De rest is voorspelbaar: IBI, de bijdrage aan de vereniging, verzekering, water en licht. Wat het bedrag echt bepaalt, is niet het type woning maar de vereniging waar u in zit.
De jaarlijkse lasten op een rij
Appartement van € 250.000 met een kadastrale waarde van € 100.000, in een complex met zwembad:
| Post | Per jaar | Grondslag |
|---|---|---|
| IBI, de Spaanse ozb | € 400 tot € 1.100 | 0,4% tot 1,1% van de valor catastral |
| IRNR-imputatie bij eigen gebruik | € 209 | 19% over 1,1% van de valor catastral |
| Comunidad de propietarios | € 900 tot € 2.400 | Uw cuota de participación |
| Basura, water en riool | € 200 tot € 450 | Gemeentelijk |
| Opstal- en inboedelverzekering | € 250 tot € 500 | Herbouwwaarde |
| Elektriciteit, water en internet | € 500 tot € 1.200 | Vastrecht plus verbruik |
| Gestoría voor de aangiften | € 100 tot € 250 | Modelo 210 |
| Totaal | € 2.500 tot € 6.100 |
Bij een vrijstaande woning vervalt de comunidad maar komen tuin, zwembadonderhoud en een hogere verzekering ervoor in de plaats; het totaal ontloopt elkaar niet veel.
De heffing die niemand noemt
Als niet-inwoner met een Spaanse woning die u niet verhuurt, betaalt u belasting over een fictief inkomen. De rekensom:
- 1,1% van de valor catastral is het fictieve inkomen, of 2% als die waarde de laatste tien jaar niet is herzien.
- Daarover betaalt u 19% als inwoner van de Europese Unie.
- Aangifte doet u met modelo 210, over het voorgaande jaar, gedurende het hele kalenderjaar daarna.
Bij een kadastrale waarde van € 100.000 is dat € 1.100 maal 19%, dus € 209 per jaar. Niet dramatisch, maar wel jaarlijks, en wie hem nooit aangeeft, krijgt bij verkoop de rekening van vier jaar tegelijk met rente en boete.
Verhuurt u een deel van het jaar, dan betaalt u over de verhuurde periode 19% over de huur min de direct toerekenbare kosten, en over de resterende periode de imputatie naar rato. Sinds 2024 dient u daarvoor één jaaraangifte in, tussen 1 en 20 januari. Zie hoe worden verhuurinkomsten belast.
IBI: waar de verschillen vandaan komen
De IBI is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting en loopt van 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde. Twee dingen om te weten:
- De kadastrale waarde is geen marktwaarde. Hij ligt doorgaans op een derde tot de helft daarvan, maar dat verschilt sterk per gemeente en per herzieningsjaar.
- Er zijn kortingen en toeslagen. Gemeenten mogen tot 50% korting geven voor zonne-energie en tot 50% toeslag heffen op langdurig leegstaande woningen.
Vraag de laatste IBI-aanslag van de verkoper op. Daar staat de valor catastral op, en met dat getal rekent u meteen de imputatie en straks de overdrachtsbelasting uit.
De comunidad is de grootste variabele
De bijdrage aan de vereniging van eigenaren verschilt met een factor zes tussen een sober appartementenblok en een resort met bewaking. Wat erin zit:
| Type complex | Per jaar | Wat u ervoor krijgt |
|---|---|---|
| Blok zonder voorzieningen | € 400 tot € 900 | Schoonmaak, verlichting, opstalverzekering, beheer |
| Met zwembad en tuinen | € 900 tot € 2.400 | Plus zwembadonderhoud en tuinman |
| Golf- of luxeresort | € 2.400 tot € 5.000 | Plus bewaking en sportvoorzieningen |
Twee waarschuwingen. Er kan een derrama komen, een eenmalige heffing voor groot onderhoud van € 500 tot € 5.000. En sinds 3 april 2025 mag de vergadering de bijdrage van toeristisch verhuurde woningen met maximaal 20% verhogen. Vraag de notulen van de laatste drie vergaderingen op; daarin staat wat eraan komt.
Verhuurt u? Dan komt dit erbij
- Schoonmaak tussen gasten: € 50 tot € 120 per wissel voor een appartement, meer voor een villa met zwembad. Doorberekenen aan de gast is gebruikelijk.
- Wasgoed en linnen: € 15 tot € 30 per wissel.
- Sleutelbeheer en gastontvangst: € 20 tot € 40 per aankomst, of een vast bedrag per maand.
- Beheerder of platform: 15 tot 25% van de huur bij volledig beheer, 3 tot 18% bij alleen een platform.
- Hogere slijtage op inventaris en apparatuur.
Reken op € 2.000 tot € 4.000 per jaar extra bij zo'n twintig verhuurweken. Zie wat kost het beheer uitbesteden.
Vermogensbelasting
Niet-inwoners betalen impuesto sobre el patrimonio over Spaanse bezittingen boven € 700.000. Als inwoner van de Europese Unie mag u de regels van de comunidad toepassen, en dat scheelt sterk:
- Andalucía, Madrid en Murcia geven 100% korting; u betaalt niets.
- Comunitat Valenciana heft vanaf een vrijstelling van € 500.000.
- Cataluña heft.
Boven € 3.000.000 grijpt daarnaast de landelijke solidariteitsheffing voor grote vermogens in. Voor een woning van € 250.000 speelt dit alles niet.
Wat u vergeet mee te rekenen
- Het vastrecht van elektriciteit, dat in Spanje doorloopt ook als u er niet bent.
- Een tweede verzekering voor aansprakelijkheid jegens gasten, als u verhuurt.
- Onderhoud van airco-units, één keer per jaar reinigen.
- Zwembadonderhoud bij een eigen zwembad: € 60 tot € 120 per maand.
- Een reservering voor groot onderhoud, ook in een vereniging.
- De jaarlijkse gestoría-kosten voor uw aangiften.
In het kort
- Reken op € 2.500 tot € 6.100 per jaar bij een appartement van € 250.000.
- Ook zonder verhuur betaalt u belasting over een fictief huurinkomen: 19% over 1,1% van de kadastrale waarde.
- Die aangifte doet u met modelo 210; wie hem overslaat, betaalt bij verkoop vier jaar tegelijk.
- IBI loopt van 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde, niet van de marktwaarde.
- De bijdrage aan de vereniging is de grootste variabele en kan met een derrama omhoog.
- Sinds april 2025 mag die bijdrage voor toeristische woningen 20% hoger zijn.
- Vermogensbelasting speelt pas boven € 700.000, en niet in Andalusië en Madrid.
- Bij verhuur komt er € 2.000 tot € 4.000 aan schoonmaak, linnen en beheer bij.
Peildatum 1 september 2026. Tarieven verschillen per gemeente en comunidad. Meer in de landgids Spanje.
