Belastingen bij aankoop van een woning in Denemarken

Bij aankoop in Denemarken wordt geen klassieke overdrachtsbelasting geheven; de kernlast is de registratieheffing (tinglysningsafgift) op akte en eventuele hypotheek. Voor de eigendomsoverdracht bedraagt die heffing anno 2025 een vast DKK 1.850 plus 0,6% van de koopprijs of de hogere waarde van het overgedragen recht. Voor de hypotheekinschrijving geldt eveneens DKK 1.850 vast plus 1,45% van het ingeschreven (gewaarborgde) kapitaal. De verkoop van gebruikte woningen is btw-vrijgesteld; nieuwbouw en bouwgronden vallen onder 25% Deense btw, doorgaans reeds in de ontwikkelaarprijs verdisconteerd. Notariële tussenkomst is niet vereist; partijen laten de akte vaak door een advocaat opstellen en registreren, waarbij honoraria en makelaarscourtage geen belastingen zijn maar wel aan 25% Deense btw onderworpen kunnen zijn.

• Overdrachtsregistratie (skøde): DKK 1.850 + 0,6% variabel.
  Grondslag: koopprijs of hogere waarde van het recht.
• Hypotheekregistratie: DKK 1.850 + 1,45% variabel.
  Grondslag: ingeschreven hoofdsom (incl. eventuele accessoires).
• Btwinvulling: 25% op nieuwbouw/bouwgrond; vrijstelling bij bestaande woningen.
  Makelaarscourtage doorgaans voor verkoper; 25% btw van toepassing.
• Geen afzonderlijke Deense “stamp duty” of notariskost als belasting.
  Registratie geschiedt via tinglysning (elektronisch register).

Voor Belgische residents leidt de aankoop van Deens vastgoed niet tot Belgische registratierechten; de overdracht wordt in Denemarken geregistreerd en daar belast. Sluit u in België een schuldsaldoverzekering bij de financiering af, dan is 2% verzekeringstaks op de premies verschuldigd (Wet Diverse Rechten en Taksen). Wordt ter financiering een hypotheek op Belgisch onroerend goed genomen, dan geldt in België het inschrijvingsrecht van 1% op het ingeschreven bedrag, vermeerderd met vaste rechten en hypotheekkantoorrechten. Regionale woonbonussen voor nieuwe leningen zijn afgeschaft: Vlaams Gewest per 1 januari 2020, Brussels Hoofdstedelijk Gewest per 2017 (vervangen door abattement voor eigen woning), Waals Gewest per 2016 (Chèque Habitat, enkel hoofdverblijf). Voor een buitenlandse tweede woning resteert enkel de verrekening van betaalde interest in het Belgische stelsel van onroerende inkomsten, binnen de verdragsgrenzen.

Sinds de wet van 17 februari 2021 moet buitenlands vastgoed voor Belgische personen fiscaal worden opgenomen via een toegekend buitenlands kadastraal inkomen (KI). Na aankoop moet u de Administratie Opmetingen en Waarderingen spontaan informeren zodat een KI wordt bepaald; bij nieuwe verwervingen geldt een aangiftetermijn van 4 maanden na verzoek of uitnodiging van de administratie. In de jaarlijkse aangifte personenbelasting wordt het (geïndexeerde en met 40% verhoogde) KI opgenomen, maar op basis van het Belgisch-Deense dubbelbelastingverdrag wordt onroerend inkomen uit in Denemarken gelegen goederen in België vrijgesteld met progressievoorbehoud (OECD-model, artikelen 6 en 23). De vrijstelling betekent geen Belgische belasting op dat inkomen, maar het kan wel het tarief op ander inkomen beïnvloeden. Lokale Deense onroerende voorheffingen (gemeentelijke grond- of eigendomsbelasting) blijven in Denemarken verschuldigd.

In Nederland wordt bij aankoop van niet-eigen-woning onroerend goed een overdrachtsbelasting van 10,4% (2024–2025) geheven; voor eigen woningen geldt 2% en een startersvrijstelling onder voorwaarden. Denemarken kent daarentegen enkel de registratierechten van DKK 1.850 plus 0,6% op de overdracht en DKK 1.850 plus 1,45% op de hypotheek, waardoor de initiële fiscale last doorgaans lager is. Op nieuwbouw bedraagt de Nederlandse btw 21%, tegen 25% in Denemarken; gebruikte woningen zijn in beide landen btw-vrijgesteld. Nederland heft geen afzonderlijke hypotheekregistratiebelasting, waar Denemarken dat wel doet via tinglysning. Voor Belgische kopers is relevant dat België geen vermogenstaks kent (Nederland belast buitenlands tweede vastgoed in box 3), en dat Belgische regionale woonbonussen voor nieuwe leningen bij tweede woningen niet langer van toepassing zijn.

Jaarlijkse heffingen en belastingen in Denemarken

De jaarlijkse grondbelasting (grundskyld/ejendomsskat) wordt door de Deense gemeente geheven op basis van de officiële landwaarde (grundværdi) uit de waardering van Vurderingsstyrelsen. Het gemeentelijke tarief varieert per gemeente en ligt doorgaans tussen circa 1,6% en 3,4% van de grondwaarde; woonbestemming (helårsbeboelse of sommerhus) bepaalt mede de waarderingsgrondslag. De aanslag vermeldt het tarief, de grondslag en de betalingstermijnen, die meestal in één of meerdere termijnen binnen het kalenderjaar vallen. Voor gewone woon- en vakantiewoningen is geen afzonderlijke “dækningsafgift” verschuldigd; die treft hoofdzakelijk zakelijke/erhvervsejendomme. Jaarlijkse stijgingen van de grondbelasting worden wettelijk begrensd via stigningsbegrænsning, zodat plotselinge verhogingen door nieuwe waarderingen gefaseerd doorwerken. Niet-inwoners die een Deense woning of zomerhuis bezitten, zijn voor deze gemeentebelasting op dezelfde wijze belastingplichtig als Deense inwoners.

Naast de gemeentelijke grondbelasting kent Denemarken de staatsbelasting op de woningwaarde (ejendomsværdiskat) voor natuurlijke personen die een Deense woning ter beschikking hebben, inclusief zomerhuizen. De heffing is gebaseerd op de officiële ejendomsværdi en wordt sinds de hervorming per 1 januari 2024 berekend tegen verlaagde, getrapte tarieven: 0,51% tot aan het op de beschikking vermelde drempelbedrag en 1,40% over het meerdere. Voor bestaande eigenaars per 31-12-2023 geldt een permanente skatterabat die verhogingen door de nieuwe waarderingen neutraliseert; nieuwe kopers betalen direct volgens het nieuwe stelsel. De aanslag wordt via de persoonlijke belastingrekening (årsopgørelse/forskudsopgørelse) verrekend; niet-inwoners ontvangen een afzonderlijke aanslag. De ejendomsværdiskat is verschuldigd ongeacht feitelijk gebruik, zolang de woning de eigenaar ter beschikking staat; bij loutere bouwgrond is deze belasting niet van toepassing.

De waardegrondslag voor zowel grundskyld als ejendomsværdiskat komt uit het nationale waarderingssysteem dat vanaf 2024 stapsgewijs met nieuwe modellen/waarderingsprincipes werkt. Eigenaren ontvangen een waarderingsbeschikking met bezwaarroute; bezwaar moet binnen de in de beschikking genoemde termijn bij het Vurderingsankenævn worden ingediend. Correcties (bijv. verkeerde perceelsgegevens of onjuiste gebruiksstatus) werken door in de daaropvolgende heffingen. Voor de grondbelasting geldt daarnaast een wettelijk stijgingsplafond waardoor de aanslag jaarlijks slechts beperkt kan toenemen, ook bij grotere sprongen in de waardewaardering. Betaling geschiedt volgens de op de aanslag vermelde termijnen; bij te late betaling kunnen rente en aanmaningskosten worden opgelegd conform de Deense Invorderingswet (Opkrævningsloven). Administratieve wijzigingen door verbouwingen of bestemmingswijzigingen dienen tijdig te worden gemeld om juiste heffingen te waarborgen.

Inkomsten uit verhuur van een Deense woning of zomerhuis zijn in Denemarken belast, ook voor niet-inwoners (beperkte belastingplicht). Voor particuliere verhuur van zomerhuizen bestaan forfaitaire regelingen met een jaarlijks bundelbedrag (bundfradrag) en een 60%-regel: na het bundelbedrag wordt 60% van de resterende bruto-inkomsten belast als kapitaalinkomen; de bedragen zijn wettelijk geïndexeerd en liggen hoger bij verhuur via een erkend bemiddelingsbureau dan bij directe verhuur. Alternatief kan de regnskabsmetode worden toegepast, waarbij werkelijke kosten (onderhoud, bemiddelingsprovisie, afschrijving inventaris volgens Deense regels) aftrekbaar zijn. Digitale platforms/bureaus rapporteren verhuuropbrengsten aan Skattestyrelsen; er kan broninformatie-uitwisseling plaatsvinden, maar doorgaans geen bronheffing. De verhuurstatus kan tevens invloed hebben op lokale heffingen (bijv. afvalstoffencomponent) wanneer gemeentelijke tarieven gebruikersafhankelijk zijn.

Neben belastingen bestaan jaarlijkse heffingen/gebruikersvergoedingen die veelal via gemeente of nutsbedrijven lopen en niet tot de belastingen in enge zin behoren. Ze worden doorgaans per aansluiting, per perceel of per m³ afgerekend en staan los van de grondslag voor grundskyld of ejendomsværdiskat. In Nederland daarentegen ontbreekt een landelijke woningwaardebelasting; daar betaalt men gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) op basis van de WOZ-waarde, waterschapsheffingen en, voor privébeleggers, vermogensrendementsheffing in box 3 over de waarde van een tweede woning. Denemarken kent geen zelfstandige vermogensbelasting op onroerend goed; de jaarlijkse last bestaat primair uit grondbelasting en ejendomsværdiskat. De Nederlandse OZB-tarieven variëren per gemeente en zijn doorgaans een fractie van de WOZ-waarde, terwijl Deense land- en waardeheffingen via aparte stelsels met eigen plafonds en compensaties worden berekend.

• Afvalinzameling/renovationsafgift: vastrecht per woning en/of tarief per container/lediging.
  Afhankelijk van gemeentelijk besluit en systeem (vast of gedifferentieerd).
• Riool- en afvalwaterheffing (spildevandsafgift/vandafledningsbidrag): per m³ afvoer of vastrecht.
  Geïnd door gemeentelijk bedrijf of water/nutsbedrijf.
• Waterlevering en meterkosten: variabel per m³ plus vastrecht.
  Niet-fiscaal, maar jaarlijks terugkerend.
• Schoorsteenveger/brandveiligheid (skorstensfejning): tarief per bezoek/jaar.
  Veelal verplicht bij vaste verbrandingstoestellen.
• Stormflods-/stormfaldsafgift via brand/opstalverzekering: kleine parafiscale heffing.
  Geïnd door verzekeraar op de jaarlijkse premie.

Belastingregels bij verhuur en verkoop in Denemarken

Verhuur aan een particulier die het pand uitsluitend als privé?woning gebruikt wordt belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%. Dit forfait wordt bij het overige inkomen geteld en belast aan de progressieve tarieven (25% tot 50%) en verhoogd met gemeentelijke opcentiemen op de verschuldigde personenbelasting (veelal circa 5%–9%). Betaalde hypotheekrente voor de aankoop/renovatie van het pand is aftrekbaar van de onroerende inkomsten uit datzelfde pand, maar kan de basis niet verder onder nul brengen. Verhuurt de huurder (gedeeltelijk) voor beroepsdoeleinden, dan wordt de werkelijke huur en lasten belast, met een forfaitaire kostenaftrek van 40% die wettelijk wordt geplafonneerd aan een grens gekoppeld aan het (geherwaardeerde) KI. Niet?ingezetenen worden in de belasting der niet?inwoners op dezelfde grondslag en tarieven belast, doorgaans zonder gemeentelijke opcentiemen; in Nederland geldt daarentegen geen huurbelasting maar een box?3 vermogensrendementsheffing.

Bij gemeubileerde verhuur wordt het huurinkomen opgesplitst in onroerend (gebouw) en roerend (meubilair). Het roerend deel wordt afzonderlijk belast als roerend inkomen aan 30% nadat een forfaitaire kostenaftrek (meestal 50%, jaarlijks geplafonneerd) is toegepast; zonder contractuele opsplitsing kan de fiscus de verdeling herkwalificeren. Woonhuur is vrijgesteld van btw; kort verblijf met hoteldienstverlening (o.a. regelmatige schoonmaak, onthaal/receptie, bad? en bedlinnen) is btw?plichtig aan 6% en vereist btw?identificatie en aangiften. Daarnaast kunnen lokale toeristenbelastingen per nacht of per eenheid gelden, afhankelijk van de gemeente. Digitale platforms rapporteren inkomsten aan de Belgische fiscus onder DAC7 (vanaf 2023), wat de naleving en controle op grensoverschrijdende verhuur versterkt; in Nederland is vergelijkbaar kort verblijf btw?belast tegen 9% met gemeentelijke toeristenbelasting, terwijl lange woonhuur ook daar is vrijgesteld.

• Btw woonhuur: vrijgesteld; kort verblijf met hoteldiensten: 6% btw.
  Roerend deel gemeubileerde verhuur: afzonderlijke belasting 30% op netto (na forfaitaire kosten, met plafond).
• Professionele huur door de huurder: belasting op werkelijke huur minus 40% forfait, begrensd aan revalorisatie?KI.
• Platformrapportage: DAC7 van toepassing sinds 2023; lokale toeristenbelasting mogelijk per gemeente.

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse, aparte belasting op het (geïndexeerde) KI en is niet verrekenbaar met de inkomstenbelasting. Het basistarief bedraagt 3,97% in Vlaanderen, 2,25% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 1,25% in Wallonië; hierop komen provinciale en gemeentelijke opcentiemen, waardoor de effectieve druk aanzienlijk kan variëren per locatie. Voor tweede verblijven heffen diverse gemeenten bijkomende forfaitaire belastingen (bv. aan de kust), los van de onroerende voorheffing. De aanslag wordt opgelegd aan de eigenaar van 1 januari van het aanslagjaar en blijft verschuldigd ongeacht leegstand of beperkte verhuurperiodes. In Nederland wordt onroerend goed lokaal belast via de OZB op basis van de WOZ?waarde (promillages variëren per gemeente) en afzonderlijke heffingen van waterschappen; het systeem is waardegerelateerd, in tegenstelling tot het Belgische, dat op het KI steunt.

Bij verkoop door een particulier is de meerwaarde op een gebouw belastbaar aan 16,5% (vermeerderd met opcentiemen) indien de verkoop plaatsvindt binnen vijf jaar na aankoop; na vijf jaar is de meerwaarde vrijgesteld. Voor grond geldt een hogere heffing: 33% bij verkoop binnen vijf jaar, 16,5% bij verkoop tussen vijf en acht jaar, en vrijstelling na acht jaar. De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs minus de aanschaffingsprijs, vermeerderd met bewezen kosten en investeringen; voor gebouwen binnen vijf jaar is indexatie van de aanschaffingsprijs toegestaan. De heffing gebeurt via de (niet?)inwonersaangifte; er is geen notariële bronheffing. Op basis van het Belgisch?Nederlandse verdrag worden Belgische onroerende inkomsten en meerwaarden in België belast; Nederland verleent vrijstelling met progressievoorbehoud, terwijl Nederland zelf geen particuliere meerwaardebelasting kent op verkoop van tweede woningen.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Denemarken?

In Denemarken bestaat geen overdrachtsbelasting; bij aankoop betaal je tinglysningsafgift voor de registratie van het eigendom (skøde) en, indien van toepassing, de hypotheek (pantebrev) bij de Tinglysningsretten. Voor de eigendomsoverdracht geldt een vast recht van DKK 1.850 plus 0,6% over de koopsom; bij transacties buiten marktvoorwaarden kan de autoriteit een handelswaarde hanteren. Voor de hypotheekregistratie geldt een vast recht van DKK 1.850 plus 1,45% over het ingeschreven leningbedrag; bij herfinanciering kan bestaand geregistreerd recht worden hergebruikt, zodat enkel het aanvullende deel wordt belast. Er zijn geen provinciale of gemeentelijke opcentiemen, en de afrekening verloopt digitaal via de advocaat of mægler bij inschrijving. Ter vergelijking: België heft regionale registratierechten bij aankoop (Vlaanderen 12% voor tweede woningen; Brussel en Wallonië 12,5%), terwijl Nederland overdrachtsbelasting kent (2% voor eigen woning en 10,4% voor overige; startersvrijstelling 18–35 jaar tot een jaarlijks geïndexeerde prijsgrens).

• Registratie eigendom (skøde): DKK 1.850 + 0,6% over de koopsom.
• Registratie hypotheek (pantebrev): DKK 1.850 + 1,45% over de hoofdsom; verrekening/hergebruik mogelijk bij herfinanciering, zodat alleen het meerbedrag wordt belast.

Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Denemarken?

Ja, in Denemarken is de levering van nieuwe gebouwen en bouwgronden btw-plichtig tegen het standaardtarief van 25% sinds de hervorming per 1 januari 2011. De heffing geldt wanneer een btw-ondernemer (ontwikkelaar of bouwer) levert; een incidentele verkoop door een particulier valt normaliter buiten de btw. Een gebouw geldt als nieuw wanneer het vóór eerste ingebruikneming wordt geleverd; ingrijpende verbouwingen kunnen een bestaand pand opnieuw als nieuw kwalificeren volgens fiscale richtlijnen. Wordt het gebouw samen met de bijbehorende grond geleverd, dan is de volledige levering belast; bij afzonderlijke levering van een bouwperceel is dat perceel eveneens belast. De verkoop van gebruikte gebouwen met grond is vrijgesteld. De btw maakt deel uit van de koopprijs en wordt door de verkoper afgedragen; naast btw betaalt de koper wel de gebruikelijke registratie bij eigendom- en hypotheekinschrijving.

Voor particuliere kopers is de betaalde btw een kost en bestaat geen teruggaaf. Wordt het pand geëxploiteerd met btw-belaste kortverblijfsdiensten (bijvoorbeeld hotelmatige verhuur met regelmatige schoonmaak en linnen), dan is btw-registratie vereist en kan voorbelasting op bouw of koop pro rata worden afgetrokken, met herziening over doorgaans tien jaar bij wijzigend gebruik. Voor vrijgestelde woonverhuur is aftrek uitgesloten en blijft de btw definitief. In België is de verkoop van nieuwe gebouwen aan 21% btw belast tot en met 31 december van het tweede jaar na eerste ingebruikneming; bouwgrond kan aan btw worden onderworpen wanneer zij samen met de nieuwbouw als één geheel wordt geleverd, naast regionale registratierechten. In Nederland is nieuwbouwlevering belast met 21% btw; waar btw geldt, is overdrachtsbelasting doorgaans vrijgesteld, terwijl voor niet-nieuwbouw 2% (eigen woning) of 10,4% (overige) overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn.

Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Denemarken?

De jaarlijkse heffing bestaat uit twee componenten. Gemeentelijke grondbelasting (grundskyld) wordt geheven over de door Vurderingsstyrelsen vastgestelde grondwaarde tegen een door de gemeente gekozen tarief van 1,6% tot 3,4% per jaar; de aanslag komt doorgaans in twee termijnen. Daarnaast heft de staat een eigendomswaardebelasting (ejendomsværdiskat) over de woningwaarde: sinds 2024 0,51% voor een helårsbolig en 1,00% voor een sommerhus, berekend naar rato van de maanden waarin de woning tot uw beschikking staat. Niet?ingezetenen met een Deense woning zijn hiervoor beperkt belastingplichtig op dezelfde grondslag. De waarderingen uit de hervorming (invoering vanaf 2024) vormen de basis, met overgangskortingen die verhogingen dempen voor bestaande eigenaars; de korting vervalt in beginsel bij verkoop. Betaling van de ejendomsværdiskat verloopt via de jaarlijkse aanslag inkomstenbelasting (årsopgørelse), terwijl grundskyld door de gemeente wordt geïnd.

Verhuurt u de woning volledig en heeft u geen eigen gebruik, dan kan de ejendomsværdiskat voor die periode achterwege blijven; bij gedeeltelijke verhuur wordt pro rata toegepast. Voor bewoonde woningen geldt geen afzonderlijke Deense gemeentelijke “tweede?verblijfsbelasting”; wel kunnen gemeentelijke heffingen voor diensten (bijv. afval) bijkomen. Bedrijfsobjecten kunnen naast grundskyld onder een dækningsafgift vallen; dit speelt niet bij particuliere woonhuizen. België kent een andere systematiek: de jaarlijkse heffing gebeurt via onroerende voorheffing op het (geïndexeerde) kadastraal inkomen, met regionale basistarieven en aanzienlijke provinciale/gemeentelijke opcentiemen. Nederland heft daarentegen de gemeentelijke OZB op basis van de WOZ?waarde; er bestaat geen afzonderlijke rijksbelasting zoals de Deense ejendomsværdiskat. Voor alle drie landen zijn lokale tarieven en waarderingsregels doorslaggevend voor de uiteindelijke last.

• Grundskyld (gemeente): 1,6%–3,4% van de grondwaarde; doorgaans in 2 termijnen per jaar.
• Ejendomsværdiskat (staat): 0,51% voor hoofdverblijf; 1,00% voor zomerhuis; pro rata bij (gedeeltelijke) verhuur.
• Basis: openbare waarderingen van Vurderingsstyrelsen; overgangsrabatten beperken stijgingen voor bestaande eigenaars.

Hoe worden huurinkomsten belast in Denemarken?

Voor een in België gelegen woning die aan een particulier wordt verhuurd voor privébewoning wordt niet het werkelijke huurbedrag belast, maar het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40% (artikel 7, §1, 2° en artikel 13 WIB 92). Dit netto onroerend inkomen wordt samengevoegd met andere inkomsten en belast aan de progressieve personenbelastingtarieven tot 50%, vermeerderd met gemeentelijke opcentiemen; de jaarlijkse onroerende voorheffing blijft afzonderlijk verschuldigd. Onderhouds- en herstellingskosten zijn in deze situatie niet aftrekbaar, maar de betaalde intresten van de financiering zijn wel aftrekbaar van het onroerend inkomen (artikel 14 WIB 92). Het effectief ontvangen deel van de huurprijs voor privébewoning speelt dus geen rol in de Belgische berekening. Ter vergelijking: in Nederland wordt particuliere verhuur doorgaans niet rechtstreeks belast, maar via Box 3 met een forfaitair rendement (2024: vastgoedcategorie 6,04%) tegen 36% heffing, zonder renteaftrek in Box 3.

Wanneer de huurder het pand beroepsmatig gebruikt of wanneer wordt verhuurd aan een vennootschap, wordt het reëel ontvangen huurbedrag belast na een forfaitaire kostenaftrek van 40%, geplafonneerd tot twee derde van het gerevaloriseerde niet?geïndexeerde KI (artikel 13, §1, 1°, b WIB 92). Voordelen in natura en door de huurder gedragen kosten die de eigenaar ten goede komen, worden bij de brutohuur geteld. Buiten deze forfaitaire kost blijft enkel interestaftrek mogelijk; andere werkelijke kosten zijn in principe niet aftrekbaar binnen deze categorie. Bij gemeubileerde verhuur wordt de vergoeding voor het meubilair afgesplitst en als roerend inkomen belast aan 30% na een forfaitaire kostenaftrek van 50% (artikelen 17, §1, 3° en 171, 2°quater WIB 92). In Nederland kent men geen aparte heffing naar gelang privé- of beroepsgebruik door de huurder; het vermogen valt in beginsel integraal in Box 3.

Niet-inwoners met Belgisch vastgoed worden in België belast via de belasting van niet?inwoners – natuurlijke personen op basis van dezelfde regels (KI?stelsel bij privébewoning, reële huur bij beroepsgebruik), zonder gemeentelijke opcentiemen maar met onroerende voorheffing. België heeft op grond van artikel 6 van het dubbelbelastingverdrag België–Nederland (2001) het heffingsrecht over inkomens uit in België gelegen onroerende goederen. Nederland verleent doorgaans voorkoming van dubbele belasting door vrijstelling binnen Box 3 voor de waarde van Belgisch vastgoed, met evenwel invloed op de rendementsgrondslag voor de tariefbepaling. Eventuele inkomsten uit meubilair verbonden aan Belgische verhuur blijven in België als roerend inkomen belast, ook voor niet?inwoners. Aangifte en heffing gebeuren jaarlijks; er is geen Belgische bronheffing op particuliere huur, zodat correcte opgave in de (niet?)inwonersaangifte essentieel is.

Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Denemarken?

Denemarken belast meerwaarden op Deens onroerend goed bij natuurlijke personen op grond van de Ejendomsavancebeskatningsloven (EAL), ook voor niet?inwoners met beperkt belastingplicht. Een vrijstelling geldt voor de eigen woning (parcelhusreglen) en voor recreatiewoningen die door de eigenaar en zijn huishouden voor privéverblijf zijn gebruikt (sommerhusreglen); bij de eigen woning vervalt de vrijstelling doorgaans als het perceel groter is dan 1.400 m², tenzij planologische beperkingen. De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs minus aanschafprijs, aankoop? en verkoopkosten en gedocumenteerde verbeteringswerken; kleine onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar en verbeteringen tellen pas mee boven een drempel per kalenderjaar. Voor panden gekocht vóór 1?1?1993 kan een step?up naar de 1993?waardering worden toegepast. Verliezen zijn ringfenced en verrekenbaar met onroerendgoed?meerwaarden, met voorwaartse verrekening. De belastbare meerwaarde wordt als kapitaalinkomen belast via de Deense aanslag; er is geen bronheffing, wel aangifteplicht bij Skattestyrelsen.

Voor Belgische rijksinwoners met Deens vastgoed wijst het dubbelbelastingverdrag België–Denemarken het heffingsrecht over meerwaarden op onroerende goederen toe aan de staat waar het goed is gelegen (art. 13 OESO?model; verdragsmethode art. 23: vrijstelling met progressie). België verleent daardoor vrijstelling, ook wanneer Denemarken de meerwaarde nationaal vrijstelt (bijv. parcelhus- of sommerhusreglen), maar kan het vrijgestelde bedrag wel meenemen voor de tariefprogressie. Zonder verdrag zou België intern belasten onder diverse inkomsten: verkoop van een gebouw binnen vijf jaar na verwerving aan 16,5% (art. 90, 10° jo. art. 171 WIB 92) en verkoop van grond binnen vijf jaar (acht jaar voor gronden verworven 1?1?2006 t/m 31?12?2015) aan 33% (art. 90, 1° en art. 171 WIB 92); daarna doorgaans vrijgesteld. De verkoop van de eigen hoofdverblijfplaats is in België onbelast. Gemeentelijke opcentiemen zijn niet van toepassing op deze afzonderlijke tarieven.

In Nederland wordt een particuliere meerwaarde op verkoop van (buitenlandse) onroerende zaken niet afzonderlijk belast; tweede woningen vallen in Box 3 met een forfaitair rendement over de WOZ/werkelijke waarde per 1 januari, zonder aftrek van werkelijke kosten of rente. Voor in Denemarken gelegen vastgoed geeft het verdrag Nederland–Denemarken het heffingsrecht aan Denemarken; Nederland verleent doorgaans objectvrijstelling in Box 3 voor de buitenlandse onroerende zaak, zodat de Deense (vrijgestelde of belaste) meerwaarde niet nogmaals wordt geraakt. Dit contrasteert met het Belgische interne stelsel waarin, zonder verdrag, korte?termijnmeerwaarden op gebouwen (5 jaar) en gronden (5/8 jaar) afzonderlijk belast zouden worden, maar mét verdrag volledig worden vrijgesteld met progressie. Denemarken kent daarentegen een inhoudelijke heffing op meerwaarden buiten de expliciete vrijstellingen, met verliesverrekening binnen dezelfde categorie. In alle drie stelsels ontbreekt een bronheffing bij verkoop; aangifte achteraf is bepalend.

Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Denemarken?

Als u in Nederland belastingplichtig bent, valt een Deense woning in beginsel in Box 3 (Wet IB 2001) als “overige bezittingen”, te waarderen op de werkelijke waarde per 1 januari. In 2024 geldt voor overige bezittingen een forfaitair rendement van 6,04%, belast tegen 36%. Het belastingverdrag Nederland–Denemarken wijst het heffingsrecht over inkomsten uit onroerende zaken en meerwaarden toe aan de staat van ligging (art. 6 en 13), waarna Nederland voorkoming van dubbele belasting verleent op basis van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. Die voorkoming werkt in Box 3 als een objectvrijstelling: de Box 3?heffing wordt verminderd met het deel dat toerekenbaar is aan de netto waarde van het Deense onroerend goed (waarde minus direct samenhangende schulden). Feitelijk betaalt u daardoor in Nederland geen Box 3?belasting over die woning, maar u moet de bezitting en de schuld wel opnemen in de aangifte en de voorkoming toepassen.

Particuliere huurinkomsten uit de Deense woning worden in Nederland niet rechtstreeks belast; Nederland belast in Box 3 het forfaitaire rendement over vermogen, zonder aftrek van werkelijke kosten of hypotheekrente. Door het verdrag en het Bvdb 2001 wordt ook dit Box 3?deel voor de Deense woning vrijgesteld via de pro rata?toerekening op netto?basis. Denemarken mag de reële huur en eventuele verkoopmeerwaarde belasten volgens Deens recht; daarnaast kunnen lokale belastingen zoals grondbelasting (grundskyld) en, afhankelijk van gebruik, eigendomswaardebelasting van toepassing zijn. In Nederland wordt geen bronheffing ingehouden en er is geen additionele heffing bij verkoop; de vrijstelling ziet uitsluitend op de Box 3?aanslag. Hebt u naast de Deense woning nog andere Box 3?bezittingen, dan blijft over die overige netto?vermogensbestanddelen wél Nederlandse Box 3?belasting verschuldigd.

Voor een Belgische rijksinwoner met een woning in Denemarken wijst het verdrag België–Denemarken het heffingsrecht eveneens toe aan Denemarken; België past dan vrijstelling met progressie toe (artikel 155 WIB 92). Sinds de wet van 17 februari 2021 kent België aan buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen toe; dit wordt geïndexeerd en louter gebruikt voor het tariefmechanisme (progressievoorbehoud), niet voor effectieve heffing wanneer het verdrag vrijstelling voorschrijft. Belgische onroerende voorheffing is enkel verschuldigd op in België gelegen goederen; voor Deens vastgoed niet. In Nederland daarentegen leidt de voorkoming in Box 3 tot een objectvrijstelling voor de netto waarde van de Deense woning, zodat over dat deel geen Box 3?belasting wordt betaald, terwijl de bezitting wel in de aangifte moet worden opgenomen. Het verschil is dat België werkt met een KI?grondslag voor tariefprogressie, terwijl Nederland een proportionele vermindering van de Box 3?heffing toepast.

Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Denemarken?

Ja, Nederland en Denemarken hebben een bilateraal verdrag ter voorkoming van dubbele belasting en ter voorkoming van fiscale ontduiking dat de inkomstenbelastingen dekt. Het volgt in grote lijnen het OESO?model en bevat bepalingen over onder meer onroerend?goedinkomsten, ondernemingswinsten, arbeid, pensioenen, dividenden, interest en royalty’s, plus een onderlingoverlegprocedure en uitwisseling van informatie. Voor onroerende zaken is het heffingsrecht toegewezen aan de staat waar het goed is gelegen; ook vervreemdingswinsten op dat onroerend goed zijn daar belastbaar. Ondernemingswinsten zijn belast in de woonstaat, behalve voor zover er een vaste inrichting in de andere staat is. Het verdrag leidt niet tot bronheffing bij verkoop van particulier vastgoed; heffing gebeurt via aanslag conform het nationale recht van de bronstaat, terwijl verdragsbeperkingen en eventuele nationale vrijstellingen (zoals Deense eigen?woning? of zomerhuis?regelingen) in acht worden genomen.

Voor in Nederland belastingplichtige particulieren met Deens vastgoed wordt dubbele belasting voorkomen via het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001: voor onroerend?goedinkomsten en vermogenswinsten werkt dit in de praktijk als een objectvrijstelling in Box 3 en als vrijstelling met progressie voor relevante Box 1?inkomsten. De bezittingen en samenhangende schulden moeten wel in de aangifte worden opgenomen, waarna de pro rata?vrijstelling wordt berekend. Denemarken mag de reële huur, lokale heffingen en eventuele meerwaarden belasten volgens Deens recht binnen de verdragskaders. Ter vergelijking: België heeft eveneens een verdrag met Denemarken en past voor buitenlands onroerend inkomen de vrijstelling met progressie toe; sinds 2021 wordt daarbij administratief een (geïndexeerd) buitenlands kadastraal inkomen toegekend voor de tariefprogressie, zonder Belgische effectieve heffing. Belgische onroerende voorheffing en gemeentelijke opcentiemen zijn uitsluitend verschuldigd voor in België gelegen goederen, niet voor Deens vastgoed.

Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Denemarken?

Ja. Denemarken heft erfbelasting via de Boafgiftsloven: over het deel van de nalatenschap dat aan naaste familie toekomt, betaalt de boedel 15% boafgift na een jaarlijks geïndexeerd bundfradrag (één vrijstelling per nalatenschap). De echtgenoot/partner in huwelijk is volledig vrijgesteld; erkende goede doelen zijn eveneens vrijgesteld. Gaat er (door testament of wettelijk) iets naar anderen dan de naaste kring, dan is daarnaast een tillægsboafgift van 25% verschuldigd over het restant ná de 15%, wat effectief 36,25% oplevert. Tot de naaste kring behoren in de praktijk met name afstammelingen (kinderen/kleinkinderen), geadopteerden en stiefkinderen; de meeste overige erfgenamen (bijv. broers/zussen, ongehuwde partners, vrienden) vallen onder 36,25%. Denemarken belast wereldwijd vermogen bij Deense woonplaats van de erflater; zonder Deense woonplaats worden in beginsel alleen in Denemarken gelegen activa (zoals Deens onroerend goed) in de heffing betrokken.

Voor schenkingen geldt gaveafgift. Schenkingen binnen de nauwe familiekring zijn, boven jaarlijks geïndexeerde vrijstellingen per ontvanger, belast tegen 15%; schenkingen tussen echtgenoten zijn vrijgesteld. Voor bepaalde relaties (bijv. schoonkinderen) geldt doorgaans een aparte, lagere jaarlijkse vrijstelling; boven die drempel is ook 15% gaveafgift verschuldigd. Giften buiten de gaveafgiftskring zijn in Denemarken geen gaveafgift, maar belast als persoonlijke inkomsten van de ontvanger tegen de reguliere progressieve tarieven (inclusief AM-bidrag), die substantieel hoger kunnen uitvallen dan 15%. Denemarken belast schenkingen van in Denemarken gelegen onroerend goed op situs-basis, ongeacht de woonplaats van schenker of begiftigde, en vereist tijdige melding bij de Skattestyrelsen. Waardering vindt in de regel plaats tegen reële marktwaarde; schulden/lasten die op het goed drukken zijn in beginsel aftrekbaar bij de berekening.

Voor Belgische betrokkenen is de samenloop relevant. Erft een in België woonachtige persoon Deens onroerend goed, dan heft Denemarken volgens bovenstaande regels; overlijdt een in België woonachtige erflater met Deens onroerend goed, dan heffen de Belgische gewesten erfbelasting over het wereldvermogen en voorzien zij in een (regionale) verrekening van in het buitenland betaalde overlijdensheffingen op buitenlands onroerend goed, doorgaans beperkt tot de Belgische belasting die daarop zou rusten. Bij schenkingen van Deens onroerend goed door Belgische inwoners is in België geen schenkbelasting verschuldigd zolang de akte niet in België ter registratie wordt aangeboden; een ‘terugwerktermijn’ geldt in België niet voor onroerend goed. Vergeleken met Nederland: Denemarken hanteert 15%/36,25% en een situs-heffing voor onroerend goed, terwijl Nederland vooral woonplaatsgebonden heffing kent met relatie-afhankelijke tarieven (ca. 10–40%) en in de regel geen heffing bij niet-ingezetenen louter vanwege Nederlands onroerend goed.

Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Denemarken?

Gemeenten heffen in Denemarken hoofdzakelijk een proportionele gemeentelijke inkomstenbelasting (kommuneskat) en – voor leden van de Folkekirken – kirkeskat. De kommuneskat wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld en wordt berekend over de gemeentelijke belastbare grondslag (personlig indkomst en kapitalindkomst na persoonlijke en “ligningsmæssige” aftrekken) onder het Deense inkomstenbelastingsysteem (Kildeskatteloven/Ligningsloven). De effectieve gemeentelijke tarieven variëren per gemeente en liggen in de praktijk ruwweg tussen circa 22% en 27%; er is geen progressie binnen de gemeentelijke heffing zelf. De kirkeskat is aanvullend en varieert per gemeente, doorgaans circa 0,4%–1,3%, en geldt uitsluitend voor ingeschreven leden van de Deense staatskerk. Sinds de structuurhervorming van 2007 heffen regio’s geen eigen belasting; de vroegere amtskommuneskat is afgeschaft en het landelijke sundhedsbidrag is per 2019 volledig uitgefaseerd.

Op onroerend goed heffen gemeenten de grondbelasting (grundskyld) op basis van de officiële grondwaarde (grundværdi) volgens de Ejendomsskatteloven, met gemeentelijk vastgestelde promillagetarieven binnen wettelijke bandbreedtes. De wettelijke bandbreedte ligt in de praktijk tussen 16‰ en 34‰ van de (eventueel begrensde) grondwaarde; jaarlijkse stijgingsbeperkingen en overgangsregelingen gelden onder de hervormde waarderingen (Ejendomsvurderingsloven; nieuwe brede uitrol vanaf 2023/2024). Daarnaast kunnen gemeenten een dækningsafgift heffen op bepaalde niet?woonfuncties (met maxima en afbakening in de Ejendomsskatteloven), veelal gericht op bedrijfs- en kontorlokaler. De heffing geschiedt doorgaans via een jaarlijkse aanslag “ejendomsskat” van de gemeente; betalingstermijnen en opdeciemen worden lokaal vastgesteld binnen landelijke kaders. De staatsheffing ejendomsværdiskat is geen gemeentelijke belasting en valt buiten deze lokale heffingen.

• Kommuneskat: proportioneel gemeentelijk tarief op de gemeentelijke belastinggrondslag; lokaal vastgesteld binnen het nationale inkomstenbelastingsysteem.
  Rechtsgrond: Kildeskatteloven, Ligningsloven.
• Kirkeskat: aanvullend proportioneel tarief voor leden van de Folkekirken; tarief per gemeente.
  Rechtsgrond: Kirkeskatteloven/folkekirke?regelingen.
• Grundskyld (gemeentelijke grondbelasting): 16–34‰ van de (begrensde) grondwaarde; jaarlijkse plafonds en overgangsregels onder waarderingshervorming 2023/2024.
  Rechtsgrond: Ejendomsskatteloven, Ejendomsvurderingsloven.
• Dækningsafgift: facultatieve gemeentelijke heffing op bepaalde niet?woon/erhvervsejendomme binnen wettelijke maxima.
  Rechtsgrond: Ejendomsskatteloven.
• Overige gemeentelijke heffingen/leges: o.m. rottebekæmpelse (ongediertebestrijdingsbijdrage), bouw- en omgevingsleges; tarieven per gemeente binnen nationale kaders.
  Rechtsgrond: gemeentelijke verordeningen, Byggeloven.

Naast belastingen rekenen gemeenten kostendekkende nuts- en dienstentarieven die juridisch als retributies/fees gelden, niet als belastingen. Voorbeelden zijn afvalinzameling en ?verwerking (renovationsgebyr) onder de Miljøbeskyttelsesloven, waterlevering en riool (vand- og spildevandsbidrag) onder de vandsektorlovgivning, en vaak een afzonderlijke bijdrage voor ongediertebestrijding die op de gemeentelijke vastgoedaanslag kan meeliften. Tarieven worden op basis van het kostenveroorzakingsprincipe vastgesteld en kunnen bestaan uit vaste en variabele componenten per perceel, meter of volume. District heating (fjernvarme) kent eveneens lokale, kostengebaseerde tarieven via warmteleveranciers met gemeentelijke eigendom/invloed. Denemarken kent traditioneel geen algemene gemeentelijke toeristenbelasting; eventuele afwijkingen vergen expliciete wettelijke bevoegdheid en lokale bekendmaking.

Vergeleken met België heffen Deense gemeenten rechtstreeks een proportioneel tarief op de inkomensgrondslag, terwijl Belgische gemeenten doorgaans opcentiemen op de federale personenbelasting (meestal circa 6%–9% van de berekende belasting) én opcentiemen op de onroerende voorheffing innen. Waar België’s onroerende voorheffing uitgaat van het kadastraal inkomen (met gemeentelijke/provinciale opcentiemen), baseert Denemarken de gemeentelijke grondbelasting op actuele (hervormde) waarderingen van de grond. In Nederland kennen gemeenten geen inkomstenbelasting; zij heffen o.a. OZB op WOZ?waarde (grond + opstal), riool- en afvalstoffenheffing en vaak toeristenbelasting. Voor Belgische eigenaars van Deens vastgoed zijn Deense gemeentebelastingen verschuldigd in Denemarken; België verleent voor onroerende inkomsten doorgaans vrijstelling met progressie onder het Belgisch?Deense belastingverdrag, maar lokale Deense vastgoedschulden zijn in België in de regel niet afzonderlijk verrekenbaar.

Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Denemarken?

Denemarken kent een ruime vrijstelling voor verkoopwinst op de eigen woning (parcelhusreglen; Ejendomsavancebeskatningsloven § 8). De winst is volledig onbelast als de eigenaar de woning gedurende de bezitstermijn feitelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt; een perceel groter dan circa 1.400 m² kan de vrijstelling beperken, tenzij de extra grond noodzakelijk is voor normaal gebruik. Voor zomerhuizen geldt de aparte sommerhusreglen: verkoopwinst is vrijgesteld indien het object overwegend voor eigen (familie)recreatie is gebruikt; substantiële commerciële verhuur kan de vrijstelling doorkruisen. Bij gemengd gebruik (bijv. deels bedrijfsmatig) wordt het overeenkomstige deel van de winst belast als kapitalindkomst; verbeteringskosten verhogen de fiscale kostprijs, maar er is geen indexatie. In Nederland is verkoopwinst op de eigen woning eveneens onbelast; Denemarken biedt daarnaast, onder voorwaarden, een vrijstelling voor zomerhuizen, iets wat Nederland niet kent.

Hypotheek- en andere rente op woningschulden (realkredit/bank) is aftrekbaar als negatieve kapitalindkomst onder Personskatteloven/Ligningsloven. De fiscale waarde van de renteaftrek bedraagt ruwweg 33% binnen de lagere schijven en daalt tot circa 25–26% boven een jaarlijks geïndexeerde drempel (ongeveer DKK 50.000 voor alleenstaanden en DKK 100.000 voor fiscale partners) door de wettelijke beperking van de rentefradrag. De aftrek geldt voor zowel hoofdverblijf als tweede woning/zomerhuis; tevens kwalificeren bidragssats/administratieopslag van realkreditleningen doorgaans als rente. Voor in België wonende eigenaren met Deens vastgoed werkt de Deense renteaftrek primair in de Deense sfeer; België past doorgaans vrijstelling met progressie toe onder het Belgisch?Deense verdrag en verleent in de regel geen Belgische hypotheekrenteaftrek voor een buitenlandse tweede woning. Vergeleken met Nederland is renteaftrek in Denemarken niet beperkt tot de eigen woning, maar wel gemaximeerd via de lagere aftrekwaarde bij hogere negatieve kapitalinkomsten.

Bij verhuur van zomerhuizen geldt een forfaitaire faciliteit: een jaarlijks geïndexeerd bundfradrag per object (hoger bij verhuur via een geregistreerd bureau/platform), waarna 40% van de resterende bruto huurinkomsten standaard aftrekbaar is; uitsluitend het saldo wordt als kapitalindkomst belast (Ligningsloven, forfaitaire verhuurregeling). Kiest men voor de reële methode, dan zijn bewezen kosten (o.a. verzekering, onderhoud, nuts, gemeentelijke vastgoedschuld) aftrekbaar; renteaftrek loopt separaat via de kapitalindkomst. Sinds de waarderingshervorming (Ejendomsvurderingsloven, uitrol 2023/2024) ontvangen zittende eigenaar?bewoners automatisch een permanente skatterabat indien de nieuwe waarderingen hun gecombineerde grond- en eigendomswaardeheffing zouden verhogen; bovendien gelden jaarlijkse stijgingsplafonds voor grondbelasting. Deze overgangsregelingen verlagen de effectieve lasten zonder aanvraag. Nederland kent geen nationaal bundfradrag/40%-regel voor vakantiewoningen; daar vallen tweede woningen in box 3, terwijl in Denemarken nettohuur in de kapitaal­sfeer wordt belast met bovengenoemde faciliteiten.