Reken van eerste stap tot registratienummer op twee tot acht weken in Andalucía en de Comunitat Valenciana, en op twee tot zes maanden in de regio's die met een echte vergunning en een gemeentelijke toets werken.
Stap 1: controleer eerst of het mag
Voordat u iets aanvraagt, gaat u drie dingen na. Slaat u dit over, dan loopt de aanvraag stuk of krijgt u hem later ingetrokken.
- De gemeente. Sinds het Decreto 31/2024 mogen Andalusische gemeenten het aantal toeristische woningen per wijk beperken. Málaga verleent sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen. Cataluña plafonneert in 262 gemeenten op tien per honderd inwoners, en Barcelona laat de bestaande licenties na 2028 vervallen.
- De vereniging van eigenaren. Sinds 3 april 2025 kan zij toeristische verhuur verbieden met drie vijfde van de eigenaren en de quota. Vraag de statuten en de notulen van de laatste twee jaar op.
- De woning zelf. Zonder een geldige licencia de ocupación of cédula de habitabilidad komt u nergens. Woningen met een uitbouw die nooit is gelegaliseerd, hebben dat document vaak niet.
Stap 2: breng de woning op orde
De eisen verschillen per regio, maar deze komen vrijwel overal terug:
- Koeling in de slaapkamers en de woonkamer voor het zomerseizoen, en verwarming voor de winter.
- Een eerstehulpset en een brandblusser of rookmelder, afhankelijk van de regio.
- Informatie over voorzieningen, vervoer en medische hulp in de omgeving.
- Officiële klachtenformulieren, de hojas de quejas y reclamaciones.
- Een schoonmaakregeling en beddengoed voor de opgegeven capaciteit.
- Een maximale capaciteit die past bij de oppervlakte in de licencia de ocupación.
Vraag de exacte lijst op bij de regionale toerismedienst, want juist hierop wordt bij een controle nagekeken.
Stap 3: de aanvraag per regio
Andalucía
U dient een declaración responsable in bij de Junta de Andalucía, digitaal met een Spaans digitaal certificaat of via een gestor. U verklaart dat de woning aan de eisen voldoet en geeft het adres, de eigenaar, de capaciteit en het nummer van de licencia de ocupación op. De woning wordt ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía en krijgt een VFT-nummer.
U mag verhuren zodra de verklaring is ingediend; de controle volgt daarna. Dat maakt het snel, maar ook riskant: blijkt achteraf dat de woning niet voldeed, dan volgt uitschrijving en een boete.
Comunitat Valenciana
Hier is er een extra stap. U vraagt eerst bij de gemeente een informe de compatibilidad urbanística aan, waarin staat dat het pand op die plek voor toeristische verhuur mag worden gebruikt. Met dat stuk doet u de inschrijving bij de Generalitat. De registratie is vijf jaar geldig en moet daarna worden vernieuwd; dat is sinds het Decreto-ley 9/2024 de regel.
Cataluña
Een echte gemeentelijke licentie, vijf jaar geldig. In 262 gemeenten geldt een plafond van tien vergunningen per honderd inwoners, en waar dat plafond is bereikt, wordt niet meer verleend. Vraag eerst bij de gemeente na of er ruimte is, voordat u kosten maakt.
Balearen en Canarische Eilanden
Op de Balearen mag verhuur alleen in door de eilandraad aangewezen zones, met een licentie van vijf jaar; buiten die zones is het uitgesloten. Op de Canarische Eilanden geldt sinds februari 2026 de Ley 6/2025, met een habilitación van vijf jaar.
Stap 4: wat u daarna moet regelen
- Het nummer in elke advertentie. Platforms verwijderen advertenties zonder geldig registratienummer.
- Gastregistratie. U registreert elke gast en geeft de gegevens door aan de politie of Guardia Civil, binnen de termijn die uw regio stelt.
- Een schriftelijk verblijfscontract met de gast, met de prijs, de periode en de huisregels.
- Belastingaangifte. Vraag een Spaans belastingnummer aan en doe jaarlijks IRNR-aangifte over uw huurinkomsten.
Wat kost het?
| Post | Orde van grootte |
|---|---|
| Leges van de inschrijving of licentie | € 0 tot € 300, per regio |
| Gestor of advocaat die het regelt | € 250 tot € 600 |
| Informe de compatibilidad urbanística (Valencia) | € 100 tot € 400 |
| Licencia de ocupación alsnog aanvragen | € 500 tot € 2.000, met een architect |
| Woning op orde brengen | sterk wisselend |
De grootste kostenpost is bijna nooit de vergunning zelf maar het legaliseren van een woning die niet aan de eisen voldoet. Laat dat vóór de koop uitzoeken en niet erna.
Kunt u het zelf?
In Andalucía kan het, als u een Spaans digitaal certificaat heeft en Spaans leest. In de regio's met een gemeentelijke toets is een gestor of advocaat het geld waard, omdat het gemeentebeleid per plaats verschilt en per jaar verandert. Vraag altijd een vaste prijs af en laat vastleggen wat er gebeurt als de aanvraag wordt afgewezen.
In het kort
- Controleer eerst de gemeente, de vereniging en de licencia de ocupación.
- Andalucía: een verklaring bij de Junta, verhuren mag direct, controle volgt.
- Valencia: eerst een gemeentelijk stuk, dan inschrijving, vijf jaar geldig.
- Cataluña en de Balearen: een echte licentie, vaak geplafonneerd of zonaal.
- Reken op twee tot acht weken, of twee tot zes maanden met een gemeentelijke toets.
- Vermeld het registratienummer in elke advertentie.
Peildatum 1 september 2026. Regels verschillen per comunidad en gemeente; laat ze voor uw adres bevestigen. Of u er een nodig heeft, staat in heb ik een verhuurlicentie nodig. Meer in de landgids Spanje.
