Twee dingen maken dit voor een Nederlandse koper belangrijker dan een Nederlandse VvE. U bent aansprakelijk voor onbetaalde bijdragen van vier jaar terug, en sinds 3 april 2025 kan de vergadering u toeristische verhuur verbieden.
Hoe de vereniging werkt
| Onderdeel | Wat het doet |
|---|---|
| Junta de propietarios | De ledenvergadering; besluit over begroting, onderhoud en regels |
| Presidente | Voorzitter, gekozen uit de eigenaren; vertegenwoordigt de vereniging |
| Administrador | Professionele beheerder; voert uit, int de bijdragen, maakt de afrekening |
| Estatutos | De statuten: wat mag en niet mag, vastgelegd in de akte van splitsing |
| Reglamento de régimen interior | Het huishoudelijk reglement; makkelijker te wijzigen |
| Cuota de participación | Uw aandeel in procenten; bepaalt wat u betaalt en hoe zwaar uw stem weegt |
De cuota staat in uw eigendomsakte en is afgeleid van de oppervlakte van uw woning. Hij bepaalt uw bijdrage én uw stemgewicht, en dat is anders dan bij veel Nederlandse verenigingen waar iedereen één stem heeft.
De bijdrage
| Type complex | Per jaar |
|---|---|
| Blok zonder voorzieningen | € 400 tot € 900 |
| Met zwembad en tuinen | € 900 tot € 2.400 |
| Golf- of luxeresort met bewaking | € 2.400 tot € 5.000 |
Daarnaast bestaat de derrama: een eenmalige heffing voor groot onderhoud, van € 500 tot € 5.000, die met een gewone meerderheid kan worden opgelegd. Vraag de notulen van de laatste drie vergaderingen op; daarin staat welke derrama eraan komt.
De vereniging moet een reservefonds aanhouden van minstens 10% van de laatste gewone begroting. Is dat fonds leeg, dan komt elke reparatie als derrama bij u terecht.
Schulden gaan mee met de woning
Dit is het punt waarop het Spaanse systeem hard afwijkt. Koopt u een woning waarvan de vorige eigenaar zijn bijdragen niet betaalde, dan bent u aansprakelijk voor de achterstand van het lopende jaar en de drie jaar daarvóór. Dat kan bij een duur complex om vijf cijfers gaan.
De bescherming daartegen is het certificado de deudas: een verklaring van de administrador dat er geen achterstand is. De notaris hoort dat stuk te hebben; u kunt van dat vereiste afzien en dat is precies wat u niet moet doen. Zie de grootste valkuilen bij het kopen in Spanje.
Verhuur: de wijziging van 2025
Op 3 april 2025 werd artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal gewijzigd. Sindsdien geldt:
- Toeristische verhuur vereist vooraf uitdrukkelijke toestemming van de vergadering, met een dubbele meerderheid van drie vijfde van de eigenaren die ook drie vijfde van de quota vertegenwoordigen.
- Met dezelfde meerderheid kan de vereniging toeristische verhuur beperken of verbieden.
- Voor toeristisch verhuurde woningen mag de bijdrage tot 20% hoger worden vastgesteld.
Koopt u om te verhuren, vraag dan vóór het tekenen om een schriftelijke uitspraak van de vergadering, en neem een ontbindende voorwaarde op in het contrato de arras. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.
Meebeslissen op afstand
De vergadering vindt minstens één keer per jaar plaats, meestal in het voor- of najaar en vrijwel altijd in het Spaans. Wat u kunt doen als u er niet bent:
- Geef een volmacht aan een medebewoner of aan uw administrador, schriftelijk en per vergadering.
- Vraag de agenda vooraf op en laat hem vertalen; de oproeping moet de te nemen besluiten benoemen.
- Vraag de notulen achteraf en lees ze; een besluit waar u niet tegen protesteert, geldt gewoon voor u.
- Betaal op tijd. Een eigenaar met een betalingsachterstand kan het stemrecht verliezen.
- Sluit u aan bij andere buitenlandse eigenaren. Op complexen met veel Noord-Europeanen wordt vaak vertaald, maar alleen als iemand erom vraagt.
Wat de vereniging wél en niet mag
- Wel: de bijdrage vaststellen, een derrama opleggen, huisregels maken over zwembadtijden, huisdieren en geluid, en met een gekwalificeerde meerderheid de statuten wijzigen.
- Wel: een betalingsachterstand innen via de rechter, met een relatief snelle procedure, en beslag laten leggen op de woning.
- Niet: uw privéwoning betreden of aanpassen zonder uw toestemming.
- Niet: u een verplichting opleggen die niet in de statuten of de wet staat.
Vindt u een besluit onrechtmatig, dan kunt u het laten vernietigen. De termijnen daarvoor zijn kort, dus lees de notulen ook als u de vergadering hebt gemist.
Wat u opvraagt vóór de koop
- De estatutos en het huishoudelijk reglement.
- De notulen van de laatste drie vergaderingen.
- De begroting van dit jaar en de afrekening van vorig jaar.
- De stand van het reservefonds.
- Het certificado de deudas over uw toekomstige woning.
- Een besluit of standpunt over toeristische verhuur.
- De cuota de participación van de woning, uit de akte.
In het kort
- U wordt automatisch lid; uitstappen kan niet.
- De cuota de participación bepaalt uw bijdrage én uw stemgewicht.
- U bent aansprakelijk voor onbetaalde bijdragen van vier jaar terug.
- Eis het certificado de deudas en zie daar niet van af.
- Het reservefonds moet minstens 10% van de jaarbegroting zijn.
- Sinds 3 april 2025 vraagt toeristische verhuur vooraf toestemming met drie vijfde meerderheid.
- De bijdrage voor toeristische woningen mag 20% hoger zijn.
- Geef een volmacht als u niet bij de vergadering kunt zijn, en lees altijd de notulen.
Peildatum 1 september 2026. Laat statuten en notulen door uw abogado beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
