De nota simple kost een paar euro en is het belangrijkste stuk in het hele dossier. Toch tekenen kopers regelmatig op basis van een exemplaar van maanden oud, en juist in die tussentijd kan er beslag zijn gelegd.
Wat u opvraagt en waarvoor
| Stuk | Waar | Wat het aantoont |
|---|---|---|
| Nota simple | Registro de la Propiedad | Eigenaar, omschrijving, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden |
| Certificado de deudas | Administrador van de vereniging | Geen achterstand in de bijdragen |
| Laatste vier IBI-aanslagen | Gemeente of verkoper | Onroerendezaakbelasting betaald |
| Laatste facturen water en licht | Verkoper | Geen openstaande rekeningen bij afsluiting |
| Certificado catastral | Catastro | Oppervlakte en ligging; leg dit naast de nota simple |
| Certificado de no infracción urbanística | Gemeente | Geen lopende handhaving wegens bouw zonder vergunning |
De nota simple lezen
Het uittreksel bestaat uit vaste onderdelen. Waar u op let:
- Descripción de la finca. Het finca-nummer, de oppervlakte en de kadastrale referentie. Wijkt de oppervlakte af van het Catastro, dan is er ooit gebouwd zonder dat in te schrijven.
- Titularidad. Wie eigenaar is en voor welk deel. Bij een erfenis of scheiding staan er meerdere namen; die moeten allemaal tekenen.
- Cargas. De lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, voorkeursrechten, en een eventuele afección fiscal, een fiscale claim op het pand.
- Situación urbanística, als die is ingeschreven.
Een hypotheek in de cargas is geen probleem zolang die bij de akte wordt doorgehaald en de doorhaling ook wordt ingeschreven. Laat uw advocaat controleren dat het geld van de aflossing rechtstreeks naar de bank van de verkoper gaat.
Zelf opvragen of laten doen
- Online bij het register. Via de landelijke site van de registradores, met een creditcard, voor een paar euro. U hebt de finca-gegevens of het adres nodig.
- Via uw advocaat. Die leest hem ook meteen; dat zit in het honorarium van ongeveer 1% van de koopsom.
- Via de notaris. Die vraagt vlak vóór de akte een actueel uittreksel op en meldt de aanstaande verkoop bij het register.
Vraag hem in elk geval zelf een keer op, ook als uw advocaat het al deed. Het is een van de weinige controles die u zonder Spaans kunt doen.
De schulden die meegaan
| Schuld | Gaat mee? | Hoever terug |
|---|---|---|
| Bijdragen aan de vereniging | Ja | Lopend jaar plus drie jaar |
| IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting | Ja, via een zakelijke claim op het pand | Vier jaar |
| Hypotheek in het register | Ja, zolang die niet is doorgehaald | Volledig |
| Beslag van een schuldeiser | Ja | Volledig |
| Water en elektriciteit | Nee, maar de aansluiting kan worden afgesloten | |
| Persoonlijke schulden van de verkoper | Nee, tenzij ingeschreven als beslag |
Die eerste twee zijn de meest voorkomende verrassing. Vraag daarom altijd het certificado de deudas én de IBI-aanslagen op; de nota simple laat die schulden niet zien.
Het moment van opvragen
- Bij het bod: een eerste nota simple, om te zien wie eigenaar is en wat er op rust.
- Vóór het contrato de arras: het certificado de deudas en de IBI-aanslagen.
- In de week van de akte: een verse nota simple. Beslagen worden soms in weken gelegd.
- Op de dag zelf: de notaris controleert het register elektronisch en meldt de verkoop aan, waarmee uw voorrang wordt vastgelegd.
Stap drie wordt het vaakst overgeslagen en is juist de goedkoopste verzekering die er is.
Wat u doet als er wél een schuld is
- Laat het bedrag inhouden op de koopsom en door de notaris rechtstreeks aan de schuldeiser betalen.
- Neem een ontbindende voorwaarde op: geen schone nota simple bij de akte, dan geen koop.
- Wacht met tekenen tot de doorhaling van een hypotheek daadwerkelijk is ingeschreven, of laat een deel in depot bij de notaris.
- Loop weg bij een lopende handhavingsprocedure wegens bouw zonder vergunning. Dat los je niet op met geld alleen.
Zie ook de grootste valkuilen bij het kopen in Spanje en wat de escritura precies is.
In het kort
- De nota simple is het uittreksel uit het eigendomsregister en kost een paar euro.
- Vraag hem twee keer op: bij het bod en in de week van de akte.
- Hij toont eigenaar, hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden.
- Hij toont géén verenigingsbijdragen of IBI; daarvoor hebt u andere stukken nodig.
- Verenigingsbijdragen gaan vier jaar terug mee op de koper.
- Onbetaalde IBI kleeft aan het pand.
- Leg de oppervlakte uit het register naast die van het Catastro.
- Laat een schuld op de koopsom inhouden en door de notaris afdragen.
Peildatum 1 september 2026. Laat de stukken door uw eigen abogado beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
