Jaarlijkse heffingen en belastingen in Denemarken
Eén ding gaat aan elke belasting vooraf, en het staat in geen enkele Nederlandse gids over Denemarken duidelijk genoeg: wie niet in Denemarken woont en er niet ten minste vijf jaar heeft gewoond, heeft toestemming van Civilstyrelsen nodig om onroerend goed te kopen. Voor een woning waar u zelf gaat wonen, geldt als EU-burger een vrijstelling. Voor een sommerhus of elke andere tweede woning geldt die niet: daar is altijd toestemming vereist, ongeacht nationaliteit, en die wordt alleen verleend bij een "bijzonder sterke band met Denemarken". Denemarken heeft dat bij zijn toetreding tot de EU vastgelegd in Protocol nr. 32, het sommerhusprotocol. Alles wat hieronder staat, geldt dus pas nadat die vergunning er is.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Denemarken?
Denemarken kent geen notaris en geen overdrachtsbelasting in de Nederlandse zin. De overdracht wordt digitaal ingeschreven bij de Tinglysningsret, en daarover wordt de tinglysningsafgift geheven: een vast bedrag van 1.850 kr plus 0,6% van de koopsom, naar boven afgerond op honderd kronen. Bij een sommerhus van 2.500.000 kr is dat 15.000 kr plus 1.850 kr, samen 16.850 kr. Wordt er een hypotheek (pantebrev) ingeschreven, dan komt daar sinds 1 januari 2026 1.825 kr plus 1,25% van het hoofdbedrag bij; dat was 1,45%.
Wie de afgift betaalt, is een kwestie van afspraak; in de Deense praktijk is het de koper. De advocaat die de akte opstelt en de afwikkeling doet, is een aparte post, en die kiest en betaalt de koper zelf.
Moet ik btw betalen bij aankoop van nieuwbouw in Denemarken?
De verkoop van een nieuw gebouwde woning door een ontwikkelaar is in Denemarken belast met 25% btw, die in de prijs zit; de koper betaalt er niets bovenop en kan hem als particulier niet terugvragen. Bestaande woningen zijn vrijgesteld. De tinglysningsafgift is bij nieuwbouw en bestaande bouw gelijk. Voor een sommerhus verandert nieuwbouw niets aan de vergunningplicht hierboven.
Wat is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Denemarken?
Twee heffingen, en beide gelden ook voor een eigenaar die niet in Denemarken woont.
De ejendomsværdiskat is een staatsbelasting over de waarde van de woning: 5,1 promille (0,51%) over het beregningsgrundlag tot de progressiegrens van 9.706.000 kr en 14 promille daarboven. Het beregningsgrundlag is 80% van de ejendomsværdi uit de publieke waardering: de wet trekt er 20% vanaf als voorzichtigheidsmarge. Bij een sommerhus met een ejendomsværdi van 2.500.000 kr is de grondslag 2.000.000 kr en de heffing 10.200 kr per jaar. Over de weken dat het sommerhus verhuurd is, vervalt de heffing naar rato.
De grundskyld is de gemeentelijke grondbelasting: een promillage dat de gemeente vaststelt, ten hoogste 30 promille, over 80% van de grondwaarde. De jaarlijkse stijging is tot en met 2028 begrensd tot 4,75%. Bij een grondwaarde van 800.000 kr en een gemeente op 25 promille is dat 16.000 kr per jaar.
De aanslag over 2026 is nog gebaseerd op de waardering van 2024; vanaf 2027 geldt een nieuwe. Reken met de waarde die de Vurderingsportalen voor het object toont, niet met de koopsom.
Hoe worden huurinkomsten belast in Denemarken?
Voor een sommerhus dat u ook zelf gebruikt, geldt een forfait dat de meeste eigenaren goed uitkomt. De eerste 13.800 kr huur per jaar is belastingvrij als u zelf verhuurt, en 50.200 kr als u verhuurt via een bureau of platform dat de opbrengst aan de fiscus rapporteert. Van het meerdere is 60% belastbaar; de overige 40% is het forfait voor kosten. Bij 120.000 kr huur via een bureau is dat (120.000 − 50.200) × 60% = 41.880 kr belastbaar inkomen, belast als kapitalindkomst tegen het progressieve tarief.
Het alternatief is de regnskabsmetode: alle huur belast, de werkelijke kosten aftrekbaar, en dan ook naar rato aftrek van de ejendomsværdiskat. Wie eenmaal voor de regnskabsmetode kiest, kan voor datzelfde sommerhus niet terug naar het forfait. De bedragen van het forfait worden jaarlijks geïndexeerd; teksten van vóór 2026 noemen andere.
Wat zijn de regels voor vermogenswinstbelasting in Denemarken?
De sommerhusreglen: de winst bij verkoop is belastingvrij als u of uw huishouden het sommerhus zelf privé heeft gebruikt tijdens een deel van of de hele eigendomsperiode, én de grond kleiner is dan 1.400 m² of niet kan worden gesplitst zonder wezenlijke waardevermindering. Een minimumduur van eigendom of gebruik is er niet, en verhuur staat de vrijstelling niet in de weg, ook niet bij omvangrijke verhuur, zolang er eigen gebruik is geweest. Een sommerhus dat uitsluitend is verhuurd en nooit zelf gebruikt, valt erbuiten: dan is de winst belast als kapitalindkomst.
Twee dingen om vast te leggen: het eigen gebruik (foto's, reserveringen die u zelf blokkeerde) en de perceelgrootte in de tinglysning. De grens van 1.400 m² is de grens waarop het meeste misgaat, want een sommerhusgrund is in Denemarken vaak groter.
Betaal ik ook in Nederland belasting over een woning in Denemarken?
Ja, in box 3, en met een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. U geeft het sommerhus aan tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari. Voor 2026 rekent box 3 met een forfaitair rendement van 6,00% over overige bezittingen, een tarief van 36% en een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Het verdrag wijst het inkomen uit de woning toe aan Denemarken, en Nederland verleent daarvoor een vrijstelling naar rato van de waarde van de woning in het totale box 3-vermogen, los van wat u in Denemarken werkelijk betaalt. Een lening voor de woning telt mee als schuld met een forfaitair rendement van 2,70% na een drempel van € 3.800 per persoon; de rente is niet aftrekbaar.
Bestaat er een dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Denemarken?
Ja: het verdrag van Kopenhagen, 1 juli 1996, gewijzigd bij een protocol dat op 31 december 2018 in werking trad. Artikel 6 wijst inkomsten uit onroerende zaken toe aan het land waar de zaak ligt, artikel 13 lid 1 doet hetzelfde met de winst bij vervreemding, en artikel 23 lid 2 regelt dat Nederland voor die inkomsten een vrijstelling met progressievoorbehoud verleent. Het vermogensartikel is met het protocol van 2018 vervallen; dat heeft geen gevolg, want geen van beide landen heft nog een vermogensbelasting.
Zijn er erf- of schenkingsbelastingen in Denemarken?
Ja, en ze raken ook een Nederlandse eigenaar, want een sommerhus in Denemarken valt bij overlijden onder de Deense boafgift, ook als de overledene niet in Denemarken woonde. Het tarief is 15% voor de naaste familie (kinderen, kleinkinderen, ouders, samenwonende partner) boven een jaarlijks geïndexeerde vrijstelling, en 36,25% voor anderen, door de opslag van 25% die daar bovenop komt. Een echtgenoot erft vrij van boafgift.
Bij schenking geldt de gaveafgift: in 2026 mag elke ouder een kind 80.600 kr per jaar schenken zonder heffing, dus 161.200 kr van twee ouders samen; daarboven 15%. Een sommerhus dat onder de marktprijs aan een kind wordt verkocht, wordt voor het verschil als schenking gezien. En aan Nederlandse kant blijft de Nederlandse erfbelasting gelden over de wereldwijde nalatenschap van een inwoner van Nederland; wat in Denemarken is betaald, wordt daarop in mindering gebracht volgens de Nederlandse voorkomingsregels.
Bestaat er vermogensbelasting in Denemarken?
Nee. Denemarken heeft de vermogensbelasting in 1997 afgeschaft en kent er sindsdien geen. Wat er jaarlijks wél over het bezit wordt geheven, is de ejendomsværdiskat en de grundskyld, hierboven, en aan Nederlandse kant box 3. Wie de vraag stelt of Deens vermogen ergens wordt belast: in Nederland, tegen 6,00% forfaitair rendement en 36% tarief, en dat is de enige vermogensheffing die een Nederlandse eigenaar over zijn sommerhus betaalt.
Welke lokale heffingen en gemeentelijke belastingen gelden in Denemarken?
De grundskyld is de gemeentelijke belasting; daarnaast brengt de gemeente afvalinzameling, schoorsteenvegen en, waar van toepassing, riolering en water in rekening. In veel sommerhusgebieden is de eigenaar daarnaast lid van een grundejerforening, een vereniging van perceeleigenaren die de wegen, het groen en soms de waterleiding beheert en daarvoor een jaarlijkse bijdrage heft; het lidmaatschap staat vaak als verplichting in de tinglysning. Vraag de statuten en de laatste afrekening op vóór het bod.
Welke fiscale voordelen bestaan er voor huiseigenaren in Denemarken?
Voor een sommerhus drie: de belastingvrije verkoop onder de sommerhusreglen, zonder minimumtermijn; het verhuurforfait met 50.200 kr belastingvrij via een bureau en 40% kostenforfait daarboven; en het vervallen van de ejendomsværdiskat over de verhuurde weken. Wat er niet is: renteaftrek in Nederland voor een tweede woning, en een fiscale aftrek in Denemarken voor een niet-ingezetene.
Bronnen
- Civilstyrelsen, erhvervelse af fast ejendom en de veelgestelde vragen daarover; Protocol nr. 32 bij de EU-verdragen.
- Tinglysningsafgiftsloven, LBK nr. 307 van 13 maart 2025; Skattestyrelsen, nieuwe satsen per 1 januari 2026.
- Skattestyrelsen, Juridisk vejledning C.H.4.2.5.1 (ejendomsværdiskat 2026); Vurderingsportalen over grundskyld.
- Skattestyrelsen, renting out your holiday home (2026) en salg af sommerhus; ejendomsavancebeskatningsloven § 8 stk. 2.
- Skattestyrelsen, gifts — thresholds 2026; boafgiftsloven.
- Verdrag Nederland–Denemarken van 1 juli 1996 met het protocol van 2018; Belastingdienst, box 3 voor 2026.
Tarieven zijn die van 2026. Het grundskyldpromillage komt van de gemeente waar het object ligt.
