Zelf bouwen kost in Spanje € 1.200 tot € 2.200 per vierkante meter voor een gewone woning, en € 2.500 en meer voor een villa met hoge afwerking. Daar komen grond, vergunningen, honoraria en aansluitingen bovenop.
De fasen en hun doorlooptijd
| Fase | Duur |
|---|---|
| Grond zoeken en kopen | 3 tot 12 maanden |
| Ontwerp en proyecto básico door een arquitecto | 2 tot 4 maanden |
| Goedkeuring door het Colegio de Arquitectos | 1 tot 2 maanden |
| Licencia de obra mayor bij de gemeente | 4 tot 18 maanden |
| Proyecto de ejecución en aannemer kiezen | 2 tot 3 maanden |
| Bouw, woning van 150 m² | 12 tot 18 maanden |
| Licencia de primera ocupación en aansluitingen | 1 tot 4 maanden |
De fasen lopen deels parallel, maar reken realistisch op tweeënhalf jaar. Wie in september 2026 grond koopt, woont er in de praktijk in 2029.
De vergunning is de onzekere factor
Een licencia de obra mayor vraagt een volledig project van een arquitecto, goedgekeurd door de beroepsorganisatie, plus een aannemer met een geldige inschrijving. De gemeente toetst het aan het bestemmingsplan, en die toets kan lang duren.
Wat de doorlooptijd bepaalt:
- De gemeente. Kleine gemeenten met één ambtenaar zijn soms sneller dan grote, en soms juist veel trager.
- De grond. Op suelo urbano gaat het het snelst. Op suelo urbanizable moet er eerst worden ontwikkeld, en op suelo rústico mag doorgaans helemaal niet gebouwd worden.
- Extra toetsen. Ligt het perceel aan de kust, dan komt de Ley de Costas erbij; bij een beschermd gebied of een archeologische zone komen er nog meer instanties aan te pas.
- De volledigheid van het dossier. Elk ontbrekend stuk kost een nieuwe termijn.
Begin nooit met bouwen voordat de vergunning er is. Een woning zonder vergunning is een obra ilegal, met een boete en in het uiterste geval een sloopbevel, en zij is niet in te schrijven, niet aan te sluiten en niet te verzekeren.
Wat het kost
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bouwkosten, gewone afwerking | € 1.200 tot € 1.600 per m² |
| Bouwkosten, hoge afwerking | € 1.800 tot € 2.500 per m² |
| Arquitecto en arquitecto técnico | 7 tot 12% van de bouwkosten |
| ICIO, gemeentelijke bouwbelasting | 2 tot 4% van de bouwsom |
| Leges van de vergunning | 0,5 tot 1,5% |
| Aansluitingen water en elektra | € 3.000 tot € 20.000 |
| Btw op de bouw | 10% bij een woning |
| Zwembad | € 18.000 tot € 35.000 |
Bij elkaar komt u boven op de bouwkosten op 20 tot 30% extra. De aansluitingen zijn de post met de grootste spreiding: op een perceel binnen de bebouwde kom is dat een paar duizend euro, op een afgelegen perceel zonder water- en stroomaansluiting loopt het in de tienduizenden.
Zelf bouwen of nieuwbouw van een ontwikkelaar?
| Zelf bouwen | Kopen van een ontwikkelaar | |
|---|---|---|
| Doorlooptijd | 2 tot 3 jaar | Direct of 1 tot 2 jaar bij een project |
| Prijs per m² | Vaak lager | Hoger, inclusief marge |
| Vrijheid | Volledig | Beperkt tot de opties |
| Risico | Bij u: vergunning, budget, aannemer | Bij de ontwikkelaar, met bankgarantie |
| Zekerheid | Geen | Seguro decenal, tien jaar op constructie |
Koopt u van een ontwikkelaar, dan moet die een bankgarantie stellen op uw termijnbetalingen en een seguro decenal hebben, de tienjarige verzekering voor constructieve gebreken. Zonder die polis wordt de nieuwbouw niet ingeschreven. Vraag beide op vóór u de eerste termijn betaalt.
Wat u regelt voordat u grond koopt
- Vraag een informe urbanístico of een cédula urbanística op bij de gemeente. Dat document zegt wat er op dat exacte perceel mag: type grond, bebouwingspercentage, maximale hoogte en afstand tot de grens.
- Controleer de aansluitingen. Ligt er water, elektriciteit en riolering, of moet dat nog worden aangelegd?
- Laat een arquitecto naar het perceel kijken vóór de koop. Helling, grondsoort en toegankelijkheid bepalen de bouwkosten sterk.
- Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval de vergunning niet wordt verleend.
- Vraag de nota simple uit het eigendomsregister op; ook grond kan belast zijn met hypotheken of erfdienstbaarheden.
Waar het misgaat
- Goedkope grond die niet bebouwbaar is. Suelo rústico is goedkoop om een reden.
- Bouwen op basis van een mondelinge toezegging van een ambtenaar of een aannemer.
- Een aannemer zonder verzekering. Vraag de polis en de inschrijving op.
- Betalen vooruit zonder termijnschema. Koppel betalingen aan aantoonbaar afgeronde fasen.
- Toezicht op afstand. Laat een arquitecto técnico de bouw begeleiden; die vertegenwoordigt uw belang tegenover de aannemer.
In het kort
- Twee tot drie jaar van grondaankoop tot sleutel.
- De licencia de obra mayor duurt 4 tot 18 maanden en is de onzekere factor.
- Bouwkosten € 1.200 tot € 2.500 per m², plus 20 tot 30% aan bijkomende posten.
- 10% btw op de bouw, 2 tot 4% ICIO.
- Vraag een informe urbanístico op vóór u grond koopt.
- Bij een ontwikkelaar: bankgarantie en seguro decenal opvragen.
Peildatum 1 september 2026. Bedragen en termijnen zijn praktijkramingen en verschillen sterk per gemeente. Meer in de landgids Spanje.
