Daar staat een post tegenover die veel kopers verrast: ook zonder één huurder betaalt u Spaanse belasting over uw woning.
Wat u betaalt als u verhuurt
Als inwoner van Nederland bent u in Spanje beperkt belastingplichtig via de IRNR. Over uw huurinkomsten betaalt u 19%, en als EU-inwoner mag u de direct toerekenbare kosten aftrekken:
- Beheer en verhuurbemiddeling.
- De bijdrage aan de comunidad de propietarios.
- IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting.
- Verzekering, water, elektriciteit en internet.
- Onderhoud, schoonmaak en vervanging van inventaris.
- Rente op een lening voor de woning.
- Afschrijving op het gebouw en de inventaris.
Die aftrek geldt naar rato van de periode waarin de woning daadwerkelijk werd verhuurd. Verhuurt u dertig weken, dan is dertig tweeënvijftigste van de jaarlasten aftrekbaar. Sinds 2024 dient u één jaaraangifte in, tussen 1 en 20 januari over het voorgaande jaar, in plaats van vier kwartaalaangiften. Dat is een echte administratieve verlichting.
Dit recht op kostenaftrek is het voordeel van EU-inwoner zijn. Niet-EU-eigenaren betalen 24% over de brúto huur, zonder één aftrekpost.
Wat u betaalt als u niet verhuurt
Dit is de post die het vaakst wordt gemist. Over de periode dat de woning leegstaat of voor uzelf beschikbaar is, heft Spanje de imputatie: 19% over een fictief inkomen van 1,1% van de valor catastral, of 2% als die waarde in de laatste tien jaar niet is herzien.
Bij een valor catastral van € 120.000 die recent is herzien, is dat 19% over € 1.320, dus ongeveer € 250 per jaar. Klein bedrag, maar de aangifte is verplicht en het hele volgende kalenderjaar in te dienen. Wie hem jaren overslaat, krijgt bij verkoop de rekening met rente en boete.
De jaarlijkse heffingen
| Heffing | Grondslag | Orde van grootte |
|---|---|---|
| IBI | 0,4% tot 1,10% van de valor catastral | € 400 tot € 900 |
| IRNR verhuur | 19% over huur min kosten | afhankelijk van de opbrengst |
| IRNR imputatie | 19% over 1,1% of 2% van de valor catastral | € 200 tot € 500 |
| Basura, afvalstoffenheffing | gemeentelijk vast bedrag | € 80 tot € 200 |
| Comunidad | quota volgens de statuten | € 600 tot € 2.400 |
De IBI kent één regeling die wél een voordeel is: gemeenten mogen een korting tot 50% geven voor woningen met zonne-energie, en tot 95% korting op de bouwleges bij het plaatsen van panelen. Dat verschilt per gemeente en moet u zelf aanvragen.
Vermogensbelasting: pas boven zeven ton
Spanje heft vermogensbelasting over Spaanse bezittingen boven € 700.000 per persoon, sinds 2023 ook van niet-inwoners. Als EU-inwoner mag u de regels van de comunidad toepassen, en dat scheelt sterk: Andalucía, Madrid en Murcia geven een korting van 100%, terwijl Cataluña en de Comunitat Valenciana wel heffen, Valencia al vanaf een vrijstelling van € 500.000.
Boven drie miljoen grijpt de rijksoverheid alsnog in met de solidariteitsheffing voor grote vermogens, die de regionale korting doorkruist. Voor een gewone vakantiewoning speelt dit alles niet.
En in Nederland?
De woning telt mee in box 3. Voor 2026 geldt een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het belastingverdrag met Spanje uit 1971 wijst de heffing over onroerend goed aan Spanje toe, waarna Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verleent naar evenredigheid van de waarde in uw box 3-vermogen.
Per saldo betaalt u in Nederland over de woning zelf weinig tot niets, maar de waarde telt wel mee bij de vraag of u boven het heffingvrije vermogen uitkomt. De Spaanse IBI, IRNR en ITP zijn geen verrekenbare belastingen maar kosten. Zie moet ik in Nederland belasting betalen over een vakantiehuis in Spanje.
Bij verkoop
Over de winst betaalt u in Spanje 19% IRNR. De koper is verplicht 3% van de koopsom in te houden en af te dragen aan de fiscus; dat bedrag verrekent u met uw aanslag, en bij een verlies vraagt u het terug. Daarnaast is er de plusvalía municipal, de gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond. Die is voor rekening van de verkoper, maar bij een niet-inwonende verkoper is de koper wettelijk de plaatsvervangend belastingplichtige, wat in de praktijk betekent dat het bedrag bij de notaris wordt ingehouden.
Erven: geen verdrag, wel forse kortingen
Er is geen erfbelastingverdrag tussen Nederland en Spanje. Spanje heft over het Spaanse huis, Nederland over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner, en verrekent daarna de Spaanse heffing. Als EU-inwoner mag u de regels van de comunidad van ligging toepassen, en die zijn vaak gunstig: Andalucía en de Comunitat Valenciana geven 99% korting voor partner, kinderen en ouders, de Balearen 100%, Madrid en Murcia 99%, en de Canarische Eilanden 99,9%.
Regel wel een testament dat op de Spaanse situatie is toegesneden; zie wat gebeurt er met mijn vakantiehuis als ik overlijd.
Wat er níét is
- Geen hypotheekrenteaftrek in Nederland: de woning is geen eigen woning.
- Geen Spaanse investeringsaftrek of afschrijvingsregeling voor niet-inwoners buiten de huuraftrek.
- Geen Golden Visa meer: die is per 3 april 2025 afgeschaft.
- Geen btw-teruggaaf: toeristische verhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van IVA, dus er valt niets terug te vragen. Biedt u wel hoteldiensten, dan geldt 10% en verandert het hele plaatje.
In het kort
- 19% IRNR over huur min kosten; als EU-inwoner mag u kosten aftrekken.
- Eén jaaraangifte, tussen 1 en 20 januari.
- Ook zonder verhuur betaalt u belasting via de imputatie.
- IBI 0,4% tot 1,10% van de valor catastral, met korting voor zonne-energie.
- Vermogensbelasting pas boven € 700.000, met per regio grote verschillen.
- In Nederland box 3 met vermindering onder het verdrag.
- Bij verkoop 19% over de winst, met 3% inhouding door de koper.
Peildatum 1 september 2026. Laat uw situatie door een Spaanse gestor of een Nederlandse adviseur met Spanje-kennis toetsen. Meer in de landgids Spanje.
