Wat de bijdrage werkelijk bepaalt, zijn niet de voorzieningen die u ziet maar de vraag of er een reservefonds is. Een complex met een lage bijdrage en een leeg fonds levert vroeg of laat een derrama op: een eenmalige heffing voor groot onderhoud, en die kan in de duizenden lopen.
Wat u betaalt en waarvoor
| Type complex | Per maand | Per jaar |
|---|---|---|
| Klein gebouw, geen lift, geen zwembad | € 40 tot € 70 | € 500 tot € 850 |
| Complex met lift en gemeenschappelijk zwembad | € 80 tot € 140 | € 1.000 tot € 1.700 |
| Urbanisatie met tuinen, meerdere zwembaden, bewaking | € 150 tot € 250 | € 1.800 tot € 3.000 |
In de cuota zitten doorgaans: onderhoud en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, de lift, het zwembad, de tuinen, de verlichting, de verzekering van het gebouw, het honorarium van de administrador, en de bijdrage aan het reservefonds. Vaak zit het water erin en soms de basura.
Wat er níét in zit: uw eigen elektriciteit, uw eigen verzekering voor het binnenwerk en de inboedel, de IBI en uw eigen onderhoud.
Hoe uw aandeel wordt bepaald
Niet elke eigenaar betaalt hetzelfde. Uw cuota de participación staat in de splitsingsakte, de escritura de división horizontal, en is gebaseerd op de oppervlakte van uw woning ten opzichte van het geheel. Een penthouse betaalt meer dan een studio, ook als beide even vaak van de lift gebruikmaken.
Die verdeelsleutel ligt vast en is niet met een meerderheidsbesluit te veranderen. Vraag de akte op vóór de koop, zodat u weet welk percentage u draagt.
Het reservefonds en de derrama
De Spaanse wet verplicht elke comunidad een reservefonds aan te houden voor onderhoud en reparaties. Toch is dat fonds in de praktijk vaak te klein voor wat er nodig is.
Komt er groot onderhoud, zoals een nieuw dak, een gevelrenovatie of het vervangen van de lift, dan besluit de vergadering tot een derrama: een extra bijdrage, over de eigenaren verdeeld naar dezelfde cuota. Bedragen van € 1.500 tot € 8.000 per woning zijn niet ongewoon.
Vraag daarom altijd op:
- De hoogte van het reservefonds.
- De notulen van de laatste twee of drie vergaderingen: staat er groot onderhoud op de agenda?
- Of er een derrama is aangekondigd of al besloten. Een besluit dat vóór de overdracht is genomen maar nog niet betaald, kan bij u terechtkomen.
Schulden gaan mee over
Dit is het punt waar Nederlandse kopers op vastlopen. Achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar rusten op de woning en gaan over op de koper, tot een aantal jaren terug. U koopt de schuld dus mee.
De verkoper hoort bij de akte een certificado van de administrador te overleggen waaruit blijkt dat er geen achterstand is. Laat uw advocaat dat opvragen en controleren; zonder dat stuk tekent u niet. Zie hoe controleer ik of een woning schuldenvrij is.
De vergadering en uw stem
Als eigenaar bent u automatisch lid en heeft u stemrecht naar rato van uw cuota. De junta vergadert minstens één keer per jaar, meestal in het voor- of najaar en in het Spaans.
U kunt met een volmacht laten stemmen door een andere eigenaar of door uw beheerder. Doe dat ook: besluiten over derrama's en over toeristische verhuur worden op die vergadering genomen, en wie er niet is, telt niet mee.
Verhuur en de comunidad
Sinds 3 april 2025 kan de vergadering toeristische verhuur verbieden met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren en van de deelnemingsquota. Dezelfde meerderheid mag de bijdrage van toeristisch verhuurde woningen met maximaal twintig procent verhogen.
Wilt u verhuren, lees dan de statuten én de recente notulen. Een complex waar dit onderwerp al op de agenda heeft gestaan, kan volgend jaar besluiten, en dan raakt dat uw hele rekensom.
Wat u vraagt vóór de koop
- De hoogte van de cuota en de bedragen van de laatste drie jaar.
- Wat er precies in zit; vraag een specificatie en geen bedrag.
- De omvang van het reservefonds.
- De notulen van de laatste drie vergaderingen.
- Het certificado dat er geen achterstand is.
- De statuten, op een verbod of quotum voor toeristische verhuur.
In het kort
- € 600 tot € 2.400 per jaar, afhankelijk van de voorzieningen.
- Uw aandeel staat als cuota vast in de splitsingsakte.
- Een derrama voor groot onderhoud kan € 1.500 tot € 8.000 per woning zijn.
- Achterstallige bijdragen gaan mee over op de koper.
- Vraag het certificado van de administrador vóór de akte.
- De vergadering kan toeristische verhuur met drie vijfde verbieden.
Peildatum 1 september 2026. Bedragen zijn richtbedragen uit de markt; vraag de werkelijke cijfers op bij de administrador. Meer in de landgids Spanje.
