De tweede verrassing zit in de plusvalía municipal. Die betaalt normaal de verkoper, maar omdat u niet in Spanje woont, wordt de koper wettelijk de vervangende belastingplichtige. Die zal het bedrag dus op de koopsom inhouden.
Wat u kwijt bent
Bij een verkoop voor € 300.000:
| Post | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage, 3 tot 5% plus 21% btw | € 10.890 bij 3% | De verkoper betaalt |
| Plusvalía municipal | € 500 tot € 3.000 | Gemeentelijk, over de waardestijging van de grond |
| Energiecertificaat | € 100 tot € 250 | Verplicht bij verkoop |
| Certificado de deudas | € 0 tot € 100 | Van de vereniging van eigenaren |
| Notaris, deel van de verkoper | € 100 tot € 400 | Vaak op de koper afgewenteld |
| Doorhaling van een hypotheek | € 400 tot € 1.000 | Alleen als er een op rust |
| Advocaat of gestoría | € 500 tot € 2.000 | Aangifte, aanvraag teruggaaf, afhandeling |
| Totaal aan kosten | € 13.000 tot € 21.000 | 4,5 tot 7% van de koopsom, afhankelijk van de courtage |
Daar komt de belasting over de winst bovenop, en die staat los van deze kosten.
Belasting over de verkoopwinst
Als niet-inwoner betaalt u impuesto sobre la renta de no residentes over de winst, met een tarief van 19% voor inwoners van de Europese Unie. De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, waarbij u aan beide kanten mag corrigeren:
- Optellen bij de aankoopprijs: de destijds betaalde overdrachtsbelasting, notaris, register, gestoría en advocaat, en de kosten van verbouwingen waarvan u facturen met btw hebt.
- Aftrekken van de verkoopprijs: de makelaarscourtage en de plusvalía municipal.
Bewaar dus elke factuur van de aankoop en van elke verbouwing. Een keuken van € 15.000 zonder factuur verlaagt uw winst niet en kost u € 2.850 aan belasting.
De inhouding van 3%
De koper is verplicht 3% van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen met modelo 211. Dat is een voorschot op uw belasting, geen extra heffing. Daarna hebt u drie maanden om met modelo 210 aangifte te doen en het teveel terug te vragen.
Een voorbeeld. U kocht in 2018 voor € 250.000 met € 25.000 aan kosten en verkoopt nu voor € 300.000:
| Stap | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | € 300.000 |
| Af: aankoopprijs plus destijdse kosten | € 275.000 |
| Af: makelaar en plusvalía nu | € 12.390 |
| Belastbare winst | € 12.610 |
| 19% belasting | € 2.396 |
| Al ingehouden door de koper | € 9.000 |
| Terug te vragen | € 6.604 |
Op deze verkoop is de inhouding dus bijna vier keer zo hoog als de werkelijke belasting. Vraagt u die niet binnen drie maanden terug, dan bent u het geld kwijt. De Spaanse fiscus doet er daarna doorgaans zes tot twaalf maanden over om uit te betalen.
Verkoopt u met verlies, dan is er geen belasting verschuldigd en vraagt u de volle 3% terug.
De plusvalía municipal
Dit is een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, los van de winst op de woning zelf. Twee dingen zijn sinds 2021 veranderd en in uw voordeel:
- U mag kiezen tussen twee rekenmethodes en de laagste uitkomst nemen: een forfaitaire berekening op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren, of de werkelijke waardestijging van de grond.
- Is er geen waardestijging, dan is er geen belasting verschuldigd. U moet dat wel aantonen met de twee aktes.
Omdat u als niet-inwoner verkoopt, wordt de koper de vervangende belastingplichtige. In de praktijk laat de koper het bedrag inhouden op de koopsom en draagt zijn gestoría het af. Laat vooraf uitrekenen om hoeveel het gaat, zodat u niet op de dag van de akte voor een verrassing staat.
Wat Nederland doet
Nederland belast de verkoopwinst niet. Uw Spaanse woning zat in box 3 en het belastingverdrag met Spanje uit 1971 wijst de heffing over onroerend goed aan Spanje toe; Nederland verleent daarvoor een vermindering. U geeft de woning tot het jaar van verkoop wel gewoon in box 3 aan.
Zie moet ik in Nederland belasting betalen over een Spaans vakantiehuis.
Wie wat betaalt
| Post | Verkoper | Koper |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage | Ja, 3 tot 5% plus btw | Nee |
| Overdrachtsbelasting of btw | Nee | Ja |
| Notaris en eigendomsregister | Klein deel, vaak afgewenteld | Grootste deel |
| Plusvalía municipal | Ja, maar de koper draagt af | Als vervangende belastingplichtige |
| Energiecertificaat | Ja | Nee |
| Doorhaling hypotheek | Ja | Nee |
| Belasting over de winst | Ja, 19% | Nee |
De wettelijke hoofdregel is dat de verkoper de akte betaalt en de koper de afschriften en de inschrijving. In de praktijk wordt dat vrijwel altijd anders afgesproken; leg het vast in het contrato de arras.
De makelaar bij verkoop
De courtage ligt tussen 3 en 5% plus btw en is onderhandelbaar, zeker boven de € 400.000. Waar u op let:
- Geen exclusiviteit voor lange tijd. Drie maanden is genoeg om te zien of iemand levert.
- Vraag naar de verkooptijd en de gerealiseerde prijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde complex, niet naar vraagprijzen.
- Controleer de inschrijving. In Catalonië en Valencia is registratie in het regionale register verplicht.
- Meerdere makelaars zonder exclusiviteit is in Spanje gebruikelijk, maar zorg dat u niet twee keer courtage betaalt voor dezelfde koper.
Reken op een verkooptijd van drie tot negen maanden, afhankelijk van locatie en prijsstelling.
Wat u regelt vóór u te koop zet
- Zoek de aankoopakte, de destijdse nota's en alle verbouwingsfacturen bij elkaar.
- Laat de plusvalía vooraf berekenen door uw gestoría.
- Vraag een actuele nota simple en het certificado de deudas op.
- Laat het energiecertificaat maken; zonder mag u niet adverteren.
- Reken uit wat u netto overhoudt, inclusief de 3% die tijdelijk wordt ingehouden.
- Zet de aangifte met modelo 210 in uw agenda: binnen drie maanden na de akte.
In het kort
- Kosten 4,5 tot 7% van de verkoopprijs, plus 19% belasting over de winst.
- De koper houdt 3% van de koopsom in als voorschot; terugvragen doet u zelf.
- Dat terugvragen moet binnen drie maanden met modelo 210.
- Facturen van aankoop en verbouwing verlagen uw winst; zonder factuur telt niets mee.
- Bij een niet-ingezeten verkoper draagt de koper de plusvalía af en houdt die in.
- Sinds 2021 mag u de laagste van twee rekenmethodes voor de plusvalía kiezen.
- Geen waardestijging betekent geen plusvalía, maar u moet het aantonen.
- Nederland belast de winst niet; het verdrag wijst de heffing aan Spanje toe.
Peildatum 1 september 2026. Laat de berekening door uw gestoría of fiscalist bevestigen. Meer in de landgids Spanje.
