De grens ligt praktisch rond 2007. Vanaf dat jaar geldt het landelijke bouwbesluit met eisen aan isolatie en installaties; wat daarvoor is gebouwd, voldoet daar meestal niet aan.
Eerst de papieren
- Nota simple naast het Catastro. Komt de ingeschreven oppervlakte overeen met wat er staat? Een verschil betekent dat er ooit is gebouwd zonder dat in te schrijven.
- Licencia de primera ocupación of een gelijkwaardig gebruiksdocument. Bij zeer oude woningen bestaat die soms niet; dan is een verklaring van ouderdom nodig.
- Uitbreidingen. Een serre, een extra kamer, een zwembad: is daar een vergunning voor, en is de uitbreiding in het register opgenomen?
- Handhaving. Vraag de gemeente om een verklaring dat er geen procedure loopt wegens bouwen zonder vergunning.
- Schulden. Certificado de deudas van de vereniging en de laatste vier aanslagen onroerendezaakbelasting.
Zonder gebruiksvergunning krijgt u geen nutsaansluitingen op uw naam, geen verhuurvergunning en geen hypotheek. Zie de risico's van illegale bouw.
Wat u bouwkundig laat nakijken
| Punt | Waarom |
|---|---|
| Elektrische installatie | Oudere installaties missen aardlekbeveiliging; vraag om een geldig boletín eléctrico |
| Leidingwerk | Ijzeren of loden leidingen geven roest, lekkage en slechte druk |
| Dak en dakbedekking | Golfplaten van vóór 2002 kunnen asbest bevatten |
| Betonconstructie | In gebouwen uit de jaren vijftig tot zeventig komt aluminiumcement voor, dat na decennia in sterkte terugloopt |
| Vocht en schimmel | Hoge luchtvochtigheid aan de kust; kijk achter kasten en in hoeken |
| Houtworm en termieten | In het binnenland en bij houten balklagen een reëel risico |
| Zwembad en installaties | Pomp, filter en leidingwerk zijn de duurste verrassing |
Laat dit door een arquitecto técnico beoordelen; reken op € 300 tot € 800 voor een rapport waarmee u ook kunt onderhandelen.
Asbest en aluminiumcement
Twee bouwmaterialen vragen bijzondere aandacht bij oudere Spaanse woningen.
- Asbest. Golfplaten en leidingen van vezelcement zijn tot 2002 gebruikt en zitten nog op veel schuren, carports en daken. Verwijderen mag alleen door een geregistreerd bedrijf en kost al gauw enkele duizenden euro's. Zolang het materiaal heel is en niet wordt bewerkt, is het risico beperkt, maar reken de sanering mee in uw bod.
- Aluminiumcement. In appartementengebouwen uit de jaren vijftig tot zeventig, vooral in Catalonië, is cement toegepast dat na tientallen jaren aan draagkracht verliest. Herstel is een zaak van het hele gebouw en dus van de vereniging. Vraag of het gebouw ooit is onderzocht.
De verplichte gebouwkeuring
In veel Spaanse gemeenten moeten gebouwen boven een bepaalde leeftijd, vaak vijftig jaar, periodiek worden gekeurd. Die keuring beoordeelt de constructie, de gevel, het dak en de installaties, en kan leiden tot een verplichte herstelopdracht voor de vereniging.
Vraag daarom bij een appartement in een ouder gebouw of de keuring is uitgevoerd, wat eruit kwam, en of er herstelwerk gepland staat. Een positieve keuring is geruststellend; een keuring die nog moet komen, is een risico dat u overneemt.
Wat een oudere woning wél biedt
- Ligging. De beste plekken zijn het eerst bebouwd; nieuwbouw ligt waar nog grond is.
- Ruimte. Oudere woningen hebben vaker een groter perceel en dikkere muren.
- Prijs. Bij bestaande bouw betaalt u overdrachtsbelasting in plaats van 10% btw, en dat scheelt bij nieuwbouw enkele procenten.
- Een bestaande verhuurvergunning, die in gemeenten zonder nieuwe uitgifte veel waard is.
- Onderhandelingsruimte, zeker bij een woning die al lang te koop staat.
Onderhandelen met het rapport in de hand
Een keuringsrapport met concrete posten is uw sterkste argument. Reken uit wat elektra vernieuwen, leidingen vervangen of asbest saneren kost, en leg dat naast de vraagprijs. Verkopers van oudere woningen weten meestal dat er werk aan is; wat zij niet weten is hoeveel.
Neem in het contrato de arras een ontbindende voorwaarde op voor gebreken boven een afgesproken bedrag. Zie wat er in het koopcontract moet staan.
Wat renoveren kost
| Werk | Indicatie |
|---|---|
| Elektrische installatie vernieuwen | € 3.000 tot € 8.000 |
| Leidingwerk vervangen | € 3.000 tot € 7.000 |
| Badkamer | € 5.000 tot € 12.000 |
| Keuken | € 6.000 tot € 15.000 |
| Asbestsanering dak of schuur | € 2.000 tot € 6.000 |
| Ramen en beglazing | € 400 tot € 800 per raam |
Op de bouwsom geldt 10% IVA bij renovatie van een bestaande woning, en de vergunning van de gemeente komt er nog bij.
In het kort
- Papieren eerst: leg de nota simple naast het Catastro.
- Zonder gebruiksvergunning geen aansluitingen, geen verhuurvergunning en geen hypotheek.
- De grens ligt rond 2007, toen het landelijke bouwbesluit ging gelden.
- Golfplaten van vóór 2002 kunnen asbest bevatten; sanering kost duizenden euro's.
- Aluminiumcement in gebouwen uit de jaren vijftig tot zeventig is een zaak van de hele vereniging.
- Vraag of de verplichte gebouwkeuring is uitgevoerd en wat eruit kwam.
- Laat een arquitecto técnico een rapport maken; dat is uw onderhandelingsmateriaal.
- Neem een ontbindende voorwaarde op voor gebreken boven een afgesproken bedrag.
Peildatum 1 september 2026. Bedragen zijn indicatief. Meer in de landgids Spanje.
