De bezetting bepaalt bijna alles. Aan de Costa Blanca en de Costa del Sol haalt een goed gelegen woning 55 tot 70% bezetting over het jaar; in het binnenland en aan de noordkust is dat 30 tot 45%, met een seizoen van drie maanden.
Een uitgewerkt voorbeeld
Appartement van 80 m² met twee slaapkamers, op tien minuten van het strand, koopsom € 235.000.
| Post | Per jaar |
|---|---|
| Bruto huuropbrengst, 60% bezetting | € 11.400 |
| Beheer en verhuurbemiddeling, 20 tot 25% | −€ 2.600 |
| Comunidad de propietarios | −€ 900 |
| IBI | −€ 450 |
| Verzekering, water, elektra, internet | −€ 900 |
| Onderhoud en vervanging inventaris | −€ 700 |
| IRNR 19% over huur min kosten | −€ 1.100 |
| Netto | € 4.750, ofwel 2,0% van de koopsom |
Het rendement stijgt naar ongeveer 3,1% als u zelf verhuurt in plaats van via een bemiddelaar, en daalt naar 1,3% als u de woning zelf zes weken in het hoogseizoen gebruikt. Die twee keuzes wegen zwaarder dan de aankoopprijs.
Wat u per nacht kunt vragen
De weekprijs bepaalt uw omzet meer dan de bezetting, want de kosten lopen door. Ruwe orde van grootte voor een appartement met twee slaapkamers:
| Periode | Per week | Aandeel van het jaar |
|---|---|---|
| Juli en augustus | € 700 tot € 1.200 | 9 weken |
| Mei, juni, september | € 450 tot € 700 | 13 weken |
| Pasen en herfstvakantie | € 400 tot € 650 | 4 weken |
| November tot maart | € 250 tot € 450, vaak per maand verhuurd | rest |
De wintermaanden zijn aan de Costa Blanca en de Costa del Sol geen dode tijd: langverblijvers uit Noord-Europa huren van november tot maart tegen een maandprijs. Die verhuur levert per nacht minder op maar kost bijna geen schoonmaak en wisselingen, en tilt de jaaropbrengst met een kwart tot een derde omhoog.
Zelf verhuren of uitbesteden
| Zelf via platforms | Lokale beheerder | Verhuurgarantie | |
|---|---|---|---|
| Kosten | 3 tot 15% platformkosten | 20 tot 25% van de omzet | vaste vergoeding, vaak 5 tot 7% |
| Uw werk | reageren, prijzen, schoonmaak regelen | vrijwel niets | niets |
| Opbrengst | hoogste | middel | laagste, maar zeker |
| Risico | bij u | gedeeld | bij de aanbieder, tot die stopt |
Bij een verhuurgarantie is de vergoeding vaak in de koopsom verwerkt: u betaalt uw eigen garantie. Vraag altijd de werkelijke verhuurcijfers van de laatste drie jaar op, en niet het rekenvoorbeeld van de verkoper.
De belasting over uw huurinkomsten
Als niet-inwoner uit de EU betaalt u 19% IRNR over de huur min de direct toerekenbare kosten: beheer, comunidad, IBI, verzekering, energie, onderhoud en afschrijving, naar rato van de verhuurde periode. Sinds 2024 doet u dat met één jaaraangifte, in te dienen tussen 1 en 20 januari.
Over de weken dat de woning leegstaat of voor uzelf beschikbaar is, geldt de imputatie: 19% over een fictief inkomen van 1,1% van de valor catastral, of 2% als die niet in de laatste tien jaar is herzien. Toeristische verhuur zonder hoteldiensten is vrijgesteld van IVA; biedt u wel schoonmaak tijdens het verblijf, ontbijt of receptie aan, dan wordt het 10%.
Zonder vergunning geen inkomsten
Verhuren aan toeristen mag alleen met een regionale inschrijving of licentie, en die is niet overal te krijgen. Málaga verleent sinds 16 juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe vergunningen, Barcelona verlengt de bestaande na 2028 niet, en Cataluña plafonneert in 262 gemeenten. Sinds april 2025 kan de vereniging van eigenaren verhuur bovendien met drie vijfde van de stemmen verbieden.
Reken dus nooit met een opbrengst voordat u de vergunning zwart op wit hebt. Zie heb ik een verhuurlicentie nodig.
In het kort
- Bruto 4 tot 6% van de koopsom, netto 2 tot 3,5%.
- Bezetting 55 tot 70% aan de zuidkust, 30 tot 45% elders.
- Beheer kost 20 tot 25% van de omzet; zelf verhuren scheelt ruim een procentpunt rendement.
- Winterverhuur aan langverblijvers tilt de jaaropbrengst met een kwart tot een derde.
- 19% IRNR over huur min kosten, één jaaraangifte in januari.
- Ook over leegstand betaalt u belasting, via de imputatie.
Peildatum 1 september 2026. De bedragen zijn illustratief en dienen om de verhouding tussen de posten te tonen. Meer in de landgids Spanje.
