Belastingen bij een tweede verblijf in België
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in België?
In België heet het registratierechten, en het is een gewestelijke belasting die voor een tweede verblijf hoog is:
| Gewest | Tweede verblijf | Eigen woning, ter vergelijking |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 12% | 2% |
| Brussel | 12,5% | 12,5% met een abattement van € 200.000 |
| Wallonië | 12,5% | 3% |
De verlaagde tarieven en het Brusselse abattement zijn voor de enige eigen woning waar de koper gaat wonen; een appartement aan de kust of een huis in de Ardennen valt onder het gewone tarief. Bij € 300.000 is dat € 36.000 in Vlaanderen en € 37.500 in Wallonië en Brussel, en dat is de reden waarom een Belgische tweede woning lang moet worden aangehouden om de aankoopkosten terug te verdienen. De notaris int de rechten bij de akte en draagt af; de grondslag is de koopsom, en de administratie mag een hogere verkoopwaarde aanhouden als de prijs te laag lijkt.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in België?
Ja: bij een nieuwe woning van een bouwpromotor 21% btw op het gebouw, en op de grond ook 21% als dezelfde verkoper die levert, anders registratierechten op de grond. Het verlaagde tarief van 6% voor sloop en heropbouw geldt alleen voor de enige eigen woning. Nieuwbouw is in België dus zwaarder belast dan bestaande bouw, en het verschil zit in de Vlaamse 12% tegenover 21%.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in België?
De onroerende voorheffing, berekend op het kadastraal inkomen (KI), een fictieve huurwaarde uit 1975 die jaarlijks wordt geïndexeerd (index 2,3 in 2026). Het gewest rekent een basistarief (3,97% in Vlaanderen, 1,25% in Brussel en Wallonië) en de provincie en de gemeente zetten daar opcentiemen op die 90 tot 98% van de aanslag uitmaken. Voor een kustappartement met een KI van € 1.000 komt dat in de praktijk op € 900 tot € 1.300 per jaar, per gemeente verschillend. De aanslag komt van de Vlaamse Belastingdienst of van de FOD Financiën, ook naar een adres in Nederland.
Daarbovenop komt aan de kust de belasting op tweede verblijven van de gemeente: € 600 tot € 1.200 per jaar, in Knokke-Heist € 990, in De Haan sinds 2026 € 975, in Middelkerke in 2026 met € 150 verhoogd. Eigenaren procederen ertegen, met wisselend succes; reken erop dat hij blijft.
Hoe worden huurinkomsten belast in België?
In België, en op een Belgische manier: bij verhuur aan een particulier die het huis privé gebruikt, belast België niet de werkelijke huur maar het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Bij een KI van € 1.000 is het belastbare inkomen € 1.000 × 2,3 × 1,40 = € 3.220, of u nu € 3.000 of € 15.000 aan huur ontvangt. Dat is het voordeel van het Belgische stelsel voor wie verhuurt, en het nadeel voor wie niet verhuurt: hetzelfde bedrag wordt aangemerkt als inkomen van een eigenaar die het huis zelf gebruikt.
Als niet-inwoner valt u onder de belasting van niet-inwoners (BNI), tegen het progressieve tarief vanaf 25%, zonder de belastingvrije som die inwoners hebben (tenzij driekwart van uw wereldinkomen Belgisch is), plus 7% opcentiemen. Bij het voorbeeld hierboven is dat ongeveer € 860 per jaar. Een aangifte in de BNI is nodig zodra het totaal van uw Belgische onroerende inkomens boven € 2.500 komt, en bij een KI vanaf ruwweg € 780 is dat het geval; de administratie past die regel sinds 2024 strenger toe dan vroeger, ook bij eigen gebruik. Reken dus op een jaarlijkse aangifte, in te dienen vóór eind november, en laat een Belgische accountant hem het eerste jaar doen. Wie via een platform aan toeristen verhuurt met diensten (schoonmaak, ontbijt), valt buiten de KI-regel en wordt op de werkelijke inkomsten belast.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in België?
Verkoopt u een gebouwde woning binnen vijf jaar na de aankoop, dan belast België de meerwaarde tegen 16,5%, voor een niet-inwoner plus 7% opcentiemen; daarna is de winst vrij. De aankoopkosten en de werken met factuur verhogen de aanschafwaarde, forfaitair met 25% plus 5% per jaar, wat de belaste winst in de praktijk klein maakt. Bouwgrond: 33% binnen vijf jaar, 16,5% in jaar zes tot acht. De vrijstelling voor de eigen woning geldt niet voor een tweede verblijf. De nieuwe federale meerwaardebelasting van 2026 op financiële activa raakt vastgoed niet. Nederland belast de winst niet.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in België?
Het huis staat in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, met een lening voor het huis als schuld ertegenover. Omdat het verdrag de heffing over onroerende zaken aan België toewijst, verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting: het Belgische deel van de grondslag wordt uit de heffing gehaald. Per saldo betaalt u in Nederland over het huis niets, maar u geeft het aan. De Belgische BNI en de onroerende voorheffing zijn Belgisch en komen niet in de Nederlandse aangifte.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en België?
Ja, het verdrag van 5 juni 2001. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar het huis staat, artikel 13 doet dat voor de winst bij verkoop, en artikel 23 regelt de vermindering in Nederland. Nederland en België hebben op 21 juni 2023 een nieuw verdrag getekend dat het oude vervangt zodra beide parlementen het hebben goedgekeurd; voor een tweede verblijf verandert het niets, het huis blijft in België belast. Voor de erfbelasting is er geen verdrag.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in België?
Ja, gewestelijk, en bij een niet-inwoner heet het het recht van overgang bij overlijden: België belast het Belgische vastgoed van een overleden Nederlander tegen het tarief van het gewest waar het ligt. In Vlaanderen betalen partner en kinderen per erfgenaam 3% tot € 50.000, 9% tot € 250.000 en 27% daarboven; de aangekondigde verruiming van de 3%-schijf tot € 150.000 is per 1 januari 2026 nog niet gestemd. Brussel en Wallonië rekenen progressief tot 30%. Een appartement van € 300.000 dat in Vlaanderen op twee kinderen overgaat, kost elk kind over zijn helft € 1.500 plus € 9.000, samen € 21.000. Nederland heft over de wereldwijde nalatenschap en verrekent de Belgische belasting. Een schenking van geld tussen Nederlanders om het huis te kopen, raakt België niet; een schenking van het huis zelf wel, tegen de gewestelijke schenkbelasting op onroerend goed.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in België?
- De belasting op tweede verblijven, hierboven; de heffing die de kustgemeenten in 2026 verhogen.
- De onroerende voorheffing, waarvan de gemeentelijke opcentiemen het grootste deel zijn.
- Toeristenbelasting per nacht bij verhuur, door u te innen, en de gemeentelijke belasting op toeristische logies waar die bestaat.
- Afval, water en riool via de gemeente en de intercommunale, met vaste bedragen die doorlopen bij leegstand.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in België?
Voor een tweede verblijf van een niet-inwoner vrijwel geen: de verlaagde registratierechten, het abattement en de vrijstelling van de gezinswoning bij vererving hangen aan de eigen woning. Wat overblijft, is de KI-regel bij verhuur aan particulieren, die de werkelijke huur buiten de heffing houdt, de forfaitaire kostenverhoging bij verkoop binnen vijf jaar, en het verlaagde btw-tarief van 6% op renovatie van een woning ouder dan tien jaar, dat ook voor een tweede verblijf geldt zolang u het privé gebruikt.
Bronnen
- Vlaamse Codex Fiscaliteit (verkooprecht, onroerende voorheffing, erfbelasting); Wetboek der registratierechten en Wetboek der successierechten (Brussel en Wallonië).
- Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, art. 7 (KI × 1,40), art. 90 en 171 (meerwaarde), art. 232, 243 en 245 (belasting van niet-inwoners); FOD Financiën, aangifte in de belasting van niet-inwoners.
- Gemeentereglementen belasting op tweede verblijven (Knokke-Heist, De Haan, Middelkerke, 2026).
- Verdrag Nederland-België van 5 juni 2001 (Trb. 2001, 136), art. 6, 13 en 23; verdrag van 21 juni 2023 (Trb. 2023, 77).
- Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 1 januari 2026. De opcentiemen en de belasting op tweede verblijven zijn per gemeente; de voorbeelden zijn voorbeelden.
