De kosten van de vergunning zelf vallen mee; het is de gemeentelijke bouwbelasting die telt. Reken op 2 tot 4% ICIO over de bouwsom plus 0,5 tot 1,5% aan leges, en bij een obra mayor 7 tot 12% aan honoraria voor architect en toezichthouder.
Obra menor of obra mayor
| Obra menor | Obra mayor | |
|---|---|---|
| Wat | Onderhoud en afwerking zonder constructieve wijziging | Constructie, indeling, oppervlakte, zwembad, bijgebouw |
| Procedure | Declaración responsable of lichte vergunning | Licencia de obra mayor |
| Project nodig | Nee | Ja, van een arquitecto |
| Doorlooptijd | Dagen tot enkele weken | Vier tot achttien maanden |
| Kosten | Leges plus ICIO over de bouwsom | Idem, plus 7 tot 12% honoraria |
Voorbeelden van obra menor: binnen schilderen, tegelwerk, een keuken of badkamer vervangen op dezelfde plek, een airco plaatsen, een dak repareren zonder de constructie te wijzigen.
Voorbeelden van obra mayor: een muur weghalen, een raam of deur bijmaken, een terras overkappen, een verdieping of aanbouw toevoegen, een zwembad aanleggen, de gevel wijzigen.
De grens ligt niet altijd waar u hem verwacht. Een carport of een vaste pergola geldt in veel gemeenten al als obra mayor, omdat er een fundering bij komt. Vraag het na bij het ayuntamiento voordat u een aannemer laat beginnen; dat kost een telefoontje.
Wat een vergunning kost
| Post | Bedrag |
|---|---|
| ICIO, gemeentelijke bouwbelasting | 2 tot 4% van de bouwsom |
| Leges van de vergunning | 0,5 tot 1,5% |
| Arquitecto, project en toezicht | 7 tot 12% bij een obra mayor |
| Waarborgsom voor afvoer van bouwafval | per gemeente, terug na oplevering |
Bij een verbouwing van € 40.000 komt u dus op € 1.000 tot € 2.200 aan ICIO en leges, en bij een obra mayor nog eens € 2.800 tot € 4.800 aan honoraria. Btw op de werkzaamheden is 10% bij renovatie van een bestaande woning die ouder is dan twee jaar, mits de materiaalkosten onder een deel van de totale som blijven; laat uw aannemer dat op de factuur onderbouwen.
In een appartement of urbanisatie
Naast de gemeente heeft u de comunidad de propietarios nodig zodra u iets wijzigt aan de buitenkant, aan gemeenschappelijke leidingen of aan dragende delen. Een airco-unit aan de gevel, een gesloten terras of een schotel vallen daaronder.
Vraag toestemming op de vergadering en laat die in de notulen opnemen. Een verbouwing die achteraf wordt betwist, kan tot terugbouw worden veroordeeld, en dat is bij een gesloten terras een dure uitkomst.
Wat er misgaat
- Bouwen zonder vergunning. Een obra ilegal levert een boete op en soms een bevel tot herstel in de oude toestand. Bij verkoop is het een blokkade: de koper krijgt geen hypotheek en uw notaris signaleert het.
- De kadastrale plattegrond niet bijwerken. Na een uitbreiding moet u de nieuwe situatie melden bij het Catastro. Doet u dat niet en komt de gemeente er via luchtfoto's achter, dan volgt een naheffing van de IBI over de tussenliggende jaren.
- Een aannemer zonder inschrijving of verzekering. Vraag het CIF-nummer en de polis op.
- Vooruitbetalen zonder termijnschema. Koppel betalingen aan afgeronde fasen en houd een slottermijn achter tot de oplevering.
- Toezicht op afstand. Laat een arquitecto técnico het werk begeleiden; die vertegenwoordigt uw belang tegenover de aannemer.
Als u een woning koopt om te verbouwen
- Vraag vóór het bod een informe urbanístico op: wat mag er op dat perceel, en tot welke oppervlakte en hoogte?
- Laat vaststellen of alles wat er nu staat met vergunning is gebouwd. Een niet-gelegaliseerde aanbouw koopt u erbij.
- Laat een arquitecto of aannemer een raming maken; op afstand verbouwen kost meer dan u begroot.
- Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval de vergunning niet komt.
- Reken 20 tot 30% boven op de aanneemsom voor vergunningen, honoraria en tegenvallers.
Bij een oud dorpshuis in Andalucía of Murcia is dit geen formaliteit: daar is decennialang gebouwd zonder papieren. Zie de risico's van illegale bouw.
In het kort
- Verbouwen mag, maar altijd met een melding of een vergunning.
- Obra menor voor afwerking, obra mayor voor constructie en oppervlakte.
- ICIO 2 tot 4% van de bouwsom, plus 0,5 tot 1,5% leges.
- Bij een obra mayor 7 tot 12% aan honoraria voor de architect.
- Een carport of vaste pergola geldt vaak al als obra mayor.
- Meld een uitbreiding bij het Catastro, anders volgt een naheffing.
Peildatum 1 september 2026. Regels en tarieven verschillen per gemeente; vraag ze op bij het ayuntamiento. Meer in de landgids Spanje.
