De courtage is 3 tot 5% en zit doorgaans in de vraagprijs, dus u betaalt haar in de praktijk zelf. Een advocaat kost ongeveer 1% van de koopsom en is de goedkoopste verzekering die u kunt afsluiten.
Wie doet wat
| Rol | Werkt voor | Kosten | Doet |
|---|---|---|---|
| Agente inmobiliario | De verkoper | 3 tot 5%, in de prijs | Zoeken, bezichtigen, onderhandelen |
| Abogado | U | ongeveer 1% | Eigendom, schulden, vergunningen, contract |
| Notario | Niemand; onpartijdig | vast tarief | De akte verlijden en de belasting afdragen |
| Gestoría | U of de bank | € 300 tot € 500 | Inschrijving, aanmeldingen, administratie |
| Arquitecto técnico | U | € 300 tot € 800 | Bouwkundige staat en oppervlakte |
De notaris controleert de eigendom en de inschrijvingen, maar hij beoordeelt niet of de prijs klopt, of het dak goed is, of dat de woning een geldige verhuurvergunning heeft. Dat is precies het werk van uw advocaat.
Wanneer een makelaar de moeite waard is
- U kent het gebied niet. Een goede lokale makelaar weet welke urbanisatie het hele jaar bewoond is en welke in november leegstaat.
- U spreekt geen Spaans. Bezichtigingen, onderhandelingen en het contact met de verkoper lopen dan soepeler.
- U zoekt op afstand. Iemand die vooraf filtert, scheelt u vergeefse reizen.
- U wilt een specifiek type woning dat niet op de portalen staat, zoals een woning met een geldige verhuurvergunning in een gemeente die er geen nieuwe meer afgeeft.
Wanneer u er zonder kunt: als u de plaats al kent, Spaans of Engels genoeg spreekt om met de verkoper te praten, en zelf op de Spaanse portalen zoekt. U bespaart de courtage niet altijd, want die zit in de vraagprijs, maar u onderhandelt wel rechtstreeks.
Een makelaar zoeken in een specifieke plaats
Veel kopers zoeken gericht op een dorp: een makelaar in Ardales, Alameda, Almáchar, Benamargosa of Algatocín. Dat zijn kleine gemeenten in de provincie Málaga waar het aanbod niet op de grote portalen staat. Zo pakt u dat aan:
- Zoek in het handelsregister. Controleer of het bureau als agente inmobiliario staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel; zonder inschrijving mag het geen courtage vragen.
- Vraag naar een beroepsverzekering. Een aansprakelijkheidsverzekering is in sommige regio's verplicht en zegt iets over de professionaliteit.
- Bel twee referenties van Nederlandse of Belgische kopers uit hetzelfde dorp.
- Vraag hoe hij wordt betaald. Alleen door de verkoper, of ook door u? Dubbele courtage komt voor.
- Werk nooit met exclusiviteit aan de koperskant zonder daar iets voor terug te krijgen.
In kleine dorpen loopt veel aanbod via mond-tot-mondreclame en via de bar. Een makelaar die er woont, kent dat aanbod; een groot bureau uit de stad niet.
Wat uw advocaat doet en waarom u er een nodig heeft
Dit is het onderdeel waarop u niet moet bezuinigen. Uw abogado controleert:
- De nota simple uit het Registro de la Propiedad: wie is eigenaar, rusten er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden op de woning?
- Openstaande schulden. Achterstallige bijdragen aan de comunidad en onbetaalde IBI gaan mee over op de koper.
- De vergunningen. Is er een licencia de ocupación, en is alles wat er staat ook gebouwd met vergunning?
- De verhuurvergunning, als u wilt verhuren, en of die overdraagbaar is.
- Het contract. Het contrato de arras met de aanbetaling van doorgaans 10% is bindend; wat erin staat, bepaalt wat er gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt.
- De valor de referencia, want de overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste van koopprijs en referentiewaarde.
Neem een advocaat die u zelf uitkiest en niet een die door de makelaar of de verkoper wordt aangedragen. Vraag een vaste prijs en een lijst van wat er wel en niet in zit.
Kopen zonder makelaar, direct van een particulier
Het kan, en op de Spaanse portalen staat aanbod van particulieren. U bespaart dan de courtage die in de vraagprijs zat, maar u regelt alles zelf: de nota simple, de controle van de vergunningen, het contract en de afspraken met de notaris.
Doe dat niet zonder advocaat. Bij een particuliere verkoop is er geen enkele professionele partij die de risico's afdekt, en de Spaanse regel dat schulden op de woning meegaan met de eigendom, maakt dat duur.
Nieuwbouw van een ontwikkelaar
Daar is de verkoper zelf de professionele partij en is er geen makelaar tussen. Let dan op twee dingen: de bankgarantie op uw termijnbetalingen, en de seguro decenal, de tienjarige verzekering voor constructieve gebreken die de ontwikkelaar moet hebben. Zonder die polis wordt de nieuwbouw niet ingeschreven.
De aankoopmakelaar: iemand die wél voor u werkt
Waar de agente inmobiliario voor de verkoper werkt, is er ook een Spaanse variant van de aankoopmakelaar: de personal shopper inmobiliario. Die zoekt in uw opdracht, filtert het aanbod, onderhandelt aan uw kant en loopt de bezichtigingen met u af.
- Wat het kost: 1 tot 3% van de koopsom plus 21% btw, of een vast bedrag van € 3.000 tot € 8.000. U betaalt dat zelf, boven op de courtage die al in de vraagprijs zit.
- Wanneer het loont: bij de aankoop van een vakantiehuis of vakantiewoning op afstand, in een gebied dat u niet kent, of wanneer u een woning met een geldige verhuurvergunning zoekt.
- Wat u vastlegt: een schriftelijke opdracht met een zoekprofiel, de vergoeding, een einddatum en de afspraak dat hij geen vergoeding van de verkopende partij aanneemt.
Die laatste afspraak is de kern. Een aankoopmakelaar die ook een deel van de verkoopcourtage opstrijkt, verdient meer naarmate u meer betaalt. Vraag het schriftelijk en op papier.
Hoe u een betrouwbare makelaar herkent
Het beroep is in Spanje sinds 2000 landelijk vrij: er is geen diploma-eis en geen landelijk toezicht. Drie regio's hebben daar zelf iets op gevonden, en juist de regio's waar Nederlanders kopen:
| Regio | Register | Verplicht? |
|---|---|---|
| Cataluña | AICAT | Ja |
| Comunitat Valenciana | RAICV, sinds Decreto 98/2022 | Ja |
| Illes Balears | ROAIIB | Nee, vrijwillig |
| Overige regio's | Geen | Alleen inschrijving als onderneming |
Koopt u aan de Costa Blanca of de Costa Brava, vraag dan het registratienummer op en controleer het. Ontbreekt het, dan werkt het kantoor daar in strijd met de regionale regels. In Andalucía en Murcia bestaat zo'n register niet; dan valt u terug op de inschrijving bij de Kamer van Koophandel, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en lidmaatschap van een vereniging als API of GIPE.
Waarschuwingssignalen
- De aanbetaling moet naar de rekening van het kantoor, niet naar een derdenrekening van een advocaat of notaris.
- Hij regelt "zijn" advocaat voor u, vaak gratis of tegen een symbolisch bedrag.
- De nota simple komt er niet, of pas na het tekenen van de reserva.
- Haast. "Er is nog een geïnteresseerde, u moet vandaag tekenen." Bij een tweede woning is dat vrijwel nooit waar.
- Vaagheid over de licencia de ocupación of over de vraag of alles met vergunning is gebouwd.
- Courtage van beide kanten zonder dat hij dat uit zichzelf vertelt.
- Geen kantoor, geen registratienummer en geen btw-nummer op de factuur.
In Marbella en Estepona werken veel Nederlandstalige bureaus, en dat is prettig maar geen keurmerk. Pas dezelfde controles toe: registratie, verzekering, referenties van twee kopers uit hetzelfde gebied, en een advocaat die u zelf uitkiest. Een makelaar die uw taal spreekt, werkt nog steeds voor de verkoper.
In het kort
- Een makelaar is niet verplicht; een eigen advocaat wel verstandig.
- De courtage van 3 tot 5% zit doorgaans in de vraagprijs.
- De notaris is onpartijdig en beoordeelt niet uw belang.
- Kies uw advocaat zelf, niet via de verkoper of de makelaar.
- Controleer of het makelaarskantoor is ingeschreven en verzekerd; in Cataluña en Valencia is registratie verplicht.
- Een aankoopmakelaar kost 1 tot 3% en werkt alleen voor u als hij niets van de verkoper aanneemt.
- Een Nederlandstalig kantoor in Marbella of Estepona is geen keurmerk.
- Schulden op de woning gaan mee over op de koper.
Peildatum 1 september 2026. Meer in de landgids Spanje.
