De drie fiscale voordelen op een rij: de laagste overdrachtsbelasting van de Spaanse kustregio's op de Canarische Eilanden na, geen vermogensbelasting, en vrijwel geen erfbelasting voor partner en kinderen.
De cijfers
| Andalucía | Ter vergelijking | |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting bestaande bouw | 7%, vlak sinds 2021 | Valencia 9%, Catalonië 10 tot 13% |
| Zegelrecht bij nieuwbouw | 1,2% | Catalonië en Murcia 1,5% |
| Vermogensbelasting | 100% bonificatie | Valencia heft vanaf € 500.000 |
| Erfbelasting partner en kinderen | 99% bonificatie | Catalonië progressief |
| Prijsniveau Marbella | Tot € 10.000 per m² | Landelijk gemiddelde € 2.924 |
| Prijsniveau binnenland | Ver onder het gemiddelde |
Op een woning van € 250.000 betaalt u in Andalusië € 17.500 aan overdrachtsbelasting; in Valencia € 22.500 en aan de Costa Brava € 25.000. Dat verschil betaalt uw eerste jaren aan vaste lasten.
De voordelen
- De zachtste winter van het vasteland. Aan de Costa del Sol ligt de gemiddelde middagtemperatuur in januari rond de zeventien graden. Voor overwinteren is dat het beste wat Spanje buiten de Canarische Eilanden te bieden heeft.
- Een echt jaarrond seizoen. Verhuur loopt van maart tot november door, met langverblijvers in de winter, en dat tilt de jaaropbrengst een kwart tot een derde omhoog.
- Vliegverbindingen. Málaga is na Alicante het best verbonden Spaanse vliegveld vanuit Nederland, ook buiten het seizoen.
- Een diepe markt. Van Málaga tot Estepona wordt permanent gekocht en verkocht, wat uw uitstapmoment vrij maakt.
- Enorme prijsspreiding. Twintig minuten landinwaarts, in de Axarquía of het achterland van Granada, betaalt u een fractie van de kustprijs.
- Erfbelasting die geen probleem is. Met 99% bonificatie voor partner, kinderen en ouders is de Spaanse erfbelasting hier bijna nul. Let op: Nederland heft wel over uw wereldwijde nalatenschap.
De nadelen
- De verhuurvergunning in Málaga. De gemeente geeft sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen af, in de hele gemeente. Woningen mét vergunning zijn daardoor duurder geworden, en die meerprijs ís de vergunning.
- Water. Andalusië heeft structureel te maken met droogte. In droge jaren gelden er beperkingen op het vullen van zwembaden en het besproeien van tuinen, met name in de provincie Málaga. Vraag naar het beleid van de gemeente en van de urbanisatie.
- De zomer in het binnenland. Sevilla, Córdoba en het achterland gaan in juli en augustus regelmatig over de veertig graden. Zonder airco is een huis daar onbruikbaar, en dat drukt juist in de topmaanden de verhuur.
- Illegale bouw. In het Andalusische buitengebied staan tienduizenden woningen zonder geldige vergunning. Zonder licencia de ocupación krijgt u geen nutsaansluitingen en geen hypotheek. Zie de risico's van illegale bouw.
- Prijsverschillen die u kunnen misleiden. Marbella en Estepona zijn duur, maar twee dorpen verderop kan hetzelfde geld iets heel anders opleveren, in beide richtingen.
- Winterleegte in toeristische urbanisaties. Complexen die op zomerverhuur zijn gebouwd, staan van november tot maart grotendeels leeg.
Verhuren: wat er in 2026 geldt
Voor toeristische verhuur schrijft u de woning in bij het Registro de Turismo de Andalucía als vivienda con fines turísticos. Sinds Decreto 31/2024 mogen gemeenten die verhuur beperken, en Málaga heeft dat gedaan.
Er is ook goed nieuws voor verhuurders. Het landelijke registratienummer dat het Real Decreto 1312/2024 invoerde, is door de Tribunal Supremo vernietigd bij arrest van 21 mei 2026, gepubliceerd op 8 juni 2026. Dat nationale nummer is dus niet langer vereist; de regionale inschrijving in het RTA blijft wel gewoon verplicht.
Woont uw woning in een vereniging van eigenaren, dan komt er sinds 3 april 2025 een horde bij: toeristische verhuur vereist vooraf toestemming van de vergadering met een drievijfdemeerderheid. Zie hoe vraag ik een verhuurvergunning aan.
Waar in Andalusië
| Gebied | Prijsniveau | Geschikt voor |
|---|---|---|
| Málaga stad | Hoog | Jaarrond gebruik; geen nieuwe verhuurvergunning |
| Marbella en Estepona | Zeer hoog | Diepe markt, sterke verhuur, hoge instap |
| Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos | Gemiddeld tot hoog | Verhuur en overwinteren, veel Nederlandse kopers |
| Nerja en de Axarquía | Gemiddeld | Rustiger kust, dorpen in het achterland |
| Costa Tropical bij Granada | Onder het gemiddelde | Bergen achter de kust, in opkomst |
| Costa de la Luz, Cádiz en Huelva | Gemiddeld | Atlantische kust, koeler, korter seizoen |
| Het binnenland | Laag | Eigen gebruik; weinig verhuurmarkt, hete zomer |
Zoekt u vooral een goedkope plek om te overwinteren, dan is de Axarquía of het achterland van de Costa Tropical de beste verhouding tussen prijs en klimaat. Aan de kust betaalt u voor het seizoen dat u er misschien niet gebruikt.
Andalusië tegenover de andere kusten
| Costa del Sol | Costa Blanca | |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 7% | 9% |
| Vermogensbelasting | Geen | Vanaf € 500.000 |
| Winterklimaat | Iets zachter | Zacht, iets meer wind |
| Prijs per m² | Hoger | Rond het landelijk gemiddelde |
| Nederlandse infrastructuur | Aanwezig | Zeer sterk aanwezig |
| Verhuurvergunning | Bevroren in Málaga | Vergunning met vijf jaar geldigheid |
Kort gezegd: de Costa del Sol wint fiscaal en op klimaat, de Costa Blanca op instapprijs en op de dichtheid van Nederlandstalige voorzieningen. Zie welke regio's zijn populair.
Wat u controleert vóór u koopt
- Heeft de woning een licencia de ocupación en klopt wat er staat met het kadaster?
- Is er een bestaande inschrijving in het RTA, en is die overdraagbaar?
- Wat is het gemeentelijke beleid voor toeristische verhuur, niet het provinciale?
- Staat toeristische verhuur de vereniging van eigenaren toe?
- Gelden er waterbeperkingen voor zwembad en tuin?
- Is de urbanisatie door de gemeente overgenomen, of betaalt u zelf de wegen?
- Wat is de valor de referencia; daarover wordt de 7% berekend.
In het kort
- 7% overdrachtsbelasting, de laagste van de Spaanse vastelandskusten.
- Geen vermogensbelasting en 99% korting op de erfbelasting voor partner en kinderen.
- De zachtste winter van het vasteland; ideaal om te overwinteren.
- Málaga geeft tot 2029 geen nieuwe verhuurvergunningen af.
- Het landelijke registratienummer is in juni 2026 door de Tribunal Supremo vernietigd; het RTA blijft.
- Droogte leidt in droge jaren tot beperkingen voor zwembad en tuin.
- Het binnenland is fors goedkoper maar heet in de zomer en kent weinig verhuur.
- Illegale bouw is in het buitengebied wijdverbreid; eis de licencia de ocupación.
Peildatum 1 september 2026. Laat de fiscale gevolgen door een Spaanse adviseur beoordelen. Meer in de landgids Spanje.
