont, is dat een moeizame route.
Praktisch is de volgorde dan: laat een architect vaststellen of het legaliseerbaar is, vraag bij de gemeente een dossier op, en reken door wat legaliseren kost tegenover wat afbreken kost. Meld het bij uw verzekeraar, want de dekking klopt nu niet.
Waar het risico het grootst is
- Op suelo rústico, landbouwgrond, waar meestal niet gebouwd mag worden. Goedkope percelen met een huisje zijn hier de klassieker.
- Aan de kust, waar naast de gemeente ook de Ley de Costas geldt en de zone langs zee beschermd is.
- Bij oude dorpshuizen waar generaties lang iets is aangebouwd.
- Bij zwembaden en carports, die vaak zonder vergunning zijn aangelegd omdat mensen ze als tuininrichting zien.
- In Andalucía en Murcia, waar de handhaving de laatste jaren juist is aangescherpt en luchtfoto's het opsporen eenvoudig maken.
Wat een verkoper mag beweren
"Dat is hier normaal", "iedereen doet het zo" en "de gemeente kijkt er niet naar" zijn geen juridische standpunten. Vraag om papieren, niet om geruststelling. Een verkoper die de vergunningen niet kan tonen, heeft ze niet.
Zet in het voorlopige koopcontract een ontbindende voorwaarde op de uitkomst van het bouwkundig en stedenbouwkundig onderzoek. Bij het contrato de arras met een aanbetaling van 10% is dat de enige manier om er zonder verlies uit te komen.
In het kort
- Een illegale aanbouw koopt u erbij; de gemeente spreekt de eigenaar aan.
- Passend binnen het bestemmingsplan is te legaliseren, daarbuiten niet.
- Fuera de ordenación mag blijven staan maar niet worden uitgebreid.
- Zonder kloppende papieren geen hypotheek, verhuurvergunning of aansluiting.
- Laat een arquitecto técnico de woning opmeten en met het Catastro vergelijken.
- Zet een ontbindende voorwaarde op het onderzoek in de arras.
Peildatum 1 september 2026. Regels en handhaving verschillen per comunidad en gemeente. Meer in de landgids Spanje.
