Voor wie een vakantiehuis zoekt, is er sinds 3 april 2025 een derde vraag bij gekomen die alles kan bepalen: mag u er überhaupt aan toeristen verhuren? Sinds die datum heeft u daarvoor de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging nodig.
Wat er juridisch onder zit
| Vorm | Wat het is | Waar het staat |
|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | De vereniging van eigenaren van één gebouw of complex | Ley de Propiedad Horizontal |
| Complejo inmobiliario privado | Meerdere gebouwen of woningen met gedeelde voorzieningen, vaak met onderverenigingen | Artikel 24 LPH |
| Entidad urbanística de conservación | Publiekrechtelijk lichaam dat wegen, verlichting en groen onderhoudt als de gemeente dat niet doet | Regionale ruimtelijke wetgeving |
De eerste twee kent u uit Nederland als een vereniging van eigenaren. De derde bestaat bij ons niet, en juist die kan u geld kosten.
De vraag die alles bepaalt: is de wijk overgenomen?
Een Spaanse ontwikkelaar legt de urbanisatie aan en draagt haar daarna over aan de gemeente. Dat heet recepción. Vanaf dat moment onderhoudt de gemeente de straten, de verlichting, het riool en de waterleiding, betaald uit uw IBI.
Gebeurt die overdracht niet, bijvoorbeeld omdat de ontwikkelaar failliet ging of omdat de wijk nooit aan de eisen voldeed, dan blijven die kosten bij de eigenaren liggen. Via een entidad urbanística de conservación betaalt u dan zelf voor asfalt, straatverlichting, riolering en soms de watervoorziening. Dat kan honderden euro's per jaar extra betekenen, en bij groot onderhoud een eenmalige heffing van duizenden.
Vraag daarom vóór uw bod: is deze urbanisatie recepcionada door het ayuntamiento? Uw advocaat controleert dat bij de gemeente. Een wijk uit de bouwgolf van vlak vóór 2008 die er verwaarloosd bij ligt, is vaak nooit overgenomen.
Verhuren aan toeristen: nieuwe regel sinds 2025
Op 3 april 2025 werd artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal gewijzigd. De verandering is fundamenteel:
- Toeristische verhuur in een woning die onder een vereniging valt, vereist vooraf uitdrukkelijke toestemming van de vergadering, met een dubbele meerderheid van drie vijfde van de eigenaren die ook drie vijfde van de deelnamequota vertegenwoordigen.
- Met dezelfde meerderheid kan de vereniging toeristische verhuur beperken, aan voorwaarden binden of verbieden.
- De vereniging mag voor toeristisch verhuurde woningen een tot 20% hogere bijdrage vaststellen.
Waar u vroeger kocht en daarna een verhuurvergunning aanvroeg, moet u nu eerst bij de buren langs. Koopt u om te verhuren, laat dan in het contrato de arras een ontbindende voorwaarde opnemen: geen toestemming van de vereniging en geen verhuurvergunning, dan geen koop. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.
Een vrijstaande villa met een eigen kadastraal perceel die niet onder een vereniging valt, heeft hier geen last van. Dat verschil is bij een aankoop om te verhuren tienduizenden euro's waard.
Wat het kost
| Post | Per jaar | Waarvoor |
|---|---|---|
| Comunidad, appartement zonder zwembad | € 400 tot € 900 | Schoonmaak, verlichting, verzekering, beheer |
| Comunidad, complex met zwembad en tuinen | € 900 tot € 2.400 | Plus onderhoud zwembad, tuinman, poortwachter |
| Golf- of luxeresort | € 2.400 tot € 5.000 | Plus bewaking, sportvoorzieningen |
| Entidad urbanística de conservación | € 150 tot € 600 extra | Wegen, verlichting, riool, als de gemeente niet overnam |
| Derrama, eenmalig | € 500 tot € 5.000 | Groot onderhoud, dak, gevel, zwembadrenovatie |
Uw aandeel volgt uit de cuota de participación in de akte, een percentage dat is afgeleid van de oppervlakte. Dat percentage bepaalt zowel wat u betaalt als hoe zwaar uw stem weegt.
Voordelen en nadelen
| Voordeel | Nadeel |
|---|---|
| Voorzieningen die u alleen niet zou betalen: zwembad, tuinen, bewaking | Vaste lasten die doorlopen als u er niet bent |
| Onderhoud van het gemeenschappelijke deel is geregeld | U beslist niet alleen; de vergadering gaat voor |
| Sociale controle en toezicht bij afwezigheid | Verhuur kan worden beperkt of verboden |
| Betere verkoopbaarheid door een herkenbaar product | Derramas komen onaangekondigd |
| Vaak dichter bij strand, golf en voorzieningen | Buiten het seizoen kan de wijk leeg en stil zijn |
Vier soorten urbanisaties
- Het appartementencomplex. Eén of enkele blokken met een gedeeld zwembad. Laagste instap, laagste bijdrage, meeste concurrentie bij verhuur.
- Geschakelde bungalows. Rijtjes of duplexen met een eigen terras en een gedeeld zwembad; het meest verkochte type aan de Costa Blanca.
- De villawijk. Vrijstaande woningen op eigen kavels, met soms alleen de wegen als gemeenschappelijk deel. Hier is de vraag of de gemeente heeft overgenomen het meest urgent.
- Het golf- of luxeresort. Bewaakt, met veel voorzieningen en hoge bijdragen; vaak met eigen regels over verhuur en over het uiterlijk van de woning.
Kijk bij elk type naar iets wat op de foto's niet te zien is: hoeveel woningen zijn het hele jaar bewoond? Een urbanisatie die in november voor negentig procent leegstaat, heeft in de winter geen winkel, geen bakker en geen busverbinding. Voor wie wil overwinteren is dat doorslaggevend.
Wat u vóór de koop opvraagt
- De estatutos van de vereniging, met de regels over verhuur, huisdieren, verbouwen en het uiterlijk.
- De notulen van de laatste drie vergaderingen. Daarin staat wat er speelt en welke derrama eraan komt.
- De begroting en de jaarrekening, plus de stand van het fondo de reserva, dat wettelijk minstens 10% van de laatste gewone begroting moet zijn.
- Het certificado de deudas van de administrador. U bent als koper aansprakelijk voor de onbetaalde bijdragen van het lopende jaar en de drie jaar daarvóór.
- Het besluit over toeristische verhuur, als u wilt verhuren. Staat er niets, vraag dan de vergadering om een uitspraak vóór u tekent.
- De bevestiging van de gemeente dat de urbanisatie is overgenomen, of anders de statuten en begroting van de conservación-entiteit.
Uw eigen advocaat hoort deze zes op te vragen. Zie wat is een comunidad de propietarios.
Is het interessant voor een vakantiehuis?
Voor eigen gebruik met beperkte verhuur: meestal wel. U koopt onderhoudsgemak, een zwembad dat u alleen nooit zou bekostigen, en toezicht in de tien maanden dat u er niet bent.
Voor wie koopt om te verhuren: alleen na controle. Sinds april 2025 kan de vergadering u de verhuur ontzeggen, uw bijdrage met een vijfde verhogen, of dat over twee jaar alsnog besluiten. Een vrijstaande woning buiten een vereniging, of een urbanisatie waar toeristische verhuur al uitdrukkelijk is toegestaan, is dan de veiliger keuze.
In het kort
- Een urbanisatie is een planmatige woonwijk; wat u koopt staat in de statuten.
- Is de wijk niet door de gemeente overgenomen, dan betaalt u zelf wegen, verlichting en riool.
- Sinds 3 april 2025 vraagt toeristische verhuur vooraf toestemming met een drievijfdemeerderheid.
- De vereniging mag voor toeristisch verhuurde woningen tot 20% hogere bijdragen vragen.
- Bijdragen lopen van € 400 tot € 5.000 per jaar, plus eenmalige derramas.
- Als koper bent u aansprakelijk voor onbetaalde bijdragen van vier jaar terug.
- Het reservefonds moet minstens 10% van de jaarbegroting zijn.
- Vraag hoeveel woningen het hele jaar bewoond zijn; dat bepaalt de winter.
Peildatum 1 september 2026. Laat de stukken door uw eigen abogado beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
