Vakantiewoningen te koop in Cyprus

Vakantiehuis kopen op Cyprus in 2026: regels, prijzen, kosten en belastingen

Een vakantiehuis op Cyprus kopen is voor een Nederlander eenvoudiger dan in de meeste andere zonlanden: als EU-burger koopt u zonder vergunning, de overdrachtskosten zijn met 3 tot 6% laag, er is geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting van betekenis, geen erfbelasting en sinds 1 januari 2026 ook geen zegelrecht meer. Het eiland heeft 300 zonnige dagen, Engels als tweede taal, rijverkeer links en een juridisch stelsel op Britse leest. Daar staat tegenover dat u alleen mag kopen in de Republiek Cyprus (het zuiden), dat de title deed (eigendomsakte) bij veel oudere woningen nog ontbreekt, en dat nieuwbouw voor een vakantiewoning 19% btw draagt.

Deze gids behandelt wat u moet weten: of en waar u mag kopen, wat een vakantiewoning op Cyprus in 2026 kost per district, het koopproces via advocaat en Land Registry, de kosten koper, hypotheek, de jaarlijkse lasten, verhuur en het register voor zelfcatering, de belastinghervorming van 2026, en wat u in Nederland in box 3 betaalt. Peildatum voor de tarieven is 1 januari 2026, voor de marktcijfers 1 september 2026; de bronnen staan onderaan.

De zeven verdiepende artikelen over Cyprus: eenmalige aankoopkosten, belastingen bij aankoop en bezit, hypotheekmogelijkheden, alternatieve financiering, subsidies, verzekeringen en de checklist financiering.

Mag een Nederlander een huis kopen op Cyprus?

Ja, vrij en zonder vergunning. De toestemming van de Council of Ministers die de wet (Cap. 109) voor buitenlanders voorschrijft, geldt alleen voor niet-EU-burgers. Er is geen notaris: uw advocaat stelt het koopcontract op en de overdracht vindt plaats bij het Department of Lands and Surveys (Land Registry). Wie langer dan drie maanden achtereen op het eiland verblijft, registreert zich als EU-burger (MEU1, de "yellow slip").

Twee waarschuwingen die elke koper moet kennen:

• Het noorden. Grond in het door Turkije bezette noorden met een Grieks-Cypriotische titel is naar het recht van de Republiek en van de EU (arrest Orams, 2009) onrechtmatig te kopen; een Nederlandse rechter kan een Cypriotisch vonnis tegen u ten uitvoer leggen. Deze gids gaat uitsluitend over de Republiek Cyprus.
• De title deed. Veel woningen van vóór 2015 hebben nog geen aparte eigendomsakte, omdat de ontwikkelaar het complex nooit heeft laten splitsen of omdat er een hypotheek van de ontwikkelaar op de grond rust. Koop alleen met een title deed op naam van de verkoper, of met een koopcontract dat bij het Land Registry wordt gedeponeerd (Specific Performance Law 81(I)/2011), zodat u de overdracht kunt afdwingen. Uw advocaat controleert de titel en de lasten.

Waarom kopers voor Cyprus kiezen

De Cypriotische woningmarkt beleefde in 2025 zijn beste jaar sinds 2007: de waarde van de overdrachten kwam boven € 4,7 miljard en het aantal verkoopdocumenten steeg met 15%. Paphos telde 3.567 verkopen (tegen 3.107 in 2024), Larnaca 3.855 met een waarde van € 698,5 miljoen. In het eerste kwartaal van 2026 stabiliseerde de markt: de RICS-index met KPMG noteert op jaarbasis +4,1% voor appartementen en +3,6% voor huizen, met de sterkste stijgingen voor appartementen in Paphos en Famagusta; huren van appartementen stegen 5,1%. Limassol had in het vierde kwartaal van 2025 nog een jaarstijging van 9,9%.

De argumenten vóór: lage kosten koper, geen jaarlijkse vastgoedbelasting van betekenis, geen erfbelasting, euro, Engels, een belastingvrije voet van € 22.000 op huurinkomsten sinds 2026, en een lang seizoen met verhuur van april tot november. De aandachtspunten: aardbevingsrisico (Paphos en Limassol het meest blootgesteld), waterschaarste, de bouwkwaliteit van oudere complexen en een markt die deels op buitenlandse investeerders drijft en dus gevoelig is voor geopolitiek en regelwijzigingen.

Wat kost een vakantiehuis op Cyprus in 2026?

Cyprus publiceert geen officiële prijzen per m² per district; de RICS-index meet veranderingen. Gangbare vraagprijzen in het aanbod van 2026, ter oriëntatie:

Bronnen: RICS Cyprus Property Price Index met KPMG (Q1 2026), Department of Lands and Surveys (verkopen 2025), aanbod op Cypriotische portalen 2026 (vraagprijzen, indicatief). Bij nieuwbouw komt 19% btw bovenop de prijs, tenzij de vraagprijs al inclusief btw is; vraag dat altijd na.

Regio's vergeleken

Paphos in het westen is het Nederlandse en Britse vakantiedistrict: Coral Bay, Peyia, Tala en Kissonerga, met een internationale luchthaven, golf en de Akamas als natuurgebied. Limassol is de grootste stad aan de kust, met hoogbouw, de marina, het zakenleven en de hoogste prijzen. Larnaca heeft de hoofdluchthaven, een rustiger karakter en een prijsniveau dat nog onder Limassol ligt; de nieuwe marina en de haven trekken kopers. Famagusta (Ayia Napa, Protaras, Kapparis) heeft de mooiste stranden en de meest uitgesproken zomerverhuur, en is in de winter stil. Het Troodos-gebergte en de wijndorpen bieden stenen huizen, koelte en rust op een uur van de kust.

Het koopproces op Cyprus stap voor stap

Stap 1: advocaat en reservering

Neem een eigen advocaat (lid van de Cyprus Bar), niet die van de verkoper of ontwikkelaar. Na een aanvaard bod tekent u een reserveringsovereenkomst met een aanbetaling van € 2.000 tot € 10.000, waarna de woning enkele weken van de markt gaat voor de due diligence.

Stap 2: due diligence

De advocaat vraagt bij het Land Registry een titelonderzoek (search) aan: eigenaar, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en de vraag of er een aparte title deed is. Bij nieuwbouw controleert hij de bouw- en planningsvergunning, de grondtitel van de ontwikkelaar en een eventuele bankhypotheek op het project. Vraag ook het energiecertificaat (EPC) en bij een appartement de regels en rekeningen van het beheer.

Stap 3: koopcontract en depot bij het Land Registry

Het koopcontract (contract of sale) wordt door de advocaat opgesteld en getekend; gebruikelijk is 10 tot 30% aanbetaling bij bestaande bouw en termijnen tijdens de bouw bij nieuwbouw. Binnen zes maanden deponeert de advocaat het contract bij het Land Registry (€ 50): daarmee kunt u de overdracht afdwingen (specific performance) en gaat een latere hypotheek of verkoop door de verkoper niet vóór u. Het zegelrecht op het contract is per 1 januari 2026 afgeschaft.

Stap 4: overdracht en title deed

Bij een woning met title deed volgt de overdracht bij het Land Registry op een afgesproken datum: u betaalt het restant en de transfer fees en de akte wordt op uw naam gesteld. Bij nieuwbouw zonder afgesplitste akte kan dat maanden tot jaren duren; het gedeponeerde contract beschermt u intussen. Vanaf de overdracht (of de oplevering) betaalt u de gemeentelijke lasten.

Kosten koper op Cyprus: 3 tot 6%

De eenmalige aankoopkosten:

Rekenvoorbeeld voor een bestaande villa van € 400.000 in Paphos op naam van twee kopers: per koper € 200.000, dus 3% over € 85.000 (€ 2.550) plus 5% over € 85.000 (€ 4.250) plus 8% over € 30.000 (€ 2.400) = € 9.200, met 50% korting € 4.600, maal twee kopers € 9.200 (2,3%); advocaat € 6.000; depot € 50; samen circa € 15.250, ofwel 3,8%. Nieuwbouw van € 400.000 exclusief btw: € 76.000 btw plus advocaat, samen circa 20,5%.

Hypotheek op Cyprus

De hypotheekmogelijkheden voor niet-inwoners zijn aanwezig: Bank of Cyprus, Eurobank (Hellenic), AstroBank en Alpha Bank verstrekken hypotheken tot 60 à 70% van de taxatiewaarde, met een looptijd tot 25 jaar en tot 65 à 70 jaar oud, tegen een variabele rente die in 2026 rond Euribor plus 2 tot 2,5% ligt (circa 4,15 tot 4,75%). Kosten: afsluitprovisie 0,5 tot 1%, taxatie € 250 tot € 500, hypotheekinschrijving 1% bij het Land Registry, en een levensverzekering. Bij nieuwbouw betaalt u de ontwikkelaar in termijnen zonder bankgarantie; het gedeponeerde contract is uw bescherming. In Nederland is de rente niet aftrekbaar en telt de lening in box 3 als schuld. Zie ook alternatieve financieringsopties op Cyprus.

Jaarlijkse lasten: bijna geen belasting

De belastingen tijdens het bezit zijn minimaal. De landelijke Immovable Property Tax is in 2017 afgeschaft. Wat blijft: een gemeentelijke onroerendgoedbelasting van 0,1 tot 0,2% en een rioolheffing van 0,05 tot 0,35%, beide over de waarde van 1980 (dus tientallen tot enkele honderden euro's per jaar), en afvalheffing van € 85 tot € 250. Geen vermogensbelasting, geen erfbelasting (afgeschaft in 2000) en geen schenkbelasting. Daarbij komen de gewone lasten: opstalverzekering € 120 tot € 400 (aardbeving als module plus 10 tot 20%), beheer bij een complex € 600 tot € 2.000 per jaar, water, elektriciteit en internet € 1.200 tot € 2.000, en zwembadonderhoud € 1.000 tot € 1.500. Voor een villa van € 400.000 komt dat op circa € 3.500 tot € 6.000 per jaar zonder hypotheeklasten.

Verhuren: register voor zelfcatering en de voet van € 22.000

Kortetermijnverhuur van een villa of appartement vereist inschrijving in het Register of Self-Service Accommodation van het Deputy Ministry of Tourism (wet 9(I)/2020): € 222 per drie jaar, met het registratienummer in elke advertentie; boete tot € 5.000 plus € 200 per dag. Btw van 9% geldt bij toeristische verhuur zodra de omzet boven € 15.600 per jaar komt.

Fiscaal is Cyprus voor een Nederlandse verhuurder gunstig sinds de hervorming van 2026: huurinkomsten vallen in de inkomstenbelasting met een belastingvrije voet van € 22.000 (was € 19.500), daarboven 20% tot € 32.000, 25% tot € 42.000, 30% tot € 72.000 en 35% daarboven, na een forfaitaire aftrek van 20% van de bruto huur plus rente en 3% afschrijving. Een niet-inwoner betaalt geen Special Defence Contribution en geen GESY-bijdrage. Wie € 20.000 per jaar verhuurt, betaalt dus niets in Cyprus. Aangifte via TaxisNet. Het belastingverdrag Nederland–Cyprus van 1 juni 2021, van toepassing sinds 1 januari 2024, wijst de heffing aan Cyprus toe; Nederland verleent vrijstelling in box 3.

Rendement: een villa met zwembad in Paphos of Protaras verhuurt in het hoogseizoen voor € 1.200 tot € 2.500 per week en in het schouderseizoen voor de helft; met beheer (20 tot 25%) en vaste lasten is 4 tot 5% netto van de koopsom haalbaar bij een goed gelegen woning, geholpen door de belastingvrije voet.

Box 3 in Nederland en het verdrag

Voor een inwoner van Nederland valt de Cypriotische woning in box 3. Voor 2026 gelden een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Een lening telt als schuld tegen een forfait van 2,70% na een drempel van € 3.800. Het verdrag van 2021 wijst de heffing over onroerend goed (art. 6) en de verkoopwinst (art. 13) aan Cyprus toe; Nederland verleent een vermindering naar evenredigheid van de waarde van de Cypriotische woning in uw box 3-vermogen.

Verkoop, erven en schenken

Bij verkoop heft Cyprus Capital Gains Tax van 20% over de winst (verkoopprijs minus geïndexeerde aankoopprijs, verbeteringen, transfer fees, advocaat en makelaar), met een levenslange vrijstelling van € 17.086 per persoon; de hogere vrijstelling van € 85.430 geldt alleen voor een hoofdverblijf van minstens vijf jaar. De belasting wordt bij de overdracht ingehouden; de verkoper betaalt geen transfer fees. Nederland belast de verkoopwinst niet. Erven en schenken zijn op Cyprus onbelast; Nederland heft erfbelasting over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner. Laat een Cypriotisch testament of een rechtskeuze opnemen; zonder testament gelden de Cypriotische regels voor de afwikkeling van het vastgoed.

Subsidies en verzekeringen

Het renovatieprogramma "Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω στις Κατοικίες" (derde ronde september 2026, tot € 32.000) en de zonnepanelensubsidie via net-metering gelden voor inwoners en een hoofdverblijf, niet voor een vakantiewoning van een niet-inwoner. Zie subsidies bij aankoop en renovatie op Cyprus. Verzekeren is niet verplicht, maar de bank eist een opstalpolis met de bank als begunstigde; neem de aardbevingsmodule, zeker in Paphos en Limassol. Lees verplichte en aanbevolen verzekeringen op Cyprus.

Checklist: vakantiehuis kopen op Cyprus

• Koop alleen in de Republiek Cyprus; niet in het noorden met een Grieks-Cypriotische titel.
• Neem een eigen advocaat en laat het titelonderzoek doen; koop met title deed of met een gedeponeerd contract (specific performance).
• Reken met 3 tot 6% kosten koper bij bestaande bouw en 19% btw plus advocaat bij nieuwbouw; zet de koop op twee namen voor lagere transfer fees.
• Deponeer het contract binnen zes maanden bij het Land Registry (€ 50).
• Financiering: Cypriotische bank tot 60 à 70%, hypotheekinschrijving 1%; kosten koper uit eigen zak.
• Begroot de jaarlasten laag (€ 3.500 tot € 6.000 bij € 400.000) en verzeker aardbeving.
• Bij verhuur: inschrijving in het Register of Self-Service Accommodation (€ 222 per drie jaar), btw boven € 15.600 omzet, aangifte met de voet van € 22.000.
• Geef de woning in Nederland op in box 3 en vraag de vrijstelling onder het verdrag van 2021.

Werk dit uit met de checklist voorbereiding financiering op Cyprus.

Bronnen

• Immovable Property Acquisition (Aliens) Law Cap. 109; Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011; Department of Lands and Surveys, transfer fees
• Belastinghervorming 2026 (o.a. wet 239(I)/2025): afschaffing zegelrecht per 1 januari 2026, belastingvrije voet € 22.000; Income Tax Law 118(I)/2002 art. 20; VAT Law Schedule 5 (5%-regel 130 m², 2023); Capital Gains Tax Law
• Wet 9(I)/2020 (Register of Self-Service Accommodation), Deputy Ministry of Tourism
• RICS Cyprus Property Price Index met KPMG, Q4 2025 en Q1 2026; Department of Lands and Surveys, verkoopcijfers 2025 (Cyprus Mail, 23 januari 2026)
• Belastingverdrag Nederland–Cyprus van 1 juni 2021 (Trb. 2021, 80), van toepassing sinds 1 januari 2024, art. 6 en 13; Belastingdienst, box 3 2026

Peildatum 1 januari 2026 voor tarieven en 1 september 2026 voor de marktcijfers. Prijzen per district zijn vraagprijzen uit het aanbod en indicatief; laat tarieven en de titel door een Cypriotische advocaat bevestigen voordat u tekent.